论文部分内容阅读
《科学投资》对《物权法》的相关规定进行了全面解析，相信了解这些法案细则，对于维护每个人的私有物权都大有裨益。
8月22日，提交全国人大常委会第五次会议审议的《物权法》草案再次引起了人们的广泛关注。草案中提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。这对于人们一直关心的房产产权在70年后的所属问题给出了一个答案。按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。而五审的《物权法》则规定，私人购房可在70年后申请交钱续用。不仅如此，《物权法》还对诸多与人们切身利益相关的问题做出了全新的界定。
焦点1：商品房70年后怎么办?
客观现实：现在有个很流行的新词汇——“房奴”，指的是那些依靠按揭买房，每月要给银行交月供，成为房子奴隶的人们。目前有网站做了一项关于购房交费的调查，有15014人参与，结果显示，有91．1％的人购房方式是按揭贷款。
一个广为流传但未经证实的说法是，在中国，被房贷按揭所改变的青年有2600万。而一个确定的数字是，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1．6万亿元。8年的时间，增加了近80倍。
另一个更加残酷的现实是，耗费人们大半生收入换来的住宅，却只有70年的土地使用权，70年后就收归国有。这样岂不是越住越不值钱？70年后，我们的房子怎么办?
草案回应：《物权法》草案第四审议稿规定：住宅建设用地期满自动续期。五审草案建议修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”
解读：目前开发商和购房人缴纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以自动续期，继续按照土地的用途交纳出让金。
焦点2：小区车库车位归谁所有?
客观现实：2004年6月，郭先生在北京紫金长安家园买下一套住宅。按照合同规定，早在今年4月底就应该入住，然而如今几个月过去了，由于在地下车库等有关问题上仍未与开发商达成一致，郭先生只能眼看新房而无可奈何。
今年4月下旬，郭先生在办理入住时发现，开发商在《住宅使用说明书》中规定“地下车库产权归建设单位所有”。对开发商此举，郭先生提出了质疑。郭先生说：“根据《北京市城市房地产转让管理办法》(北京市人民政府第135号令)第13条规定：地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下车库等附属建筑物。构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”郭先生认为，开发商不应也不会不知道135号令的内容，其在与业主签订房屋销售合同时，没有涉及地下车库的条款，意味着业已放弃了自己的权利，因而主张地下车库产权归其所有应为无效。
眼下，像郭先生这样的情况绝非个案。有些小区把车库或者车位记入公摊面积，而开发商却将原本属于业主的车库或车位再次出租或出售给业主，很不公平。
草案回应：有约定执行约定，否则属业主共有。
五审《物权法》草案对此有了新的说法。对这个问题，草案四审稿第七十五条第二款曾规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”而草案五审稿将这一款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
解读：五审《物权法》草案还明确，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑物区划内的物业服务用房，属于业主共有。 焦点3：征地、拆迁是否应合理补偿?
客观现实：2004年，沈阳市和平区南四马路的一个拆迁现场，55岁的董国明在一栋门窗已被拆除的动迁楼里住了26天，没电没水，靠啃生土豆充饥。原来，半年前，这座楼里的几十户居民被召集到一起开了一次会，会上他们被通知，他们的居民楼将要被拆掉。每平方米补偿拆迁款3033元，装修、朝向一概不管，居民们马上提出了意见，这个价格是沈阳市一级地段的最低拆迁价，而这个区域的二手房也要4000多元，按这个价格居民们没法再搬回来。从那时候开始，这个楼里的居民就开始不断地找开发商和拆迁公司交涉。但在交涉过程中，这座大楼就已经开始被强行拆迁。
城市发展的加快，使拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。城市房屋拆迁纠纷，尤其是野蛮拆迁，已经成为中国当前社会的一大焦点问题。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题。
草案回应：《物权法》草案第四审议稿规定：征收征用应予“合理补偿”。五审草案建议修改为，“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”
解读：这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。今后拆迁，除了补偿外，还得保障被拆迁居民的居住条件。
焦点4：邻居的干扰是否能给予赔偿?
客观现实：梁女士家的房屋原是单位宿舍．后经房改后取得产权证，但一直没有专门的物业管理公司进行管理。3年前，梁女士家对门的邻居在他家门对开的楼道上做了一个铁网，并装上铁门。作为他家的小杂物房，使原本很宽敞的楼道变得非常狭窄，影响了住户的出入。虽然梁女士曾多次向其提意见，但对方一直置之不理。
楼下的餐馆把油烟熏到楼上住户的窗户上；半地下室的住户被1层开设的商铺挡住了仅有的一点光线；邻居深夜还在装修，让人睡不好觉……这些邻里之间的纠纷让人苦恼，而且难以维权。
草案回应：五审《物权法》草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物，固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全造成损害的，应当给予补偿。
解读：虽然《民法通则》对相邻关系也有涉及，但规定比较笼统，而《物权法》的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是自己的，那就有禁止他人侵扰的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。
8月22日，提交全国人大常委会第五次会议审议的《物权法》草案再次引起了人们的广泛关注。草案中提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。这对于人们一直关心的房产产权在70年后的所属问题给出了一个答案。按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。而五审的《物权法》则规定，私人购房可在70年后申请交钱续用。不仅如此，《物权法》还对诸多与人们切身利益相关的问题做出了全新的界定。
焦点1：商品房70年后怎么办?
客观现实：现在有个很流行的新词汇——“房奴”，指的是那些依靠按揭买房，每月要给银行交月供，成为房子奴隶的人们。目前有网站做了一项关于购房交费的调查，有15014人参与，结果显示，有91．1％的人购房方式是按揭贷款。
一个广为流传但未经证实的说法是，在中国，被房贷按揭所改变的青年有2600万。而一个确定的数字是，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1．6万亿元。8年的时间，增加了近80倍。
另一个更加残酷的现实是，耗费人们大半生收入换来的住宅，却只有70年的土地使用权，70年后就收归国有。这样岂不是越住越不值钱？70年后，我们的房子怎么办?
草案回应：《物权法》草案第四审议稿规定：住宅建设用地期满自动续期。五审草案建议修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”
解读：目前开发商和购房人缴纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以自动续期，继续按照土地的用途交纳出让金。
焦点2：小区车库车位归谁所有?
客观现实：2004年6月，郭先生在北京紫金长安家园买下一套住宅。按照合同规定，早在今年4月底就应该入住，然而如今几个月过去了，由于在地下车库等有关问题上仍未与开发商达成一致，郭先生只能眼看新房而无可奈何。
今年4月下旬，郭先生在办理入住时发现，开发商在《住宅使用说明书》中规定“地下车库产权归建设单位所有”。对开发商此举，郭先生提出了质疑。郭先生说：“根据《北京市城市房地产转让管理办法》(北京市人民政府第135号令)第13条规定：地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下车库等附属建筑物。构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”郭先生认为，开发商不应也不会不知道135号令的内容，其在与业主签订房屋销售合同时，没有涉及地下车库的条款，意味着业已放弃了自己的权利，因而主张地下车库产权归其所有应为无效。
眼下，像郭先生这样的情况绝非个案。有些小区把车库或者车位记入公摊面积，而开发商却将原本属于业主的车库或车位再次出租或出售给业主，很不公平。
草案回应：有约定执行约定，否则属业主共有。
五审《物权法》草案对此有了新的说法。对这个问题，草案四审稿第七十五条第二款曾规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”而草案五审稿将这一款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
解读：五审《物权法》草案还明确，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑物区划内的物业服务用房，属于业主共有。 焦点3：征地、拆迁是否应合理补偿?
客观现实：2004年，沈阳市和平区南四马路的一个拆迁现场，55岁的董国明在一栋门窗已被拆除的动迁楼里住了26天，没电没水，靠啃生土豆充饥。原来，半年前，这座楼里的几十户居民被召集到一起开了一次会，会上他们被通知，他们的居民楼将要被拆掉。每平方米补偿拆迁款3033元，装修、朝向一概不管，居民们马上提出了意见，这个价格是沈阳市一级地段的最低拆迁价，而这个区域的二手房也要4000多元，按这个价格居民们没法再搬回来。从那时候开始，这个楼里的居民就开始不断地找开发商和拆迁公司交涉。但在交涉过程中，这座大楼就已经开始被强行拆迁。
城市发展的加快，使拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。城市房屋拆迁纠纷，尤其是野蛮拆迁，已经成为中国当前社会的一大焦点问题。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题。
草案回应：《物权法》草案第四审议稿规定：征收征用应予“合理补偿”。五审草案建议修改为，“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”
解读：这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。今后拆迁，除了补偿外，还得保障被拆迁居民的居住条件。
焦点4：邻居的干扰是否能给予赔偿?
客观现实：梁女士家的房屋原是单位宿舍．后经房改后取得产权证，但一直没有专门的物业管理公司进行管理。3年前，梁女士家对门的邻居在他家门对开的楼道上做了一个铁网，并装上铁门。作为他家的小杂物房，使原本很宽敞的楼道变得非常狭窄，影响了住户的出入。虽然梁女士曾多次向其提意见，但对方一直置之不理。
楼下的餐馆把油烟熏到楼上住户的窗户上；半地下室的住户被1层开设的商铺挡住了仅有的一点光线；邻居深夜还在装修，让人睡不好觉……这些邻里之间的纠纷让人苦恼，而且难以维权。
草案回应：五审《物权法》草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物，固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全造成损害的，应当给予补偿。
解读：虽然《民法通则》对相邻关系也有涉及，但规定比较笼统，而《物权法》的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是自己的，那就有禁止他人侵扰的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。