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【摘要】为在激烈的市场竞争中提高企业的核心竞争力，加强房地产设计管理时的成本控制成为关键。房地产成本控制主要包括建设前期的土地费用、前期费用、工程成本等，在成本控制中，设计阶段的成本费用直接关系着房地产的投资效益与后期的经营利润，因此，加强房地产设计管理阶段的成本控制，对企业提高利润空间至关重要。
【关键词】房地产；成本控制；设计管理；对策
前言：长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般不十分关注成本控制，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。作为一名房地产设计管理人员，首要任务是在保证工程建设质量的同时有效控制成本。在房地产设计管理中，以降低工程成本的方式提高房地产的经济效益，并合理控制工程质量，已经成为整个行业追求的目标。
1、建设工程不同阶段对成本的影响
在项目设计阶段进行成本控制，将会达到投入小，收益大的效果。虽然设计费在建设工程全过程费用中占比不大，一般不超建安成本的5%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见设计质量直接影响建设成本，而如何在工程设计管理阶段控制成本，就成了各房地产商着重研究的问题。经研究，在工程初步设计阶段，影响工程成本的可能性达75%～95%，技术设计阶段影响工程成本的可能性在35%～75%，而施工阶段影响项目成本的可能性仅为5%～35%，可见控制项目投资的关键在工程的设计阶段，做好设计管理阶段的成本控制非常必要。以往，我国房地产商更多的将精力放在施工阶段的成本控制，而忽视了工程设计阶段的成本控制，往往事倍功半，对工程成本造成较大影响。
2、房地产开发设计阶段影响成本控制管理的因素
2.1设计方案对成本的影响
在工程设计阶段，设计人员应对以下几方面进行合理设计，项目概念设计、项目规划、项目方案、图纸设计、景观设计以及装修设计等，保证工程设计的质量，避免出现设计方案不合理增加工程成本。如：在结构计算中，荷载的计算是基于可靠度理论用荷载乘以分项系数，考虑了恒载和活载的最不利组合而得到的，使结构的安全性在合理的范围内，而有的设计人员盲目追求安全度，往往将配筋放大，有的甚至放大至1.5倍，造成极大的浪费，可见设计方案的质量对工程成本的把控是至关重要的。
2.2材料和施工工艺对成本的影响
在项目建设投资中，材料造价占工程总造价的50%左右，对施工材料的选择影响着工程的造价。如某房地产的给排水系统，管道长度约为1.3万米， UPVC双壁波纹管、HDPE聚乙烯塑钢缠绕管均能满足功能要求，经设计管理人员对材料市场的调研，UPVC双壁波纹管比HDPE聚乙烯塑钢缠绕管的价格便宜，若选择前者作为给排水系统的管道，则工程造价可降低100万元左右；施工工艺方面，我公司佳宁苑项目坡屋面做法原设计为SBS防水卷材外为水泥瓦卧瓦屋面，后改为波形沥青防水板外挂平瓦屋面，不仅施工方便，而且防水效果也比原设计方案好，缩短了工期。由此可见，在保证工程质量的同时，施工材料和施工工艺的选择会对成本造成较大影响。
2.3工程设计变更对成本的影响
在项目建设过程中，工程变更也是引发工程成本增加的因素。特别是在我国目前的工程管理中，之所以工程成本常常超出预算，最主要的也是由工程变更引发的。产生工程变更的原因有很多：一是在工程项目的规划前期，建设单位对工程的需求不明确，设计单位的设计针对性不强，造成工程实际建造过程中与现实条件发生脱轨，因此在建設过程中不可避免的会产生设计变更；二是由于不同设计专业间条件关系协调不畅或缺失造成的设计原因变更；三是施工过程中，实际的施工条件和环境与设计不符，需要结合现场情况，因地制宜给出新的设计方案等。
3、加强房地产项目设计管理阶段成本控制的对策
3.1加强材料选择的控制
在房地产项目开发中，设计管理人员应深入市场，全面了解各种建筑材料的质量、品种、材质、价格等，之后对所收集信息进行整合，形成公司标准的材料和部品库。在保证材料质量和满足设计效果的同时，选择价格较低的材料作为工程要使用的材料。另外，设计管理人员应深入了解材料性能与质地特性，并全面了解各种材料在实际工程中的应用状况，使材料达到最佳性价比，进而达到控制工程成本的目的。
3.2推行限额设计
在房地产项目进行设计前期，根据相关的可行性报告以及其他工程的投资情况做出初步的投资预算，并根据此预算结果控制工程的技术设计与施工图纸设计等，要求设计人员在建筑满足使用功能的同时，根据分配的投资限额进行工程设计，并在设计合同增加约束条款，明确突破限额设计的责任，保证工程项目成本不超过前期预算总额度，实现成本控制的动态管理。
3.3加强设计图纸控制
项目图纸的设计是工程前期准备工作的重点。包含有土建工程设计、景观设计与室内外装修设计等。首先，设计管理人员应做好图纸的审查工作，保证工程项目的可行性，避免设计图纸质量影响工程造价；其次，做好与各部门的对接和交底工作，避免各部门间由于沟通不畅造成施工漏洞，增大成本投入；最后，根据现场和施工情况，不可避免的会发生变更，将导致工程成本的增加，这要求设计管理人员应加强变更量的控制。因此，加强对各专业图纸的查漏补缺、优化设计等，并在工程施工前期安排专业人员对图纸进行审查工作，及时发现设计内容的漏洞，增强对成本的控制。
总结：
综上所述，在我国房地产开发阶段，要充分认识设计阶段成本控制的重要性，影响房地产开发设计阶段的成本因素主要包括材料和施工工艺、工程设计质量和变更等。对此，加强图纸审查与交底，提高设计质量；加强限额设计，避免不必要的浪费；深入市场调查，全面了解工程所用材料性能特点，控制工程设计的造价；在保证工程质量的同时，加强房地产成本控制，提高房地产企业的利润。
参考文献：
[1]崔凤臣.房地产设计管理阶段的成本控制[J].商品与质量·建筑与发展，2014（12）.
[2]张春华.解析房地产设计管理阶段的成本控制[J].工程技术：文摘版，2016（15）.
【关键词】房地产；成本控制；设计管理；对策
前言：长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般不十分关注成本控制，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。作为一名房地产设计管理人员，首要任务是在保证工程建设质量的同时有效控制成本。在房地产设计管理中，以降低工程成本的方式提高房地产的经济效益，并合理控制工程质量，已经成为整个行业追求的目标。
1、建设工程不同阶段对成本的影响
在项目设计阶段进行成本控制，将会达到投入小，收益大的效果。虽然设计费在建设工程全过程费用中占比不大，一般不超建安成本的5%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见设计质量直接影响建设成本，而如何在工程设计管理阶段控制成本，就成了各房地产商着重研究的问题。经研究，在工程初步设计阶段，影响工程成本的可能性达75%～95%，技术设计阶段影响工程成本的可能性在35%～75%，而施工阶段影响项目成本的可能性仅为5%～35%，可见控制项目投资的关键在工程的设计阶段，做好设计管理阶段的成本控制非常必要。以往，我国房地产商更多的将精力放在施工阶段的成本控制，而忽视了工程设计阶段的成本控制，往往事倍功半，对工程成本造成较大影响。
2、房地产开发设计阶段影响成本控制管理的因素
2.1设计方案对成本的影响
在工程设计阶段，设计人员应对以下几方面进行合理设计，项目概念设计、项目规划、项目方案、图纸设计、景观设计以及装修设计等，保证工程设计的质量，避免出现设计方案不合理增加工程成本。如：在结构计算中，荷载的计算是基于可靠度理论用荷载乘以分项系数，考虑了恒载和活载的最不利组合而得到的，使结构的安全性在合理的范围内，而有的设计人员盲目追求安全度，往往将配筋放大，有的甚至放大至1.5倍，造成极大的浪费，可见设计方案的质量对工程成本的把控是至关重要的。
2.2材料和施工工艺对成本的影响
在项目建设投资中，材料造价占工程总造价的50%左右，对施工材料的选择影响着工程的造价。如某房地产的给排水系统，管道长度约为1.3万米， UPVC双壁波纹管、HDPE聚乙烯塑钢缠绕管均能满足功能要求，经设计管理人员对材料市场的调研，UPVC双壁波纹管比HDPE聚乙烯塑钢缠绕管的价格便宜，若选择前者作为给排水系统的管道，则工程造价可降低100万元左右；施工工艺方面，我公司佳宁苑项目坡屋面做法原设计为SBS防水卷材外为水泥瓦卧瓦屋面，后改为波形沥青防水板外挂平瓦屋面，不仅施工方便，而且防水效果也比原设计方案好，缩短了工期。由此可见，在保证工程质量的同时，施工材料和施工工艺的选择会对成本造成较大影响。
2.3工程设计变更对成本的影响
在项目建设过程中，工程变更也是引发工程成本增加的因素。特别是在我国目前的工程管理中，之所以工程成本常常超出预算，最主要的也是由工程变更引发的。产生工程变更的原因有很多：一是在工程项目的规划前期，建设单位对工程的需求不明确，设计单位的设计针对性不强，造成工程实际建造过程中与现实条件发生脱轨，因此在建設过程中不可避免的会产生设计变更；二是由于不同设计专业间条件关系协调不畅或缺失造成的设计原因变更；三是施工过程中，实际的施工条件和环境与设计不符，需要结合现场情况，因地制宜给出新的设计方案等。
3、加强房地产项目设计管理阶段成本控制的对策
3.1加强材料选择的控制
在房地产项目开发中，设计管理人员应深入市场，全面了解各种建筑材料的质量、品种、材质、价格等，之后对所收集信息进行整合，形成公司标准的材料和部品库。在保证材料质量和满足设计效果的同时，选择价格较低的材料作为工程要使用的材料。另外，设计管理人员应深入了解材料性能与质地特性，并全面了解各种材料在实际工程中的应用状况，使材料达到最佳性价比，进而达到控制工程成本的目的。
3.2推行限额设计
在房地产项目进行设计前期，根据相关的可行性报告以及其他工程的投资情况做出初步的投资预算，并根据此预算结果控制工程的技术设计与施工图纸设计等，要求设计人员在建筑满足使用功能的同时，根据分配的投资限额进行工程设计，并在设计合同增加约束条款，明确突破限额设计的责任，保证工程项目成本不超过前期预算总额度，实现成本控制的动态管理。
3.3加强设计图纸控制
项目图纸的设计是工程前期准备工作的重点。包含有土建工程设计、景观设计与室内外装修设计等。首先，设计管理人员应做好图纸的审查工作，保证工程项目的可行性，避免设计图纸质量影响工程造价；其次，做好与各部门的对接和交底工作，避免各部门间由于沟通不畅造成施工漏洞，增大成本投入；最后，根据现场和施工情况，不可避免的会发生变更，将导致工程成本的增加，这要求设计管理人员应加强变更量的控制。因此，加强对各专业图纸的查漏补缺、优化设计等，并在工程施工前期安排专业人员对图纸进行审查工作，及时发现设计内容的漏洞，增强对成本的控制。
总结：
综上所述，在我国房地产开发阶段，要充分认识设计阶段成本控制的重要性，影响房地产开发设计阶段的成本因素主要包括材料和施工工艺、工程设计质量和变更等。对此，加强图纸审查与交底，提高设计质量；加强限额设计，避免不必要的浪费；深入市场调查，全面了解工程所用材料性能特点，控制工程设计的造价；在保证工程质量的同时，加强房地产成本控制，提高房地产企业的利润。
参考文献：
[1]崔凤臣.房地产设计管理阶段的成本控制[J].商品与质量·建筑与发展，2014（12）.
[2]张春华.解析房地产设计管理阶段的成本控制[J].工程技术：文摘版，2016（15）.