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摘 要：本文从长租公寓运营商角度，论述了长租公寓装修改造成本优化的一些途径和方法，旨为长租公寓装修改造项目方案决策提供一定的应用价值。
关键词：长租公寓；成本优化；价值工程；装配式装修
一、前言
当下，我国的房地产行业，长租公寓已然成为新的风口，随着国家政策的大力支持，在“租售并举”的长效机制下，各大地产企业扎推布局长租公寓，作为链接存量资源和租户需求的载体，长租公寓将显著提升房屋使用效率和租户体验，是房地产市场的重要细分领域。然而，风口之上的长租公寓却面临着盈利难的困境。
长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。综合来看，长租公寓的成本费用主要由拿房成本、装修改造成本和运营成本构成。行业内，拿房成本加上装修改造成本已经占到了80%。出于对长租公寓品牌的打造，提高长租公寓的入住率，长租公寓的装修改造支出是成本的重要组成部分，装修改造成本也成为长租公寓规模化发展的瓶颈之一。
如何强化长租公寓的盈利能力，降低成本，从而缩短投资回报周期，成为存量时代房地产企业不得不思考的問题。针对装修成本占比高，管控难，笔者结合自身专业及工程实践，对长租公寓的装修改造成本进行研究，探索如何优化装修改造成本，提高长租公寓的盈利能力。
二、装修改造成本优化途径和方法
1、合理运用价值工程，抓准客户敏感点，兼顾运营需求，用有限的成本实现效用最大化
价值工程，是指以产品的功能分析为核心，以提高产品的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。
价值工程是以寻求最低寿命周期成本，实现产品的必要功能为目标。价值工程不是单纯的强调功能提高，也不是片面地要求降低成本，而是致力于研究功能与成本之间的关系，找出二者共同提高产品价值的结合点，克服只顾功能而不计成本或只考虑成本而不顾功能的盲目做法。
具体到长租公寓装修改造成本优化的应用中，可按以下步骤进行：
（1）由运营团队进行前期调研，对目标客户群进行定位，分析目标客户群的敏感点，如家具、软装、电器如何配置，哪些必须配置，哪些客户并不敏感？设置独立厨房还是公共厨房？公共空间是否需要、如何配置？密码锁、户型、外立面对客户的吸引程度，对缩短空置期是否有帮助？消防、机电改造等前期投入高但运营成本低的工程如何配置等等。根据目标客户群对上述功能的敏感程度及运营需求，确定价值工程分析的功能评价指标体系及各指标的重要性系数。
（2）设计团队根据运营团队的调研，对拟开发的长租公寓产品进行设计构思，提出几种可实施的可行性方案，为方案的比较分析提供基础。并结合产品功能指标的重要性系数，确定各方案的功能评价系数。
（3）成本团队根据各项方案，测算各配置方案的成本系数。
（4）根据以上的功能评价系数和成本系数，确定不同方案的价值功能系数，并对各方案进行比较和权衡后，综合考虑项目运营目标对装修改造成本的限制或要求，选择并改进能够适应市场需求的产品方案。
2、优选施工方案，建立标准化产品体系，进一步控制成本
根据价值工程选好装修改造方案后，还需要通过选取合适的施工方案将其实现。目前，集中式长租公寓装修时间一般为半年到一年时间，实际上，长租公寓的装修涉及许多内容，从使用的角度，长租公寓的装修属于家装，但是从施工的角度来讲又属于工装。就笔者所接触的长租公寓装修改造来说，除内装、公装、拆改、修改户型外，大部分还会涉及到机电改造、消防改造。装修周期的长短直接影响长租公寓的出租率及盈利状况。长租公寓的装修改造早一天结束，早一天出租，便早一天赢利，所以长租公寓对装修改造的效率要求很高，如果再将装修配材、主材拆分，装修周期可能会更长。因此，选择合理的施工方案、缩短装修工期，对长租公寓的盈利状况有着非常显著的影响。
从实践来看，装配式装修施工方案因施工速度快，节能环保等特性，较为适合在长租公寓装修改造中使用。装配式装修是一种将工业化生产的部品部件通过可靠的装配方式，由工人按照标准化程序采用干法施工的装修过程。一般包括地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系。例如传统卫生间的设计和施工，不仅容易出现漏水现象，还会耗费大量的人力、物力、财力，施工质量也不好控制。而采用整体卫浴系统，4-8小时即可完成一套安装，高效实用。而模块化墙饰面和隔墙系统，采用硅酸钙板、纤维水泥墙板等环保材料，装修低甲醛，即装即住，缩短装修到开业的周期，尤其在存量旧房改造中优势明显。但一般情况下，装配式装修成本比传统装修成本高，只有在标准化、规模化后，其成本才具有竞争力。但装配式装修由于材料和部品均在工厂生产完成，现场干作业，保证装修品质的同时成本可控，并对降低运营成本有帮助，还可大幅缩短装修改造工程时间。这就要求在前期考虑设计方案时，尽量制定统一的装修标准，设置标准间，批量复制以形成规模化，降低装修改造成本。
当然，也有旧房因房龄、结构、户型等因素不适合采用装配式装修，则需综合工期、成本、品质及运营需求，综合考虑全成本，选择全生命周期成本最低的施工方案进行实施。
从行业内来看，目前各大传统房地产开发商进军长租公寓市场，传统房地产开发商自身已积累各项设计、成本、采购及工程管理资源，长租公寓装修改造应尽量利用已有资源，筛选合适的施工队伍和材料供应商，必要时再通过成本的考量，酌情引进新的力量，并依托原有在地产产品研发、设计、建造和成本控制的优势，尝试通过价值工程建立标准化产品体系，进一步控制成本。
三、结语
目前长租公寓市场普遍存在盈利难甚至亏损的困境，但是极具市场潜力，还存在许多值得探讨的模式和空间。我国的长租公寓行业目前正处于初级阶段，当前对于很多企业来说，规模扩张是当务之急，但在版图扩大的同时，成本与利润也应当同样被重视，长租公寓运营商们除考虑在租金之外产生增值收益，尽量丰富产品的赢利点等开源的基础上，还应重视装修改造成本的节流，建立持续盈利的管理运营模式，才能从根本上促使企业和行业的健康发展。
参考文献
[1]李国敏.价值工程法在房地产项目产品决策中的应用[J].项目管理技术.2005，8期
[2]明源地产研究院.做长租公寓的逻辑，竟然和开发住宅完全相反？这些细节你知道吗？[EB/OL].http：//www.mydcyj.com/tj/2018/0103/12708.html，2018-01-02
[3]国金证券.建筑和工程行业深度研究：长租公寓为装配式建筑提供巨大新增市场.[EB/OL].http：//www.baogao8.com/p-12279.html，2018-04-03
（作者单位：深业置地投资发展（深圳）有限公司）
关键词：长租公寓；成本优化；价值工程；装配式装修
一、前言
当下，我国的房地产行业，长租公寓已然成为新的风口，随着国家政策的大力支持，在“租售并举”的长效机制下，各大地产企业扎推布局长租公寓，作为链接存量资源和租户需求的载体，长租公寓将显著提升房屋使用效率和租户体验，是房地产市场的重要细分领域。然而，风口之上的长租公寓却面临着盈利难的困境。
长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。综合来看，长租公寓的成本费用主要由拿房成本、装修改造成本和运营成本构成。行业内，拿房成本加上装修改造成本已经占到了80%。出于对长租公寓品牌的打造，提高长租公寓的入住率，长租公寓的装修改造支出是成本的重要组成部分，装修改造成本也成为长租公寓规模化发展的瓶颈之一。
如何强化长租公寓的盈利能力，降低成本，从而缩短投资回报周期，成为存量时代房地产企业不得不思考的問题。针对装修成本占比高，管控难，笔者结合自身专业及工程实践，对长租公寓的装修改造成本进行研究，探索如何优化装修改造成本，提高长租公寓的盈利能力。
二、装修改造成本优化途径和方法
1、合理运用价值工程，抓准客户敏感点，兼顾运营需求，用有限的成本实现效用最大化
价值工程，是指以产品的功能分析为核心，以提高产品的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。
价值工程是以寻求最低寿命周期成本，实现产品的必要功能为目标。价值工程不是单纯的强调功能提高，也不是片面地要求降低成本，而是致力于研究功能与成本之间的关系，找出二者共同提高产品价值的结合点，克服只顾功能而不计成本或只考虑成本而不顾功能的盲目做法。
具体到长租公寓装修改造成本优化的应用中，可按以下步骤进行：
（1）由运营团队进行前期调研，对目标客户群进行定位，分析目标客户群的敏感点，如家具、软装、电器如何配置，哪些必须配置，哪些客户并不敏感？设置独立厨房还是公共厨房？公共空间是否需要、如何配置？密码锁、户型、外立面对客户的吸引程度，对缩短空置期是否有帮助？消防、机电改造等前期投入高但运营成本低的工程如何配置等等。根据目标客户群对上述功能的敏感程度及运营需求，确定价值工程分析的功能评价指标体系及各指标的重要性系数。
（2）设计团队根据运营团队的调研，对拟开发的长租公寓产品进行设计构思，提出几种可实施的可行性方案，为方案的比较分析提供基础。并结合产品功能指标的重要性系数，确定各方案的功能评价系数。
（3）成本团队根据各项方案，测算各配置方案的成本系数。
（4）根据以上的功能评价系数和成本系数，确定不同方案的价值功能系数，并对各方案进行比较和权衡后，综合考虑项目运营目标对装修改造成本的限制或要求，选择并改进能够适应市场需求的产品方案。
2、优选施工方案，建立标准化产品体系，进一步控制成本
根据价值工程选好装修改造方案后，还需要通过选取合适的施工方案将其实现。目前，集中式长租公寓装修时间一般为半年到一年时间，实际上，长租公寓的装修涉及许多内容，从使用的角度，长租公寓的装修属于家装，但是从施工的角度来讲又属于工装。就笔者所接触的长租公寓装修改造来说，除内装、公装、拆改、修改户型外，大部分还会涉及到机电改造、消防改造。装修周期的长短直接影响长租公寓的出租率及盈利状况。长租公寓的装修改造早一天结束，早一天出租，便早一天赢利，所以长租公寓对装修改造的效率要求很高，如果再将装修配材、主材拆分，装修周期可能会更长。因此，选择合理的施工方案、缩短装修工期，对长租公寓的盈利状况有着非常显著的影响。
从实践来看，装配式装修施工方案因施工速度快，节能环保等特性，较为适合在长租公寓装修改造中使用。装配式装修是一种将工业化生产的部品部件通过可靠的装配方式，由工人按照标准化程序采用干法施工的装修过程。一般包括地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系。例如传统卫生间的设计和施工，不仅容易出现漏水现象，还会耗费大量的人力、物力、财力，施工质量也不好控制。而采用整体卫浴系统，4-8小时即可完成一套安装，高效实用。而模块化墙饰面和隔墙系统，采用硅酸钙板、纤维水泥墙板等环保材料，装修低甲醛，即装即住，缩短装修到开业的周期，尤其在存量旧房改造中优势明显。但一般情况下，装配式装修成本比传统装修成本高，只有在标准化、规模化后，其成本才具有竞争力。但装配式装修由于材料和部品均在工厂生产完成，现场干作业，保证装修品质的同时成本可控，并对降低运营成本有帮助，还可大幅缩短装修改造工程时间。这就要求在前期考虑设计方案时，尽量制定统一的装修标准，设置标准间，批量复制以形成规模化，降低装修改造成本。
当然，也有旧房因房龄、结构、户型等因素不适合采用装配式装修，则需综合工期、成本、品质及运营需求，综合考虑全成本，选择全生命周期成本最低的施工方案进行实施。
从行业内来看，目前各大传统房地产开发商进军长租公寓市场，传统房地产开发商自身已积累各项设计、成本、采购及工程管理资源，长租公寓装修改造应尽量利用已有资源，筛选合适的施工队伍和材料供应商，必要时再通过成本的考量，酌情引进新的力量，并依托原有在地产产品研发、设计、建造和成本控制的优势，尝试通过价值工程建立标准化产品体系，进一步控制成本。
三、结语
目前长租公寓市场普遍存在盈利难甚至亏损的困境，但是极具市场潜力，还存在许多值得探讨的模式和空间。我国的长租公寓行业目前正处于初级阶段，当前对于很多企业来说，规模扩张是当务之急，但在版图扩大的同时，成本与利润也应当同样被重视，长租公寓运营商们除考虑在租金之外产生增值收益，尽量丰富产品的赢利点等开源的基础上，还应重视装修改造成本的节流，建立持续盈利的管理运营模式，才能从根本上促使企业和行业的健康发展。
参考文献
[1]李国敏.价值工程法在房地产项目产品决策中的应用[J].项目管理技术.2005，8期
[2]明源地产研究院.做长租公寓的逻辑，竟然和开发住宅完全相反？这些细节你知道吗？[EB/OL].http：//www.mydcyj.com/tj/2018/0103/12708.html，2018-01-02
[3]国金证券.建筑和工程行业深度研究：长租公寓为装配式建筑提供巨大新增市场.[EB/OL].http：//www.baogao8.com/p-12279.html，2018-04-03
（作者单位：深业置地投资发展（深圳）有限公司）