论文部分内容阅读
摘要：随着我国经济化进程的不断加快，房地产开发也成了现在一个比较火爆的行业，房地产市场的发展势头也相对于比较强。随着我国对房地产开发商和招投标等相关制度的不断健全和完善，在建筑施工中不断的采用先进的管理方式和管理理念，不断完善开发商在对于房地产开发的管理体系，全面提高房地产开发的综合水平，成为房地产开发商人人关注有待研究和解决的问题。本文通过深入分析目前我国市场上房地产开发商在开发和管理中存在的问题，并且根据房地产在开发管理过程中出现的问题提出可行性的建议和意见。
关键词：房地产开发管理；安全隐患；问题措施
中图分类号：F293.3 文献标识码： A
前言
作为为我国经济的发展做出突出贡献的房地产行业，最大程度上的优化房地产开发商的资源配置，促进房地产行业的快速发展，保证房地产开发商和建筑施工单位自身的经济效益，成为现在房地产开发商面临的一大问题。针对该项问题的严重性，房地产开发商在对于准确预算和把握当前市场行情的基础上，采用现代新型的房地产开发管理体系，管理房地产卡发项目，全面有效的提高其综合竞争力。
我国房地产开发管理存在的问题
1.1项目方案确定方面存在的问题
作为一个房地产项目开发商，在项目前期房地产开发商对于项目方案的确定非常的重视，但仅仅只是足够的重视还是不够的，房地产开发商在运作的途中往往没有按照规范的程序进行一步一步的走，使得这个阶段的工作还存在一定的不足。首先，在项目的前期缺乏对市场的调研结果。一些房地产开发企业在拿到项目之后，急于求功，为了尽快的实现自己的经济效益，在没有經过市场的调查结果就匆匆忙忙的对前期的设计方案确定了下来。仅仅就是局限在模仿别人的赚钱之道，在做同类的事情时，因为没有自己的特色，在市场上也缺乏对自己所投资项目的管理和吸引力，始终在新颖程度上滞后于其他做本项目的人员。另外，由于在项目决策阶段的人员缺乏市场调研的数据支撑，往往在方案决策阶段和拟定方案的过程中出现较大的误差，增大了企业在做项目的风险性。因此，在开发商确定好实施方案之前，必须要实现进行市场调研。
其次，由于经验不足，缺乏精品品牌力量的意识。由于一些企业单纯的以利润最大为目的，一些开发商为了追求高额的金钱诱惑，在方案确定之前，考虑最多的是如何在这个项目上为自己多赚点钱，而忽略了产品精益求精的意识和树立品牌的力量的意识。一个企业如果要想长期的发展，就必须要用长远的远光看一件事情和一个项目，在确定方案之前必须具备“精品品牌意识”的眼光，力求在项目中精益求精。这种长远的目标和眼光对于一个企业自身来说是一种无形的资产，否则按照一个传统的思维和眼光看待一个项目，那么企业是很难以赶上社会的脚步并在市场中立足。
此外，开发商没有一分全面的投资预算数额。在开发商取得一个新项目之后，往往只是对项目计算一个概算的数值报告，而项目一旦确定实施方案之后，在没有确定方案的估算数据时，只有项目工程的招投标资料。由于工程造价只是项目投资中的一部分，如果开工之前没有一个实际的估算数值，项目实施的过程将无法准确的进行在项目投资阶段的控制。那么这个项目在竣工之后，投资的数值远远超过计划的投资数。
1.2施工设计方面存在的问题
现阶段房地产开发商对于图纸的设计基本不关注，可以说在他们认为自己本身只需要投资。绝大多说开发商认为设计图纸的事情是设计院或者施工人员的事情，自己只是作为投资和对相关问题的传达。房地产开发公司对设计管理的意识和能力薄弱，再加上设计人员只是负责设计，对项目工程在造价成本毫无观念，再加上欠缺详细的图纸绘图。开发商只注重施工过程中的成本和质量，忽略了在项目前期的的成本预算。而且设计员设计出来的图纸是否对开发商前期的成本进行有效的控制，行业这方面也无法判断，再加上缺乏这方面的监督管理，目前没有有效确切的方法进行控制。
1.3合同方面管理存在的问题
一些房地产开发商法制观念薄弱，对合同法的意识还不够强烈。在国内企业签订合同的时候，几乎都会列上双方友好协商解决的相关办法，但一旦合同签订不完善，双方协商不成功，难免无法避免造成两者的损失。目前，在对于合同上的问题也是相对于比较大的一个问题，合同存在的问题主要有：一是签订合同的方法简单，不符合标准合同的指标和要求，在签订时也不够严谨，合同中存在大量的问题，给双方提供了一些赔偿的依据。二是签约合同的双方都不认真执行合同书中的条款，随意修改合同内容，违背当初双方签订合同的规定。没有严格的按照合同书上的指标和造价进行控制，对于合同只是一个摆设，履行率太低。三是合同上的纠纷，大多数都采取的是行政的手段解决，没有进行法律的形式有效的解决，往往给双方带来了不必要的麻烦。
房地产开发管理存在问题的措施
2.1重视项目开发前期的规划和管理
我国房地产企业目前都存在的一个共性问题是缺乏项目开始前期对市场的调查。全面替身房地产开发的水平和管理模式，加强项目开发前期的管理。项目开发前期的管理工作主要有规划、设计和决策三个阶段。规划阶段必须要进行项目前期的市场调研工作，为项目在后期的投资决策阶段提供可靠的数据分析，将风险控制在最小的范围之内。设计阶段必须要根据市场需求为原点，综合考虑生态经济、安全施工的因素，协调规划各方面的因素，避免因为前期或者后期不合理现象造成的浪费。
2.2加强房地产开发项目质量的管理控制
房地产和其他的项目不一样，房地产是一个投资数额相对于较大的项目，人们对房地产的价格、质量和物业管理都充分的考虑。其中，质量问题是每一个居民最基本考虑的问题。这就要求房地产在开发的同时，必须要个执行国家的标准和行业间的标准，加强对材料和建筑施工过程中质量的管理控制，高标准严质量的完成项目。
2.3严格控制房地产开发项目的风险管理
房地产投资金额数值较大，投资时间也比较长，因此，房地产开发项目的风险性也比较大，必须严格的控制。目前，我国房地产开发商避开风险的主要方法有：一是签订合同，在合同中明确指出甲方和乙方的职责，以及甲乙双方需要承担的相关责任，减少一些不必要的风险；二是通过保险管理，明确的说就是将一些不可抗拒的风险交给保险公司，在一定程度上降低房地产开发商的成本和风险。严格控制开发商在项目中的风险，同时也减少了房地产开发商的部分损失，提高了开发项目在市场上的竞争力。
结束语
随着经济的发展，人民的生活水平也是在不断的提高中，人们对居住环境的要求也越来越高。为了满足广大居民对居住环境和质量的要求，房地产开发商必须充分重视在开发过程中的管理，确保房地产项目的质量，提高其综合竞争力。
参考文献
[1]吴长令.关于房地产开发管理的问题分析[J].时代金融,2012,30:95.
[2]来雪莹.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].现代经济信息,2013,20:91.
[3]刘庆.房地产企业资金管理应用研究[D].兰州交通大学,2012.
[4]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学,2012.
关键词：房地产开发管理；安全隐患；问题措施
中图分类号：F293.3 文献标识码： A
前言
作为为我国经济的发展做出突出贡献的房地产行业，最大程度上的优化房地产开发商的资源配置，促进房地产行业的快速发展，保证房地产开发商和建筑施工单位自身的经济效益，成为现在房地产开发商面临的一大问题。针对该项问题的严重性，房地产开发商在对于准确预算和把握当前市场行情的基础上，采用现代新型的房地产开发管理体系，管理房地产卡发项目，全面有效的提高其综合竞争力。
我国房地产开发管理存在的问题
1.1项目方案确定方面存在的问题
作为一个房地产项目开发商，在项目前期房地产开发商对于项目方案的确定非常的重视，但仅仅只是足够的重视还是不够的，房地产开发商在运作的途中往往没有按照规范的程序进行一步一步的走，使得这个阶段的工作还存在一定的不足。首先，在项目的前期缺乏对市场的调研结果。一些房地产开发企业在拿到项目之后，急于求功，为了尽快的实现自己的经济效益，在没有經过市场的调查结果就匆匆忙忙的对前期的设计方案确定了下来。仅仅就是局限在模仿别人的赚钱之道，在做同类的事情时，因为没有自己的特色，在市场上也缺乏对自己所投资项目的管理和吸引力，始终在新颖程度上滞后于其他做本项目的人员。另外，由于在项目决策阶段的人员缺乏市场调研的数据支撑，往往在方案决策阶段和拟定方案的过程中出现较大的误差，增大了企业在做项目的风险性。因此，在开发商确定好实施方案之前，必须要实现进行市场调研。
其次，由于经验不足，缺乏精品品牌力量的意识。由于一些企业单纯的以利润最大为目的，一些开发商为了追求高额的金钱诱惑，在方案确定之前，考虑最多的是如何在这个项目上为自己多赚点钱，而忽略了产品精益求精的意识和树立品牌的力量的意识。一个企业如果要想长期的发展，就必须要用长远的远光看一件事情和一个项目，在确定方案之前必须具备“精品品牌意识”的眼光，力求在项目中精益求精。这种长远的目标和眼光对于一个企业自身来说是一种无形的资产，否则按照一个传统的思维和眼光看待一个项目，那么企业是很难以赶上社会的脚步并在市场中立足。
此外，开发商没有一分全面的投资预算数额。在开发商取得一个新项目之后，往往只是对项目计算一个概算的数值报告，而项目一旦确定实施方案之后，在没有确定方案的估算数据时，只有项目工程的招投标资料。由于工程造价只是项目投资中的一部分，如果开工之前没有一个实际的估算数值，项目实施的过程将无法准确的进行在项目投资阶段的控制。那么这个项目在竣工之后，投资的数值远远超过计划的投资数。
1.2施工设计方面存在的问题
现阶段房地产开发商对于图纸的设计基本不关注，可以说在他们认为自己本身只需要投资。绝大多说开发商认为设计图纸的事情是设计院或者施工人员的事情，自己只是作为投资和对相关问题的传达。房地产开发公司对设计管理的意识和能力薄弱，再加上设计人员只是负责设计，对项目工程在造价成本毫无观念，再加上欠缺详细的图纸绘图。开发商只注重施工过程中的成本和质量，忽略了在项目前期的的成本预算。而且设计员设计出来的图纸是否对开发商前期的成本进行有效的控制，行业这方面也无法判断，再加上缺乏这方面的监督管理，目前没有有效确切的方法进行控制。
1.3合同方面管理存在的问题
一些房地产开发商法制观念薄弱，对合同法的意识还不够强烈。在国内企业签订合同的时候，几乎都会列上双方友好协商解决的相关办法，但一旦合同签订不完善，双方协商不成功，难免无法避免造成两者的损失。目前，在对于合同上的问题也是相对于比较大的一个问题，合同存在的问题主要有：一是签订合同的方法简单，不符合标准合同的指标和要求，在签订时也不够严谨，合同中存在大量的问题，给双方提供了一些赔偿的依据。二是签约合同的双方都不认真执行合同书中的条款，随意修改合同内容，违背当初双方签订合同的规定。没有严格的按照合同书上的指标和造价进行控制，对于合同只是一个摆设，履行率太低。三是合同上的纠纷，大多数都采取的是行政的手段解决，没有进行法律的形式有效的解决，往往给双方带来了不必要的麻烦。
房地产开发管理存在问题的措施
2.1重视项目开发前期的规划和管理
我国房地产企业目前都存在的一个共性问题是缺乏项目开始前期对市场的调查。全面替身房地产开发的水平和管理模式，加强项目开发前期的管理。项目开发前期的管理工作主要有规划、设计和决策三个阶段。规划阶段必须要进行项目前期的市场调研工作，为项目在后期的投资决策阶段提供可靠的数据分析，将风险控制在最小的范围之内。设计阶段必须要根据市场需求为原点，综合考虑生态经济、安全施工的因素，协调规划各方面的因素，避免因为前期或者后期不合理现象造成的浪费。
2.2加强房地产开发项目质量的管理控制
房地产和其他的项目不一样，房地产是一个投资数额相对于较大的项目，人们对房地产的价格、质量和物业管理都充分的考虑。其中，质量问题是每一个居民最基本考虑的问题。这就要求房地产在开发的同时，必须要个执行国家的标准和行业间的标准，加强对材料和建筑施工过程中质量的管理控制，高标准严质量的完成项目。
2.3严格控制房地产开发项目的风险管理
房地产投资金额数值较大，投资时间也比较长，因此，房地产开发项目的风险性也比较大，必须严格的控制。目前，我国房地产开发商避开风险的主要方法有：一是签订合同，在合同中明确指出甲方和乙方的职责，以及甲乙双方需要承担的相关责任，减少一些不必要的风险；二是通过保险管理，明确的说就是将一些不可抗拒的风险交给保险公司，在一定程度上降低房地产开发商的成本和风险。严格控制开发商在项目中的风险，同时也减少了房地产开发商的部分损失，提高了开发项目在市场上的竞争力。
结束语
随着经济的发展，人民的生活水平也是在不断的提高中，人们对居住环境的要求也越来越高。为了满足广大居民对居住环境和质量的要求，房地产开发商必须充分重视在开发过程中的管理，确保房地产项目的质量，提高其综合竞争力。
参考文献
[1]吴长令.关于房地产开发管理的问题分析[J].时代金融,2012,30:95.
[2]来雪莹.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].现代经济信息,2013,20:91.
[3]刘庆.房地产企业资金管理应用研究[D].兰州交通大学,2012.
[4]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学,2012.