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摘 要：本文以小区维修改造工程的项目前期阶段的投资控制为研究对象，分析了小区维修改造工程前期阶段投资控制方面的5个环节，提出了6个针对性的控制措施，并以胜利油田胜南社区为例介绍了实施后的效果，旨在推进小区维修改造投资控制管理工作。
关键词：项目前期 投资控制 分析 措施
为适应胜利油田小区维修改造工作要求，坚持“精细管理保发展、降本挖潜促增效”的原则，以提高投资收益为目的，总结项目特点、分析存在问题、抓住控制重点，不断优化和完善投资控制措施，提高工程项目管理水平，实现小区改造资金的最大收益。
一、小区维修改造工程投资控制关键环节的研究
经研究表明，决策阶段的投资控制为75%-95%，是投资控制的关键环节。因为如果决策失误，意味着项目本身就是错误的、失败的，投入的收益存在严重问题，那么后续的投资控制再得力也都无法挽回失败的命运。结合小区维修改造工程的决策问题，重点需要解决的是建设项目的立项决策是否贴近民生和民意，可行性研究是否规避了“可批性”研究、领导指令性研究、深度不足、后评价不良等风险。
二、小区维修改造工程前期阶段投资控制问题分析
1.要摆正立项研究的出发点。充分体现以人为本的理念，最大程度的满足居民的宿愿，更加注重投资的社会效益。例如，为满足小区居民居住安全的需求，论证防盗门的更换、监控的完善问题。
2.要加强项目的可行性研究。长期以来，项目的可行性研究工作受到了外部不良因素的影响，出现了“可批性”研究、领导指令性研究。这些研究工作通常违背客观事实，仅仅是依靠一些简单的技术参数作为基本支撑，或虚假现状、或编造数据、或冒名顶替，导致可行性研究工作失去了意义。其次，随着生活不断水平的提高，人们的需求也发生了变化，需要从长远规划、发展的角度上来思考。
3.要丰富项目的方案论证。目前，项目的方案编制工作，由于存在前期工作不细致、基础资料不准确、研究时间不充分、设计人员水平局限、现状结合得不密切等诸多原因，经常会出现方案单一性，并直接影响到后期的施工图设计。4、要重视前期的投资估算工作。目前，大部分建设工程项目的投资测算与控制都是在项目的施工阶段才开始，也就是在项目施工图设计完成后，根据施工图纸进行工程量计算、计价，测算出施工图预算价格，作为项目投资控制的依据。工程竣工后依据竣工图进行结算，预算金额与结算金额的差值就是投资控制的成果。由于设计常常未按照批准的设计任务书及投资估算来控制设计，未按照设计概算来控制施工图设计，在工程施工过程中又常出现设计变更记录不明确、责权不清、工作界面重复等问题，导致工程项目建设中的“三超”（概算超估算、预算超概算、决算超预算）现象时有发生，失去了投资测算的超前控制的意义。
5.要提高项目设计的深度。绝大多数建设单位没有专门的规划设计人员，项目的规划设计依靠专业设计院的现象较为普遍。但由于在设计中大多数尚未引入竞争机制，且缺乏一套完整的投资控制指标加以规范，致使设计人员投资控制意识薄弱，在设计时无主动进行多方案比选、设计优化的动力和创造附加值的能力。
三、项目前期阶段投资控制措施的实施
1.强化计划信息平台建设，项目贴近民心。要充分利用小区维修改造意见征询会、社区季度行风问卷调查、居民代表座谈会、职代会提案、合理化建议等多个信息渠道，全面而深入地了解小区居民关心的热点问题，以及基层物业管理工作中的难点问题，对每个涉及民生、民意的问题，做到现场落实清楚，问题剖析彻底，项目库建立完善。民生问题征集落实了一个“广”字，做到改造立项广纳民意，投资方向更加贴近民心，实现了有效投资的目的。
2.丰富方案论证方法。引入了方案评价法，即在总结历年维修改造方案的基础上，对其进行效果测评和意见调查，综合评价可行性问题。通过评价效果的分析，及时发现方案论证中出现的漏洞，达到分析、纠偏、完善的目的。同时引入了经验成果借鉴法，即主动到其他社区和地方小区进行参观，开展学习改造方案经验交流，结合本社区的实际进行方案再造。通过丰富的方案论证工作，社区不再局限于设计单位的可行性研究，不再出现可批性方案研究、领导指令性方案研究，项目立项方案更加科学合理。
3.投资测算工作超前介入、全程参与。提前介入项目的运行管理，投资测算管理工作自项目立项研究开始就贯穿其中，参与估算、概算、设计预算等工作，及时提出修正意见。做好“三算对比”（投资估算、设计概算和施工图预算之间的对比），针对一些复杂内容，坚持提前做好市场调研，提前与施工单位结合，防止年底扯皮，提高了结算准确性。
4.按质定价制度的有效执行。随着经济的快速发展，施工材料的品种、档次也日趋繁多，价格差异较大，市场价格波动也大，要实现材料价格的有效控制，社区需要专门成立由基建、计划、审计、预算、施工单位、监理等六方组成的材料价格联合考察组，提前进行市场调研，准确把握市场建材价格，施工前由施工单位提供材料样品，提前完成材料的按质定价，防止施工单位以次充好，虚高价格的现象，在保证工程用料质量的前提下，有效控制工程投资。
5.严格施工图论证和审查。为将设计方案更加具備操作性强、投资小、“四新”等应用更科学、合理，设计工作依靠团队模式进行，积极开展多角度的设计方案论证，合理引用先进技术，大力推广节能产品的应用，严格执行限额设计，改造设计标准满足5年以上社会发展要求。
6.开展设计合理化建议。注重与小区居民的沟通，倾听居民意见，集中群众智慧，将上报改造方案张贴在小区宣传栏和读报栏里，请居民出主意、提意见，由设计人员综合平衡，提炼精华加以优化。以胜南社区为例，在2010年和2011年的小区道路改造（12000多平米）、停车场建设（1100多个）以及外墙粉刷维修过程中，共采纳设计优化建议20多条，使维修改造方案更加科学合理、贴近民意。
四、前期阶段投资控制的实施效果
1.小区维修改造工程项目管理水平全面提高。项目的投资控制，以计划投资目标，与质量控制、进度控制之间的关系是对立和统一的。加快进度往往需要增加投资，欲提高质量往往也需要增加投资，过度地缩短进度会影响质量目标的实现；通过有效的管理，在不增加投资的前提下，也可以缩短工期和提高质量。通过上述措施的实施，精细化管理，投资、质量、进度均达到计划目标，全面提高了项目管理的水平。
2.改造小区的民生问题得到充分、合理地解决。实现了小区功能、环境面貌与亲情文化娱乐氛围的整体提升，在总体资金并不充裕的情况下，综合平衡、力所能及的多为小区居民办实事，解难事。以胜南社区为例，自2010年以来完成5个小区的整体改造，解决屋面平改坡、外墙渗水维修及粉刷、楼宇防盗门的更换、室内污排改造、雨污分流及雨污排改造、道路及场地改造、围墙及大门改造、路灯及监控改造等12项问题。
3.小区维修改造投资控制的经济效益明显。对于小区维修改造工程而言，并不是将批准资金实现实际的节约，而是体现在比预计多实现投资价值的经济效益上，即按照标准和规范的等级测算出投资规模，在不增加投资资金的基础上，通过投资控制措施的实施，比计划多完成改造内容或范围。胜南社区在实施投资控制后，改造资金利用率比计划提高约10%以上。
关键词：项目前期 投资控制 分析 措施
为适应胜利油田小区维修改造工作要求，坚持“精细管理保发展、降本挖潜促增效”的原则，以提高投资收益为目的，总结项目特点、分析存在问题、抓住控制重点，不断优化和完善投资控制措施，提高工程项目管理水平，实现小区改造资金的最大收益。
一、小区维修改造工程投资控制关键环节的研究
经研究表明，决策阶段的投资控制为75%-95%，是投资控制的关键环节。因为如果决策失误，意味着项目本身就是错误的、失败的，投入的收益存在严重问题，那么后续的投资控制再得力也都无法挽回失败的命运。结合小区维修改造工程的决策问题，重点需要解决的是建设项目的立项决策是否贴近民生和民意，可行性研究是否规避了“可批性”研究、领导指令性研究、深度不足、后评价不良等风险。
二、小区维修改造工程前期阶段投资控制问题分析
1.要摆正立项研究的出发点。充分体现以人为本的理念，最大程度的满足居民的宿愿，更加注重投资的社会效益。例如，为满足小区居民居住安全的需求，论证防盗门的更换、监控的完善问题。
2.要加强项目的可行性研究。长期以来，项目的可行性研究工作受到了外部不良因素的影响，出现了“可批性”研究、领导指令性研究。这些研究工作通常违背客观事实，仅仅是依靠一些简单的技术参数作为基本支撑，或虚假现状、或编造数据、或冒名顶替，导致可行性研究工作失去了意义。其次，随着生活不断水平的提高，人们的需求也发生了变化，需要从长远规划、发展的角度上来思考。
3.要丰富项目的方案论证。目前，项目的方案编制工作，由于存在前期工作不细致、基础资料不准确、研究时间不充分、设计人员水平局限、现状结合得不密切等诸多原因，经常会出现方案单一性，并直接影响到后期的施工图设计。4、要重视前期的投资估算工作。目前，大部分建设工程项目的投资测算与控制都是在项目的施工阶段才开始，也就是在项目施工图设计完成后，根据施工图纸进行工程量计算、计价，测算出施工图预算价格，作为项目投资控制的依据。工程竣工后依据竣工图进行结算，预算金额与结算金额的差值就是投资控制的成果。由于设计常常未按照批准的设计任务书及投资估算来控制设计，未按照设计概算来控制施工图设计，在工程施工过程中又常出现设计变更记录不明确、责权不清、工作界面重复等问题，导致工程项目建设中的“三超”（概算超估算、预算超概算、决算超预算）现象时有发生，失去了投资测算的超前控制的意义。
5.要提高项目设计的深度。绝大多数建设单位没有专门的规划设计人员，项目的规划设计依靠专业设计院的现象较为普遍。但由于在设计中大多数尚未引入竞争机制，且缺乏一套完整的投资控制指标加以规范，致使设计人员投资控制意识薄弱，在设计时无主动进行多方案比选、设计优化的动力和创造附加值的能力。
三、项目前期阶段投资控制措施的实施
1.强化计划信息平台建设，项目贴近民心。要充分利用小区维修改造意见征询会、社区季度行风问卷调查、居民代表座谈会、职代会提案、合理化建议等多个信息渠道，全面而深入地了解小区居民关心的热点问题，以及基层物业管理工作中的难点问题，对每个涉及民生、民意的问题，做到现场落实清楚，问题剖析彻底，项目库建立完善。民生问题征集落实了一个“广”字，做到改造立项广纳民意，投资方向更加贴近民心，实现了有效投资的目的。
2.丰富方案论证方法。引入了方案评价法，即在总结历年维修改造方案的基础上，对其进行效果测评和意见调查，综合评价可行性问题。通过评价效果的分析，及时发现方案论证中出现的漏洞，达到分析、纠偏、完善的目的。同时引入了经验成果借鉴法，即主动到其他社区和地方小区进行参观，开展学习改造方案经验交流，结合本社区的实际进行方案再造。通过丰富的方案论证工作，社区不再局限于设计单位的可行性研究，不再出现可批性方案研究、领导指令性方案研究，项目立项方案更加科学合理。
3.投资测算工作超前介入、全程参与。提前介入项目的运行管理，投资测算管理工作自项目立项研究开始就贯穿其中，参与估算、概算、设计预算等工作，及时提出修正意见。做好“三算对比”（投资估算、设计概算和施工图预算之间的对比），针对一些复杂内容，坚持提前做好市场调研，提前与施工单位结合，防止年底扯皮，提高了结算准确性。
4.按质定价制度的有效执行。随着经济的快速发展，施工材料的品种、档次也日趋繁多，价格差异较大，市场价格波动也大，要实现材料价格的有效控制，社区需要专门成立由基建、计划、审计、预算、施工单位、监理等六方组成的材料价格联合考察组，提前进行市场调研，准确把握市场建材价格，施工前由施工单位提供材料样品，提前完成材料的按质定价，防止施工单位以次充好，虚高价格的现象，在保证工程用料质量的前提下，有效控制工程投资。
5.严格施工图论证和审查。为将设计方案更加具備操作性强、投资小、“四新”等应用更科学、合理，设计工作依靠团队模式进行，积极开展多角度的设计方案论证，合理引用先进技术，大力推广节能产品的应用，严格执行限额设计，改造设计标准满足5年以上社会发展要求。
6.开展设计合理化建议。注重与小区居民的沟通，倾听居民意见，集中群众智慧，将上报改造方案张贴在小区宣传栏和读报栏里，请居民出主意、提意见，由设计人员综合平衡，提炼精华加以优化。以胜南社区为例，在2010年和2011年的小区道路改造（12000多平米）、停车场建设（1100多个）以及外墙粉刷维修过程中，共采纳设计优化建议20多条，使维修改造方案更加科学合理、贴近民意。
四、前期阶段投资控制的实施效果
1.小区维修改造工程项目管理水平全面提高。项目的投资控制，以计划投资目标，与质量控制、进度控制之间的关系是对立和统一的。加快进度往往需要增加投资，欲提高质量往往也需要增加投资，过度地缩短进度会影响质量目标的实现；通过有效的管理，在不增加投资的前提下，也可以缩短工期和提高质量。通过上述措施的实施，精细化管理，投资、质量、进度均达到计划目标，全面提高了项目管理的水平。
2.改造小区的民生问题得到充分、合理地解决。实现了小区功能、环境面貌与亲情文化娱乐氛围的整体提升，在总体资金并不充裕的情况下，综合平衡、力所能及的多为小区居民办实事，解难事。以胜南社区为例，自2010年以来完成5个小区的整体改造，解决屋面平改坡、外墙渗水维修及粉刷、楼宇防盗门的更换、室内污排改造、雨污分流及雨污排改造、道路及场地改造、围墙及大门改造、路灯及监控改造等12项问题。
3.小区维修改造投资控制的经济效益明显。对于小区维修改造工程而言，并不是将批准资金实现实际的节约，而是体现在比预计多实现投资价值的经济效益上，即按照标准和规范的等级测算出投资规模，在不增加投资资金的基础上，通过投资控制措施的实施，比计划多完成改造内容或范围。胜南社区在实施投资控制后，改造资金利用率比计划提高约10%以上。