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【摘要】近年来，随着我国社会经济的快速发展，我国房地产的发展也达到了一个高潮。过高的房价远远超过了居民的实际承受能力，楼市调控和高房价问题成为近几年关注度很高的话题。文章首先从银行、政府、购房者以及开发商这四方面分析房价的影响因素，认为房价合理稳定的上涨将有助于经济的发展，远高于正常水平的房价则会给社会经济带来负面影响。最后从房地产市场近期住房价格下降的现状出发，提出一些对策和建议。
【关键词】房价；影响；调控
一、房地产业现状
近年来，随着中国社会经济的迅速发展，中国房地产业无论是在规模还是增速上都达到了前所未有的水平，成为国民经济中的支柱产业。然而在我国房地产业高速发展的同时也暴露了许多问题。尤其是2003年之后，房价的快速上涨，导致房价与城镇居民收入水平不协调，高房价已成了影响数亿中国城镇市民的不和谐因素之一。从宏观经济的角度来看，由于土地的供给有限、人口密度增加、收入增加、建设成本上升等的影响，房价的上涨是一个必然的趋势，但是近几年我国房价上涨过快和房价过高给社会带来了很多负面影响，政府也因此出台了一系列压低房价的政策。
二、房价过快上涨原因
1．大量银行资金进入房地产，推高房价。开发商和购房者在参与房地产市场的过程中都需要大量的资金支持，出于盈利需要再加上资金流动性过剩等因素，银行会很情愿地发放贷款，同时开发商和购房者会以房产作为抵押。假如当房价下跌到一定程度时，购房者可能不愿再支付较高的房贷利率便会把房产抵押给银行，由于此时的房价要低于当初贷款给购房者的价格，因此，银行在此过程中也会蒙受损失。从这个方面来看，银行是不希望看到这种情况的发生，也便会顺势推高房价。
2．地方政府以出让土地来维持收入稳定性，造成房价过度上涨。从国民经济整体上看，税收收入占绝大比例，2010年全国财政收入8.3万多亿，其中非税收收入占比12％。但在地方政府并非如此，以土地出让金为主的非税收收入占据着主角地位。从1999年到2010年，政府土地出让金收入从514亿元增加到2.9万亿余元。土地出让金收入与地方财政收入之间的比重，从9.2％提高到2009年的48.8％，2010年则达72.38％。统计资料反映，进入21世纪以来，地方土地财政的特征越来越显现。造成这种关系颠倒的根本原因，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源，再加上特殊的土地产权制度让当地政府拥有了土地所有权，出让土地已经成为政府谋取巨额利润的一个渠道。为获取更多利润，开发商与政府的暗中勾结，过度推高土地价格，从而造成房价快速上涨。同时，近几年，政府对GDP的高要求，只看重短期经济效益，而房地产对GDP的贡献的重要性也是政府支撑高房价的一个重要原因。
3．购房者的误识和投机，造成房价上涨。购房者是推高房价的根本性动力。中国传统重买、轻租的观念对于购房者来说已经根深蒂固，再加上市场对房价上涨的预期和房地产信息的不对称性，导致大批购房者参与房产的购买。当然，购房者中也不乏一些投机者，嗅到了房地产市场的暴利后，纷纷投向房地产市场，这样对房子的需求在短时间会快速膨胀，而供给却因为土地数量供应的有限性以及生产建设周期长等原因在短期内缺乏弹性，房格就会不断地上升。
4．开发商的地区性垄断地位，致使房价上涨。开发商运用房地产信息不对称和区域垄断性，结成联盟，哄抬房地产价格。在房地产市场，购房者相对于开发商、房屋中介机构、销售代理而言处于信息劣势，对真实有效的信息掌握不完全。房地产产品位置的不可移动性决定了房地产不存在全国性的市场，房地产商之间的竞争也便成了一定区域内的竞争。然而，在一定的区域内，房屋数量是有限的，这也便形成了寡头垄断的市场结构。在这种市场结构下，房地产开发商之间很容易相互勾结，推高房价。2011年是中国“十二五”的开局之年，“十二五”规划纲要中指出经济要平稳较快发展，对GDP的要求也从8％降到7％。在中国，房地产仅仅被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，房地产市场开发的主导思想严重背离民意市场需求，决定放缓经济增长速度的中国政府也因此出台一些政策来调控房价。
2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30％，100个城市的住宅平均價格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的下降。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年2月同比涨幅为0.93％，较上月缩小0.78个百分点。
笔者认为近期房价下降主要是国家宏观调控不放松和开发商资金不充足及春节假期等因素的影响。一方面，是“三限”的政策到现在并未放松，市场购买力不断下降。纵观2011年，央行将存款准备金利率上调六次，下调一次，负债率的增加不得不让开发商下调房价来增加资金的流通。另外一方面是目前楼市发展放缓，很多购房者都持观望态度。
三、稳定房价的措施
整体而言，笔者认为2012年房价应该会稳中有降，一些城市的房价将有所下跌，另外一些城市的房价涨幅可能减小。以武汉房价为例，中心地带的房价依然没有降，降价的主要还是一些存在泡沫的郊区地段。为了更好的在2012年稳定房价，使经济平稳较快的发展，有以下几点建议：
1．制定相应的法律制度，加强房地产市场监控。有效的法律制度可以约束地方政府和开发商为谋利而采取的不正当行为，为购房者创造一个良好的消费环境。合理的市场监控，鼓励公众监督，使房地产市场信息公开透明化，规范土地市场。
2．抑制房地产资产过度需求，限制投机行为。通过利率、房产税、贷款额度、购房首付比例等金融手段来调整房地产市场的供求关系，鼓励住房自住，控制高档房的消费数量，引导消费者理性消费和投资。
3．从土地源头入手，控制房屋建设成本。我国人多地少，土地资源短缺，使得房地产市场的发展受到限制。在源头上，应严格的控制土地的供给，限制以投机为目的土地交易，针对不同的住房类型的需求，采取不同的土地转让方式，确保土地资源的优化配置。
4．继续推进经济适用房和廉租房建设，增加政府的社会性投资。中国的经济结构失衡最重要的一方面就是生产性投资和社会性投资之间的严重失衡。一方面，受到传统“居有定所”观念的影响，租房在中国接受程度并不高，购房者需要转变传统购房观念；另一方面，政府通过经济适用房和廉租房的供给，不仅可以有助于解决一部分城市居民的住房问题，获得持续稳定的收入，同时也能刺激消费，有效遏制房价上涨，进而带动长期可持续的经济增长。
总之，调控我国房地产业是一项系统而又复杂的工程，它关系到政府自身的利益，最关键的还是在于对政府土地行政行为的约束和监督。相关部门应该尽快完善房地产市场制度，规范市场，促进国民经济稳定健康发展。
参考文献
[1]鸟东峰，雷华平．中国房价攀高的内在原因与解决对策[J]．经济与管理研究．2011（4）
[2]熊伟．我国房价持续上涨的流动性过剩因素分析与对策[J]．生产力研究．2007（19）
[3]《中国统计年鉴》．中国统计出版社，2011
[4]余凯．中国房地产价格上涨的内生机制研究[N]．云南财经大学学报．2007，23（4）
[5]万晶．2月全国百城住宅均价环比连续第6个月下跌[N]．中国证券报．中证网．2012-03-01
[6]王彦保．土地出让制度与房价关系研究[J]．企业导报．2009（5）：37
【关键词】房价；影响；调控
一、房地产业现状
近年来，随着中国社会经济的迅速发展，中国房地产业无论是在规模还是增速上都达到了前所未有的水平，成为国民经济中的支柱产业。然而在我国房地产业高速发展的同时也暴露了许多问题。尤其是2003年之后，房价的快速上涨，导致房价与城镇居民收入水平不协调，高房价已成了影响数亿中国城镇市民的不和谐因素之一。从宏观经济的角度来看，由于土地的供给有限、人口密度增加、收入增加、建设成本上升等的影响，房价的上涨是一个必然的趋势，但是近几年我国房价上涨过快和房价过高给社会带来了很多负面影响，政府也因此出台了一系列压低房价的政策。
二、房价过快上涨原因
1．大量银行资金进入房地产，推高房价。开发商和购房者在参与房地产市场的过程中都需要大量的资金支持，出于盈利需要再加上资金流动性过剩等因素，银行会很情愿地发放贷款，同时开发商和购房者会以房产作为抵押。假如当房价下跌到一定程度时，购房者可能不愿再支付较高的房贷利率便会把房产抵押给银行，由于此时的房价要低于当初贷款给购房者的价格，因此，银行在此过程中也会蒙受损失。从这个方面来看，银行是不希望看到这种情况的发生，也便会顺势推高房价。
2．地方政府以出让土地来维持收入稳定性，造成房价过度上涨。从国民经济整体上看，税收收入占绝大比例，2010年全国财政收入8.3万多亿，其中非税收收入占比12％。但在地方政府并非如此，以土地出让金为主的非税收收入占据着主角地位。从1999年到2010年，政府土地出让金收入从514亿元增加到2.9万亿余元。土地出让金收入与地方财政收入之间的比重，从9.2％提高到2009年的48.8％，2010年则达72.38％。统计资料反映，进入21世纪以来，地方土地财政的特征越来越显现。造成这种关系颠倒的根本原因，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源，再加上特殊的土地产权制度让当地政府拥有了土地所有权，出让土地已经成为政府谋取巨额利润的一个渠道。为获取更多利润，开发商与政府的暗中勾结，过度推高土地价格，从而造成房价快速上涨。同时，近几年，政府对GDP的高要求，只看重短期经济效益，而房地产对GDP的贡献的重要性也是政府支撑高房价的一个重要原因。
3．购房者的误识和投机，造成房价上涨。购房者是推高房价的根本性动力。中国传统重买、轻租的观念对于购房者来说已经根深蒂固，再加上市场对房价上涨的预期和房地产信息的不对称性，导致大批购房者参与房产的购买。当然，购房者中也不乏一些投机者，嗅到了房地产市场的暴利后，纷纷投向房地产市场，这样对房子的需求在短时间会快速膨胀，而供给却因为土地数量供应的有限性以及生产建设周期长等原因在短期内缺乏弹性，房格就会不断地上升。
4．开发商的地区性垄断地位，致使房价上涨。开发商运用房地产信息不对称和区域垄断性，结成联盟，哄抬房地产价格。在房地产市场，购房者相对于开发商、房屋中介机构、销售代理而言处于信息劣势，对真实有效的信息掌握不完全。房地产产品位置的不可移动性决定了房地产不存在全国性的市场，房地产商之间的竞争也便成了一定区域内的竞争。然而，在一定的区域内，房屋数量是有限的，这也便形成了寡头垄断的市场结构。在这种市场结构下，房地产开发商之间很容易相互勾结，推高房价。2011年是中国“十二五”的开局之年，“十二五”规划纲要中指出经济要平稳较快发展，对GDP的要求也从8％降到7％。在中国，房地产仅仅被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，房地产市场开发的主导思想严重背离民意市场需求，决定放缓经济增长速度的中国政府也因此出台一些政策来调控房价。
2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30％，100个城市的住宅平均價格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的下降。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年2月同比涨幅为0.93％，较上月缩小0.78个百分点。
笔者认为近期房价下降主要是国家宏观调控不放松和开发商资金不充足及春节假期等因素的影响。一方面，是“三限”的政策到现在并未放松，市场购买力不断下降。纵观2011年，央行将存款准备金利率上调六次，下调一次，负债率的增加不得不让开发商下调房价来增加资金的流通。另外一方面是目前楼市发展放缓，很多购房者都持观望态度。
三、稳定房价的措施
整体而言，笔者认为2012年房价应该会稳中有降，一些城市的房价将有所下跌，另外一些城市的房价涨幅可能减小。以武汉房价为例，中心地带的房价依然没有降，降价的主要还是一些存在泡沫的郊区地段。为了更好的在2012年稳定房价，使经济平稳较快的发展，有以下几点建议：
1．制定相应的法律制度，加强房地产市场监控。有效的法律制度可以约束地方政府和开发商为谋利而采取的不正当行为，为购房者创造一个良好的消费环境。合理的市场监控，鼓励公众监督，使房地产市场信息公开透明化，规范土地市场。
2．抑制房地产资产过度需求，限制投机行为。通过利率、房产税、贷款额度、购房首付比例等金融手段来调整房地产市场的供求关系，鼓励住房自住，控制高档房的消费数量，引导消费者理性消费和投资。
3．从土地源头入手，控制房屋建设成本。我国人多地少，土地资源短缺，使得房地产市场的发展受到限制。在源头上，应严格的控制土地的供给，限制以投机为目的土地交易，针对不同的住房类型的需求，采取不同的土地转让方式，确保土地资源的优化配置。
4．继续推进经济适用房和廉租房建设，增加政府的社会性投资。中国的经济结构失衡最重要的一方面就是生产性投资和社会性投资之间的严重失衡。一方面，受到传统“居有定所”观念的影响，租房在中国接受程度并不高，购房者需要转变传统购房观念；另一方面，政府通过经济适用房和廉租房的供给，不仅可以有助于解决一部分城市居民的住房问题，获得持续稳定的收入，同时也能刺激消费，有效遏制房价上涨，进而带动长期可持续的经济增长。
总之，调控我国房地产业是一项系统而又复杂的工程，它关系到政府自身的利益，最关键的还是在于对政府土地行政行为的约束和监督。相关部门应该尽快完善房地产市场制度，规范市场，促进国民经济稳定健康发展。
参考文献
[1]鸟东峰，雷华平．中国房价攀高的内在原因与解决对策[J]．经济与管理研究．2011（4）
[2]熊伟．我国房价持续上涨的流动性过剩因素分析与对策[J]．生产力研究．2007（19）
[3]《中国统计年鉴》．中国统计出版社，2011
[4]余凯．中国房地产价格上涨的内生机制研究[N]．云南财经大学学报．2007，23（4）
[5]万晶．2月全国百城住宅均价环比连续第6个月下跌[N]．中国证券报．中证网．2012-03-01
[6]王彦保．土地出让制度与房价关系研究[J]．企业导报．2009（5）：37