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【摘要】城市规划与房地产开发有着密切的联系，两者都是以用地区位的选择为基础的。房地产开发商为了追求最大的经济利益，必然选择最佳用地区位和最佳开发方式；而城市规划则是以合理布局城市用地为手段，实现城市发展的最佳目标。这就决定了房地产开发与城市规划有着密切的内在关联。房地产开发需要城市规划的正确引导，需要依据城市规划，服从城市规划；而城市规划也需借助房地产开发来深化、实施。
【关键词】城市规划 房地产开发 协调机制
前言
进入20 世纪90 年代，我国房地产发展突飞猛进，但与此同时，房地产开发遇到了不少前所未有的问题。如何利用城市规划来协调房地产的发展成为研究的新热点。城市规划与房地产开发协调发展这一思维模式的产生根源于对房地产开发中问题的深切关注。对房地产开发中问题的反思必然要把视角指向对城市规划与房地产开发的协调机制的研究。
一、城市规划对房地产开发的指导作用
1、确定开发用地的性质和用途
城市规划根据城市发展方向，划分城市用地功能分区，确定用地性质。不同性质的用地，其单位面积所发挥的经济效益是不同的，而投资效益又是房地产开发商最关注的问题。因此，在进行房地产开发的同时。应该按照规划确定的内容和提出的条件，对不同性质的用地确定不同性质的开发用途。房地产开发必须要在城市规划指导下，选择合适的地段进行开发。只有这样，才能使城市开发和建设有序、协调、健康地发展。
2、确定开发的用地规模
当土地的需求量增加时，可供开发的土地价值就会上升，房地产开发价值也会随之提高。因此，合理确定房地产开发的用地规模，不仅有利于城市土地价值经常保持在较高的水平，使房地产业受益，而且还有利于提高城市土地开发利用程度。由于在城市开发活动中，对不同行业的用地，其投资收益是不同的，这就往往导致开发部门总是趋向收益高的行业进行开发。这样，就会使利润高的行业用地规模出现膨胀，导致城市用地结构失衡，规模失控，地价下降。因此，城市规划既要对城市总用地规模进行控制，又要对不同用途的地块确定合理的规模，抑制高收益用地的过度膨胀，制止以高收益挤占低收益用地，保证必要的低收益用地规模，使城市用地结构保持合理的比例，引导房地产有序开发。
3、确定用地的开发强度
为使城市土地利用与城市产业发展和居民生活质量提高相适应，城市用地的开发强度必须得到有效的控制。城市建设用地的开发强度，受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。
二、房地产开发是实施城市规划的有效手段
近年来，城市建设引人开发机制，房地产开发部门逐渐成为城市建设的主体，成了城市发展代理者的角色。有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善。
1、房地产开发促进城市布局结构更趋合理
城市的用地结构、布局形态、功能分区都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市的布局结构起着潜在的调节和促进作用。城市土地经过综合开发后，对用地单位实行有偿使用，使土地体现其真正的内在价值，用地单位必将认真分析确切需要的土地使用价值与付出的土地代价能否相称，促使其节约用地、合理用地。这样房地产价格这一强有力的经济杠杆，不仅使原有的多征少用、征而不用的浪费土地现象得到抑制，而且促进了城市各种功能用地在地域空间上的分布更加合理，使其获得最佳的利用区位。在城市规划实施过程中，房地产开发机制的引入，将使城市内部的地域分化、结构布局等都受到城市开发要求的约束与调节。通过对城市现有的用地结构、布局形态进行多方面、多层次的调整完善，使城市设施齐全、功能完善、环境优美，工业、交通、居住、公建、仓储等各种用地各尽其能，从而达到房地产开发得益与城市自身发展要求在一定程度上的统一，促进城市布局结构更趋合理。
2、房地产开发促进城市的更新
旧城更新规划是城市规划的一个重要组成部分。通过房地产开发，对城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善，是实现规划目标的重要步骤。通过房地产开发手段，可以使原有城区获得一定程度的复兴，为其增加和输人新的活力，促进城市有机整体协调发展。随着城市的发展，旧城更新在城市规划和建设中的比重越来越大，其内容和方式日益深化。一方面，可在旧城内进行居住区的综合开发，调整人口、用地分布，完善用地布局结构；另一方面，可对老城区中心进行以更新改造为主的综合性再开发，强化中心区的功能，调整产业分布的用地构成，逐步实现对环境的整治和设施的改造，促进中心地区发展。
3、房地产开发促进城市的拓展
开辟新区是对城市的一种拓展，通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用，适应了规划对用地布局的要求，为原有城市注人了新的活力。以新区开发为主的城市扩展过程中，房地产开发手段的引人是非常重要和有效的。在城市规划指导下，通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证规划的实施、落实。
三、促进城市规划与房地产开发和谐发展的对策措施
如何协调城市规划与房地产开发之间的矛盾，促进二者形成良性互动机制，实现和谐发展，成为当前城市规划界和房地产业界亟待解决的问题。需要注重以下几点：
1、运用科学发展观指导双边协调
科学发展观的核心是以人为本，全面、协调、可持续发展。这是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。一方面，要坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；另一方面，房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。前者要兼顾后者，后者要服从前者。既不宜过分强调长远利益，失去经济发展的机会，又不可过分强调短期效益，损害城市公众利益，影响城市未来发展，尽量在环境效益、社会效益、经济效益上达成一致，要强调专家论证的科学性和独立性，注意听取来自房地产开发方面的意见和建议，提高公众参与度和决策的正确性，真正体现城市规划的综合性、全局性特点，实现城市规划与房地产开发良性互动、和谐发展。 2、运用政策和法律手段加强双边制控
城市规划与房地产开发相关政策和法律条文不少，但执行不力。因此，要建立和完善监管系统，建设一支政治强、业务精、作风硬的执法监管队伍，针对城市规划和房地产开发中出现的新情况新问题，加强执法监管。在城市规划方面，主要监管是否依法修编和执行规划。建立和完善管理制度，控管制度、专家评审制度、联席会议制度、公众参与制度、网上监督制度等，推进决策的民主化、公开化、法制化，杜绝暗箱操作，维护城市规划的严肃性和权威性。在房地产开发方面，要强化市场监管，严肃查处各种违法违规行为。合理运用经济杠杆，对房地产市场和整个经济运行状况进行调控。调整土地供应结构，控制建设规模和用地规模，抑制不合理需求，弥补市场失灵和缺陷。同时，综合调控城市建设，引导开发投资，抑制房价过快上涨势头，促进住房合理消费，保障大多数人对住房的迫切需要，形成有序开发、规范管理、良性发展的局面。
3、运用相互反馈、上下结合的方法促进双边回应
一方面，要完善规划理论体系，改进规划技术和方法，提高城市规划的适用性，打破过去那种终极的、理想的、刚性过强的做法，积极探索城市规划与房地产开发相适应的新形式，对城市规划不断进行调整、补充和完善，灵活回应房地产开发过程中出现的新情况、新问题，增强城市规划的弹性和应变能力，寻求城市规划对城市系统各要素的综合平衡；另一方面，建立和完善房地产市场的预警监测体系，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，为城市规划提供及时、全面、准确、透明的市场信息，从而促进城市规划质量和水平不断提高。要尽快取消土地市场 双轨制，实现土地使用权转让的市场化，发挥地价对房地产开发的积极作用，提高综合协调的整体效益。积极开展对规划方案建设后效的评价，通过及时反馈，有效调整规划和决策，以更加理智、更加审慎的态度，尽量减少规划与建设的失误。此外，要改革城市管理体制，创新城市运行机制，促进城市规划在建设和管理中发挥更大的作用。
4、发挥政府职能作用，增强双边关联
在市场经济条件下，政府要推动规划设计和房地产市场的发展，必须将自己的行为建立在发挥市场主体作用基础之上，使工作手段成为市场作用的助推器，而不是取代市场的力量。既要将工作重点真正转移到组织、协调、监管、服务、研究上来，合理配置资源，满足社会公共需要，实现社会公平与安定；又要将行政行为置于法律监督之下，尊重和保护企业经营自主权，减少和避免不必要的行政干预，提高依法行政的能力和水平。城市建设中的一些重要环节，例如，市政规划设计与投资建设，土地使用有偿转让与无偿划拨，旧城改造与新区开发等，都需要政府发挥作用，强化全局观念、群众观念、公共利益观念，处理好全局与局部、长远与近期、需要与可能、效率与公平的关系，全力打造服务型、高效型、廉洁型政府，推进规划设计和房地开发产业增强关联、协同发展。
结束语
总之，城市规划和房地产是城市建设过程中的不同阶段，前者负责规划及规范，后者是具体实施过程。因此，有关部门应当正确认识这两者的关系，根据具体情况，采取不同措施，使之协调互动，以实现城市开发建设的良性循环及持续发展。
参考文献
[1] 张久飞。 城市土地储备的功能研究与分析[J]。国土资源导刊。2013（03）
[2] 梁斯琴格日勒。 商品房选择满意度评价模型简述[J]。内蒙古科技与经济。2009（21）
[3] 冯长春。 中国土地储备制度探讨[J]。农业工程学报。2008（S1）
[4] 戚振强，刘长滨，樊瑜。 房地产绿色营销探讨[J]。建筑经济。2007（05）
[5] 王家庭。 我国城市规划与房地产开发的非协调发展[J]。统计与决策。2006（14）
【关键词】城市规划 房地产开发 协调机制
前言
进入20 世纪90 年代，我国房地产发展突飞猛进，但与此同时，房地产开发遇到了不少前所未有的问题。如何利用城市规划来协调房地产的发展成为研究的新热点。城市规划与房地产开发协调发展这一思维模式的产生根源于对房地产开发中问题的深切关注。对房地产开发中问题的反思必然要把视角指向对城市规划与房地产开发的协调机制的研究。
一、城市规划对房地产开发的指导作用
1、确定开发用地的性质和用途
城市规划根据城市发展方向，划分城市用地功能分区，确定用地性质。不同性质的用地，其单位面积所发挥的经济效益是不同的，而投资效益又是房地产开发商最关注的问题。因此，在进行房地产开发的同时。应该按照规划确定的内容和提出的条件，对不同性质的用地确定不同性质的开发用途。房地产开发必须要在城市规划指导下，选择合适的地段进行开发。只有这样，才能使城市开发和建设有序、协调、健康地发展。
2、确定开发的用地规模
当土地的需求量增加时，可供开发的土地价值就会上升，房地产开发价值也会随之提高。因此，合理确定房地产开发的用地规模，不仅有利于城市土地价值经常保持在较高的水平，使房地产业受益，而且还有利于提高城市土地开发利用程度。由于在城市开发活动中，对不同行业的用地，其投资收益是不同的，这就往往导致开发部门总是趋向收益高的行业进行开发。这样，就会使利润高的行业用地规模出现膨胀，导致城市用地结构失衡，规模失控，地价下降。因此，城市规划既要对城市总用地规模进行控制，又要对不同用途的地块确定合理的规模，抑制高收益用地的过度膨胀，制止以高收益挤占低收益用地，保证必要的低收益用地规模，使城市用地结构保持合理的比例，引导房地产有序开发。
3、确定用地的开发强度
为使城市土地利用与城市产业发展和居民生活质量提高相适应，城市用地的开发强度必须得到有效的控制。城市建设用地的开发强度，受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。
二、房地产开发是实施城市规划的有效手段
近年来，城市建设引人开发机制，房地产开发部门逐渐成为城市建设的主体，成了城市发展代理者的角色。有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善。
1、房地产开发促进城市布局结构更趋合理
城市的用地结构、布局形态、功能分区都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市的布局结构起着潜在的调节和促进作用。城市土地经过综合开发后，对用地单位实行有偿使用，使土地体现其真正的内在价值，用地单位必将认真分析确切需要的土地使用价值与付出的土地代价能否相称，促使其节约用地、合理用地。这样房地产价格这一强有力的经济杠杆，不仅使原有的多征少用、征而不用的浪费土地现象得到抑制，而且促进了城市各种功能用地在地域空间上的分布更加合理，使其获得最佳的利用区位。在城市规划实施过程中，房地产开发机制的引入，将使城市内部的地域分化、结构布局等都受到城市开发要求的约束与调节。通过对城市现有的用地结构、布局形态进行多方面、多层次的调整完善，使城市设施齐全、功能完善、环境优美，工业、交通、居住、公建、仓储等各种用地各尽其能，从而达到房地产开发得益与城市自身发展要求在一定程度上的统一，促进城市布局结构更趋合理。
2、房地产开发促进城市的更新
旧城更新规划是城市规划的一个重要组成部分。通过房地产开发，对城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善，是实现规划目标的重要步骤。通过房地产开发手段，可以使原有城区获得一定程度的复兴，为其增加和输人新的活力，促进城市有机整体协调发展。随着城市的发展，旧城更新在城市规划和建设中的比重越来越大，其内容和方式日益深化。一方面，可在旧城内进行居住区的综合开发，调整人口、用地分布，完善用地布局结构；另一方面，可对老城区中心进行以更新改造为主的综合性再开发，强化中心区的功能，调整产业分布的用地构成，逐步实现对环境的整治和设施的改造，促进中心地区发展。
3、房地产开发促进城市的拓展
开辟新区是对城市的一种拓展，通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用，适应了规划对用地布局的要求，为原有城市注人了新的活力。以新区开发为主的城市扩展过程中，房地产开发手段的引人是非常重要和有效的。在城市规划指导下，通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证规划的实施、落实。
三、促进城市规划与房地产开发和谐发展的对策措施
如何协调城市规划与房地产开发之间的矛盾，促进二者形成良性互动机制，实现和谐发展，成为当前城市规划界和房地产业界亟待解决的问题。需要注重以下几点：
1、运用科学发展观指导双边协调
科学发展观的核心是以人为本，全面、协调、可持续发展。这是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。一方面，要坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；另一方面，房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。前者要兼顾后者，后者要服从前者。既不宜过分强调长远利益，失去经济发展的机会，又不可过分强调短期效益，损害城市公众利益，影响城市未来发展，尽量在环境效益、社会效益、经济效益上达成一致，要强调专家论证的科学性和独立性，注意听取来自房地产开发方面的意见和建议，提高公众参与度和决策的正确性，真正体现城市规划的综合性、全局性特点，实现城市规划与房地产开发良性互动、和谐发展。 2、运用政策和法律手段加强双边制控
城市规划与房地产开发相关政策和法律条文不少，但执行不力。因此，要建立和完善监管系统，建设一支政治强、业务精、作风硬的执法监管队伍，针对城市规划和房地产开发中出现的新情况新问题，加强执法监管。在城市规划方面，主要监管是否依法修编和执行规划。建立和完善管理制度，控管制度、专家评审制度、联席会议制度、公众参与制度、网上监督制度等，推进决策的民主化、公开化、法制化，杜绝暗箱操作，维护城市规划的严肃性和权威性。在房地产开发方面，要强化市场监管，严肃查处各种违法违规行为。合理运用经济杠杆，对房地产市场和整个经济运行状况进行调控。调整土地供应结构，控制建设规模和用地规模，抑制不合理需求，弥补市场失灵和缺陷。同时，综合调控城市建设，引导开发投资，抑制房价过快上涨势头，促进住房合理消费，保障大多数人对住房的迫切需要，形成有序开发、规范管理、良性发展的局面。
3、运用相互反馈、上下结合的方法促进双边回应
一方面，要完善规划理论体系，改进规划技术和方法，提高城市规划的适用性，打破过去那种终极的、理想的、刚性过强的做法，积极探索城市规划与房地产开发相适应的新形式，对城市规划不断进行调整、补充和完善，灵活回应房地产开发过程中出现的新情况、新问题，增强城市规划的弹性和应变能力，寻求城市规划对城市系统各要素的综合平衡；另一方面，建立和完善房地产市场的预警监测体系，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，为城市规划提供及时、全面、准确、透明的市场信息，从而促进城市规划质量和水平不断提高。要尽快取消土地市场 双轨制，实现土地使用权转让的市场化，发挥地价对房地产开发的积极作用，提高综合协调的整体效益。积极开展对规划方案建设后效的评价，通过及时反馈，有效调整规划和决策，以更加理智、更加审慎的态度，尽量减少规划与建设的失误。此外，要改革城市管理体制，创新城市运行机制，促进城市规划在建设和管理中发挥更大的作用。
4、发挥政府职能作用，增强双边关联
在市场经济条件下，政府要推动规划设计和房地产市场的发展，必须将自己的行为建立在发挥市场主体作用基础之上，使工作手段成为市场作用的助推器，而不是取代市场的力量。既要将工作重点真正转移到组织、协调、监管、服务、研究上来，合理配置资源，满足社会公共需要，实现社会公平与安定；又要将行政行为置于法律监督之下，尊重和保护企业经营自主权，减少和避免不必要的行政干预，提高依法行政的能力和水平。城市建设中的一些重要环节，例如，市政规划设计与投资建设，土地使用有偿转让与无偿划拨，旧城改造与新区开发等，都需要政府发挥作用，强化全局观念、群众观念、公共利益观念，处理好全局与局部、长远与近期、需要与可能、效率与公平的关系，全力打造服务型、高效型、廉洁型政府，推进规划设计和房地开发产业增强关联、协同发展。
结束语
总之，城市规划和房地产是城市建设过程中的不同阶段，前者负责规划及规范，后者是具体实施过程。因此，有关部门应当正确认识这两者的关系，根据具体情况，采取不同措施，使之协调互动，以实现城市开发建设的良性循环及持续发展。
参考文献
[1] 张久飞。 城市土地储备的功能研究与分析[J]。国土资源导刊。2013（03）
[2] 梁斯琴格日勒。 商品房选择满意度评价模型简述[J]。内蒙古科技与经济。2009（21）
[3] 冯长春。 中国土地储备制度探讨[J]。农业工程学报。2008（S1）
[4] 戚振强，刘长滨，樊瑜。 房地产绿色营销探讨[J]。建筑经济。2007（05）
[5] 王家庭。 我国城市规划与房地产开发的非协调发展[J]。统计与决策。2006（14）