对房地产抵押登记中的风险防范的思考

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  【摘要】房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及,要强调,房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现,使抵押权人增强风险意识。使其及时了解情况,做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范;使其能自我排除房屋二次抵押,评估失真等诸多问题。
  【关键词】房地产; 抵押登记; 风险
  引言
  在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天,国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如:近年来房地产市场的连环波动;法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得;抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是,如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。
  一. 风险的产生
  1. 个人操作风险
  一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解,表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解,这导致了其在房产抵押中操作的风险,在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼,进行非法的操作,例如房地产的二次抵押就是其中之一,虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生,但在民间就很多见了 。另一方面,债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力,以为以房产做抵押就可以万无一失了,而忽略了债务人本人的偿款能力的问题,这就造成了在债务人无法还款的情况下,债权人往往也不能得到用于抵押的房产。
  2. 部门风险
  房产局与土地管理局的分设,就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致 。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明,另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务,抵押人正是利用这一点,到房产局与土地管理局分开两个证明,以此来实现房屋与土地的分开抵押,而造成债权人的不同。
  3. 抵押物风险
  连年来,我国房地产市场急剧变化,虽然国家尽力稳定,但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险,一般而言,房屋作为固定资产,具有一定的保值、增值租用,但是当国内经济出现衰退,房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时,会导致房地产价格的大幅下跌,此外,由于购房人住房贷款的偿还周期长,抵押物市值出现下跌,也会对银行抵押业务带来一定风险。另外,对于房产的所处位置的差异,造成了房产评估的困难,从而使债权人多了一道潜在的风险。
  4. 法律风险
  按照《城市房产抵押管理办法》的说明,当债务人不履行债务时,债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是,就对运营的厂房、公司的抵押而言,所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还,所以针对这种情况,即对于厂房公司等的抵押,债权人应事先考虑得当,再予以登记抵押。
  二. 房地产抵押登记部门的原则
  1. 合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。
  2. 审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎,防止当事人对法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。
  3. 易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现,对一些由于位置和新旧度而难以拍卖折旧的抵押物应慎重考虑,防止抵押物的无法变现,从而给国家或个人造成损失。
  4. 控制成本原则。登记部门还应注意,抵押物的房产地理位置与归属,防止由于异地无法办理,或难办理登记等情况,从而导致成本无法控制。
  三. 房地产登记部门的风险防范
  1. 普及宣传工作
  房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及,要向债权人公示,房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现,使抵押权人增强风险意识,走出抵押保证的误区。使其及时了解情况,做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范;使其能自我排除房屋二次抵押,评估失真等诸多问题,并对债务人的各项情况进行认真的分析。
  2. 对当事人的审查
  房屋抵押登记部门应及时审查当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利,以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失,房屋登记部门虽然不负有主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。
  3. 对抵押物的审查
  房产登记部门应对抵押物进行审查,做到三步走,第一步是对抵押物的合法性的审查,避免不合法房产进入我国金融市场。第二步,对抵押物的归属资料进行审查,尤其可以对原始资料进行审查,保证与档案资料的一致性 。第三步,对无法审查考证的的房产抵押,登记部门可以选择到实地进行调查,这一步必不可少,登记部门应及时负责,不可掉以轻心从而造成不必要的损失。
  4. 抵押合同证书的审查
  对于《担保法》与《城市房地产抵押管理办法》所做的双抵押合同要采用统一的文本格式,同时防范合同中是否存在漏项与错项。具体表现在,抵押人与借款人的姓名签字是否一致;评估标的与抵押物是否一致;费用发票凭证是否一致;土地使用者和房屋占有者的权利主体是否一致等。此间的一个细节都有可能导致合同订立的失败或债务人遭受不必要的损失。
  5. 部门内部的规范
  对于房地产抵押部门的行业规范,应作为一项可以长期培养的工作任务。部门内要与时俱进,因时制宜。由此保证部门内部有条不紊地进行工作,保证高效地处理问题。除健全一些部门机制以外,应时常对工作人员进行培训,提升工作人员的职业道德,规范其行为,使其能设身处地地为当事人服务并处理问题,时刻保持一颗谨慎的内心,细心地工作。建立健全部门内部的内审制度。具体措施有:为内审人员制定任务,使之做好内审的准备工作。然后要完善内部控制制度,通过内审对内部控制制度进行综合评价并给与建议,以此完善综合内控。之后从原有资料中获取内审证据,保证内审的精确,结束后可以相继分工开展对底稿等前后审核项目的审核,在管理机关与监督机关的监督机制下有序进行。
  6. 法律法规的完善
  在房地产抵押业务中,房地产评估占有举足轻重的地位,如何保证评估的准确性需要评估人员调研多方面的资料,进行行之有效的数据分析然后才能得出较精确的评估结果。但是也有些评估结果失真是由于评估人员的职业道德问题导致的。近几年来,这类现象屡禁不止,所以从法律角度讲,加强法律对评估员有意或无意的评估及对失真情况的追究定是一项不错的预防手段。
  总结
  房地产建设极大的推动经济的发展,多年来作为热门行业存在于我国市场经济的前沿,势头不可阻挡。在这不能阻挡的势头之下,房地产抵押的规范需要不断地发展和完善,除了有关部门的各自调整以外,加强众有关部门的合作与沟通也是不可忽略的问题,房产局与土地管理局网站的合并就是一项经长期探讨而确立的行之有效的创举。总得来讲,部门职能的分别设立有助于更高效地行政,而统一有助于资源的交流与管理,各有利弊。所以,对于房地产抵押登记中的风险防范措施的进步需要不断地尝试与改进,为了给公民个人与企业集体带来便利与保证,相关部门定会不断改进学习。
  【参考文献】
  ①李延荣 周柯《房地产法》人民出版社 2012-7
  ②张海星《中国地方政府债务风险评估及预警系统研究 》【J】2004
  ③《中华人民共和国担保法》2013
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