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摘要：房地产和房价成为国人关注的热点。建立房地产调控的长效机制，房价是无法回避的问题。从目前的房地产发展现状入手，分析现在房地产面临的风险，进而指出今后房地产市场发展的出路。
关键词：价格；风险；出路
中图分类号：F832.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-000-01
一、中国房地产价格现状
十八届三中全会强调，住房领域未来的发展方向是保障性住房和多层次供应体系相结合，政府以提供基本保障为主，市场以满足多层次需求为主。中国指数研究院公布的2013年10月的中国百城房地产价格指数显示：全国百城（新建）住宅的均价为10685元/m2，环比上月上涨1.24%，并且连续17个月上涨，其中有1个城市环比持平，24个城市下跌，75个环比上涨。与2012年10月份相比，百城住宅的均价上涨了10.69%，上海、北京等十大城市的均价为18533元/m2，一年内上涨了15.69%。具体而言，从百城环比价格涨幅看，2013年10月，上涨城市个数（75个）比9月份（79个）减少4个，排名前10位城市涨幅位于2.3%—4%；下跌城市个数（24）比9月份（21个）增加了3个；只有一个城市（银川）环比价格与上月持平。从百城同比价格（与2012年10月比较）涨幅看，2013年10月住宅价格上涨幅度平均值为10.69%，93个城市同比上涨，排名前9位城市涨幅在20%-30%之间；6个城市同比下跌，跌幅最大的是海口（11.30%）和温州（12.28%），跌幅超过10%。全国十大城市新建住宅价格均价为18533元/m2，环比9月上涨1.95%，同比2012年10月均价上涨15.69%。
二、中国高房价面临的风险
（一）社会资金流向“脱实就虚”，影响实体经济发展
房价的持续走高会吸引社会资金进入到“炒房”队伍中来，大量资金涌向房地产，这其中既包括民间资本，也包括一些的央企、上市公司。社會资金集中流向房地产业，导致其他实体产业投资不足，影响实体经济发展。我国温州的房价沉浮也能说明。温州虽然是三线城市，却是一线的房价，这种奇高的房价并不是正式的需求拉动的，主要是投资者的“炒作”的结果。这种现象导致了楼市沉淀了大量的民间资本和金融机构的流动资金，导致实体经济发展受困。
（二）房地产型经济会贻误经济结构调整
现在很多地方政府为了拉动地方经济，增加GDP和财政收入，自然的选择房地产业作为突破口，以提高房价带动投资和地价的上升。但是这种拉动地方经济和财政收入的模式，对经济结构调整和转型升级的制约作用很强。这是因为房地产业并不是技术密集型产业，其发展会对诸如钢筋水泥等高污染行业产品产生巨大需求，这无疑增大了环境和资源的压力，影响经济结构转型升级。
（三）阻碍城镇化的发展
城市的高房价（特别是一线城市）使得外来务工人员望而却步，“望楼兴叹”。在一些经济发达地区以及省会城市，动则近万元一平米的房价，使得农民工在城市置业是无能为力，农民工无法成为城市商品房的需求主体，不论是现在还是将来。国家的廉租房和公租房等保障性住房在保障这些弱势群体方面也是个渐进的过程。城镇化是否是推动高房价的因素呢？实际上，不是城镇化推动了高房价，恰恰相反，是高房价阻碍着城镇化的发展。具有定所是农民成为城市市民的条件之一。
（四）不利于财富公平分配
现如今，中国财富的主要表现形式是住房，居民累计财富的主要手段也是住房。房产资源在不同阶层之间的配置的差异性，加大了财富分配的不平衡性。有房者甚至有多套房者是房产升值后财富分配的获益者，而无房者即使是“刚需一族”也难得拥有一套自己的商品房，成为财富分配的受害者。因此，高房价能够拉大社会的贫富差距，长远来看，影响社会的和谐和稳定。
（五）增加金融机构系统性风险
就单个金融机构而言，如果房企出现销售困难或者企业资金链紧张，势必会给银行贷款等融资方式增加信用风险。地方政府的融资平台债务和房企贷款是目前整个金融系统的风险策源地。一旦高房价的泡沫破灭，会发生一系列的连锁反应，届时房价将大跌，地价也将急速下降，银行的坏账率也将显著上升，那么地方政府融资平台的债务会出现大面积违约，形成较严重的系统性金融风险，甚至导致金融危机，影响整个国民经济。
三、中国房地产市场健康发展的出路
我国房地产市场健康良性发展，根本出路在于深化改革，发挥房地产价格的配置资源的功能。具体来说：一是明确房地产业是国计民生的重要产业。房地产业的健康合理良性发展是人们解决住房问题的根本保障，因此房地产业理应和农业等基础产业一样，是国计民生的重要产业，在国民经济中占有一席之地，这也是国家宏观调控的重要目标之一。二是明确土地的产权制度，严格土地管理，确保土地的基本红线和基本用途。首先要确保基本农田保护耕地面积，这是关系到我国粮食安全和吃饭问题的根本；其次要确保土地的用途管理，土地的流通转让是允许的，但土地用途不能擅自改变。三是完善住房制度框架，推行房地产的市场化和社会化。按照“政府保障和市场供应”相结合的思路设计和推行各种房地产配套制度，保障民众居有定所。四是合理分配房地产税收。房地产税收要做到“取之于民用之于民”，要优先用于保障房建设，优先保障农地补偿，其余要留存给城乡的基础设施建设。五是对房地产市场要采取“新旧分开”措施。对于之前享受各种政策而得到的住房要谨慎处理，对于新的商品房要采取市场化管理。但是对于存量闲置住房要严加管理，可以采取征收闲置税等方法促进住房闲置资源的利用，解决社会住房浪费现象。六是建立和完善房地产金融体系，对不同层次的房地产政策配套不同的金融体系。对于保障性住房，可以采取财政担保融资方式；对于准政策性住房，可以寻求住房公积金对该类住房融资的支持；对于商业性住房，则依赖商业银行的金融融资。
参考文献：
[1]中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[OL].新华网，2013-11-15.
http：//news.xinhuanet.com/politics/2013-11/15/c_118164235.htm.
[2]2013年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告[OL].新浪房产，2013-11-04.
http：//dezhou.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/15592480187.shtml.
关键词：价格；风险；出路
中图分类号：F832.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-000-01
一、中国房地产价格现状
十八届三中全会强调，住房领域未来的发展方向是保障性住房和多层次供应体系相结合，政府以提供基本保障为主，市场以满足多层次需求为主。中国指数研究院公布的2013年10月的中国百城房地产价格指数显示：全国百城（新建）住宅的均价为10685元/m2，环比上月上涨1.24%，并且连续17个月上涨，其中有1个城市环比持平，24个城市下跌，75个环比上涨。与2012年10月份相比，百城住宅的均价上涨了10.69%，上海、北京等十大城市的均价为18533元/m2，一年内上涨了15.69%。具体而言，从百城环比价格涨幅看，2013年10月，上涨城市个数（75个）比9月份（79个）减少4个，排名前10位城市涨幅位于2.3%—4%；下跌城市个数（24）比9月份（21个）增加了3个；只有一个城市（银川）环比价格与上月持平。从百城同比价格（与2012年10月比较）涨幅看，2013年10月住宅价格上涨幅度平均值为10.69%，93个城市同比上涨，排名前9位城市涨幅在20%-30%之间；6个城市同比下跌，跌幅最大的是海口（11.30%）和温州（12.28%），跌幅超过10%。全国十大城市新建住宅价格均价为18533元/m2，环比9月上涨1.95%，同比2012年10月均价上涨15.69%。
二、中国高房价面临的风险
（一）社会资金流向“脱实就虚”，影响实体经济发展
房价的持续走高会吸引社会资金进入到“炒房”队伍中来，大量资金涌向房地产，这其中既包括民间资本，也包括一些的央企、上市公司。社會资金集中流向房地产业，导致其他实体产业投资不足，影响实体经济发展。我国温州的房价沉浮也能说明。温州虽然是三线城市，却是一线的房价，这种奇高的房价并不是正式的需求拉动的，主要是投资者的“炒作”的结果。这种现象导致了楼市沉淀了大量的民间资本和金融机构的流动资金，导致实体经济发展受困。
（二）房地产型经济会贻误经济结构调整
现在很多地方政府为了拉动地方经济，增加GDP和财政收入，自然的选择房地产业作为突破口，以提高房价带动投资和地价的上升。但是这种拉动地方经济和财政收入的模式，对经济结构调整和转型升级的制约作用很强。这是因为房地产业并不是技术密集型产业，其发展会对诸如钢筋水泥等高污染行业产品产生巨大需求，这无疑增大了环境和资源的压力，影响经济结构转型升级。
（三）阻碍城镇化的发展
城市的高房价（特别是一线城市）使得外来务工人员望而却步，“望楼兴叹”。在一些经济发达地区以及省会城市，动则近万元一平米的房价，使得农民工在城市置业是无能为力，农民工无法成为城市商品房的需求主体，不论是现在还是将来。国家的廉租房和公租房等保障性住房在保障这些弱势群体方面也是个渐进的过程。城镇化是否是推动高房价的因素呢？实际上，不是城镇化推动了高房价，恰恰相反，是高房价阻碍着城镇化的发展。具有定所是农民成为城市市民的条件之一。
（四）不利于财富公平分配
现如今，中国财富的主要表现形式是住房，居民累计财富的主要手段也是住房。房产资源在不同阶层之间的配置的差异性，加大了财富分配的不平衡性。有房者甚至有多套房者是房产升值后财富分配的获益者，而无房者即使是“刚需一族”也难得拥有一套自己的商品房，成为财富分配的受害者。因此，高房价能够拉大社会的贫富差距，长远来看，影响社会的和谐和稳定。
（五）增加金融机构系统性风险
就单个金融机构而言，如果房企出现销售困难或者企业资金链紧张，势必会给银行贷款等融资方式增加信用风险。地方政府的融资平台债务和房企贷款是目前整个金融系统的风险策源地。一旦高房价的泡沫破灭，会发生一系列的连锁反应，届时房价将大跌，地价也将急速下降，银行的坏账率也将显著上升，那么地方政府融资平台的债务会出现大面积违约，形成较严重的系统性金融风险，甚至导致金融危机，影响整个国民经济。
三、中国房地产市场健康发展的出路
我国房地产市场健康良性发展，根本出路在于深化改革，发挥房地产价格的配置资源的功能。具体来说：一是明确房地产业是国计民生的重要产业。房地产业的健康合理良性发展是人们解决住房问题的根本保障，因此房地产业理应和农业等基础产业一样，是国计民生的重要产业，在国民经济中占有一席之地，这也是国家宏观调控的重要目标之一。二是明确土地的产权制度，严格土地管理，确保土地的基本红线和基本用途。首先要确保基本农田保护耕地面积，这是关系到我国粮食安全和吃饭问题的根本；其次要确保土地的用途管理，土地的流通转让是允许的，但土地用途不能擅自改变。三是完善住房制度框架，推行房地产的市场化和社会化。按照“政府保障和市场供应”相结合的思路设计和推行各种房地产配套制度，保障民众居有定所。四是合理分配房地产税收。房地产税收要做到“取之于民用之于民”，要优先用于保障房建设，优先保障农地补偿，其余要留存给城乡的基础设施建设。五是对房地产市场要采取“新旧分开”措施。对于之前享受各种政策而得到的住房要谨慎处理，对于新的商品房要采取市场化管理。但是对于存量闲置住房要严加管理，可以采取征收闲置税等方法促进住房闲置资源的利用，解决社会住房浪费现象。六是建立和完善房地产金融体系，对不同层次的房地产政策配套不同的金融体系。对于保障性住房，可以采取财政担保融资方式；对于准政策性住房，可以寻求住房公积金对该类住房融资的支持；对于商业性住房，则依赖商业银行的金融融资。
参考文献：
[1]中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[OL].新华网，2013-11-15.
http：//news.xinhuanet.com/politics/2013-11/15/c_118164235.htm.
[2]2013年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告[OL].新浪房产，2013-11-04.
http：//dezhou.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/15592480187.shtml.