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本文通过对华夏幸福基业股份有限公司的财务状况进行简要分析，发现华夏幸福股东权益报酬率下降是因为净经营资产报酬率是不断下降的以及由于财务杠杆作用程度比较稳定且财务杠杆作用较大所以在净经营资产报酬率的基础之上大幅度提高股东权益报酬造成的。且与同行业的万科进行了简单比对，说明华夏幸福的为股东创造利润的能力更强，盈利能力更好，财务杠杆作用程度加大了净经营资产报酬率对股东权益报酬率的影响。
华夏幸福 股东权益报酬率
财务杠杆 盈利能力
华夏幸福盈利情况分析
第一，为什么股东权益报酬率在持续下降。盈利因素驱动模型的框架的逻辑起点是股东权益报酬率，这与企业为股东创造价值的目标一致。在业务分类的基础上，将股东权益报酬率分解为由经营活动产生的净经营资产报酬率和由金融活动产生的财务杠杆作用程度。让我们从股东权益报酬率开始进行分析：表1华夏幸福盈利因素驱动模型指标
从表1中我们可以看出股东权益报酬率虽然相对来说比较好，但是处于持续下降的状况下，这说明企业为股东创造投资回报的能力在下降，即通过企业经营投资决策、金融投资决策、融资决策等甚至还有偶然之间的影响等等获得的净利润也在持续下降，这种下降可能是由于经营活动获利能力下降所导致的。股东权益报酬率=净经营资产报酬率+财务杠杆作用程度，让我们进一步分析：
一方面，从净经营资产报酬率的具体数据我们可以看出华夏幸福从12年起净经营资产报酬率在持续下降，而财务杠杆作用程度的数据指标维持在28%-30%，基本上没有太大变动幅度，这说明股东权益报酬率的变动主要是由于净经营资产报酬率的变动所引起的。由于净经营资产报酬率=经营利润/平均净经营资产，而10-14年经营利润分别为1，274，171，762.67、1，852，070，912.95、2，762，928，822.87、3，765，889，675.22 11-14年平均净经营9，787，193，420.79、20，334，754，724.03、38，284，308，092.71 从这些数据中我们可以看出从12年起企业投入经营活动的平均净资产在大幅度增加，14年的甚至是12年的291.17%，而经营利润虽说也在增长但完全不能跟上平均净经营资产的增长幅度，14年经营利润的增长只是12年的103.33%，所以说净经营资产报酬率在大幅下跌，这说明企业经营投资活动的获利能力在变弱，可能是华夏幸福没能充分利用预收账款、应付账款等商业信用和为了支撑一定的业务量使用了大量的存货资金，而回收资金周期较长，速度较慢，使其投资效率较低。
另一方面，对于华夏幸福来说，虽说股东权益报酬率的下降主要是由于净经营资产报酬率的下降所导致的，而财务杠杆作用程度相对来说较为稳定。但财务杠杆作用程度却在28%-30%附近，大约占股东权益报酬率的60%-75%，这说明财务杠杆在净经营资产报酬率的基础上大量的提升了股东权益报酬率，且财务杠杆对股东权益报酬率的贡献较大，由表1我们可以看出财务杠杆作用程度依赖于两个因素：一是财务杠杆，即利用企业金融负债的程度；二是经营差异率，即金融负债导致的财务成本的高低。财务杠杆作用程度=财务杠杆*经营差异率。据表1可知，财务杠杆指标数据不仅大且在不断增大，即华夏幸福使用了大量的金融负债且金融负债的利用程度在持续上涨。导致财务杠杆作用程度不变的，这说明经营差异率在持续下跌。而经营差异率=净经营资产报酬率-净金融成本率，根据具体的数据我们可以清晰地看出华夏幸福经营差异率的主要变动趋势是随着净经营资产报酬率而变动的，而净金融成本率就相对而言没什么变化，且净经营资产报酬率远大于净金融成本率。净金融成本率=经金融成本/平均净金融负债，对调整后的财务报表数据进行整理可得到数据如下：
12-14年净金融成本-20，077，863.13、76，552，732.19 、-36，708，067.29
12-14年平均净金融负债5，303，479，166.67、12，877，837，668.68、24，608，550，044.52 12-14年净金融成本率 -0.38% 0.59% -0.15%
从上述数据我们可以得出，华夏幸福采用了大量的金融负债，且平均净金融负债每年都增加说明财务杠杆起到了很大作用，但净金融成本却没有随之持续上升反而有下降趋势，这说明华夏幸福很好地运用金融负债来给企业创造股东权益。虽说财务杠杆会在一定程度上放大净金融成本率作用，但由于净经营资产报酬率足够大，所以华夏幸福足以利用金融负债来给股东带来权益的增加，且还可以节省资本费用。
综上，华夏幸福的股东权益报酬率虽然较大，但从2012年起却是不断下降的，造成这两种现象的原因有两个，一是净经营资产报酬率是不断下降的，这说明华夏幸福经营活动获利能力在减弱，业务获利能力在变差；二是由于财务杠杆作用程度比较稳定且财务杠杆作用较大所以在净经营资产报酬率的基础之上大幅度提高股东权益报酬，说明华夏幸福能过很好地利用金融负债，且降低了资本费用。那么在以后的发展中，为了提高股东权益报酬率，在生产经营中，华夏幸福应该维持相对较稳定的金融成本率的基础上，提高营业利润和净经营资产报酬率，在长期股权投资中也应该选好投资额和做一些投资前的财务分析。
第二，同行业分析比较。通过运用盈利因素驱动模型对12-14年华夏幸福与万科A的得出的数据进行分析得出，华夏幸福和万科A的股东权益报酬都在持续下降，这主要是由净经营资产周转率都在持续下降所导致的；且华夏幸福的股东权益报酬率明显要大于万科A，但这种为股东创造投资回报的能力都在减弱，这说明华夏幸福的为股东创造利润的能力更强，由净金融成本率和财务杠杆可知造成这种现象是因为华夏幸福使用了大量的金融负债，但其成本费用又较低而引起的。总体来说，华夏幸福的盈利能力更好，财务杠杆作用程度加大了净经营资产报酬率对股东权益报酬率的影响。
第三，现金流量表分析。现金流量表反映的是企业在一定会计期间内现金及现金等价物的流入与流出情况解释了企业在一定会计时期内的现金流量变化情况，而用12-14年数据所得到的华夏幸福近几年的经营、投资以及筹资活動经营现金流量净额的变动趋势，我们得到华夏幸福从2010年开始现金流量来源主要是靠筹资活动产生的，这可能与房地产行业资产具有良好的抵押能力，或与银行关系较好具有良好的商业信誉有关。从2012年开始经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额就在不断降低，这说明华夏幸福经营活动回笼行进的能力差和进行对外投资时获利能力较差，且经营活动产生的现金流量净额从2012年开始就变为负值这说明华夏幸福偿还债务的资金必定来源于新的负债，即借新债还旧债。从上述种种现象我们可以看出华夏幸福经营不善，因销售模式或盈利能力差，而产生了大量的应收账款和预付款项，而且资金的回笼能力差。
华夏幸福的发展策略
公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为全球“产业新城”引领者。
公司的产业新城业务模式与未来中国新型城镇化快速推进、产业结构调整的主线高度契合，发展潜力巨大，公司将长期坚持并不断发展完善。未来，公司将继续优化和升级公司的业务模式，致力于打造“以企业服务为核心”的平台生态体系，打开价值链、充分引入外部资源进行合作，探索业务模式中更多的利润增长点。面对日益激烈的行业竞争，公司将研发适用不同客户需求的产品，以构建公司完整产品体系，包括产业新城、创新中心、总部经济商务港、各类产业园等，未来仍将加快丰富产品线、持续创造新盈利点。
公司将持续打造核心竞争力。一是面对未来中国产业结构调整、创新创业的大趋势，公司将开创性地打造传统转移、产业联盟、创新孵化等多类方式，为所开发区域的产业发展提供整体解决方案，提升产业服务的核心能力。二是地产业务将实现从“资源导向竞争”向“用户需求为中心”的战略转型，通过结合区域特色的产品设计提升产品价值，提高周转率。三是公司还将注重培养业务团队的经营意识、吸引具有创业精神的企业家，打造“合伙人”团队，以释放组织潜力。
[1]财务报表分析.教材.中国人名大学出版社，第七版
华夏幸福 股东权益报酬率
财务杠杆 盈利能力
华夏幸福盈利情况分析
第一，为什么股东权益报酬率在持续下降。盈利因素驱动模型的框架的逻辑起点是股东权益报酬率，这与企业为股东创造价值的目标一致。在业务分类的基础上，将股东权益报酬率分解为由经营活动产生的净经营资产报酬率和由金融活动产生的财务杠杆作用程度。让我们从股东权益报酬率开始进行分析：表1华夏幸福盈利因素驱动模型指标
从表1中我们可以看出股东权益报酬率虽然相对来说比较好，但是处于持续下降的状况下，这说明企业为股东创造投资回报的能力在下降，即通过企业经营投资决策、金融投资决策、融资决策等甚至还有偶然之间的影响等等获得的净利润也在持续下降，这种下降可能是由于经营活动获利能力下降所导致的。股东权益报酬率=净经营资产报酬率+财务杠杆作用程度，让我们进一步分析：
一方面，从净经营资产报酬率的具体数据我们可以看出华夏幸福从12年起净经营资产报酬率在持续下降，而财务杠杆作用程度的数据指标维持在28%-30%，基本上没有太大变动幅度，这说明股东权益报酬率的变动主要是由于净经营资产报酬率的变动所引起的。由于净经营资产报酬率=经营利润/平均净经营资产，而10-14年经营利润分别为1，274，171，762.67、1，852，070，912.95、2，762，928，822.87、3，765，889，675.22 11-14年平均净经营9，787，193，420.79、20，334，754，724.03、38，284，308，092.71 从这些数据中我们可以看出从12年起企业投入经营活动的平均净资产在大幅度增加，14年的甚至是12年的291.17%，而经营利润虽说也在增长但完全不能跟上平均净经营资产的增长幅度，14年经营利润的增长只是12年的103.33%，所以说净经营资产报酬率在大幅下跌，这说明企业经营投资活动的获利能力在变弱，可能是华夏幸福没能充分利用预收账款、应付账款等商业信用和为了支撑一定的业务量使用了大量的存货资金，而回收资金周期较长，速度较慢，使其投资效率较低。
另一方面，对于华夏幸福来说，虽说股东权益报酬率的下降主要是由于净经营资产报酬率的下降所导致的，而财务杠杆作用程度相对来说较为稳定。但财务杠杆作用程度却在28%-30%附近，大约占股东权益报酬率的60%-75%，这说明财务杠杆在净经营资产报酬率的基础上大量的提升了股东权益报酬率，且财务杠杆对股东权益报酬率的贡献较大，由表1我们可以看出财务杠杆作用程度依赖于两个因素：一是财务杠杆，即利用企业金融负债的程度；二是经营差异率，即金融负债导致的财务成本的高低。财务杠杆作用程度=财务杠杆*经营差异率。据表1可知，财务杠杆指标数据不仅大且在不断增大，即华夏幸福使用了大量的金融负债且金融负债的利用程度在持续上涨。导致财务杠杆作用程度不变的，这说明经营差异率在持续下跌。而经营差异率=净经营资产报酬率-净金融成本率，根据具体的数据我们可以清晰地看出华夏幸福经营差异率的主要变动趋势是随着净经营资产报酬率而变动的，而净金融成本率就相对而言没什么变化，且净经营资产报酬率远大于净金融成本率。净金融成本率=经金融成本/平均净金融负债，对调整后的财务报表数据进行整理可得到数据如下：
12-14年净金融成本-20，077，863.13、76，552，732.19 、-36，708，067.29
12-14年平均净金融负债5，303，479，166.67、12，877，837，668.68、24，608，550，044.52 12-14年净金融成本率 -0.38% 0.59% -0.15%
从上述数据我们可以得出，华夏幸福采用了大量的金融负债，且平均净金融负债每年都增加说明财务杠杆起到了很大作用，但净金融成本却没有随之持续上升反而有下降趋势，这说明华夏幸福很好地运用金融负债来给企业创造股东权益。虽说财务杠杆会在一定程度上放大净金融成本率作用，但由于净经营资产报酬率足够大，所以华夏幸福足以利用金融负债来给股东带来权益的增加，且还可以节省资本费用。
综上，华夏幸福的股东权益报酬率虽然较大，但从2012年起却是不断下降的，造成这两种现象的原因有两个，一是净经营资产报酬率是不断下降的，这说明华夏幸福经营活动获利能力在减弱，业务获利能力在变差；二是由于财务杠杆作用程度比较稳定且财务杠杆作用较大所以在净经营资产报酬率的基础之上大幅度提高股东权益报酬，说明华夏幸福能过很好地利用金融负债，且降低了资本费用。那么在以后的发展中，为了提高股东权益报酬率，在生产经营中，华夏幸福应该维持相对较稳定的金融成本率的基础上，提高营业利润和净经营资产报酬率，在长期股权投资中也应该选好投资额和做一些投资前的财务分析。
第二，同行业分析比较。通过运用盈利因素驱动模型对12-14年华夏幸福与万科A的得出的数据进行分析得出，华夏幸福和万科A的股东权益报酬都在持续下降，这主要是由净经营资产周转率都在持续下降所导致的；且华夏幸福的股东权益报酬率明显要大于万科A，但这种为股东创造投资回报的能力都在减弱，这说明华夏幸福的为股东创造利润的能力更强，由净金融成本率和财务杠杆可知造成这种现象是因为华夏幸福使用了大量的金融负债，但其成本费用又较低而引起的。总体来说，华夏幸福的盈利能力更好，财务杠杆作用程度加大了净经营资产报酬率对股东权益报酬率的影响。
第三，现金流量表分析。现金流量表反映的是企业在一定会计期间内现金及现金等价物的流入与流出情况解释了企业在一定会计时期内的现金流量变化情况，而用12-14年数据所得到的华夏幸福近几年的经营、投资以及筹资活動经营现金流量净额的变动趋势，我们得到华夏幸福从2010年开始现金流量来源主要是靠筹资活动产生的，这可能与房地产行业资产具有良好的抵押能力，或与银行关系较好具有良好的商业信誉有关。从2012年开始经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额就在不断降低，这说明华夏幸福经营活动回笼行进的能力差和进行对外投资时获利能力较差，且经营活动产生的现金流量净额从2012年开始就变为负值这说明华夏幸福偿还债务的资金必定来源于新的负债，即借新债还旧债。从上述种种现象我们可以看出华夏幸福经营不善，因销售模式或盈利能力差，而产生了大量的应收账款和预付款项，而且资金的回笼能力差。
华夏幸福的发展策略
公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为全球“产业新城”引领者。
公司的产业新城业务模式与未来中国新型城镇化快速推进、产业结构调整的主线高度契合，发展潜力巨大，公司将长期坚持并不断发展完善。未来，公司将继续优化和升级公司的业务模式，致力于打造“以企业服务为核心”的平台生态体系，打开价值链、充分引入外部资源进行合作，探索业务模式中更多的利润增长点。面对日益激烈的行业竞争，公司将研发适用不同客户需求的产品，以构建公司完整产品体系，包括产业新城、创新中心、总部经济商务港、各类产业园等，未来仍将加快丰富产品线、持续创造新盈利点。
公司将持续打造核心竞争力。一是面对未来中国产业结构调整、创新创业的大趋势，公司将开创性地打造传统转移、产业联盟、创新孵化等多类方式，为所开发区域的产业发展提供整体解决方案，提升产业服务的核心能力。二是地产业务将实现从“资源导向竞争”向“用户需求为中心”的战略转型，通过结合区域特色的产品设计提升产品价值，提高周转率。三是公司还将注重培养业务团队的经营意识、吸引具有创业精神的企业家，打造“合伙人”团队，以释放组织潜力。
[1]财务报表分析.教材.中国人名大学出版社，第七版