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[摘要]近年来，我国城市化进程逐步加快，城市用地扩张迅速，我国经济增长方式急需由粗放型向集约型进行根本性转变。城市土地集约利用是城市土地利用变化研究的关键内容之一。了解城市土地集约利用的原理、过程和效果，利于优化城市土地利用空间结构，提高土地利用效率，缓解资源环境带给城市发展的压力及促进城市的可持续发展。文章分析了城市土地集约利用的内涵和途径，并提出了几点发展展望。
[关键字] 土地集约利用 实现途径 研究展望
[[中图分类号] F301 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2012）-10-30-2
经济的飞速发展和人口的不断增长，大大改变了土地的利用方式，而最直接的结果就是使得土地资源更加稀缺，土地供应量越发紧张，依靠攫取耕地资源来满足城市发展需求已变得不现实。为了保证经济发展和粮食产量，可以说土地集约利用迫在眉睫又任重而道远。土地集约利用已成为协调城市化进程和耕地保护之间的重要桥梁。如何更有效的进行土地节约和集约利用，成为近期学术界重点关注的问题。作者基于自己多年的工作经验，梳理了相关的研究内容，旨在为同行提供一定的借鉴。
1 关于土地集约利用本质的分析
长久以来，关于土地集约经营的科学内涵争论不休。这是因为土地集约利用的本质、归类、评价体系、路径择优都有其内在规定性。因而对其进行深入系统研究是很有必要的。
当前，关于土地集约的内涵规定，可谓仁者见仁智者见智，不同人有不同的看法。主流观点包括以下几种：1.综合效益观，该观点认为土地集约利用的最终目的是使得经济效益过得增长，并注重环境效益和社会效益与之的良好结合；2.经济效益观，以提高经济增长为根本目的；3.动态发展观，土地集约利用是一个阶段性的概念，不同时段、不同区域都有其固有特性；4.结构调整观，这种观点认为，要想更好地实现土地集约利用，首先要做好土地结构调整，优化战略部署；5.投入产出观，土地集约利用要追求较高的投入产出比。其他的看法在此不一一列举。
由此可见，我们可以将土地集约利用的本质归纳为以下几点：1.实现土地集约首先要有合理化的布局和良好的结构部署，做到宏观和微观完美结合；2.实现集约利用的方法是完善管理模式，优化经营策略，设法提高土地利用水平；3.土地集约利用的最终指向是实现可持续发展，兼顾经济、社会、环境效益；4.土地集约具有时序特征，因地、因时制宜；5.土地集约利用要分层来看，不同层次的内涵、评价标准、衡量指标和应用导向都不同。
2 实现土地集约利用的有效措施
对于土地集约利用的所有研究都是为了探求一种最好的实现方法。如今集约利用的评价及驱动机制已趋于完善，这有助于我们更全面的发现土地利用中存在的问题，最终找到解决问题的关键方法。以下将对几种主流途径做一分析。
2.1 合理规划调节
很多发达国家都在努力探寻更好的规划手段，最大程度实现土地资源的合理运用，极力避免潜在的不协调因素。借助土地利用分区、用途管制等方式优化土地结构和产业链，调节基础设施发展空间，以达到土地集约利用。早在21世纪初，新加坡的国家发展战略里就明显体现出限制土地利用结构的思想，明确规定基础设施占地不超过2.5%、生活空间18%，工作空间20%，娱乐场所空间22%，其他用途约为19%。有的国家未采用分片管制的方法，而是采取混合利用的手段，相比前者，后者既能优化配置资源结构，还能有效减少生态足迹。一般的城市规划通过协调建筑群分布密度、建筑容积能力来实现集约利用。当然城市的土地集约利用不可一味追求高容积率，建筑容积率通常有一个区间，这个区间两端的极值都极其重要。在老城区改造升级项目中，土地开发整理、土地置换也不失为提高土地利用率的良好手段。
2.2 建立健全市场机制
众所周知，市场是调节资源配置的基本方式。因此有不少研究者以市场机制为切入点，探究如何更好实现土地集约利用。新加坡适当提高土地价格，调高土地使用成本，以增加利用率；明晰产权，优化土地资源分配；根据土地市场运行的不同阶段，选择合适的方法控制土地价格、调整供需关系和竞争程度，不断提高土地集约程度；进一步推进工业用地最低价的透明度，杜绝故意压低地价的恶性竞争行为。充分发挥税收杠杆的作用，也是一种有效手段。美国的某些地方政府通过改良税、不动产移动税抑制局部的开发过热，改善土地税收制度，扩充土地保有能力，促进闲置土地的流动。
2.3 宏观调控
对高密度城市发展理念不少人还持有异议，但政府调控已经得到了学术界的广泛认可。法国制定长久生态战略、推行可持续发展理念、完善住房安置政策，努力实现紧凑型城市的建设目标。有调查表明，在我国GDP增长迅速但人口基数较大的基础上，实行高密度城市发展战略是可取的。政府的最大作用是制定合理的土地利用政策。新一轮土地利用规划限制了工矿用地和建设用力；建立完备的土地战略储备和供应机制，严格限制商业建设用地；设立土地利用预警机制，提高土地利用效率；建立信用评估机制；转变经济增长方式，摒弃传统的粗放型发展理念；加快产业结构调整，大力促进第三产业的蓬勃发展。美国政府采用分区管制，根据不同地区的实际情况设定土地使用密度和容积率。建筑物布局、高度空间预留率、容积率区间、建筑规模都有相应的具体细则。
2.4 公众参与
国外的土地法规相比国内要更为完善，另外由于公民民主权利形式的差别，国外公众参与的研究实践种类齐全、内容丰富。群众理事会、公众讨论会、3D网络展览会等遍地开花。反观国内，民众对于土地集约利用的研究仅仅停留在探索和了解的层面。由于土地的使用对象面向人民，因而有学者认为城市土地集约利用应充分挖掘民众积极性，采用工作意见调查、听证和咨询制度、信息透明制度等形式；也有报告指出，应给各地方设立土地集约利用绩效考核。
上述建议为研究者提供了一种思路，具体的实施手段需要在实践中归纳总结，当然也离不开理论层面的不断完善。
近期的发展趋势表明，土地集约利用驱动机理方面的研究逐渐被提上日程，有学者试图通过建立定量分析模型，系统阐述其机理，但由于普适性较差以及基础理论的限制，突破性成果不多；城市土地集约利用是一个系统过程，狭义上是土地利用策略，广义上还与经济社会环境等诸多因素存在着千丝万缕的联系，这些结果互相牵制，且由于缺乏驱动机理研究，对于集约利用的能效研究更是少之又少；现阶段出现的一些评价体系、驱动机理的研究虽然有一定进展，但实际操作性还要经历时间考验。
3 结与展望
通过以上分析，我们不难看出土地集约利用是一个长期积累的过程，需要一线人员和科研人员的通力配合，才能达到良好效果。在以后的实践中，还应进一步完善以下几方面的工作：
（1）加强基础理论研究。城市土地集约利用是一个交叉学科，生物学、建筑学、地理学、经济性、社会管理学都有所体现，没有对基础理论的深层次研究，也就很难找出实现集约利用的有效方法。前述篇幅指出，土地集约牵扯到时间序列问题，研究者不能仅局限于土地利用本身，还要加强对集约效用的研究，探讨能源消耗、居民生活水平、经济发展速度与之的交互关系。
（2）不断总结新型研究方法。目前的分析一般是采用定性分析和简单定量分析，诸如插值分析、比较分析、类聚分析等，它们多出现在评价模型中。如今，探求如何加强计量经济学在土地集约中的应用是一个重要课题。而地理信息系、GIS技术也有助于分析土地集约利用的空间差异；合理的动态模型更有助于研究者判断城市土地利用的内在规律和变化趋势。这些研究方法能为土地集约提供强大的技术支撑，使得评价结果更加精确、更具有可信度。
参考文献
[1] 马存明， 於忠祥. 城市土地集约利用评价-以安徽省为例[ J ] . 华中农业大学学报（ 社科版） ， 2007 （ 3） ： 51-54.
[2] 杨树海. 实现城市土地集约利用的影响因素及对策措施[ J ] . 生产力研究， 2007 （ 9） ： 54- 58.
[关键字] 土地集约利用 实现途径 研究展望
[[中图分类号] F301 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2012）-10-30-2
经济的飞速发展和人口的不断增长，大大改变了土地的利用方式，而最直接的结果就是使得土地资源更加稀缺，土地供应量越发紧张，依靠攫取耕地资源来满足城市发展需求已变得不现实。为了保证经济发展和粮食产量，可以说土地集约利用迫在眉睫又任重而道远。土地集约利用已成为协调城市化进程和耕地保护之间的重要桥梁。如何更有效的进行土地节约和集约利用，成为近期学术界重点关注的问题。作者基于自己多年的工作经验，梳理了相关的研究内容，旨在为同行提供一定的借鉴。
1 关于土地集约利用本质的分析
长久以来，关于土地集约经营的科学内涵争论不休。这是因为土地集约利用的本质、归类、评价体系、路径择优都有其内在规定性。因而对其进行深入系统研究是很有必要的。
当前，关于土地集约的内涵规定，可谓仁者见仁智者见智，不同人有不同的看法。主流观点包括以下几种：1.综合效益观，该观点认为土地集约利用的最终目的是使得经济效益过得增长，并注重环境效益和社会效益与之的良好结合；2.经济效益观，以提高经济增长为根本目的；3.动态发展观，土地集约利用是一个阶段性的概念，不同时段、不同区域都有其固有特性；4.结构调整观，这种观点认为，要想更好地实现土地集约利用，首先要做好土地结构调整，优化战略部署；5.投入产出观，土地集约利用要追求较高的投入产出比。其他的看法在此不一一列举。
由此可见，我们可以将土地集约利用的本质归纳为以下几点：1.实现土地集约首先要有合理化的布局和良好的结构部署，做到宏观和微观完美结合；2.实现集约利用的方法是完善管理模式，优化经营策略，设法提高土地利用水平；3.土地集约利用的最终指向是实现可持续发展，兼顾经济、社会、环境效益；4.土地集约具有时序特征，因地、因时制宜；5.土地集约利用要分层来看，不同层次的内涵、评价标准、衡量指标和应用导向都不同。
2 实现土地集约利用的有效措施
对于土地集约利用的所有研究都是为了探求一种最好的实现方法。如今集约利用的评价及驱动机制已趋于完善，这有助于我们更全面的发现土地利用中存在的问题，最终找到解决问题的关键方法。以下将对几种主流途径做一分析。
2.1 合理规划调节
很多发达国家都在努力探寻更好的规划手段，最大程度实现土地资源的合理运用，极力避免潜在的不协调因素。借助土地利用分区、用途管制等方式优化土地结构和产业链，调节基础设施发展空间，以达到土地集约利用。早在21世纪初，新加坡的国家发展战略里就明显体现出限制土地利用结构的思想，明确规定基础设施占地不超过2.5%、生活空间18%，工作空间20%，娱乐场所空间22%，其他用途约为19%。有的国家未采用分片管制的方法，而是采取混合利用的手段，相比前者，后者既能优化配置资源结构，还能有效减少生态足迹。一般的城市规划通过协调建筑群分布密度、建筑容积能力来实现集约利用。当然城市的土地集约利用不可一味追求高容积率，建筑容积率通常有一个区间，这个区间两端的极值都极其重要。在老城区改造升级项目中，土地开发整理、土地置换也不失为提高土地利用率的良好手段。
2.2 建立健全市场机制
众所周知，市场是调节资源配置的基本方式。因此有不少研究者以市场机制为切入点，探究如何更好实现土地集约利用。新加坡适当提高土地价格，调高土地使用成本，以增加利用率；明晰产权，优化土地资源分配；根据土地市场运行的不同阶段，选择合适的方法控制土地价格、调整供需关系和竞争程度，不断提高土地集约程度；进一步推进工业用地最低价的透明度，杜绝故意压低地价的恶性竞争行为。充分发挥税收杠杆的作用，也是一种有效手段。美国的某些地方政府通过改良税、不动产移动税抑制局部的开发过热，改善土地税收制度，扩充土地保有能力，促进闲置土地的流动。
2.3 宏观调控
对高密度城市发展理念不少人还持有异议，但政府调控已经得到了学术界的广泛认可。法国制定长久生态战略、推行可持续发展理念、完善住房安置政策，努力实现紧凑型城市的建设目标。有调查表明，在我国GDP增长迅速但人口基数较大的基础上，实行高密度城市发展战略是可取的。政府的最大作用是制定合理的土地利用政策。新一轮土地利用规划限制了工矿用地和建设用力；建立完备的土地战略储备和供应机制，严格限制商业建设用地；设立土地利用预警机制，提高土地利用效率；建立信用评估机制；转变经济增长方式，摒弃传统的粗放型发展理念；加快产业结构调整，大力促进第三产业的蓬勃发展。美国政府采用分区管制，根据不同地区的实际情况设定土地使用密度和容积率。建筑物布局、高度空间预留率、容积率区间、建筑规模都有相应的具体细则。
2.4 公众参与
国外的土地法规相比国内要更为完善，另外由于公民民主权利形式的差别，国外公众参与的研究实践种类齐全、内容丰富。群众理事会、公众讨论会、3D网络展览会等遍地开花。反观国内，民众对于土地集约利用的研究仅仅停留在探索和了解的层面。由于土地的使用对象面向人民，因而有学者认为城市土地集约利用应充分挖掘民众积极性，采用工作意见调查、听证和咨询制度、信息透明制度等形式；也有报告指出，应给各地方设立土地集约利用绩效考核。
上述建议为研究者提供了一种思路，具体的实施手段需要在实践中归纳总结，当然也离不开理论层面的不断完善。
近期的发展趋势表明，土地集约利用驱动机理方面的研究逐渐被提上日程，有学者试图通过建立定量分析模型，系统阐述其机理，但由于普适性较差以及基础理论的限制，突破性成果不多；城市土地集约利用是一个系统过程，狭义上是土地利用策略，广义上还与经济社会环境等诸多因素存在着千丝万缕的联系，这些结果互相牵制，且由于缺乏驱动机理研究，对于集约利用的能效研究更是少之又少；现阶段出现的一些评价体系、驱动机理的研究虽然有一定进展，但实际操作性还要经历时间考验。
3 结与展望
通过以上分析，我们不难看出土地集约利用是一个长期积累的过程，需要一线人员和科研人员的通力配合，才能达到良好效果。在以后的实践中，还应进一步完善以下几方面的工作：
（1）加强基础理论研究。城市土地集约利用是一个交叉学科，生物学、建筑学、地理学、经济性、社会管理学都有所体现，没有对基础理论的深层次研究，也就很难找出实现集约利用的有效方法。前述篇幅指出，土地集约牵扯到时间序列问题，研究者不能仅局限于土地利用本身，还要加强对集约效用的研究，探讨能源消耗、居民生活水平、经济发展速度与之的交互关系。
（2）不断总结新型研究方法。目前的分析一般是采用定性分析和简单定量分析，诸如插值分析、比较分析、类聚分析等，它们多出现在评价模型中。如今，探求如何加强计量经济学在土地集约中的应用是一个重要课题。而地理信息系、GIS技术也有助于分析土地集约利用的空间差异；合理的动态模型更有助于研究者判断城市土地利用的内在规律和变化趋势。这些研究方法能为土地集约提供强大的技术支撑，使得评价结果更加精确、更具有可信度。
参考文献
[1] 马存明， 於忠祥. 城市土地集约利用评价-以安徽省为例[ J ] . 华中农业大学学报（ 社科版） ， 2007 （ 3） ： 51-54.
[2] 杨树海. 实现城市土地集约利用的影响因素及对策措施[ J ] . 生产力研究， 2007 （ 9） ： 54- 58.