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目前工业用地出让条件只有用途、面积、纯出让金和容积率，属于对粗放型、劳动密集型工业企业用地的控制标准，这显然不能适应改变经济增长方式的需要。因此，有必要实行一套工业用地的前置性控制指标。
2010年4月22日湖南省人民政府所批准的《长沙市资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验实施方案》，其中“实行城市土地投资强度分级分类控制，探索建立工业项目分类进工业园区控制机制”，是该方案推进土地管理体制机制改革的一项重要内容。于是从改进工业用地的供地方式着手，为改变经济增长方式服务，实现可持续性发展，成为笔者感兴趣的一道课题。
工业用地资源的配置需前置性控制指标
以长沙为例，2009年长沙市供应工业用地16宗，总面积266.38公顷，出让面积231.96公顷。假如要考核这些工业用地的供应价值，依据现行供地经济技术指标，很容易计算出这些土地将会建成2843903.423建筑平方米的厂房。可如果进一步问这些土地的供应价值，如供应这些项目的土地每年能产生多少社会财富，土地使用的性价比如何，可否以较少的土地达到相同的社会经济效果，恐怕没几个人能够回答。这是因为目前工业用地出让条件只有用途、面积、纯出让金和容积率，属于对粗放型、劳动密集型工业企业用地的控制标准。这显然不能适应改变经济增长方式的需要。
因此，有必要实行一套工业用地的前置性控制指标，从企业落地的源头抓起，促进地区工业结构的转型，进而逐步实现改变经济增长方式的目标。
将土地纳入国有土地储备库管理
鉴于长沙目前尚未将先导区以外的工业园区内完成前期开发的土地纳入国有土地储备库，以致工业园区承担了土地出让前从转用征收、前期开发、配合政府招商、委托交易全过程的工作。因此，建议将这部分土地在供应前纳入到市级土地储备库，实行按年度计划统一供应。
可以依据长沙的实际情况实行铁路警察各管一段的办法，将土地出让前的工作分段负责进行。第一段，工业园管委会仍然负责依据市国民经济发展规划和土地利用总体规划，申请办理园区项目用地的转用征地审批手续，负责协调土地拆迁安置补偿工作，负责园区公共设施工程建设的招投标工作。第二段，当土地达到熟地标准时，经核算和评估交予市土地储备中心验收入库。第三段，入库土地经立项程序后由市国土资源局批准用于招商引资。
执行前置性控制指标的主体及程序
各级政府依据国民经济发展规划，制定工业园区招商引资年度计划。计划包括产业布局、科技水平、产能规模、产品结构、社会就业、税收利润预期、服务配套等。
工业园区依据政府招商引资计划，按照国土资源部工业项目用地指标的标准，分项目拟定用地投资强度、产业容积率、建筑系数和非工业用地控制四大指标，向发改委递交工业项目招商引资申请。该申请具有项目预申报的功能，与实施工业用地招、拍、挂的项目申报相比，区别在于只有项目的准入标准，而未确定项目的企业单位。
发改委、工业管理部门和环保管理部门在政府招商引资计划和具体项目四大指标基础上，再增加单位土地的产能利税、单位产值的能耗与减排等综合性指标，并核准项目（土地引资规划）立项申请。
国土资源局依据土地利用总体规划、年度工业用地计划和国土资源部颁布的工业项目用地指标体系，对工业园区所提出的用地申请，按项目（土地引资规划）立项审核的内容审核批准。“经市政府批准后”对土地储备中心下达同意工业项目用地出库书。
工业园区凭土地储备中心土地出库的文件资料，进入招商引资程序。
招商引资和土地预申请相结合的供地方式
建议将国土资源交易中心的工作前置至招商引资阶段。当土地储备库中的工业用地准予进入招商引资程序后，工业园区即向国土资源交易中心递交招商引资的《项目条件与交地承诺书》，与交易中心共同制定招商引资方案。交易中心配合各级政府招商引资活动，利用自身网络和公共媒体发出工业项目土地预申请（勾地）公告，制作、公布和发放《预申请工业项目用地交易须知》的系列文件资料。
在交易中心发布《预申请工业项目用地交易须知》文件后，首先，项目意向投资人向发改委递交项目投资核准（备案）申请，并取得预备核准（备案）同意的资格。其次，项目意向投资人向国土资源局递交用地预申请（勾地申请）。最后，经商洽，项目意向投资人与政府招商部门签订《工业项目招商引资承诺书》，与交易中心签订《工业项目预申请（勾地）协议书》。
交易中心发布工业项目用地勾地结果公示。公示期内无人以同等条件表示愿意投资该工业用地项目，申请（勾地）成功，投资人与工业园区或土地储备中心签订《付款与交地协议》，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
预申请（勾地）土地出现竞争者后的因应程序
在勾地期间内如另有人愿意以同等条件参加该工业项目投资竞争，新的投资意向人需向发改委递交项目投资核准（备案）申请，并取得预备核准（备案）同意的资格。
新的意向投资人需完全同意预申请人（勾地人）《工业项目招商引资承诺书》和《工业项目勾地协议书》的全部内容条款，并向交易中心递交竞投申请材料。
预申请（勾地）的协议人与新的意向投资人以同等条件公开竞争。以价高者得或招投标最高得分者确定该工业用地项目的投资竞得人。
工业项目投资竞得人与工业园区或土地储备中心签订《付款与交地协议》，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，成为工业建设用地使用权人。
发改委对工业建设用地使用权人换发项目核准（备案）同意书。
如果在预申请（勾地）公告发布期就有不少于两家预申请人，则直接进入到竞争程序，以最高价或最高得分确定该工业项目的投资竞得人。
以先进的技术和统一的平台支持工业用地的供应与管理
要建立一个可供政府机关、发改委、国土局、规划局、工业管理部门、工业园区、招商局、环保局、监察局联网运行的工业用地供应与管理统一网络。这个网络具有以下几个特点：
一是一张电子图能准确反映工业项目用地的过去、现在和未来。这张电子地图由若干分图组成，既有整体布局，又有项目说明；既有已建成投产的项目，又有在建的项目，还有拟招商引资的项目。与现行的房地产信息网一样，只要点击任一工业园区内的某个工业项目，该项目的产业、品牌、规模、产值、利税、能耗、环保、人员等数据都会按年度状况呈现在电子图上供人了解。
二是能担负从预申请到交易全过程的信息公示与部分操作任务。土地利用总体规划、政府工业项目招商引资计划、工业园区征地拆迁进度、工业用地储备状况、拟招商引资的土地、预申请（勾地）进度、意向竞买人申请竞买资格、网上竞价和成交确认，所有这些工作都可以利用这个网络予以进行。
三是能作为政府部门有关工业用地各项工作信息交流的平台。政府各行政管理部门围绕工业用地的供应和管理，除了传统的纸质文件外，在取得特别数字身份确认后，还可以利用这个网络对工作结果作远程确认和部分行政审批。社会投资者也可以通过这个平台了解与工业项目有关的各行政管理部门的职责和各项相关政策法规。
四是新的供地方式和指标体系是经政府或人大组织专门的专家委员会认证，具有公开性、时效性、权威性、执行力和监督力度，还可以作为考核政府配置工业用地资源绩效的依据。
新的供地方式和指标体系的利多展望
如果我们有一套高标准的控制工业项目用地的指标体系，那么今后能来长沙投资落户的工业企业，其质量一定会更加好。如果我们将国土资源交易中心的工作做一个提前量，实行招商与预申请（勾地）相结合的供地方式，国土资源局配置工业土地资源的工作，就能既服务各级政府实行有针对性地出让工业用地，又能提高公开、公平和公正的交易水平。这个设想能够实现，国土资源局在节约集约利用土地方面的工作将有一个质的提升。
（本文作者系长沙国土资源交易中心高级经济师）
连接
工业用地的前置性控制指标是指：将对土地利用效率的管理提前到工业用地的招、拍、挂出让之前，以一个指标体系来作为投资准入的门槛。工业投资项目符合指标体系标准的，意向投资人经招、拍、挂准予投资落地；不符合指标体系标准的，则拒绝意向投资人参与招、拍、挂。以用指标数据把关的节约集约控制机制来供应工业用地。
2010年4月22日湖南省人民政府所批准的《长沙市资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验实施方案》，其中“实行城市土地投资强度分级分类控制，探索建立工业项目分类进工业园区控制机制”，是该方案推进土地管理体制机制改革的一项重要内容。于是从改进工业用地的供地方式着手，为改变经济增长方式服务，实现可持续性发展，成为笔者感兴趣的一道课题。
工业用地资源的配置需前置性控制指标
以长沙为例，2009年长沙市供应工业用地16宗，总面积266.38公顷，出让面积231.96公顷。假如要考核这些工业用地的供应价值，依据现行供地经济技术指标，很容易计算出这些土地将会建成2843903.423建筑平方米的厂房。可如果进一步问这些土地的供应价值，如供应这些项目的土地每年能产生多少社会财富，土地使用的性价比如何，可否以较少的土地达到相同的社会经济效果，恐怕没几个人能够回答。这是因为目前工业用地出让条件只有用途、面积、纯出让金和容积率，属于对粗放型、劳动密集型工业企业用地的控制标准。这显然不能适应改变经济增长方式的需要。
因此，有必要实行一套工业用地的前置性控制指标，从企业落地的源头抓起，促进地区工业结构的转型，进而逐步实现改变经济增长方式的目标。
将土地纳入国有土地储备库管理
鉴于长沙目前尚未将先导区以外的工业园区内完成前期开发的土地纳入国有土地储备库，以致工业园区承担了土地出让前从转用征收、前期开发、配合政府招商、委托交易全过程的工作。因此，建议将这部分土地在供应前纳入到市级土地储备库，实行按年度计划统一供应。
可以依据长沙的实际情况实行铁路警察各管一段的办法，将土地出让前的工作分段负责进行。第一段，工业园管委会仍然负责依据市国民经济发展规划和土地利用总体规划，申请办理园区项目用地的转用征地审批手续，负责协调土地拆迁安置补偿工作，负责园区公共设施工程建设的招投标工作。第二段，当土地达到熟地标准时，经核算和评估交予市土地储备中心验收入库。第三段，入库土地经立项程序后由市国土资源局批准用于招商引资。
执行前置性控制指标的主体及程序
各级政府依据国民经济发展规划，制定工业园区招商引资年度计划。计划包括产业布局、科技水平、产能规模、产品结构、社会就业、税收利润预期、服务配套等。
工业园区依据政府招商引资计划，按照国土资源部工业项目用地指标的标准，分项目拟定用地投资强度、产业容积率、建筑系数和非工业用地控制四大指标，向发改委递交工业项目招商引资申请。该申请具有项目预申报的功能，与实施工业用地招、拍、挂的项目申报相比，区别在于只有项目的准入标准，而未确定项目的企业单位。
发改委、工业管理部门和环保管理部门在政府招商引资计划和具体项目四大指标基础上，再增加单位土地的产能利税、单位产值的能耗与减排等综合性指标，并核准项目（土地引资规划）立项申请。
国土资源局依据土地利用总体规划、年度工业用地计划和国土资源部颁布的工业项目用地指标体系，对工业园区所提出的用地申请，按项目（土地引资规划）立项审核的内容审核批准。“经市政府批准后”对土地储备中心下达同意工业项目用地出库书。
工业园区凭土地储备中心土地出库的文件资料，进入招商引资程序。
招商引资和土地预申请相结合的供地方式
建议将国土资源交易中心的工作前置至招商引资阶段。当土地储备库中的工业用地准予进入招商引资程序后，工业园区即向国土资源交易中心递交招商引资的《项目条件与交地承诺书》，与交易中心共同制定招商引资方案。交易中心配合各级政府招商引资活动，利用自身网络和公共媒体发出工业项目土地预申请（勾地）公告，制作、公布和发放《预申请工业项目用地交易须知》的系列文件资料。
在交易中心发布《预申请工业项目用地交易须知》文件后，首先，项目意向投资人向发改委递交项目投资核准（备案）申请，并取得预备核准（备案）同意的资格。其次，项目意向投资人向国土资源局递交用地预申请（勾地申请）。最后，经商洽，项目意向投资人与政府招商部门签订《工业项目招商引资承诺书》，与交易中心签订《工业项目预申请（勾地）协议书》。
交易中心发布工业项目用地勾地结果公示。公示期内无人以同等条件表示愿意投资该工业用地项目，申请（勾地）成功，投资人与工业园区或土地储备中心签订《付款与交地协议》，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
预申请（勾地）土地出现竞争者后的因应程序
在勾地期间内如另有人愿意以同等条件参加该工业项目投资竞争，新的投资意向人需向发改委递交项目投资核准（备案）申请，并取得预备核准（备案）同意的资格。
新的意向投资人需完全同意预申请人（勾地人）《工业项目招商引资承诺书》和《工业项目勾地协议书》的全部内容条款，并向交易中心递交竞投申请材料。
预申请（勾地）的协议人与新的意向投资人以同等条件公开竞争。以价高者得或招投标最高得分者确定该工业用地项目的投资竞得人。
工业项目投资竞得人与工业园区或土地储备中心签订《付款与交地协议》，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，成为工业建设用地使用权人。
发改委对工业建设用地使用权人换发项目核准（备案）同意书。
如果在预申请（勾地）公告发布期就有不少于两家预申请人，则直接进入到竞争程序，以最高价或最高得分确定该工业项目的投资竞得人。
以先进的技术和统一的平台支持工业用地的供应与管理
要建立一个可供政府机关、发改委、国土局、规划局、工业管理部门、工业园区、招商局、环保局、监察局联网运行的工业用地供应与管理统一网络。这个网络具有以下几个特点：
一是一张电子图能准确反映工业项目用地的过去、现在和未来。这张电子地图由若干分图组成，既有整体布局，又有项目说明；既有已建成投产的项目，又有在建的项目，还有拟招商引资的项目。与现行的房地产信息网一样，只要点击任一工业园区内的某个工业项目，该项目的产业、品牌、规模、产值、利税、能耗、环保、人员等数据都会按年度状况呈现在电子图上供人了解。
二是能担负从预申请到交易全过程的信息公示与部分操作任务。土地利用总体规划、政府工业项目招商引资计划、工业园区征地拆迁进度、工业用地储备状况、拟招商引资的土地、预申请（勾地）进度、意向竞买人申请竞买资格、网上竞价和成交确认，所有这些工作都可以利用这个网络予以进行。
三是能作为政府部门有关工业用地各项工作信息交流的平台。政府各行政管理部门围绕工业用地的供应和管理，除了传统的纸质文件外，在取得特别数字身份确认后，还可以利用这个网络对工作结果作远程确认和部分行政审批。社会投资者也可以通过这个平台了解与工业项目有关的各行政管理部门的职责和各项相关政策法规。
四是新的供地方式和指标体系是经政府或人大组织专门的专家委员会认证，具有公开性、时效性、权威性、执行力和监督力度，还可以作为考核政府配置工业用地资源绩效的依据。
新的供地方式和指标体系的利多展望
如果我们有一套高标准的控制工业项目用地的指标体系，那么今后能来长沙投资落户的工业企业，其质量一定会更加好。如果我们将国土资源交易中心的工作做一个提前量，实行招商与预申请（勾地）相结合的供地方式，国土资源局配置工业土地资源的工作，就能既服务各级政府实行有针对性地出让工业用地，又能提高公开、公平和公正的交易水平。这个设想能够实现，国土资源局在节约集约利用土地方面的工作将有一个质的提升。
（本文作者系长沙国土资源交易中心高级经济师）
连接
工业用地的前置性控制指标是指：将对土地利用效率的管理提前到工业用地的招、拍、挂出让之前，以一个指标体系来作为投资准入的门槛。工业投资项目符合指标体系标准的，意向投资人经招、拍、挂准予投资落地；不符合指标体系标准的，则拒绝意向投资人参与招、拍、挂。以用指标数据把关的节约集约控制机制来供应工业用地。