论文部分内容阅读
房地产市场仍然没有好转的迹象，但住房需要却不会随着行情而消失，当你发现因为孩子、老人的加入而必须换房时，卖掉现有的房子是换房要面临的第一件事。
限贷限购让买房的人变少，从行情和价格上看，现在也是不利于卖房者的时候：房价不涨了，有买房资格的人占尽优势，他们不再像房价快速上涨的时候抢着加价，而是慢慢挑拣，还价。
怎么能顺利地把房子卖出去又不至于在价格上折损？
附加资源最重要
有一类房子具有天然的优点，房屋的附加值让它们出售时具有很大的优势，对口学区、带车位、有景观、赠送面积多（带阁楼、露台或者天井、地下室）。
重点学校学区房
相对大中城市适龄儿童的数量，家长期盼的优质教育资源仍然稀缺，甚至连进入好一点的幼儿园也不那么容易。2012年4月上海市教委公布的数据显示，上海市幼儿园入园在园幼儿总数将从去年的44万人增加至48万人左右，增长近10％。
对口重点学校、重点幼儿园的学区房的数量也有限，所以学区房在楼市起起落落间价格一直坚挺。上海市21世纪不动产长宁店高级经理张建比较学区房和非学区房价格的结果显示，对口江苏路第五小学的一套老旧学区房，单价3.5万元左右，比周边同档次非学区房贵七八千元，通常店里很少有两套学区房同时在售，几乎挂牌一套卖一套，还价幅度也很小。
卖给谁？毫无疑问，房子对口重点学区，孩子家长肯定是你最主要的买家，而且名气越大的重点小学，对户籍时间的要求更苛刻，很多学校都要求报名儿童的户口必须在学籍所在地3年，名气小一些的重点小学也要求户口满1年以上。所以，3至6岁的孩子家长由于户籍迁入的时间限制，他们买学区房是最迫切的。
带车位的房子
无论是在一线、二线还是三四线城市，房龄超过8年的二手房，固定车位的数量基本上不够小区业主停车，只能在路面上划分出临时停车位，停车难是普遍的问题。内环本来地价就贵，小区车位的价格折算到每平方米，早就比房子的单价还贵。如果内环内的房子还附带产权车位，就会非常受欢迎。而外环附近或者更远的郊环，对家庭汽车的依赖程度更高，停车同样是难解决的问题。
卖给谁？有车的买房者。尤其是三人或以上的家庭对稳定车位的需求更强烈。
不仅产权车位稀缺，21世纪不动产源深路店经理卢伟说，如果你没有产权车位而是长期固定车位，卖房时把原先租赁的固定车位一起转让，房子也好卖。
有赠送面积的房子
顶楼带阁楼或露台，底楼带天井、地下室或小院子的房子，也比其他的房子好卖。天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但是，却只能是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面积，也非常好卖。
卖给谁？如果是不带电梯的顶楼，35岁以下的人购买的可能性大于四五十岁的人，爬个五层六层楼梯对他们来说不算什么。如果家里有老年人，买底层的可能性更大，方便进出，在院子里洗晒也方便。
如果赠送的空间你已经做了改造—顶楼露台做成健身房，底楼天井建了花房，就要让中介注意向有健身习惯和喜爱花花草草的买房人推荐。
需要注意的是，在公共面积违章搭建可能影响交易过户，所以，如果确实有违章搭建情况记录在案，卖房前要恢复原状。
没有附加资源？小装修！
可能你的房子既不是重点学校的学区房，没有车位，也没有赠送面积，就一定不好卖吗？也未必，在内装修上动动心思，也有好处。最简单也最安全的做法是在中介带人来看房子之前做些翻新、修补，尽量让房屋显得宽敞明亮，而为了卖高价而装修房子很可能得不偿失。
有时候，不用装修
上海永庆房屋高级店长李云建议，如果你要卖掉70平方米以内的小户型，3至5年前做过整体装修、家具配齐，只要屋子干净整齐，不需要做任何装修。
因为买这类房子的人以单身和新婚小家庭居多：单身的人更喜欢打扫干净就能搬进来住的房子，很少大肆装修；买小房子的新婚家庭也是抱着“过几年就换套大房子”的想法，更愿意在本身装修不错的基础上再翻新一下。至于家具家电，则不需要刻意更换，很多人习惯买新的。
小修整足够了
如果你担心装修老旧影响卖房，也只要做这些工序：粉刷墙壁或贴墙纸，把房间里的杂物清理掉。买房的客户更看重采光和整洁，这样处理一下，能给他们留下好印象。
如果是70至90平方米的房子，也要看是一居室还是两居室：如果是一居室，参照70平方米以内房子的处理办法；如果是两居室，你的买房人很可能是打算长住的家庭，他们买下后通常会重新装修改造，房子特意装修好的样子未必合他们的心意。
如果你想卖掉的房子在90平方米以上，就不建议为了卖房而在装修上花功夫，因为根据中介的经验，买了二手的大房子重新装修后再入住的比例大概有50％。
花几千元钱，更划算
王源有一套东安路的房子想卖掉，这套房子以前一直出租，装修非常破旧。来看房的人愿意出的价格一直没到她的心理价位，她觉得是装修破旧的影响，想花3万元装修一下，希望多卖10万元。
实际上，这个净赚7万元的目标很难实现，现在装修无论是材料成本还是人工成本都不低，3万元够不够装修是个问题，买房子的人心里能不能算平这笔账是又一个问题。3万元和10万元的装修效果，差别还是很明显的。
21世纪不动产长宁店高级经理张建通常不建议卖房的客户大规模装修，卖房前重新刷墙、拆掉遮阳篷、清理杂物更重要。你不可能事先就知道所有看房人的喜好，即使知道，也没法确定谁会最后买你的房子，最保险的做法是把房间弄得整齐、干净。花几千元整修一下，房子的价格能提升5%，这种装修加工更划算，房子也能更快卖掉。
如果你的房子既有附加资源又做了整修，不但不愁卖，你还有底气涨涨价。
有的人买了小面积的学区房只是为了给孩子挂户口，如果你的房子整修过再卖，就能让买房人转手出租时多赚租金。上海银联花园一套80平方米的两居室通过21世纪不动产复城国际店成交时，价格就比最初的挂牌价涨了10.6%。因为对口名校虹口区第四中心小学，房主又刚对房子做了翻新，买房人都看中了他的房子，价高者得的最终结果是多卖了25万元。
卖房中介那些事，弄清楚
分清两种委托方式
独家委托从法律上讲是排他性的委托，要签独家委托协议，写明委托的具体时限，并限定在此时限内卖家不能再委托其他中介卖房。现在因为买卖行情不好，期限内卖不出去很少赔付房主保证金，而是规定到期续约直到房子卖出，或者根据业主情况建议调价。独家委托销售的房子，中介会先去看房，根据近3个月的成交价确定报价。开价合理的情况下，房子会在1至2个月内成交。
多家委托实际上就是不排他的一般委托。你可以委托2家或2家以上的中介帮你卖房，来看你房子的买房人可能更多，你也要做好一天接十几个电话的准备，因为这几家中介很多业务员都会给你打电话询问情况、预约看房，正常工作生活受干扰是一定的。
独家委托卖的价高
选哪种方式也让人矛盾：独家委托一家中介挂牌出售更省心，不至于一天接十几通中介电话；多家委托好几家中介，找来的客户更多。
实际情况并不完全是这样，多家委托也容易引起各家中介之间的恶性竞争，最坏的结果是，你的房子被联手压价。根据永庆房屋高级店长李云的经验，多家委托的二手房交易，最后成交价钱比最初报价低5％至8%。独家委托的房子成交价格比最初报价低2％至3%。
为什么会这样？独家委托反而卖得更高？
中介的报价流程是：接到委托后，先是按照业主原价报出去，比如以220万元总价推介。如果买房人看房后想买，接下来买卖双方就见面洽谈价格，买方出价215万元，但卖方不接受。
这个时候，中介应该把双方的价格心理和各项条件尽量往一个目标引导，尤其出于保护委托人利益的考虑，不能把业主的底价随意告诉买房意向者，也不能把有诚意的买房人的谈判出价作为行情价往外报，否则房子的报价会在中介直接以215万元的价格流传，看房和谈价次数越多，价格也会像这样越报越低。
如果你的一套房子委托了不同的中介卖，价格越传越低，买房人的比价心理更强烈，你的心态也会被弄乱，想要再往上涨价就更难，如果你又想在限定的时间内卖掉，很有可能逼不得已低价成交。
看房，集中安排
这个不用你说，中介也愿意尽量把多组看房客户约在同一时间段看房。一方面减少时间成本，另外一方面造成房子热销的表象，让看房人形成竞争心理，有助你守住价格。
如果你选了多家委托，最好把不同的中介带人来看房的时间错开10分钟左右—前面的看房人看完房，后面的看房人进门，你的房子不会显得拥挤，也能让人觉得你的房子受欢迎，仍然能帮你守住价格，还能针对不同特点的买房人介绍房子的优势。
底价，等最后再亮
除非市场火爆到要加价抢房的地步，否则买房人总是想还价的。尤其是现在的市场行情利于买房人，一还价就是10%的不在少数，最后还下来5%成交。
中介即便不知道房主的底价，也会有个预判。因此，卖房报价时先参考中介建议的报价，并根据小区内同类房源的挂牌价适当平衡，留出至少5%的还价余地。
自己的底价一开始不要透露，最好在和诚意客户进入洽谈环节之后，双方通过中介居间，谈妥了细致的交易要求和条件，仅在价格上有小幅落差时，才能向中介透露底价以促成买卖。
佣金，也能还还价
中介促成二手房买卖交易成立，可向上下家各收取房屋成交价总额的1％至3%作为佣金。
实际上佣金也是可以协商打折的，尤其房屋总价比较高的情况下，但具体折扣就看个人的谈判能力和对中介的熟悉程度了，曾经在同一家中介公司买过房、卖过房、租过房的，折扣的力度会更大。
《好运·MONEY+》提醒，房屋买卖是大宗交易，尽量选品牌中介、老牌中介，否则为了省几千元、1万元的佣金找黑中介成交，万一出差错容易吃大亏。
限贷限购让买房的人变少，从行情和价格上看，现在也是不利于卖房者的时候：房价不涨了，有买房资格的人占尽优势，他们不再像房价快速上涨的时候抢着加价，而是慢慢挑拣，还价。
怎么能顺利地把房子卖出去又不至于在价格上折损？
附加资源最重要
有一类房子具有天然的优点，房屋的附加值让它们出售时具有很大的优势，对口学区、带车位、有景观、赠送面积多（带阁楼、露台或者天井、地下室）。
重点学校学区房
相对大中城市适龄儿童的数量，家长期盼的优质教育资源仍然稀缺，甚至连进入好一点的幼儿园也不那么容易。2012年4月上海市教委公布的数据显示，上海市幼儿园入园在园幼儿总数将从去年的44万人增加至48万人左右，增长近10％。
对口重点学校、重点幼儿园的学区房的数量也有限，所以学区房在楼市起起落落间价格一直坚挺。上海市21世纪不动产长宁店高级经理张建比较学区房和非学区房价格的结果显示，对口江苏路第五小学的一套老旧学区房，单价3.5万元左右，比周边同档次非学区房贵七八千元，通常店里很少有两套学区房同时在售，几乎挂牌一套卖一套，还价幅度也很小。
卖给谁？毫无疑问，房子对口重点学区，孩子家长肯定是你最主要的买家，而且名气越大的重点小学，对户籍时间的要求更苛刻，很多学校都要求报名儿童的户口必须在学籍所在地3年，名气小一些的重点小学也要求户口满1年以上。所以，3至6岁的孩子家长由于户籍迁入的时间限制，他们买学区房是最迫切的。
带车位的房子
无论是在一线、二线还是三四线城市，房龄超过8年的二手房，固定车位的数量基本上不够小区业主停车，只能在路面上划分出临时停车位，停车难是普遍的问题。内环本来地价就贵，小区车位的价格折算到每平方米，早就比房子的单价还贵。如果内环内的房子还附带产权车位，就会非常受欢迎。而外环附近或者更远的郊环，对家庭汽车的依赖程度更高，停车同样是难解决的问题。
卖给谁？有车的买房者。尤其是三人或以上的家庭对稳定车位的需求更强烈。
不仅产权车位稀缺，21世纪不动产源深路店经理卢伟说，如果你没有产权车位而是长期固定车位，卖房时把原先租赁的固定车位一起转让，房子也好卖。
有赠送面积的房子
顶楼带阁楼或露台，底楼带天井、地下室或小院子的房子，也比其他的房子好卖。天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但是，却只能是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面积，也非常好卖。
卖给谁？如果是不带电梯的顶楼，35岁以下的人购买的可能性大于四五十岁的人，爬个五层六层楼梯对他们来说不算什么。如果家里有老年人，买底层的可能性更大，方便进出，在院子里洗晒也方便。
如果赠送的空间你已经做了改造—顶楼露台做成健身房，底楼天井建了花房，就要让中介注意向有健身习惯和喜爱花花草草的买房人推荐。
需要注意的是，在公共面积违章搭建可能影响交易过户，所以，如果确实有违章搭建情况记录在案，卖房前要恢复原状。
没有附加资源？小装修！
可能你的房子既不是重点学校的学区房，没有车位，也没有赠送面积，就一定不好卖吗？也未必，在内装修上动动心思，也有好处。最简单也最安全的做法是在中介带人来看房子之前做些翻新、修补，尽量让房屋显得宽敞明亮，而为了卖高价而装修房子很可能得不偿失。
有时候，不用装修
上海永庆房屋高级店长李云建议，如果你要卖掉70平方米以内的小户型，3至5年前做过整体装修、家具配齐，只要屋子干净整齐，不需要做任何装修。
因为买这类房子的人以单身和新婚小家庭居多：单身的人更喜欢打扫干净就能搬进来住的房子，很少大肆装修；买小房子的新婚家庭也是抱着“过几年就换套大房子”的想法，更愿意在本身装修不错的基础上再翻新一下。至于家具家电，则不需要刻意更换，很多人习惯买新的。
小修整足够了
如果你担心装修老旧影响卖房，也只要做这些工序：粉刷墙壁或贴墙纸，把房间里的杂物清理掉。买房的客户更看重采光和整洁，这样处理一下，能给他们留下好印象。
如果是70至90平方米的房子，也要看是一居室还是两居室：如果是一居室，参照70平方米以内房子的处理办法；如果是两居室，你的买房人很可能是打算长住的家庭，他们买下后通常会重新装修改造，房子特意装修好的样子未必合他们的心意。
如果你想卖掉的房子在90平方米以上，就不建议为了卖房而在装修上花功夫，因为根据中介的经验，买了二手的大房子重新装修后再入住的比例大概有50％。
花几千元钱，更划算
王源有一套东安路的房子想卖掉，这套房子以前一直出租，装修非常破旧。来看房的人愿意出的价格一直没到她的心理价位，她觉得是装修破旧的影响，想花3万元装修一下，希望多卖10万元。
实际上，这个净赚7万元的目标很难实现，现在装修无论是材料成本还是人工成本都不低，3万元够不够装修是个问题，买房子的人心里能不能算平这笔账是又一个问题。3万元和10万元的装修效果，差别还是很明显的。
21世纪不动产长宁店高级经理张建通常不建议卖房的客户大规模装修，卖房前重新刷墙、拆掉遮阳篷、清理杂物更重要。你不可能事先就知道所有看房人的喜好，即使知道，也没法确定谁会最后买你的房子，最保险的做法是把房间弄得整齐、干净。花几千元整修一下，房子的价格能提升5%，这种装修加工更划算，房子也能更快卖掉。
如果你的房子既有附加资源又做了整修，不但不愁卖，你还有底气涨涨价。
有的人买了小面积的学区房只是为了给孩子挂户口，如果你的房子整修过再卖，就能让买房人转手出租时多赚租金。上海银联花园一套80平方米的两居室通过21世纪不动产复城国际店成交时，价格就比最初的挂牌价涨了10.6%。因为对口名校虹口区第四中心小学，房主又刚对房子做了翻新，买房人都看中了他的房子，价高者得的最终结果是多卖了25万元。
卖房中介那些事，弄清楚
分清两种委托方式
独家委托从法律上讲是排他性的委托，要签独家委托协议，写明委托的具体时限，并限定在此时限内卖家不能再委托其他中介卖房。现在因为买卖行情不好，期限内卖不出去很少赔付房主保证金，而是规定到期续约直到房子卖出，或者根据业主情况建议调价。独家委托销售的房子，中介会先去看房，根据近3个月的成交价确定报价。开价合理的情况下，房子会在1至2个月内成交。
多家委托实际上就是不排他的一般委托。你可以委托2家或2家以上的中介帮你卖房，来看你房子的买房人可能更多，你也要做好一天接十几个电话的准备，因为这几家中介很多业务员都会给你打电话询问情况、预约看房，正常工作生活受干扰是一定的。
独家委托卖的价高
选哪种方式也让人矛盾：独家委托一家中介挂牌出售更省心，不至于一天接十几通中介电话；多家委托好几家中介，找来的客户更多。
实际情况并不完全是这样，多家委托也容易引起各家中介之间的恶性竞争，最坏的结果是，你的房子被联手压价。根据永庆房屋高级店长李云的经验，多家委托的二手房交易，最后成交价钱比最初报价低5％至8%。独家委托的房子成交价格比最初报价低2％至3%。
为什么会这样？独家委托反而卖得更高？
中介的报价流程是：接到委托后，先是按照业主原价报出去，比如以220万元总价推介。如果买房人看房后想买，接下来买卖双方就见面洽谈价格，买方出价215万元，但卖方不接受。
这个时候，中介应该把双方的价格心理和各项条件尽量往一个目标引导，尤其出于保护委托人利益的考虑，不能把业主的底价随意告诉买房意向者，也不能把有诚意的买房人的谈判出价作为行情价往外报，否则房子的报价会在中介直接以215万元的价格流传，看房和谈价次数越多，价格也会像这样越报越低。
如果你的一套房子委托了不同的中介卖，价格越传越低，买房人的比价心理更强烈，你的心态也会被弄乱，想要再往上涨价就更难，如果你又想在限定的时间内卖掉，很有可能逼不得已低价成交。
看房，集中安排
这个不用你说，中介也愿意尽量把多组看房客户约在同一时间段看房。一方面减少时间成本，另外一方面造成房子热销的表象，让看房人形成竞争心理，有助你守住价格。
如果你选了多家委托，最好把不同的中介带人来看房的时间错开10分钟左右—前面的看房人看完房，后面的看房人进门，你的房子不会显得拥挤，也能让人觉得你的房子受欢迎，仍然能帮你守住价格，还能针对不同特点的买房人介绍房子的优势。
底价，等最后再亮
除非市场火爆到要加价抢房的地步，否则买房人总是想还价的。尤其是现在的市场行情利于买房人，一还价就是10%的不在少数，最后还下来5%成交。
中介即便不知道房主的底价，也会有个预判。因此，卖房报价时先参考中介建议的报价，并根据小区内同类房源的挂牌价适当平衡，留出至少5%的还价余地。
自己的底价一开始不要透露，最好在和诚意客户进入洽谈环节之后，双方通过中介居间，谈妥了细致的交易要求和条件，仅在价格上有小幅落差时，才能向中介透露底价以促成买卖。
佣金，也能还还价
中介促成二手房买卖交易成立，可向上下家各收取房屋成交价总额的1％至3%作为佣金。
实际上佣金也是可以协商打折的，尤其房屋总价比较高的情况下，但具体折扣就看个人的谈判能力和对中介的熟悉程度了，曾经在同一家中介公司买过房、卖过房、租过房的，折扣的力度会更大。
《好运·MONEY+》提醒，房屋买卖是大宗交易，尽量选品牌中介、老牌中介，否则为了省几千元、1万元的佣金找黑中介成交，万一出差错容易吃大亏。