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近一段时间以来，国家先后出臺了多项政策对房地产市场进行宏观调控，一度使中国的房地产市场压力陡增，上市的大部分房地产股价应声下跌，使投资者损失不小，政策实施一段时间以来我国的大中城市的房地产市场一度出现了量价齐跌的状况，调控效果逐步显现。本文以河北省沧州市房产市场为例，从供求关系的角度阐述房价的未来发展走势进行探讨。
关键词：宏观调控房地产市场 房价价值价格供求
2010年底至今，国家针对房地产市场先后出台了多项严厉的宏观调控政策。2010年，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给；同年9月，国务院主主管部门又先后实施了：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国，
对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年国务院继续加强对房地产市场的调控力度，重庆、上海等地率先实行了房产税政策，这项在试点城市开展的政策逐步扩大到其他地市；另外，在温总理的政府工作报告中指出，全国坚定不移地搞好房地产市场调控。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。当前，一些城市的房屋成交数量下跌，成交价格也出现了松动的迹象，可见，国家的房产政策的效果已经初显，然而，各地的房价下降幅度和形势未像预期那样好。
众所周知，经济学上的价值是指凝结在商品中的无差别的人类劳动，价值可分为使用价值和交换价值；而价格是价值的货币表现形式，即用货币表现的商品的价值。一件商品之所以能够销售或者交换，是因为商品具有使用价值和交换价值，如果仅有使用价值而无交换价值也不能称之为商品，房屋具备了商品的属性，既有使用价值，可用来居住、遮风避雨等功能，另一方面房屋同时具备了交换价值，房屋通过交换可以换取别的使用价值的物品。马克思政治经济学指出，商品的价值由社会社会必要劳动时间决定，受供求关系的影响。房屋作为一种商品同样不可能脱离价值规律的影响。当前，房屋价格的构成因素有土地价格、房地产开发经营成本和利润、房地产税。市场的作用就是当某种的商品利润很高时，必然会吸引其他个人或组织进入该商品领域，从而影响该商品的供求关系，当该商品供应大大大于需求时，为增强竞争力，一部分生产商必然会通过提高劳动生产率的方式，降低价格以吸引消费者，那些竞争力较低、实力差的企业逐渐会被淘汰，由于收到了供求关系的影响，该种商品的社会平均利润率必然出现下降，从而使一部分人员或者组织退出该领域，这就逐渐使该种商品的供求关系发生变化，直至供不应求，从而引起价格高于其价值，这是经济学额亘古不变的真理，虽然在一段时间内，这种规律表现的可能不明显，但是最终，任何一种商品不可能逃脱经济规律的约束。
以河北省的沧州市为例，据最新的人口统计结果，全市常住人口为7134053人，全市常住人口中共有家庭户2056649户，家庭户人口为6924676人，平均每个家庭户的人口为3.37人。而沧州市区的人口数约为53万人，以每个家庭3.37人计算，约为15万个家庭；同期沧州市房地产市场等情况为，自2006年以来沧州市大大小小的楼盘包括城中村改造不下几十余个，当前仅在建的楼盘包括东方世纪城、泰和世家、裕景国际、塞纳左岸、泰古香槟郡等住宅小区的每个小区的面积都不下30万平米，其中东方世纪城项目总用地面积154400㎡，建筑占地面积45000㎡；总建筑面积380000㎡。其中住宅建筑面积339000㎡；规划住户4000户，泰和世家总建筑面积530000㎡，规划住户5000户；假设每个楼盘为4500户，沧州市目前在建楼盘30余个，那么未来一段时间沧州的住房供应量为13万余套，可以解决40余万人的住房问题，而当前沧州市区人口总数50余万人，去除已有住房的人口数，可见当前沧州市住房的供应量是充足的，甚至可以说是供过于求，应该是房价下跌最大的一个因素，然而为什么当前房价，仍岿然不动呢，笔者认为主要有以下原因。
首先，房地产企业内部原因，房地产企业组成攻守联盟，宁肯房子卖不出去也不降价，保持房价的稳定，甚至小幅度的涨价，这是一个很重要的原因；但是这是不能持久的，随着国家近期多次提高存贷款利率，房地产企业的压力也不小，当前房地产市场的观望气氛很浓，造成了当前的有价无市的状况，如果开发商不尽快收回资金，那么面临着很大的还贷压力。在当前这种状况下，就看谁能支撑的久了。
其次，当前房屋有一定的刚性需求，每年大中专毕业生的增加、年轻人结婚用房、投资用房等等，2010年，沧州市每年分配的大众专毕业生拥有一定的数量，另外，在股市不景气的情况下，固定资产投资理所当然的成为人们的首选，人们宁肯购买看得见摸得着的房子，也不愿去放在已是负利率的银行和跌跌不休的股市，这在一定程度上也是的房屋存在着一定的需求。
再次，地价高企，沧州市国土资源局于 2010年11月15日 至 2010年12月06日 拍卖出让4宗国有土地使用权，为一项工业用地，其余三项均为住宅用地，为CTP-1007—CTP-1009，土地使用面积共52325平米，成交总价为17280万元，土地均价为220万元/亩，约合3320元/平米，可见当前沧州的地价仍处在高位，再加上房地产企业经营、建设成本和利润等，以当前沧州的房价来看下降的空间也不会太大。
虽然沧州市的房价仍处于高位，随着国家宏观调控政策效果的显现以及经济规律的影响，沧州市的房价注定不会形成快速上涨的局面。据《中国经营报》报道，近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，也就是说“限购政策”逐步扩大到像沧州一样的二、三线城市，这对二三线房地产市场又是一个利空。
综上，目前全国各地，基本上都存在着和沧州情况基本相同的状况，供应充足，房价不降的状况，但是，随着时间的推移以及宏观调控政策效果的显现，依靠市场经济的规律，各地的房价但最终还是应该呈下降趋势的。
关键词：宏观调控房地产市场 房价价值价格供求
2010年底至今，国家针对房地产市场先后出台了多项严厉的宏观调控政策。2010年，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给；同年9月，国务院主主管部门又先后实施了：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国，
对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年国务院继续加强对房地产市场的调控力度，重庆、上海等地率先实行了房产税政策，这项在试点城市开展的政策逐步扩大到其他地市；另外，在温总理的政府工作报告中指出，全国坚定不移地搞好房地产市场调控。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。当前，一些城市的房屋成交数量下跌，成交价格也出现了松动的迹象，可见，国家的房产政策的效果已经初显，然而，各地的房价下降幅度和形势未像预期那样好。
众所周知，经济学上的价值是指凝结在商品中的无差别的人类劳动，价值可分为使用价值和交换价值；而价格是价值的货币表现形式，即用货币表现的商品的价值。一件商品之所以能够销售或者交换，是因为商品具有使用价值和交换价值，如果仅有使用价值而无交换价值也不能称之为商品，房屋具备了商品的属性，既有使用价值，可用来居住、遮风避雨等功能，另一方面房屋同时具备了交换价值，房屋通过交换可以换取别的使用价值的物品。马克思政治经济学指出，商品的价值由社会社会必要劳动时间决定，受供求关系的影响。房屋作为一种商品同样不可能脱离价值规律的影响。当前，房屋价格的构成因素有土地价格、房地产开发经营成本和利润、房地产税。市场的作用就是当某种的商品利润很高时，必然会吸引其他个人或组织进入该商品领域，从而影响该商品的供求关系，当该商品供应大大大于需求时，为增强竞争力，一部分生产商必然会通过提高劳动生产率的方式，降低价格以吸引消费者，那些竞争力较低、实力差的企业逐渐会被淘汰，由于收到了供求关系的影响，该种商品的社会平均利润率必然出现下降，从而使一部分人员或者组织退出该领域，这就逐渐使该种商品的供求关系发生变化，直至供不应求，从而引起价格高于其价值，这是经济学额亘古不变的真理，虽然在一段时间内，这种规律表现的可能不明显，但是最终，任何一种商品不可能逃脱经济规律的约束。
以河北省的沧州市为例，据最新的人口统计结果，全市常住人口为7134053人，全市常住人口中共有家庭户2056649户，家庭户人口为6924676人，平均每个家庭户的人口为3.37人。而沧州市区的人口数约为53万人，以每个家庭3.37人计算，约为15万个家庭；同期沧州市房地产市场等情况为，自2006年以来沧州市大大小小的楼盘包括城中村改造不下几十余个，当前仅在建的楼盘包括东方世纪城、泰和世家、裕景国际、塞纳左岸、泰古香槟郡等住宅小区的每个小区的面积都不下30万平米，其中东方世纪城项目总用地面积154400㎡，建筑占地面积45000㎡；总建筑面积380000㎡。其中住宅建筑面积339000㎡；规划住户4000户，泰和世家总建筑面积530000㎡，规划住户5000户；假设每个楼盘为4500户，沧州市目前在建楼盘30余个，那么未来一段时间沧州的住房供应量为13万余套，可以解决40余万人的住房问题，而当前沧州市区人口总数50余万人，去除已有住房的人口数，可见当前沧州市住房的供应量是充足的，甚至可以说是供过于求，应该是房价下跌最大的一个因素，然而为什么当前房价，仍岿然不动呢，笔者认为主要有以下原因。
首先，房地产企业内部原因，房地产企业组成攻守联盟，宁肯房子卖不出去也不降价，保持房价的稳定，甚至小幅度的涨价，这是一个很重要的原因；但是这是不能持久的，随着国家近期多次提高存贷款利率，房地产企业的压力也不小，当前房地产市场的观望气氛很浓，造成了当前的有价无市的状况，如果开发商不尽快收回资金，那么面临着很大的还贷压力。在当前这种状况下，就看谁能支撑的久了。
其次，当前房屋有一定的刚性需求，每年大中专毕业生的增加、年轻人结婚用房、投资用房等等，2010年，沧州市每年分配的大众专毕业生拥有一定的数量，另外，在股市不景气的情况下，固定资产投资理所当然的成为人们的首选，人们宁肯购买看得见摸得着的房子，也不愿去放在已是负利率的银行和跌跌不休的股市，这在一定程度上也是的房屋存在着一定的需求。
再次，地价高企，沧州市国土资源局于 2010年11月15日 至 2010年12月06日 拍卖出让4宗国有土地使用权，为一项工业用地，其余三项均为住宅用地，为CTP-1007—CTP-1009，土地使用面积共52325平米，成交总价为17280万元，土地均价为220万元/亩，约合3320元/平米，可见当前沧州的地价仍处在高位，再加上房地产企业经营、建设成本和利润等，以当前沧州的房价来看下降的空间也不会太大。
虽然沧州市的房价仍处于高位，随着国家宏观调控政策效果的显现以及经济规律的影响，沧州市的房价注定不会形成快速上涨的局面。据《中国经营报》报道，近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，也就是说“限购政策”逐步扩大到像沧州一样的二、三线城市，这对二三线房地产市场又是一个利空。
综上，目前全国各地，基本上都存在着和沧州情况基本相同的状况，供应充足，房价不降的状况，但是，随着时间的推移以及宏观调控政策效果的显现，依靠市场经济的规律，各地的房价但最终还是应该呈下降趋势的。