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【摘 要】 房屋是人们生活中必不可少基础设备，随着房价的节节攀升，房屋日渐成为一个家庭中最主要的不动产，对于旧房屋实施维修和改造，对房屋本身具有很大的保值和增值作用，同时也能给业主提供安全舒适的居住环境。对旧房屋维修和改造的过程中，既要确保施工技术和手段具有可行性，也要保证建筑方面的合理、适用、美观、安全。
【关键词】 房屋维修；基础设施；改造技术
引言：
人们生活水平随着人类社会的进步，改革开放的发展而日益提高，对衣食住行提出了较高的要求。尤其是在居住方面的使用要求越来越高。而是逐渐从现代建筑学的观点是要求经济、合理、适用、且美观大方。但是对于旧有房屋的维修和改造的要求也越来越高。因为无论是单位或个人对原有的建筑物都要进行维修和改造。以下对房屋的维修管理和改造技术的方法分别叙述。
一、房屋维修的概念
房屋维修是房屋建成后维持其使用功能和物质价值的必要管理手段它贯穿于房屋建造、使用直至报废的物质运动全过程房屋维修的概念从广义来讲，包括维修工程、改造工程、翻建工程三种维修工程，是指房屋的修缮和修葺主要通过恢复或维护原有房屋的构件、装饰及设备的使用功能，以满足用户使用要求，延长房屋的使用年限改造工程，是指为将建筑物比其原有的初始功能和技术标准以及环境质量提高而采取的措施翻建工程，是指拆除旧房，并在原有基地上建造新的房屋建筑。
二、旧房屋的维修管理
最近几年来，物业管理公司管理界定为房屋维修的主体，城市居民、房屋使用者要承担起房屋维修的责任，这样才能使房屋维修管理和房屋维修连成一体，成为一个可行的系统。这种管理系统内容的确定对房屋维修起到了支柱的作用，并慢慢成为房屋维修的依据。所以对房屋的维修管理提出了以下的内容：
（一）技术储备管理
由于房屋维修是工程补救性措施，施工工艺一般比较复杂。首先，现场管理人员必须熟悉施工图纸和合同要求，并根据自身的施工队伍、材料供应、资金、设备等基础条件，认真制定施工方案，把每项施工内容纳入管理控制；其次，要根据工程特点和技术要求，做好技术管理人员和工人的储备和挖掘，把工程的内容、程序以及关键技术措施做好培训交底，让施工技术工人熟练掌握施工工艺和新材料特性，全面提高技术操作和施工水平，从而使施工过程中的每一工序步骤处于控制之中，保证工程项目按时间、进度、质量完成；三是建立完善现场控制管理、质量检查等各项技术制度和操作规程，依据施工质量相关的设计要求和有关规范标准，对每一工序和施工工艺提出不同的质量控制和验收标准，以确保工程质量。
（二）建立详细完整的房屋管理档案
一定要建立好房屋的台账及维修管理档案。具体包括总分类账、明细分类账、图纸清单、施工隐蔽记录、开工及竣工时间、建筑、结构、保修年限、维修部位以及维修次数等等。
（三）做好建筑工程资料的接收和管理工作
自竣工验收时，记录好工程承包单位及分包单位，注明保修单位、保修项目以及保修年限，并记录好预计下次维修的时间及周期，以便维修管理。
（四）管理人才缺乏
为了解决目前缺乏维修管理人才的现状，物业公司应该从以下两方面着手进行改进。首先，加大投入，吸引高素质复合型管理人才。其次，加强对现有物业管理人员的培训，理论结合实际，增强物业管理人员的服务意识，提升他们的专业技能。
三、旧房屋维修技术
一般来说，房屋的损坏和维修期如下：外墙粉刷以及瓦屋面的损坏取决于屋面排水、粉刷砂浆的强度以及耐水性，水泥砂浆的最低保持期限为25年，平屋面的损坏取决于防水层的材料和施工质量、水泥砂浆强度，油粘沥青防水层的保持期限为5-8年，水电设备检修周期为6-8年/次，外墙装修周期为5年/次，户外门窗油漆检修周期为5-6年/次，内墙装饰周期为6-8年/次，瓦屋面3年/次，平屋面沥青防水卷材屋面5-8年/次。
（一）加固砖混房屋维修地基技术
1.高压喷射注浆法。这种房屋维修加固技术主要是将化学注浆法和高压水射流切割技术相结合而产生的一种应对软土地基的加固技术。当老旧房屋的地基承载力不能满足房屋使用的要求，或者地基出现严重的变形情况，或者地基出现不均匀的沉降时，应该使用高压喷射注浆法来加固老旧房屋的地基。高压喷射注浆法适合在淤泥质土、粉土、淤泥、砂土、碎石工或软塑性土等地基中使用，高压喷射注漿法可以利用高压喷射流来达到破坏和加固土体的目的。使用这种方法之后，固结体的质量得到了明显的改善，高压喷射注浆法既可以用于工程建设前，也可以用于工程建设中期，在工程完工后，既不会损坏老旧房屋建筑的上部结构，也不会影响到房屋的正常使用，所以这种方法受到广泛的使用和推广。
2.灌浆加固法。这种老旧房屋建筑的维修加固方法主要是利用气压、液压和电化学的原理，将能够被固化的浆液注入到岩石裂缝或者土地的空隙之中，这样就能将基地中原有的松散土层融合为一个整体，从而通过改变土的水理性能和力学性能来达到地基加固的目的。灌浆加固法适合在粉土、人工填土、粘性土或者砂土地基的加固工作中使用，这种加固方法一般用于地基的防渗堵漏，通过使用这种方法能够提高建筑地基的强度和变形模量，还能够有效的控制地基的沉降。某些发达国家在地基灌浆施工的过程中应用电子计算机检测系统，通过使用这一系统，能够对浆液的稠度、耗浆量和灌浆压力等参数进行收集和处理，这样不仅能够提高工作的效率，还能够对灌浆工序和过程进行严格的控制，从而促使灌浆法向科学方面转化。
（二）加大砖混房屋维修截面法
这种加固方法时利用房屋建筑的同种材料来增加房屋构件的截面面积，这样就能提高构件的承载力和刚度。由于加大截面法的施工较简单，并且具有较强的实用性，但施工周期较长，所以一般用于柱、梁、墙和板等构件的加固工作中。为了使新旧房屋的混凝土能够共同受力，就应该在加固的过程中设置一定的剪力筋，并保证新旧剪力筋能够连接在一起。为了使新旧混凝土的结合能力提高，应该将原有构件的结合而进行凿毛处理，使基层能够暴露出来，然后再凿毛，并用水进行冲洗。在浇筑混凝土之前，应该涂刷结合剂，边涂边浇。 （三）房屋渗漏维修技术
根据不同的建筑以及不同的地域，房屋渗漏的维修技术可能不尽相同。而且根据房屋的具体情况，在对一些具体问题的具体处理上，可采用以下幾种方法。
1.“平改坡”式渗漏维修技术。在针对老式建筑群的屋面渗漏维修时，可在建筑结构条件允许的情况下采用“平改坡”技术。相较于其他维修技术，“平改坡”在改善房屋防水效果的作用上，还能提高房屋的保温隔热效果，对旧式房屋进行美化。
2.化学灌浆渗漏维修技术。化学灌浆技术一般在进行维修处理时要经过以下几步：查水，凿槽，清洗，埋管，灌浆，封孔，步骤简单便利。并且，还可针对不同的情况，采用不同的材料进行灌注，如长期渗漏的房屋可使用“中化—656（丙烯酸盐类）”灌浆处理；受阴幽天气影响而渗漏的房屋可使用“改性环氧树脂”进行处理；至于间歇性渗漏的房屋，则可采取“中化—656”或“改性环氧树脂”与“水泥一水玻璃”复介灌浆进行处理。
（四）出现问题的房屋进行及时的维修
按照《中华人民共和国房屋完损等级评定标准》对检测的房屋监测评估，相对于公用的写字楼的房屋和设备所损害等级也是按照这个标准评定，做到“常住常新”的标准，这样可以有效减慢房屋的受损程度，延长其使用周期。经过最近几年对房屋维修检查的总结，我们要特别注意房屋的自然老化损害现象，这种损坏会从表面到芯材发展，逐步损害房屋的结构，虽然表面的损坏比较容易维修，但如果不采取任何措施就会导致受损面积的扩大，增加维修的难度，要是到了无法维修的地步，只能提前报废房屋。实际生活中，许多旧房屋因为平时没有得到及时的维修和改造，损坏程度不断加重，从而大大缩短了其使用寿命。
四、结束语
人们对房屋设备功能的要求随着城市现代化程度的提高而越来越高。因此，也要求在房屋建筑内部装设日趋完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。
参考文献：
[1]孙刘钢.房屋渗漏维修技术分析[J].门窗，2012，10：293+296.
[2]冯敏.浅谈砖混房屋维修加固技术[J].经营管理者，2013，05：377.
[3]陈乐健.现代城市房屋维修与维修管理[J].中华民居（下旬刊），2013，09.
[4]古贵毅.旧房屋维修管理和改造研究[J].科技创新导报，2013，17：111.
【关键词】 房屋维修；基础设施；改造技术
引言：
人们生活水平随着人类社会的进步，改革开放的发展而日益提高，对衣食住行提出了较高的要求。尤其是在居住方面的使用要求越来越高。而是逐渐从现代建筑学的观点是要求经济、合理、适用、且美观大方。但是对于旧有房屋的维修和改造的要求也越来越高。因为无论是单位或个人对原有的建筑物都要进行维修和改造。以下对房屋的维修管理和改造技术的方法分别叙述。
一、房屋维修的概念
房屋维修是房屋建成后维持其使用功能和物质价值的必要管理手段它贯穿于房屋建造、使用直至报废的物质运动全过程房屋维修的概念从广义来讲，包括维修工程、改造工程、翻建工程三种维修工程，是指房屋的修缮和修葺主要通过恢复或维护原有房屋的构件、装饰及设备的使用功能，以满足用户使用要求，延长房屋的使用年限改造工程，是指为将建筑物比其原有的初始功能和技术标准以及环境质量提高而采取的措施翻建工程，是指拆除旧房，并在原有基地上建造新的房屋建筑。
二、旧房屋的维修管理
最近几年来，物业管理公司管理界定为房屋维修的主体，城市居民、房屋使用者要承担起房屋维修的责任，这样才能使房屋维修管理和房屋维修连成一体，成为一个可行的系统。这种管理系统内容的确定对房屋维修起到了支柱的作用，并慢慢成为房屋维修的依据。所以对房屋的维修管理提出了以下的内容：
（一）技术储备管理
由于房屋维修是工程补救性措施，施工工艺一般比较复杂。首先，现场管理人员必须熟悉施工图纸和合同要求，并根据自身的施工队伍、材料供应、资金、设备等基础条件，认真制定施工方案，把每项施工内容纳入管理控制；其次，要根据工程特点和技术要求，做好技术管理人员和工人的储备和挖掘，把工程的内容、程序以及关键技术措施做好培训交底，让施工技术工人熟练掌握施工工艺和新材料特性，全面提高技术操作和施工水平，从而使施工过程中的每一工序步骤处于控制之中，保证工程项目按时间、进度、质量完成；三是建立完善现场控制管理、质量检查等各项技术制度和操作规程，依据施工质量相关的设计要求和有关规范标准，对每一工序和施工工艺提出不同的质量控制和验收标准，以确保工程质量。
（二）建立详细完整的房屋管理档案
一定要建立好房屋的台账及维修管理档案。具体包括总分类账、明细分类账、图纸清单、施工隐蔽记录、开工及竣工时间、建筑、结构、保修年限、维修部位以及维修次数等等。
（三）做好建筑工程资料的接收和管理工作
自竣工验收时，记录好工程承包单位及分包单位，注明保修单位、保修项目以及保修年限，并记录好预计下次维修的时间及周期，以便维修管理。
（四）管理人才缺乏
为了解决目前缺乏维修管理人才的现状，物业公司应该从以下两方面着手进行改进。首先，加大投入，吸引高素质复合型管理人才。其次，加强对现有物业管理人员的培训，理论结合实际，增强物业管理人员的服务意识，提升他们的专业技能。
三、旧房屋维修技术
一般来说，房屋的损坏和维修期如下：外墙粉刷以及瓦屋面的损坏取决于屋面排水、粉刷砂浆的强度以及耐水性，水泥砂浆的最低保持期限为25年，平屋面的损坏取决于防水层的材料和施工质量、水泥砂浆强度，油粘沥青防水层的保持期限为5-8年，水电设备检修周期为6-8年/次，外墙装修周期为5年/次，户外门窗油漆检修周期为5-6年/次，内墙装饰周期为6-8年/次，瓦屋面3年/次，平屋面沥青防水卷材屋面5-8年/次。
（一）加固砖混房屋维修地基技术
1.高压喷射注浆法。这种房屋维修加固技术主要是将化学注浆法和高压水射流切割技术相结合而产生的一种应对软土地基的加固技术。当老旧房屋的地基承载力不能满足房屋使用的要求，或者地基出现严重的变形情况，或者地基出现不均匀的沉降时，应该使用高压喷射注浆法来加固老旧房屋的地基。高压喷射注浆法适合在淤泥质土、粉土、淤泥、砂土、碎石工或软塑性土等地基中使用，高压喷射注漿法可以利用高压喷射流来达到破坏和加固土体的目的。使用这种方法之后，固结体的质量得到了明显的改善，高压喷射注浆法既可以用于工程建设前，也可以用于工程建设中期，在工程完工后，既不会损坏老旧房屋建筑的上部结构，也不会影响到房屋的正常使用，所以这种方法受到广泛的使用和推广。
2.灌浆加固法。这种老旧房屋建筑的维修加固方法主要是利用气压、液压和电化学的原理，将能够被固化的浆液注入到岩石裂缝或者土地的空隙之中，这样就能将基地中原有的松散土层融合为一个整体，从而通过改变土的水理性能和力学性能来达到地基加固的目的。灌浆加固法适合在粉土、人工填土、粘性土或者砂土地基的加固工作中使用，这种加固方法一般用于地基的防渗堵漏，通过使用这种方法能够提高建筑地基的强度和变形模量，还能够有效的控制地基的沉降。某些发达国家在地基灌浆施工的过程中应用电子计算机检测系统，通过使用这一系统，能够对浆液的稠度、耗浆量和灌浆压力等参数进行收集和处理，这样不仅能够提高工作的效率，还能够对灌浆工序和过程进行严格的控制，从而促使灌浆法向科学方面转化。
（二）加大砖混房屋维修截面法
这种加固方法时利用房屋建筑的同种材料来增加房屋构件的截面面积，这样就能提高构件的承载力和刚度。由于加大截面法的施工较简单，并且具有较强的实用性，但施工周期较长，所以一般用于柱、梁、墙和板等构件的加固工作中。为了使新旧房屋的混凝土能够共同受力，就应该在加固的过程中设置一定的剪力筋，并保证新旧剪力筋能够连接在一起。为了使新旧混凝土的结合能力提高，应该将原有构件的结合而进行凿毛处理，使基层能够暴露出来，然后再凿毛，并用水进行冲洗。在浇筑混凝土之前，应该涂刷结合剂，边涂边浇。 （三）房屋渗漏维修技术
根据不同的建筑以及不同的地域，房屋渗漏的维修技术可能不尽相同。而且根据房屋的具体情况，在对一些具体问题的具体处理上，可采用以下幾种方法。
1.“平改坡”式渗漏维修技术。在针对老式建筑群的屋面渗漏维修时，可在建筑结构条件允许的情况下采用“平改坡”技术。相较于其他维修技术，“平改坡”在改善房屋防水效果的作用上，还能提高房屋的保温隔热效果，对旧式房屋进行美化。
2.化学灌浆渗漏维修技术。化学灌浆技术一般在进行维修处理时要经过以下几步：查水，凿槽，清洗，埋管，灌浆，封孔，步骤简单便利。并且，还可针对不同的情况，采用不同的材料进行灌注，如长期渗漏的房屋可使用“中化—656（丙烯酸盐类）”灌浆处理；受阴幽天气影响而渗漏的房屋可使用“改性环氧树脂”进行处理；至于间歇性渗漏的房屋，则可采取“中化—656”或“改性环氧树脂”与“水泥一水玻璃”复介灌浆进行处理。
（四）出现问题的房屋进行及时的维修
按照《中华人民共和国房屋完损等级评定标准》对检测的房屋监测评估，相对于公用的写字楼的房屋和设备所损害等级也是按照这个标准评定，做到“常住常新”的标准，这样可以有效减慢房屋的受损程度，延长其使用周期。经过最近几年对房屋维修检查的总结，我们要特别注意房屋的自然老化损害现象，这种损坏会从表面到芯材发展，逐步损害房屋的结构，虽然表面的损坏比较容易维修，但如果不采取任何措施就会导致受损面积的扩大，增加维修的难度，要是到了无法维修的地步，只能提前报废房屋。实际生活中，许多旧房屋因为平时没有得到及时的维修和改造，损坏程度不断加重，从而大大缩短了其使用寿命。
四、结束语
人们对房屋设备功能的要求随着城市现代化程度的提高而越来越高。因此，也要求在房屋建筑内部装设日趋完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。
参考文献：
[1]孙刘钢.房屋渗漏维修技术分析[J].门窗，2012，10：293+296.
[2]冯敏.浅谈砖混房屋维修加固技术[J].经营管理者，2013，05：377.
[3]陈乐健.现代城市房屋维修与维修管理[J].中华民居（下旬刊），2013，09.
[4]古贵毅.旧房屋维修管理和改造研究[J].科技创新导报，2013，17：111.