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当前银行贷款担保形式还主要以企业的房产抵押为主,特别是中小企业贷款,几乎都需以土地房产作为抵押担保,在近期人民银行淄博市中心支行召开的淄博市中小企业融资座谈上,银行和中小企业普遍反映,房产抵押手续较繁琐,办理时间过长,土地和房管部门分门办公给银行、企业带来很多不便,迫切需要有关部门加以改进。
一、房地产抵押贷款办理效率问题分析
(一)评估方面的效率问题
一是评估环节占用时间较多。一般来看,虽然政策规定,房产地产的价值评估不是强制的,只要债权双方协商同意,不必聘用专业评估机构作房地产的价值评估,但从银行信贷手续实际情况来看,对抵押物价值评估是不可逾越的步骤。所以要分析实效性,首先要分析评估过程所占用的时间。根据从商业银行了解的情况,绝大多数的评估机构评估周期都在3至5天。
一方面,即使提供材料齐全,由于对评估要求实地考察,造成了撰写估价报告的时限较长。比如评估机构的房地产估价师要对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
另一方面,由于有些企业人员对评估公司的办事手续不够熟悉,出现前期材料准备不完整或填写资料不符合要求等问题,造成一些不必要的时间浪费。评估公司多为各家商业银行指定的少数有资质的评估机构,有的企业为了在不同金融机构取得贷款,而不得不接触不同的评估机构,负责报送材料的有关人员,也要按照不同评估机构的不同要求准备评估材料等,也是造成评估时间浪费的主要原因之一。
二是房地产抵押主管部门以及银行对于评估机构的选择存在冲突。从规定上来看,房地产抵押主管部门不得强行要求抵押债权双方进行抵押物价值评估,但从实际执行情况来看,多数地区房地产抵押主管部门只对其认可的评估机构评估结果办理抵押登记,这违背了政策规定。且由于大部分评估机构是由贷款银行内部审贷部门所要求的,经常会出现银行按照其内部制定的房地产评估机构名单来选择评估机构,而房地产抵押管理部门却对评估结果不予认可,造成一个项目两家重复评估。
三是土地以及房产的价值评估需要按年评估,大幅提高企业融资成本。评估机构一般都会按照一定比率收取手续费,价格相对较高,对于超一年的价值评估,抵押登记管理部门不予认可。现状是企业若想继续贷款,必须逐年进行价值评估和抵押登记,这就造成了资金使用连续性上的障碍,也造成了企业资金很大的浪费。
(二)房产及地产抵押部门内部审批的效率问题
一是办理时间长。办理房产、土地抵押登记手续,必须先办理房产抵押,其时限为10个工作日;然后才能办理土地抵押登记手续,办理时限也为10个工作日,办理完毕一笔抵押登记手续时限较长。
二是抵押手续繁琐。房屋、土地抵押登记在不同的两个部门,房地产分别进行抵押,评估机构必须对房屋、土地分别进行评估,出具房屋、土地两个评估报告,抵押手续相对繁琐。评估机构且多数是登记部门指定,评估费高,企业负担过重。
三是登记文本要求不一致。办理抵押登记时,一个地方、一个窗口要求的资料不一致,导致所提供的资料或文本填写来回返工费工费时。
四是发现资料填写问题不能一次全部指出,每次提交只纠正一项问题。在窗口办理手续时,每次提交资料,发现一处填写不符合要求立即退回,而不是一次性把全部问题一一列出,造成多次修改后提交,仍不能符合审批部门要求。
五是企业在办理房产抵押中,目前大多采用先签订借款合同和最高额抵押方式,但是登记时,他项权利证的有效期限仅为借款合同的到期日,借款合同大多为短期贷款,期限会远远短于抵押合同的到期日。
六是有些地区办理房地产抵押时,需要单位最高领导签字,若其外出或出差,则造成抵押登记不能办理的情况。
七是企业、银行人员专业化不足。无论是企业还是银行,很多办理业务人员都缺乏对房地产抵押方面的必要知识,基本无专职人员负责相关手续办理,对办理过程生疏。
八是合同的签署与存抵押登记管理部门要求存在冲突,存在法律风险。在房地产抵押部门规定,必须依据银行与企业签订的借款合同以及抵押合同,才能办理抵押,可若不办理抵押,银行不可能与企业签订借款合同。所以大部分银行都采取先同企业签订一份用于办理抵押登记的临时性合同,待抵押登记办理完毕,再另行签订正式的抵押合同和借款合同,造成了合同成立先后性上的矛盾,易引起法律纠纷。
二、改进措施
(一)建议政府有关部门改进企业贷款抵押登记的具体操作
一是可以出台相关简化流程的规范,切实减少重复提供资料的程序。比如可以对已抵押过,或他项权证的土地以及房产,实行类似于贷款续办的续办登记流程。
其一对于已经提供过且未有变化的资料,可以用承诺主动提供变化情况的承诺书代替,若企业有资料变更,应及时上报相关变更材料,若发生变化而未提供,愿意接受有关部门处罚,并承担由此引发的法律后果和责任。由此可以减少一定重复的审批内容。
其二在办理抵押物评估时,对评估机构亦可提出续办简化程序且减少收费的要求。要求房地产评估部门一次性对房产地产进行评估,允许房产、地产分开重复评估,对于已评估的房地产项目,仅对发生变化的资料进行重新审核,且费用方面要做相应的减免。
二是土地抵押部门、房产抵押部门、以及银行可联合制定三方都认可的评估机构名单机制。并要求能且只能在名单中选取一家评估机构对房产、地产做评估,并定期公布评估机构的排名变化,对效率不高或乱收费的评估机构予以通报,实行准入以及退出机制。制定标准可以实行考核打分的方式。
三是承诺时限在3天较为合理。只要手续资料齐全,办理部门应承诺办理期限,对于超期办理的要说明原因,确是政府部门工作人员过失原因,造成抵押登记办理超期限,应进行处罚以及公开致歉。
(二)房产、土地的登记合署办公,减少企业、银行多头办理情况,减少相应环节,努力提高办公效率,改善行政形象
一是建立办公大厅,多窗口联合办公,使得企业、银行,在同一地点办理房产、地产抵押登记手续。比如,企业、银行营业执照、授权书等基础资料可一式两份,同一窗口提交,两主管部门同时进行审核,再按先后顺序予以审核办理,从而提高效率。
二是设定部门领导审批签字权限。对于金额较低的,可实行部门领导审批制度,或部门领导双人签字审批。对于涉及金额较高的,可以实行最高领导签字审批。
三是对于需要单位最高领导审批的抵押登记,可以实行授权制。即若领导外出,必须对签字权进行书面授权。为了进一步简化手续,也可以签署长期授权,但要建立领导外出登记薄,并且由内控部门予以定期检查,以控风险。
(三)银行、企业加强同抵押登记部门的沟通和培训
一是银行、企业方面应设立专职人员,或对相关客户经理、财务人员进行定期培训。使专职人员或被培训人员熟悉房地产抵押的各项手续流程,制定办理房地产抵押应注意细节问题手册,对好的做法和经验及时推广和奖励。
二是政府部门可应金融机构或企业的邀请,以讲座、授课、座谈等方式加强对房地产抵押办理的宣传,亦可减轻自身的工作压力。房地产抵押管理部门可联合印制下发学习宣传手册,建立网上预定、查询办理进度等,使办事程序透明化,进一步提高政府部门形象。
三是银行在制定借款合同以及抵押合同时,应加入相关条款,以减少法律风险,完善办理流程。所以,银企借款、抵押合同中应加入类似于“待房地产抵押他项权证办理完毕,合同才可生效”的条款,以规避法律风险。
(特约编辑 张 勇)
一、房地产抵押贷款办理效率问题分析
(一)评估方面的效率问题
一是评估环节占用时间较多。一般来看,虽然政策规定,房产地产的价值评估不是强制的,只要债权双方协商同意,不必聘用专业评估机构作房地产的价值评估,但从银行信贷手续实际情况来看,对抵押物价值评估是不可逾越的步骤。所以要分析实效性,首先要分析评估过程所占用的时间。根据从商业银行了解的情况,绝大多数的评估机构评估周期都在3至5天。
一方面,即使提供材料齐全,由于对评估要求实地考察,造成了撰写估价报告的时限较长。比如评估机构的房地产估价师要对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
另一方面,由于有些企业人员对评估公司的办事手续不够熟悉,出现前期材料准备不完整或填写资料不符合要求等问题,造成一些不必要的时间浪费。评估公司多为各家商业银行指定的少数有资质的评估机构,有的企业为了在不同金融机构取得贷款,而不得不接触不同的评估机构,负责报送材料的有关人员,也要按照不同评估机构的不同要求准备评估材料等,也是造成评估时间浪费的主要原因之一。
二是房地产抵押主管部门以及银行对于评估机构的选择存在冲突。从规定上来看,房地产抵押主管部门不得强行要求抵押债权双方进行抵押物价值评估,但从实际执行情况来看,多数地区房地产抵押主管部门只对其认可的评估机构评估结果办理抵押登记,这违背了政策规定。且由于大部分评估机构是由贷款银行内部审贷部门所要求的,经常会出现银行按照其内部制定的房地产评估机构名单来选择评估机构,而房地产抵押管理部门却对评估结果不予认可,造成一个项目两家重复评估。
三是土地以及房产的价值评估需要按年评估,大幅提高企业融资成本。评估机构一般都会按照一定比率收取手续费,价格相对较高,对于超一年的价值评估,抵押登记管理部门不予认可。现状是企业若想继续贷款,必须逐年进行价值评估和抵押登记,这就造成了资金使用连续性上的障碍,也造成了企业资金很大的浪费。
(二)房产及地产抵押部门内部审批的效率问题
一是办理时间长。办理房产、土地抵押登记手续,必须先办理房产抵押,其时限为10个工作日;然后才能办理土地抵押登记手续,办理时限也为10个工作日,办理完毕一笔抵押登记手续时限较长。
二是抵押手续繁琐。房屋、土地抵押登记在不同的两个部门,房地产分别进行抵押,评估机构必须对房屋、土地分别进行评估,出具房屋、土地两个评估报告,抵押手续相对繁琐。评估机构且多数是登记部门指定,评估费高,企业负担过重。
三是登记文本要求不一致。办理抵押登记时,一个地方、一个窗口要求的资料不一致,导致所提供的资料或文本填写来回返工费工费时。
四是发现资料填写问题不能一次全部指出,每次提交只纠正一项问题。在窗口办理手续时,每次提交资料,发现一处填写不符合要求立即退回,而不是一次性把全部问题一一列出,造成多次修改后提交,仍不能符合审批部门要求。
五是企业在办理房产抵押中,目前大多采用先签订借款合同和最高额抵押方式,但是登记时,他项权利证的有效期限仅为借款合同的到期日,借款合同大多为短期贷款,期限会远远短于抵押合同的到期日。
六是有些地区办理房地产抵押时,需要单位最高领导签字,若其外出或出差,则造成抵押登记不能办理的情况。
七是企业、银行人员专业化不足。无论是企业还是银行,很多办理业务人员都缺乏对房地产抵押方面的必要知识,基本无专职人员负责相关手续办理,对办理过程生疏。
八是合同的签署与存抵押登记管理部门要求存在冲突,存在法律风险。在房地产抵押部门规定,必须依据银行与企业签订的借款合同以及抵押合同,才能办理抵押,可若不办理抵押,银行不可能与企业签订借款合同。所以大部分银行都采取先同企业签订一份用于办理抵押登记的临时性合同,待抵押登记办理完毕,再另行签订正式的抵押合同和借款合同,造成了合同成立先后性上的矛盾,易引起法律纠纷。
二、改进措施
(一)建议政府有关部门改进企业贷款抵押登记的具体操作
一是可以出台相关简化流程的规范,切实减少重复提供资料的程序。比如可以对已抵押过,或他项权证的土地以及房产,实行类似于贷款续办的续办登记流程。
其一对于已经提供过且未有变化的资料,可以用承诺主动提供变化情况的承诺书代替,若企业有资料变更,应及时上报相关变更材料,若发生变化而未提供,愿意接受有关部门处罚,并承担由此引发的法律后果和责任。由此可以减少一定重复的审批内容。
其二在办理抵押物评估时,对评估机构亦可提出续办简化程序且减少收费的要求。要求房地产评估部门一次性对房产地产进行评估,允许房产、地产分开重复评估,对于已评估的房地产项目,仅对发生变化的资料进行重新审核,且费用方面要做相应的减免。
二是土地抵押部门、房产抵押部门、以及银行可联合制定三方都认可的评估机构名单机制。并要求能且只能在名单中选取一家评估机构对房产、地产做评估,并定期公布评估机构的排名变化,对效率不高或乱收费的评估机构予以通报,实行准入以及退出机制。制定标准可以实行考核打分的方式。
三是承诺时限在3天较为合理。只要手续资料齐全,办理部门应承诺办理期限,对于超期办理的要说明原因,确是政府部门工作人员过失原因,造成抵押登记办理超期限,应进行处罚以及公开致歉。
(二)房产、土地的登记合署办公,减少企业、银行多头办理情况,减少相应环节,努力提高办公效率,改善行政形象
一是建立办公大厅,多窗口联合办公,使得企业、银行,在同一地点办理房产、地产抵押登记手续。比如,企业、银行营业执照、授权书等基础资料可一式两份,同一窗口提交,两主管部门同时进行审核,再按先后顺序予以审核办理,从而提高效率。
二是设定部门领导审批签字权限。对于金额较低的,可实行部门领导审批制度,或部门领导双人签字审批。对于涉及金额较高的,可以实行最高领导签字审批。
三是对于需要单位最高领导审批的抵押登记,可以实行授权制。即若领导外出,必须对签字权进行书面授权。为了进一步简化手续,也可以签署长期授权,但要建立领导外出登记薄,并且由内控部门予以定期检查,以控风险。
(三)银行、企业加强同抵押登记部门的沟通和培训
一是银行、企业方面应设立专职人员,或对相关客户经理、财务人员进行定期培训。使专职人员或被培训人员熟悉房地产抵押的各项手续流程,制定办理房地产抵押应注意细节问题手册,对好的做法和经验及时推广和奖励。
二是政府部门可应金融机构或企业的邀请,以讲座、授课、座谈等方式加强对房地产抵押办理的宣传,亦可减轻自身的工作压力。房地产抵押管理部门可联合印制下发学习宣传手册,建立网上预定、查询办理进度等,使办事程序透明化,进一步提高政府部门形象。
三是银行在制定借款合同以及抵押合同时,应加入相关条款,以减少法律风险,完善办理流程。所以,银企借款、抵押合同中应加入类似于“待房地产抵押他项权证办理完毕,合同才可生效”的条款,以规避法律风险。
(特约编辑 张 勇)