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摘 要：经济新常态下，房地产行业内众多企业在发展上面临着很多挑战，无论是出于生存还是发展的考量，其都需要在资本与金融市场上进行更好融资。房地产融资的多元化得到了很多关注，很多房地产企业也正在进行多元化融资尝试。通过对房地产多元化融资事宜进行分析可以发现，多元化融资本身会受到很多因素影响与制约，想要将多元化融资的优势发挥出来，借助多元化融资满足自身资金需求也较为困难。本文降低房地产多元化融资的难点进行分析，并就如何进行多元化融资提出合理建议。
关键词：房地产;融资;多元化
房地产融资的多元化趋势已经十分明显，金融体制改革的背景下，非银行类金融机构的发展也为房地产融资多元化提供了一定支持[1]。但也要看到，房地产多元化融资本身对房地产行业内相关企业有很高要求，特别是主要金融机构十分注重信贷风险管控的背景下，多元化融资的难度有增无减。作为一个对融资十分依赖的行业，房地产在发展层面进行多元化融资具有重要意义，但相关难点性因素的影响同样不容小觑。鉴于此，探寻出房地产多元化融资的有效策略十分必要和重要。
一、房地产融资的多元化概述
融资是资金筹集的行为与过程，对于房地产行业内众多企业而言，融资的重要性和实际意义不言而喻[2]。一般来说，较好进行融资时，房地产企业生存与发展层面可以得到很多支持与保障。但融资中出现明显问题，亦或是融资失败时，经营风险、财务风险等很可能顺势产生，这也会对造成十分严重的冲击性影响。国家层面十分注重房地产发展，相关宏观调控性政策大多也从金融层面进行，这一情形下，房地产融资层面的状况与环境较为多变。越来越多的房地产企业认识到了多元化融资的重要性，融资上的不断多元也成为了部分房地产企业破解融资难题的重要途径。房地产多元化融资更多强调融资渠道变化为基础的融资形式多元，多元化融资具有很多优势，但多元化融资并不困难。现阶段，很多房地产企业都在进行着多元化融资尝试，但真正可以借助多元化融资满足自身融资需求，有效促进自身发展的房地产企业数量较少。对于房地产企业，乃至整个行业而言，如何进行多元化融资是其需要认真思考的现实性问题。
二、房地产多元化融资的难点
（一）房地产企业负债率普遍偏高
当前，房地产企业负债率普遍偏高是不争事实，这不仅成为了房地产整体发展中的一个潜在风险，对房地产多元化融资实际上也产生了很大制约影响.正是由于负债率偏高，银行等传统金融机构在对房贷时有了更多顾虑，商业银行处获取贷款的难度和成本均不断提升。负债率偏高意味着融资能力的降低，而多元化融资的可操作空间也会被压缩。虽然非银行类进行机构在信贷审核上较为宽松，但负债率高低与否往往直接同利息成本挂钩，这一情形下，房地产多元化融资中的成本会处于较高水平，一旦多元化融资需要以高融资成本推动，房地产企业在发展上很容易陷入到不同的融资陷阱之中。从这一层面看，房地产企业负债率普遍偏高，整个房地产行业在发展上的杠杆化严重成为了房地产多元化融资的一个难点性因素。而这一难点性因素无法得到有效破解时，即便传统融资渠道的金融支持力度也会不断下降，传统意义上的融资与多元化融资也的难度均会处于较高水平。
（二）多元化融资风险较大
房地产融资本身便带有一定的风险性，多元化融资本身也带有一定风险，从房地产融资实践经验上看，融资渠道越多，融资形式越发复杂时，融资风险也越大，而房地产多元化融资风险较大实际上也成为了房地产多元化融资操作中的一个难点性因素。很多大型房地产企业融资能力强，抗风险能力高，其自然可以较为轻松的进行多元化融资尝试，并在资本与金融市场上较为灵活的操作多元化融资活动开展[3]。但中小型房地产企业抗风险能力低，生存与发展压力较大，为了在市场竞争中保持住固有的优势，其实际上已经无力承担多元化融资带来的风险，这便导致一些房地产企业主观上不愿意进行多元化融资尝试。此外，部分房地产企业对多元化融资的认识极为有限，缺乏对不同融资渠道与方式的了解时，多元化融资的风险便会处于较高水平，出于融资风险规避的考量，相关房地产企业也不会进行多元化融资尝试。
（三）非银行类金融机构融资支持力薄弱
金融体制的改革催生出了很多类型与规模的金融机构，这些金融机构可以统称为非银行类金融机构，虽然这些金融创新背景下产生的金融服务主体能够为融资体系的完善提供很多支持。但房地产融资具有资金需求量大这一特点使得绝大多数非银行类金融机构无法为房地产融资提供强有力的资金支持，这也导致房地产多元化融资变得十分困难。房地产多元化融资中把包含着金融机构的多元选择，所谓的金融机构多元选择实际上也是融资途径的多元选择[4]。而非银行类金融机构能够为房地产融资需求满足提供的支持力度十分有限时，房地产多元化融资的实际难度便会处于较高水平。这也是很多房地产企业在积极进行多元化融资尝试，但最终依然选择在商业银行处申请信用贷款或抵押贷款的直接原因。一旦过于机械借助非银行类金融机构进行融资需求满足，单一房地产企业很可能面临多头贷的困境，这也加剧了多元化融资实际风险。
（四）融资规划能力明显不足
动态的融资过程中涉及到很多工作，房地产融资往往资金规模较大，融资中需要兼顾的各方利益甚至错综复杂。很多房地产企业之所以无法较好进行多元化融资，预期自身的融资规划能力不足间具有密切關联。部分房地产企业在资金使用层面缺乏有效规划，融资需求时常较为急切，融资需求较为急切时，融资活动在开展上的随意性和盲目性特征均十分明显。一旦无法对融资活动开展事宜进行有效规划，房地产企业便会进行“病急乱投医”式的融资，对传统商业银行借贷这种融资选择产生了明显依赖性也导致多元化融资变得十分困难。房地产企业间的差异性十分明显，特别是融资能力、偏好层面的差异客观存在，外部融资环境较为多变等因素影响下，缺乏具体规划的多元化融资往往会以失败告终，且资金获取层面的各项成本也无法得到有效控制。这也表明，融资规划习惯较差及融资规划能力明显不足成为了房地产多元化融资中的一个难点性因素。 三、房地产多元化融资的具体策略
（一）依托财务管理优化提升自身偿债能力
为了更好进行多元化融资，房地产企业应当依托财务管理优化自身债务结构，从打达到提升自身偿债能力的目标，自身偿债能力得到较好提升后，多元化融资层面的压力也可以得到较好缓解。例如，万科集团在2017年进行了大面积的债务优化，其通过集中清偿短期负债的方式大为提升了自身信用评级，并有效缓解了自身短期债务压力，迎合融资需要对资产负债比进行的调整，以及稳健型财务战略的确立更是为自身多元化融资提供了很多帮助。其它房地产企业也需要认识到自身负债率的控制，在无法显著降低自身负债率与负债水平时，其应当借助财务管理这一途径进行债务结构的优化，均衡长短期负债，并在经营发展中进行去杠杆化尝试。伴随着自身负债率的不断下降，以及偿债能力的不断提升，房地产企业在融资上便能够有更多选择，多元化融资的顺利程度也能得到有效保障。
（二）结合不同融资渠道管控融资风险
房地产多元化融资虽然带有很强的风险性，但房地产融资风险管控理论已经十分成熟，对于具体的房地产企业而言，其可以结合不同融资渠道的特点，以及融资贡献力大小等进行融资风险管控，这也可以为多元化融资提供更多帮助与支持。例如，商业银行处进行借贷这种传统融资渠道的融资周期较长，且融资门槛较高，因此，在融资紧迫感较强时，尽可能压缩融资周期成为了相应融资风险管控的必要选择。资本市场上进行股权融资时，企业核心管理层的管理权稀释状况应当被严格控制，且股权融资成本需要被限制在可接受范围内，这是股权融资渠道下融资风险管控的基本途径。房地产其也需要对较为主要融资渠道和形式形成更为全面的认识，并结合自身融资需求，多元化融资实际状况等针对性进行融资风险管控，将融资风险管控机制作为多元化融资中的一种保障性机制，借此促进房地产多元化融资成功率的不断提升。
（三）内外源融资渠双重利用下进行组合融资
房地产融资渠道可以大致分为内源融资渠道与外源融资渠道，在不同的融资渠道中也可有多种融资形式可供选择[5]。房地产多元化融资视角下，房地产企业需要对内外源融资渠道进行双重利用，特别要降低对商业银行借贷这一外源融资渠道内融资选择的依赖性。时至今日，非银行类金融机构的金融服务能力已经有了明显提升，房地产企业也需要及时转变融资理念，一方面积极进行多元化融资尝试，另一方面进行组合融资尝试。作何融资即融资中资金需求量不断的情形下，通过融资渠道与形式的多样化应用进行融资压力和风险的分散，从多个金融机构处进行融资来满足自身资金需求。通过组合融资这一策略的选用，房地产企业在多元化融资层面也可以积累更多经验，这对于其后续进行的多元化融资也能提供很多帮助与支持。而与非银行类金融机构的融资业务往来不断增加后，房地产企业在融资中对商业银行这一传统金融机构的依赖性也能不断降低。
（四）围绕融资需求进行多元化融资规划
围绕融资需求进行多元化融资规划也是房地产多元化融资中的基本选择，这对于保障多元化融资的正常进行更是具有重要意义。房地产企业应当对自身项目建设、整体发展等进行科学规划，并对不同时期的资金需求量，需求层面的急切程度进行分析与预测。结合自身资金需求层面的实际状况，基于多元化融资进行多元化融资规划。在具体的多元化融资规划方案中要包含融资目标，周期，成本，主要渠道与方式等，借助多元化融资方案的指导与规范，房地产多元化融资相关活动开展中的方向性与目的性能够越发明晰，即便多元化融资中出现了具体问题，房地产企业也能够由条理的应对。但也要注意，房地产多元化融资的外部环境很可能出现变化，这则要求实际的多元化融资操作中不能机械性的按照预期方案来进行，结合内外部融资环境变化，以及自身的多元化融资能力等灵活进行多元化融资调整则十分必要。
结语
房地产多元化融资需要较好的融资环境、政策等予以支持和引导，但更多需要房地产企业在融资活动开展层面进行有效调整与优化。多元化融资虽然具有很多优势，但同时也对房地产企业提出了一些新的要求。不同房地产企业的资产负债情况、经营发展情况存在很大不同，多元化融资视角下，其也需要结合自身实际进行融资层面的多元尝试。在充分结合自身实际进行多元化融资的情形下，融资活动的开展才能够为融资需求满足提供更多支持，多元化融资的优势才能更好显现出来。
参考文献：
[1]崔英.房地产融资的多元化探析[J].纳税，2018，No.183（03）：183+185.
[2]岳會玉，王朋艳.房地产企业多元化融资方式研究——以万科地产为例[J].河北企业，2017（10）：82-83.
[3]高艳华.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财会学习，2019（23）：67-68.
[4]王安娜.我国房地产融资结构现状研究及发展趋势展望[J].现代商贸工业，2017（22）：102-103.
[5]屈映.我国房地产行业融资渠道现状及对策[J].内蒙古煤炭经济，2017（04）：56-57.
关键词：房地产;融资;多元化
房地产融资的多元化趋势已经十分明显，金融体制改革的背景下，非银行类金融机构的发展也为房地产融资多元化提供了一定支持[1]。但也要看到，房地产多元化融资本身对房地产行业内相关企业有很高要求，特别是主要金融机构十分注重信贷风险管控的背景下，多元化融资的难度有增无减。作为一个对融资十分依赖的行业，房地产在发展层面进行多元化融资具有重要意义，但相关难点性因素的影响同样不容小觑。鉴于此，探寻出房地产多元化融资的有效策略十分必要和重要。
一、房地产融资的多元化概述
融资是资金筹集的行为与过程，对于房地产行业内众多企业而言，融资的重要性和实际意义不言而喻[2]。一般来说，较好进行融资时，房地产企业生存与发展层面可以得到很多支持与保障。但融资中出现明显问题，亦或是融资失败时，经营风险、财务风险等很可能顺势产生，这也会对造成十分严重的冲击性影响。国家层面十分注重房地产发展，相关宏观调控性政策大多也从金融层面进行，这一情形下，房地产融资层面的状况与环境较为多变。越来越多的房地产企业认识到了多元化融资的重要性，融资上的不断多元也成为了部分房地产企业破解融资难题的重要途径。房地产多元化融资更多强调融资渠道变化为基础的融资形式多元，多元化融资具有很多优势，但多元化融资并不困难。现阶段，很多房地产企业都在进行着多元化融资尝试，但真正可以借助多元化融资满足自身融资需求，有效促进自身发展的房地产企业数量较少。对于房地产企业，乃至整个行业而言，如何进行多元化融资是其需要认真思考的现实性问题。
二、房地产多元化融资的难点
（一）房地产企业负债率普遍偏高
当前，房地产企业负债率普遍偏高是不争事实，这不仅成为了房地产整体发展中的一个潜在风险，对房地产多元化融资实际上也产生了很大制约影响.正是由于负债率偏高，银行等传统金融机构在对房贷时有了更多顾虑，商业银行处获取贷款的难度和成本均不断提升。负债率偏高意味着融资能力的降低，而多元化融资的可操作空间也会被压缩。虽然非银行类进行机构在信贷审核上较为宽松，但负债率高低与否往往直接同利息成本挂钩，这一情形下，房地产多元化融资中的成本会处于较高水平，一旦多元化融资需要以高融资成本推动，房地产企业在发展上很容易陷入到不同的融资陷阱之中。从这一层面看，房地产企业负债率普遍偏高，整个房地产行业在发展上的杠杆化严重成为了房地产多元化融资的一个难点性因素。而这一难点性因素无法得到有效破解时，即便传统融资渠道的金融支持力度也会不断下降，传统意义上的融资与多元化融资也的难度均会处于较高水平。
（二）多元化融资风险较大
房地产融资本身便带有一定的风险性，多元化融资本身也带有一定风险，从房地产融资实践经验上看，融资渠道越多，融资形式越发复杂时，融资风险也越大，而房地产多元化融资风险较大实际上也成为了房地产多元化融资操作中的一个难点性因素。很多大型房地产企业融资能力强，抗风险能力高，其自然可以较为轻松的进行多元化融资尝试，并在资本与金融市场上较为灵活的操作多元化融资活动开展[3]。但中小型房地产企业抗风险能力低，生存与发展压力较大，为了在市场竞争中保持住固有的优势，其实际上已经无力承担多元化融资带来的风险，这便导致一些房地产企业主观上不愿意进行多元化融资尝试。此外，部分房地产企业对多元化融资的认识极为有限，缺乏对不同融资渠道与方式的了解时，多元化融资的风险便会处于较高水平，出于融资风险规避的考量，相关房地产企业也不会进行多元化融资尝试。
（三）非银行类金融机构融资支持力薄弱
金融体制的改革催生出了很多类型与规模的金融机构，这些金融机构可以统称为非银行类金融机构，虽然这些金融创新背景下产生的金融服务主体能够为融资体系的完善提供很多支持。但房地产融资具有资金需求量大这一特点使得绝大多数非银行类金融机构无法为房地产融资提供强有力的资金支持，这也导致房地产多元化融资变得十分困难。房地产多元化融资中把包含着金融机构的多元选择，所谓的金融机构多元选择实际上也是融资途径的多元选择[4]。而非银行类金融机构能够为房地产融资需求满足提供的支持力度十分有限时，房地产多元化融资的实际难度便会处于较高水平。这也是很多房地产企业在积极进行多元化融资尝试，但最终依然选择在商业银行处申请信用贷款或抵押贷款的直接原因。一旦过于机械借助非银行类金融机构进行融资需求满足，单一房地产企业很可能面临多头贷的困境，这也加剧了多元化融资实际风险。
（四）融资规划能力明显不足
动态的融资过程中涉及到很多工作，房地产融资往往资金规模较大，融资中需要兼顾的各方利益甚至错综复杂。很多房地产企业之所以无法较好进行多元化融资，预期自身的融资规划能力不足间具有密切關联。部分房地产企业在资金使用层面缺乏有效规划，融资需求时常较为急切，融资需求较为急切时，融资活动在开展上的随意性和盲目性特征均十分明显。一旦无法对融资活动开展事宜进行有效规划，房地产企业便会进行“病急乱投医”式的融资，对传统商业银行借贷这种融资选择产生了明显依赖性也导致多元化融资变得十分困难。房地产企业间的差异性十分明显，特别是融资能力、偏好层面的差异客观存在，外部融资环境较为多变等因素影响下，缺乏具体规划的多元化融资往往会以失败告终，且资金获取层面的各项成本也无法得到有效控制。这也表明，融资规划习惯较差及融资规划能力明显不足成为了房地产多元化融资中的一个难点性因素。 三、房地产多元化融资的具体策略
（一）依托财务管理优化提升自身偿债能力
为了更好进行多元化融资，房地产企业应当依托财务管理优化自身债务结构，从打达到提升自身偿债能力的目标，自身偿债能力得到较好提升后，多元化融资层面的压力也可以得到较好缓解。例如，万科集团在2017年进行了大面积的债务优化，其通过集中清偿短期负债的方式大为提升了自身信用评级，并有效缓解了自身短期债务压力，迎合融资需要对资产负债比进行的调整，以及稳健型财务战略的确立更是为自身多元化融资提供了很多帮助。其它房地产企业也需要认识到自身负债率的控制，在无法显著降低自身负债率与负债水平时，其应当借助财务管理这一途径进行债务结构的优化，均衡长短期负债，并在经营发展中进行去杠杆化尝试。伴随着自身负债率的不断下降，以及偿债能力的不断提升，房地产企业在融资上便能够有更多选择，多元化融资的顺利程度也能得到有效保障。
（二）结合不同融资渠道管控融资风险
房地产多元化融资虽然带有很强的风险性，但房地产融资风险管控理论已经十分成熟，对于具体的房地产企业而言，其可以结合不同融资渠道的特点，以及融资贡献力大小等进行融资风险管控，这也可以为多元化融资提供更多帮助与支持。例如，商业银行处进行借贷这种传统融资渠道的融资周期较长，且融资门槛较高，因此，在融资紧迫感较强时，尽可能压缩融资周期成为了相应融资风险管控的必要选择。资本市场上进行股权融资时，企业核心管理层的管理权稀释状况应当被严格控制，且股权融资成本需要被限制在可接受范围内，这是股权融资渠道下融资风险管控的基本途径。房地产其也需要对较为主要融资渠道和形式形成更为全面的认识，并结合自身融资需求，多元化融资实际状况等针对性进行融资风险管控，将融资风险管控机制作为多元化融资中的一种保障性机制，借此促进房地产多元化融资成功率的不断提升。
（三）内外源融资渠双重利用下进行组合融资
房地产融资渠道可以大致分为内源融资渠道与外源融资渠道，在不同的融资渠道中也可有多种融资形式可供选择[5]。房地产多元化融资视角下，房地产企业需要对内外源融资渠道进行双重利用，特别要降低对商业银行借贷这一外源融资渠道内融资选择的依赖性。时至今日，非银行类金融机构的金融服务能力已经有了明显提升，房地产企业也需要及时转变融资理念，一方面积极进行多元化融资尝试，另一方面进行组合融资尝试。作何融资即融资中资金需求量不断的情形下，通过融资渠道与形式的多样化应用进行融资压力和风险的分散，从多个金融机构处进行融资来满足自身资金需求。通过组合融资这一策略的选用，房地产企业在多元化融资层面也可以积累更多经验，这对于其后续进行的多元化融资也能提供很多帮助与支持。而与非银行类金融机构的融资业务往来不断增加后，房地产企业在融资中对商业银行这一传统金融机构的依赖性也能不断降低。
（四）围绕融资需求进行多元化融资规划
围绕融资需求进行多元化融资规划也是房地产多元化融资中的基本选择，这对于保障多元化融资的正常进行更是具有重要意义。房地产企业应当对自身项目建设、整体发展等进行科学规划，并对不同时期的资金需求量，需求层面的急切程度进行分析与预测。结合自身资金需求层面的实际状况，基于多元化融资进行多元化融资规划。在具体的多元化融资规划方案中要包含融资目标，周期，成本，主要渠道与方式等，借助多元化融资方案的指导与规范，房地产多元化融资相关活动开展中的方向性与目的性能够越发明晰，即便多元化融资中出现了具体问题，房地产企业也能够由条理的应对。但也要注意，房地产多元化融资的外部环境很可能出现变化，这则要求实际的多元化融资操作中不能机械性的按照预期方案来进行，结合内外部融资环境变化，以及自身的多元化融资能力等灵活进行多元化融资调整则十分必要。
结语
房地产多元化融资需要较好的融资环境、政策等予以支持和引导，但更多需要房地产企业在融资活动开展层面进行有效调整与优化。多元化融资虽然具有很多优势，但同时也对房地产企业提出了一些新的要求。不同房地产企业的资产负债情况、经营发展情况存在很大不同，多元化融资视角下，其也需要结合自身实际进行融资层面的多元尝试。在充分结合自身实际进行多元化融资的情形下，融资活动的开展才能够为融资需求满足提供更多支持，多元化融资的优势才能更好显现出来。
参考文献：
[1]崔英.房地产融资的多元化探析[J].纳税，2018，No.183（03）：183+185.
[2]岳會玉，王朋艳.房地产企业多元化融资方式研究——以万科地产为例[J].河北企业，2017（10）：82-83.
[3]高艳华.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财会学习，2019（23）：67-68.
[4]王安娜.我国房地产融资结构现状研究及发展趋势展望[J].现代商贸工业，2017（22）：102-103.
[5]屈映.我国房地产行业融资渠道现状及对策[J].内蒙古煤炭经济，2017（04）：56-57.