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【摘要】分析了无锡房地产市场不同小户型的空间结构模式及平面布局特点，通过比选确定了备受无锡百姓青睐的小户型方案，对同类城市房地产开发项目中的小户型设计与选择具有一定的参考价值和借鉴意义。
【关键词】无锡；房地产开发；小户型；比选
A Study on the Comparison and Selection of Small and Medium - sized Households in Real Estate Development——Take Wuxi as an example
Li Ji-ming
（Wuxi City Vocational and Technical CollegeWuxiJiangsu214153）
【Abstract】This paper analyzes the spatial structure pattern and the layout characteristics of Wuxi small real estate market， and determines the small size scheme which is popular with Wuxi people. It has certain reference value for the design and selection of small units in the same city real estate development project And reference to meaning.
【Key words】Wuxi；Real estate development；Small units
1. 前言
（1）尽管国家不断出台调控政策，但包括无锡在内的众多一二线城市房价居高不下，高企的房价使得90平米以下的小户型住宅己经成为普通老百姓购房的首选产品。各房地产公司在产品的生产，销售过程中如何使自己的产品在同类产品中求胜？如何使自己的产品更具有特色，更受百姓迎？依然成为开发商及建筑设计师们的一大难题，如户型南北通透，赠送大飘窗，增加阳台面积，室内恒温保湿、户型内设安全报警系统，厨房、卫生间更具人性化等等，在原有产品的基础上不断升级将成为今后若干年房地产开发商生产产品的当务之急，而户型设计将会进入全新的竞争阶段。
（2）目前在无锡的房地产开发中，各开发商均不同程度的开发了90平米以下的小户型住宅，以满足不同人群的居住需要。在调研走访中发现，部分开发商以品质为目的，建造的小户型住宅不仅功能齐全，南北通透，更重要的是通过节约型设计，提高房间的利用率，通过科技创新提高房间的生活舒适度，其中以无锡万科酩悦的椿萱和朗诗太湖绿郡最为典型。当然也有部分开发商迎合普通老百姓贪多、贪实惠的心理需求为目的，以“偷面积”给业主实惠，结构合理、实用率极高。小户型的“偷面积”或“送面积”往往能够增加室内有效使用面积10～30%。同时，小户型因为面积小，可用的空间本来就不多，更需要结构合理。一般来说，结构上多采用框架结构，以便客户根据自身实际情况自由分隔，最大限度地提高实用率，保持室内的宽敞感觉，在无锡以观山名筑和新加坡尚锦城最为典型。当然还有部分开发商将建筑中的边角斜料及剩余部分作为小户型住宅设计，使得房间户型、朝向、走道均存在不合理现象，更甚的是部分小户型住宅的主要房间——卧室全部朝北，不利于住户的身体健康。
2. 无锡小户型住宅的特点分析及主要优势
2.1在无锡，人们往往将一居室销售面积在60平方以下，二居室销售面积在80～90平方米以及三居室销售面积在100平方米左右的户型称为小户型住宅，小户型住宅的主要特点是每个使用空间面积较小，但能满足人们的基本需求，并且一般情况下，小户型住宅由于空间较小，往往只设一个卫生间。
2.2与国内其他城市相比较，无锡小户型住宅的主要特点总结如下：
（1）价格相对较低，供房好过租房。
在无锡，像万科这样的地理位置好，交通便利，小区配套设施完善的高端精装修小户型住宅单价每平方米大约1.6～2.0万元，总价约100～160万元/套。相对于大户型的高端建筑产品和洋房尽管小户型住宅单价偏高，但总价相对较低。对于现如今支付30%的首期款并不算太高，这对于普通工薪阶层来说是很有诱惑和吸引力的。另外，无锡的房屋租赁市场相对成熟完善，因此在房屋空闲不用的时候还可以考虑出租，以租养房。
（2）配套的完善。
无锡不仅自然环境优美，交通便捷，经济发达，更可贵的是房价相对于近邻的南京、苏州等地更为理性。在去年9月和今年3月房价疯涨的情况下，无锡的房价还是苏州和南京的1/2左右。在无锡不管一线、二线还是三线房地产开发商所开发的小区环境都很优美，小区配套设施普遍完善，这对于购买小户型的百姓来说无疑是件好事。
（3）降低生活成本、减轻生活压力。
现代社会，对于普通百姓尤其是不靠父母资助的年轻夫妻而言，一次到位购买住房显然是不现实的。高房价导致普通百姓对于住宅的居住要求在降低，很多时候，百姓把要买得起，住得起作为购房的基本要求。
（4）空间的浓缩。
简洁舒适、经济适用是当今年轻人对居住空间的理解，这包括了经济薄弱、家庭成员简单、日常很多活动在公共场所完成等诸多原因，因而对空间功能要求可以不那么齐全。“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型只要设计合理，面积缩小但功能不减，仍然可以为高质量的生活提供必要的物质载体，如图1所示。
（5）产品功能趋于成熟。
經过几年市场的打磨，小户型在满足购房人的产品功能层面已日趋走向成熟，空间利用、居住功能上的高舒适度明显可见。避免了老式筒子楼在通风和采光方面的通病，杜绝了过去小户型住宅楼道里密密麻麻的房门和电梯密布的现象（小户型平面布置示意图见图1）。 3. 无锡小户型住宅存在的主要问题
在无锡的房地产开发市场，小户型住宅由于面积小，开发商利润空间相对较小，因此在房屋的开发过程中，多数小户型住宅都或多或少的存在着一些问题，主要表现在以下方面：
（1）缺乏人性化考虑。
大多数房地产开发商在房屋的开发过程中，实行大、中、小户型结合的组合形式，这样就可以使得所开发的户型住宅满足不同购房层次的需求。如有的购房者需要大户型住宅，而有的购房者为过渡或投资需要小户型住宅。大户型面积大，成本高，一般适用于改善型群体的需求，这就要求开发商将最好的位置留给这些大户型。而小户型房屋由于面积小，符合刚性或投资性购房群体的需求，因此开发商一般将其留在中部走道的位置处，这就造成整个房间南北不通透，房间朝向、采光、通風相对较差，房屋难以使用。
（2）房型不合理，得房率较低。
很多开发商在开发房屋的过程中，注重房屋的外观效果，而牺牲房间的内部使用功能，这就造成房屋的实际使用面积很小，得房率低。而小户型房屋使用空间小，住户在使用时很不方便，房间太小只能容纳电视机或者衣柜，再也放不进任何家具。卫生间只能站一个人，别说浴缸、连洗衣机也放不下。另外，有些小户型进深面宽不成比例，居室厨卫同在一条线，采光通风不好。“筒子楼”的格局基本已经被淘汰，但不排除目前新建小户型住宅中还有这样的格局。住过宾馆标准房的人应该很清楚，那样的房间设计基本上都是“暗厨、暗卫”，这就带给业主通风采光等诸多不便。采光不充分，使用率过低是设计较差的小户型中常见的问题。
4. 小户型住宅空间结构模式
小户型住宅的空间结构模式主要包括组成小户型住宅的各基本功能在建筑空间需求研究、建筑基本功能空间的平面组合模式研究。根据空间功能属性不同，可将小户型住宅空间划分为：
4.1休息空间。
卧室即个人生活空间，是一套居室中除起居空间之外的重要活动场所，是家庭中最为私密的空间。卧室的功能主要用于休息和简单的学习用途，基本家具为床、衣柜等。根据实态调查，我国的住宅卧室普遍兼有供学习功能的使用要求，面积上，双人卧室一般不小于 10 平方米，单人卧室约 6 平方米才能保证上述家具的布置并稍有一定的活动空间。在设计中应避免卧室相互穿越，卧室应有自然的采光和通风，以满足人的生理健康需求，一般要求卧室的开间不小于3.3米，以利于床的合理摆放。
4.2起居空间。
起居室的主要功能是家庭团聚、娱乐和会客，并常作为进餐和家务活动场所。起居室在现阶段的套型设计中，已经成为人们必不可少的居住空间。一般情况下要求起居室应有良好的采光、通风以及良好的视野景观。设计规范规定：起居室的面积不宜小于12平方米，才能保证家具合理的摆放布置。另外作为起居室，应尽量减少交通干扰， 厅内门的数量应尽量减少，以适合家具的摆放。一般情况下起居室应有3米的直墙段以利于沙发的布置，并具有完整的角落，起居室内一般布置有沙发、茶几、电视机柜等家具。
4.3餐饮空间。
小户型中，餐厅有与起居室合为一体的，也有单独布置的。单身人士、青年人在家就餐的机会相对较少，即使就餐人数也不多，因此餐厅常结合边角空间或者交通空间巧妙布置，面积较小。小户型使用者一般很少在家接待客人，所以餐厅的布置无需过多考虑私密性，空间布置相对自由，很多时候，起居室内的茶几作为家庭就餐的具体区域。
4.4厨卫空间。
（1）小户型住宅厨房面积相对较小，但厨房功能不应被弱化，仍需配置一定的家具、电器，以满足简单的家庭就餐需求。为了节省面积，厨房的管线应该统一安排，避免过多管线对墙体的穿越和对空间的破坏。在较小的户型中，也可以采用开放式厨房，以提高建筑空间的有效使用率。
（2）小户型的卫生间可以半砖墙，墙壁上刻洞，用以储存洗浴用品等，以缓解空间的拥挤感。在器具的布置上应满足基本的使用功能如坐便器、洗脸盆、淋浴等三器具，甚至可以采用标准较高的经过精心设计的整体卫生间，以达到对空间的高效利用，对小户型来说都是非常合适。
4.5阳台空间。
在无锡，越来越多的开发商为吸引客户，将阳台作为赠送面积赠与消费者，同时为扩大室内使用面积，将洗衣及储藏空间设置在阳台上，满足了消费者的需求。如无锡万科在阳台设计上可谓煞费苦心，不仅将洗衣储藏进阳台，更将阳台设计成了交流休憩的空间。
5. 最受无锡百姓青睐的小户型方案
通过对无锡房地产市场进行大量的走访调研及分析研究，寻求到了备受无锡百姓喜欢的多个小户型方案，其中最为典型的为以下两个方案：
（1）万科老年公寓户型方案。
万科地产在户型不断的完善中，优选出无锡老百姓最欢迎的小户型方案，其设计特点主要为：户型方正、百变主卧、温情地暖、 全能防护，不断孕育美好生活。其方案户型图见图2。
（2）中海珑玺经典户型方案。
中海地产在无锡开发了多个楼盘，都不同程度的受到了好评，其中在无锡开发的中海珑玺居住小区，由于其完善的配套，高质量的品质，受到无锡百姓的的喜爱。中海珑玺在小户型设计中，更是追求实用性，不足90平米的户型被设计成小三房，这为刚性需求的消费者提供了很好的居住环境，基本满足了一家三口的居住需求，其小户型住宅受到了刚性消费者的普遍欢迎。其设计特点主要为：户型方正、全明通透、小三房设计、动静分离、实用合理、更加舒适温馨。其方案户型图见图3。
6. 结语
通过以上多个方案的分析，发现适合无锡房地产市场，最受无锡百姓青睐的小户型具有以下特点：
（1）户型方正、全明通透、动静分离、实用合理、更加舒适温馨。
（2）入户处设玄关，充分利用每寸空间，阳光客厅直通阳台，格局方正严谨，全明设计，高品生活享受。
（3）室内布局南北通透，独立玄关带收纳、分离式卫生间距离卧室较近，生活方便实用，卧室带凸窗，室内尺寸舒适，独立生活阳台。
（4）独立卧室带凸窗，独立玄关带鞋柜，厨房可打开，空间开阔，舒适的的室内尺度，可工业化生产住宅，提高产品品质和生产效率。
（5）室内布局南北通透，设入户花园可封闭为玄关、厨房与餐厅关系良好，便于沟通，生活方便实用，室内尺寸舒适，独立生活阳台。
参考文献
[1]姚俊.房地产开发项目策划研究[D].华中师范大学，2014.25～46.
[2]周茉.90平米小户型老年人住宅设计研究[D].清华大学，2009.19～34.
[3]李继明.中国城镇居民家庭购房融资模型分析[J].兰州大学学报，2002.2.32～36.
[文章编号]1619-2737（2017）04-28-703
[作者简介] 李继明，男，无锡城市职业技术学院教授，主要研究方向：建筑工程管理。
【关键词】无锡；房地产开发；小户型；比选
A Study on the Comparison and Selection of Small and Medium - sized Households in Real Estate Development——Take Wuxi as an example
Li Ji-ming
（Wuxi City Vocational and Technical CollegeWuxiJiangsu214153）
【Abstract】This paper analyzes the spatial structure pattern and the layout characteristics of Wuxi small real estate market， and determines the small size scheme which is popular with Wuxi people. It has certain reference value for the design and selection of small units in the same city real estate development project And reference to meaning.
【Key words】Wuxi；Real estate development；Small units
1. 前言
（1）尽管国家不断出台调控政策，但包括无锡在内的众多一二线城市房价居高不下，高企的房价使得90平米以下的小户型住宅己经成为普通老百姓购房的首选产品。各房地产公司在产品的生产，销售过程中如何使自己的产品在同类产品中求胜？如何使自己的产品更具有特色，更受百姓迎？依然成为开发商及建筑设计师们的一大难题，如户型南北通透，赠送大飘窗，增加阳台面积，室内恒温保湿、户型内设安全报警系统，厨房、卫生间更具人性化等等，在原有产品的基础上不断升级将成为今后若干年房地产开发商生产产品的当务之急，而户型设计将会进入全新的竞争阶段。
（2）目前在无锡的房地产开发中，各开发商均不同程度的开发了90平米以下的小户型住宅，以满足不同人群的居住需要。在调研走访中发现，部分开发商以品质为目的，建造的小户型住宅不仅功能齐全，南北通透，更重要的是通过节约型设计，提高房间的利用率，通过科技创新提高房间的生活舒适度，其中以无锡万科酩悦的椿萱和朗诗太湖绿郡最为典型。当然也有部分开发商迎合普通老百姓贪多、贪实惠的心理需求为目的，以“偷面积”给业主实惠，结构合理、实用率极高。小户型的“偷面积”或“送面积”往往能够增加室内有效使用面积10～30%。同时，小户型因为面积小，可用的空间本来就不多，更需要结构合理。一般来说，结构上多采用框架结构，以便客户根据自身实际情况自由分隔，最大限度地提高实用率，保持室内的宽敞感觉，在无锡以观山名筑和新加坡尚锦城最为典型。当然还有部分开发商将建筑中的边角斜料及剩余部分作为小户型住宅设计，使得房间户型、朝向、走道均存在不合理现象，更甚的是部分小户型住宅的主要房间——卧室全部朝北，不利于住户的身体健康。
2. 无锡小户型住宅的特点分析及主要优势
2.1在无锡，人们往往将一居室销售面积在60平方以下，二居室销售面积在80～90平方米以及三居室销售面积在100平方米左右的户型称为小户型住宅，小户型住宅的主要特点是每个使用空间面积较小，但能满足人们的基本需求，并且一般情况下，小户型住宅由于空间较小，往往只设一个卫生间。
2.2与国内其他城市相比较，无锡小户型住宅的主要特点总结如下：
（1）价格相对较低，供房好过租房。
在无锡，像万科这样的地理位置好，交通便利，小区配套设施完善的高端精装修小户型住宅单价每平方米大约1.6～2.0万元，总价约100～160万元/套。相对于大户型的高端建筑产品和洋房尽管小户型住宅单价偏高，但总价相对较低。对于现如今支付30%的首期款并不算太高，这对于普通工薪阶层来说是很有诱惑和吸引力的。另外，无锡的房屋租赁市场相对成熟完善，因此在房屋空闲不用的时候还可以考虑出租，以租养房。
（2）配套的完善。
无锡不仅自然环境优美，交通便捷，经济发达，更可贵的是房价相对于近邻的南京、苏州等地更为理性。在去年9月和今年3月房价疯涨的情况下，无锡的房价还是苏州和南京的1/2左右。在无锡不管一线、二线还是三线房地产开发商所开发的小区环境都很优美，小区配套设施普遍完善，这对于购买小户型的百姓来说无疑是件好事。
（3）降低生活成本、减轻生活压力。
现代社会，对于普通百姓尤其是不靠父母资助的年轻夫妻而言，一次到位购买住房显然是不现实的。高房价导致普通百姓对于住宅的居住要求在降低，很多时候，百姓把要买得起，住得起作为购房的基本要求。
（4）空间的浓缩。
简洁舒适、经济适用是当今年轻人对居住空间的理解，这包括了经济薄弱、家庭成员简单、日常很多活动在公共场所完成等诸多原因，因而对空间功能要求可以不那么齐全。“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型只要设计合理，面积缩小但功能不减，仍然可以为高质量的生活提供必要的物质载体，如图1所示。
（5）产品功能趋于成熟。
經过几年市场的打磨，小户型在满足购房人的产品功能层面已日趋走向成熟，空间利用、居住功能上的高舒适度明显可见。避免了老式筒子楼在通风和采光方面的通病，杜绝了过去小户型住宅楼道里密密麻麻的房门和电梯密布的现象（小户型平面布置示意图见图1）。 3. 无锡小户型住宅存在的主要问题
在无锡的房地产开发市场，小户型住宅由于面积小，开发商利润空间相对较小，因此在房屋的开发过程中，多数小户型住宅都或多或少的存在着一些问题，主要表现在以下方面：
（1）缺乏人性化考虑。
大多数房地产开发商在房屋的开发过程中，实行大、中、小户型结合的组合形式，这样就可以使得所开发的户型住宅满足不同购房层次的需求。如有的购房者需要大户型住宅，而有的购房者为过渡或投资需要小户型住宅。大户型面积大，成本高，一般适用于改善型群体的需求，这就要求开发商将最好的位置留给这些大户型。而小户型房屋由于面积小，符合刚性或投资性购房群体的需求，因此开发商一般将其留在中部走道的位置处，这就造成整个房间南北不通透，房间朝向、采光、通風相对较差，房屋难以使用。
（2）房型不合理，得房率较低。
很多开发商在开发房屋的过程中，注重房屋的外观效果，而牺牲房间的内部使用功能，这就造成房屋的实际使用面积很小，得房率低。而小户型房屋使用空间小，住户在使用时很不方便，房间太小只能容纳电视机或者衣柜，再也放不进任何家具。卫生间只能站一个人，别说浴缸、连洗衣机也放不下。另外，有些小户型进深面宽不成比例，居室厨卫同在一条线，采光通风不好。“筒子楼”的格局基本已经被淘汰，但不排除目前新建小户型住宅中还有这样的格局。住过宾馆标准房的人应该很清楚，那样的房间设计基本上都是“暗厨、暗卫”，这就带给业主通风采光等诸多不便。采光不充分，使用率过低是设计较差的小户型中常见的问题。
4. 小户型住宅空间结构模式
小户型住宅的空间结构模式主要包括组成小户型住宅的各基本功能在建筑空间需求研究、建筑基本功能空间的平面组合模式研究。根据空间功能属性不同，可将小户型住宅空间划分为：
4.1休息空间。
卧室即个人生活空间，是一套居室中除起居空间之外的重要活动场所，是家庭中最为私密的空间。卧室的功能主要用于休息和简单的学习用途，基本家具为床、衣柜等。根据实态调查，我国的住宅卧室普遍兼有供学习功能的使用要求，面积上，双人卧室一般不小于 10 平方米，单人卧室约 6 平方米才能保证上述家具的布置并稍有一定的活动空间。在设计中应避免卧室相互穿越，卧室应有自然的采光和通风，以满足人的生理健康需求，一般要求卧室的开间不小于3.3米，以利于床的合理摆放。
4.2起居空间。
起居室的主要功能是家庭团聚、娱乐和会客，并常作为进餐和家务活动场所。起居室在现阶段的套型设计中，已经成为人们必不可少的居住空间。一般情况下要求起居室应有良好的采光、通风以及良好的视野景观。设计规范规定：起居室的面积不宜小于12平方米，才能保证家具合理的摆放布置。另外作为起居室，应尽量减少交通干扰， 厅内门的数量应尽量减少，以适合家具的摆放。一般情况下起居室应有3米的直墙段以利于沙发的布置，并具有完整的角落，起居室内一般布置有沙发、茶几、电视机柜等家具。
4.3餐饮空间。
小户型中，餐厅有与起居室合为一体的，也有单独布置的。单身人士、青年人在家就餐的机会相对较少，即使就餐人数也不多，因此餐厅常结合边角空间或者交通空间巧妙布置，面积较小。小户型使用者一般很少在家接待客人，所以餐厅的布置无需过多考虑私密性，空间布置相对自由，很多时候，起居室内的茶几作为家庭就餐的具体区域。
4.4厨卫空间。
（1）小户型住宅厨房面积相对较小，但厨房功能不应被弱化，仍需配置一定的家具、电器，以满足简单的家庭就餐需求。为了节省面积，厨房的管线应该统一安排，避免过多管线对墙体的穿越和对空间的破坏。在较小的户型中，也可以采用开放式厨房，以提高建筑空间的有效使用率。
（2）小户型的卫生间可以半砖墙，墙壁上刻洞，用以储存洗浴用品等，以缓解空间的拥挤感。在器具的布置上应满足基本的使用功能如坐便器、洗脸盆、淋浴等三器具，甚至可以采用标准较高的经过精心设计的整体卫生间，以达到对空间的高效利用，对小户型来说都是非常合适。
4.5阳台空间。
在无锡，越来越多的开发商为吸引客户，将阳台作为赠送面积赠与消费者，同时为扩大室内使用面积，将洗衣及储藏空间设置在阳台上，满足了消费者的需求。如无锡万科在阳台设计上可谓煞费苦心，不仅将洗衣储藏进阳台，更将阳台设计成了交流休憩的空间。
5. 最受无锡百姓青睐的小户型方案
通过对无锡房地产市场进行大量的走访调研及分析研究，寻求到了备受无锡百姓喜欢的多个小户型方案，其中最为典型的为以下两个方案：
（1）万科老年公寓户型方案。
万科地产在户型不断的完善中，优选出无锡老百姓最欢迎的小户型方案，其设计特点主要为：户型方正、百变主卧、温情地暖、 全能防护，不断孕育美好生活。其方案户型图见图2。
（2）中海珑玺经典户型方案。
中海地产在无锡开发了多个楼盘，都不同程度的受到了好评，其中在无锡开发的中海珑玺居住小区，由于其完善的配套，高质量的品质，受到无锡百姓的的喜爱。中海珑玺在小户型设计中，更是追求实用性，不足90平米的户型被设计成小三房，这为刚性需求的消费者提供了很好的居住环境，基本满足了一家三口的居住需求，其小户型住宅受到了刚性消费者的普遍欢迎。其设计特点主要为：户型方正、全明通透、小三房设计、动静分离、实用合理、更加舒适温馨。其方案户型图见图3。
6. 结语
通过以上多个方案的分析，发现适合无锡房地产市场，最受无锡百姓青睐的小户型具有以下特点：
（1）户型方正、全明通透、动静分离、实用合理、更加舒适温馨。
（2）入户处设玄关，充分利用每寸空间，阳光客厅直通阳台，格局方正严谨，全明设计，高品生活享受。
（3）室内布局南北通透，独立玄关带收纳、分离式卫生间距离卧室较近，生活方便实用，卧室带凸窗，室内尺寸舒适，独立生活阳台。
（4）独立卧室带凸窗，独立玄关带鞋柜，厨房可打开，空间开阔，舒适的的室内尺度，可工业化生产住宅，提高产品品质和生产效率。
（5）室内布局南北通透，设入户花园可封闭为玄关、厨房与餐厅关系良好，便于沟通，生活方便实用，室内尺寸舒适，独立生活阳台。
参考文献
[1]姚俊.房地产开发项目策划研究[D].华中师范大学，2014.25～46.
[2]周茉.90平米小户型老年人住宅设计研究[D].清华大学，2009.19～34.
[3]李继明.中国城镇居民家庭购房融资模型分析[J].兰州大学学报，2002.2.32～36.
[文章编号]1619-2737（2017）04-28-703
[作者简介] 李继明，男，无锡城市职业技术学院教授，主要研究方向：建筑工程管理。