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摘要：当前阶段正是互联网的高速发展时期，整个社会逐渐迈入大数据时代。在互联网+这个新浪潮的持续冲击之下，各个传统行业特别是房地产中介业，不仅得到了千载难逢的机会，同时也面临着前所未有的挑战。对比传统行业，互联网+企业这种模式的优势就在于需求个性化和注重客户感受，并且通过与客户的深层次交流不断完善其产品。本文以链家为例，阐述了“互联网+房地产中介”需以尊重客户体验感为前提，带动客户互动性为辅助，充分利用互联网的大数据平台和交流技术，通过不断改善创新营销策略，审时度势，在交易、代理等各个环节都能尽量渗透互联网的典型特点，从而适应新的经济社会环境，蓬勃健康地发展下去。
关键词：链家;互联网+;房地产中介;营销策
引言
在信息技术日益发展和广泛应用的变革之下，互联网无时无刻无处不在改变着人类的学习、工作、娱乐和人际交往等生活方式。尤其是在2015年两会期间李克强总理在《政府工作报告》中提出“互联网+”概念，首次将“互联网+”正式纳入国家经济增长计划中，对我国政府经济社会发展有战略性的意义。与此同时，“互联网+”在各个行业间迅速盛行开来，如何进行互联网与传统行业的快速融合，成为当时各行各业讨论的热门话题。信息技术引领的前所未有的产业革命，加之互联网浪潮的冲击，点燃了房地产中介行业的转型调整和升级变革的导火索。
一、国内外研究现况
1.国内研究现况
在中国，房地产中介市场营销正始露苗头，大多数研究仍处在宏观方面的理论上，而对房地产中介公司的经营模式，关于实际操作管理和运作方面的研究和文献资料非常缺乏和不完整。杜伟在《从4P到4C：房地产营销组合创新》一书中提到，在房地产市场激烈竞争的影响下，原先简单的楼市交易定义已经被淘汰，理应开始去掉房地产营销策略中旧的、不合理的部分，同时找到恰当的时机和方法，把企业和客户紧密地结合在一起。罗一新指出房地产营销要遵循可持续发展，主要包括四个层次：首先社会各界都要秉持最基本的可持续发展观念，其次全体人民群众都需积极加入进来，再次让技艺尽量周密详细，最后应该对整个流程阶段实行有效地监督。王金元指出当代人们开始关注国家、社会、个人之间的关系。市场体制制度的完善，单位制的转型，政治文明目标的设定，这些都引起国家社会个人关系的调整。殷国新通过对某家房地产中介经纪公司所能满足消费者需求的程度进行了量化描述，总结得出中介行业的规范需要国家相关部门和社会各界共同监督审视，并据此给予了中肯的完善方案和想法。岳昉指出我国的房地产中介业初出茅庐，总体上还处在萌芽阶段，各方面都有明显缺失不足，尤其是不具备独特的能力优势，对比于其他完备的房地产中介制度，两者之间还有着千差万别。
现今为止，我国学者教授对房地产中介营销策略的研究，还只停留在初级阶段，如果要改善房地产中介机构的经营状况，在市场上占有更多的比重，首先必须进行营销思维模式的创新，全面具体地了解摸透我国现阶段的房地产中介基本情况，充分掌握市场的规律，分析社会上其他中介的营销策略和实施情况，了解并探讨消费者的需求和倾向，根据不同的客户采取不同的销售方式，定制因人而异的顾客体验。
2.国外研究现况
随着自由市场经济的循序渐进，房地产中介营销应运而生，这也是顺应时代发展的历史产物。英格（1981）发表了一篇名为《房地产中介人搜索行为的模型》的文章，被广泛赞誉为房地产中介经纪业的代表之作，此后与房地产中介代理有关的理论研究大量涌现。约翰逊与劳格 （1986）共同探索得出了关于房地产中介业的资格条件、佣金报酬以及办事水平之间相互的联系。他们的研究清楚地指出，如果对房地产中介业的资格设置限制和规定，可以很大程度地提升房地产中介经纪人的办事水平，但是否可以提高经纪人的酬报还有待进一步商榷。谢林与舍曼（1988）探索商讨了从业者的能力水平与其所反馈的品质效应之间的关联。他们的探讨结果表明：如果希望有效提高房地产中介的服务质量，让客户的投诉明显减少，可以相应地提高中介人的入職门槛。顿布（1996）证明了如果考虑到中介人的服务可以降低买卖双方的交易费用的话，房地产中介之间的除价格之外的良性竞争实际上有助于提高市场效率。斯科特（1997）借助房地产经纪这个大环境，客观阐述了无形中改变酬金比率的，通常来自于中介之间竞争而并非行业垄断。Zumpano & Hooks （1998）指出房地产中介代理公司之间为了争抢有限的客户资源，而对客户做出诸如以高价和快速卖掉房屋的承诺，实际上也是一种竞争。
综合以上，国外对房地产中介理论的研究多以实证考究为主，是多途径、多层级和全方面的，研究思路大致为建立预测模型、收集数据、进行结果分析。纵览国外房地产中介行业的发展历程，众多知名学者为之进行了持之以恒的研究，才带来了今天相对繁荣蓬勃的局面
二、链家地产网络营销现状
1.链家地产发展概况
链家诞生于2001年，业务覆盖范围包括二手房和新房的交易买卖、装修维护等服务，是一家以数据分析处理为基础的全产业链房产交易服务平台，集房源信息发布搜索、研发产品、平台数据库管理、建立统一服务标准于一身。目前链家的线下门店已广泛覆盖到北京、上海、深圳、广州、成都、青岛、长沙等36个大中小城市，全国总门店数量已达到七千多家，公司总员工近十四万名。当前链家已上线电脑客户端、链家手机应用程序和链家网手机版等用户终端，努力建成中国房产中介史上第一个真正集房源搜索、产品创新研发、大数据处理、服务标准化于一体的房地产服务平台。
2.链家营销环境分析
为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，央行一直在不断加强对贷款利率的调节控制，可见调整利率被国家当做调控宏观经济的重要途径。首先，外地户口不允许在本地购房;其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%，第二套首付60%，第三套则需一次性付清全部的费用;再次，利用银行授予的信用额度大小来限制那些想通过办理按揭贷款来购房等一系列的相关政策来控制房产市场的泡沫化。 目前房地产中介市场已逐渐接近最高限度，根据消费者对市场的反响程度以及同行业者对于产品的细分和定位可以明显看出整个市场都处于异常火爆的状态，所以目前链家最主要的任务不是获取更多的房源信息去抢占市场，而在于根据现有房源的户型结构、地理位置和小区物业等进行全面的规划整理，满足匹配消费者的理想户型，从而能够打造公司品牌，塑造公司形象，为公司后续的发展做强有力的后备力量。
三、链家地产网络营销存在问题及分析
1.产品信息滞后不实
信息时代，很多信息都是开放、共享的。但是对于竞争的企业，共享的信息就是威胁。很多业主为了尽快将其房屋租售出去，同时把房屋挂在多家中介服务公司平台上，导致这几家房地产中介的房源信息重复。“链家”也是面临相同的问题，在没有独家房源的情况下，唯有采取这种措施，才能在激烈的竞争中抢夺一席市场之地。
2.价格虚假不实
自从房地产中介业发展以来，大部分的传统企业的盈利途径都来自于信息渠道的独家和不对称。我国的二手房市场就是一个典型的政策和价格信息非常不对称的市场，首先国家政策经常产生变动，普通的大众消费者很难预见国家政策的变化所带来的影响;其次，不同楼盘的交通环境、楼层高低、装修程度差异会直接影响二手房的价格;最后，虚假的房源信息广告风行，安居客、中原等房地产中介官网挂出来的房源，一方面故意捏造超低价格来吸引客户致电中介经纪人问询，目的在于游说带其去看房推销，所以若想真正地降低二手房价格的不透明，只有在实地考察多家房源信息后才能了解到准确的市场定价.
四、链家地产网络营销问题应对方案
1.改善链家地产自身管理制度
虽然互联网营销管理发展已久，实际上对于传统企业来说，依旧是一个未知的范畴。无论在企业经营理念，还是从产品服务技术，抑或员工培养发展上，都需要深刻实在地去执行。链家应该提出一项全面可实行的互联网营销计划，使房地产中介互联网营销在具体的执行过程中，能完美地得到各个系统分支的支持和配合，实现房地产中介互联网营销的可持续发展。
2.加强中介培训力度
用户可以对链家的房产经纪人进行评分和评价，从而能够让链家经纪人主管和其他用户及时了解各个经纪人的服务信息，从而选择服务好、专业强的经纪人。更关键的是评分制度可以让房产经纪人在工作场合自我约束，降低了客户对中介公司的防备和抵触。同时，为了保护客户的合法权益和人身安全，链家支持匿名登录，隐藏了用户的个人资料及通讯方式，防止房地产经纪人进行恶意打击报复。
3.提高网络营销应用技术
链家网耗费3亿多元建成了号称全国最大的楼盘数据库，该数据库存储管理包括30多个城市超6300萬的房源数据，容量已经达到了1000T。链家网以楼盘数据库为基础，依靠互联网对数据进行分析和标准化管理，为客户提供完全公开的房价，实现信息的无差别分享。同时，还拥有房源历史价格变动范围、成交数量、户型结构、配套设施等能够帮助购房者参考决策的全部因素，力求改善房产行业中信息不透明的状况，节省买卖双方的时间、提高买卖双方效率。
五、结束语
本文介绍了国内外房产中介互联网营销发展的状况，提出了我国房产中介具有的不足以及遇到的问题。通过我国房地产中介现存的问题，结合链家的当前阶段发展状况，找出链家现阶段自身的营销策略的缺陷，结合相关营销理论，提出了对应的建议，可以帮助链家在互联网+背景下把握房地产中介发展的大方向，通过与客户建立长期友好稳定的关系，并有机地结合服务、质量和营销，以实现长久持有此客户的目标。
参考文献
[1]王春.长沙达通房地产中介公司营销策略研究[D].中南大学.2010.
[2]黄俊.链家地产疯狂大时代[J].商业评论，2015（2）：106-108.
[3]菲利普·科特勒.俞利军译.市场营销[M].北京：清华大学出版社，2007.
[4]梁佳.房产类网站搜索营销用户分析及投放建议[J].中国高新技术企业，2012（2）：172-174.
关键词：链家;互联网+;房地产中介;营销策
引言
在信息技术日益发展和广泛应用的变革之下，互联网无时无刻无处不在改变着人类的学习、工作、娱乐和人际交往等生活方式。尤其是在2015年两会期间李克强总理在《政府工作报告》中提出“互联网+”概念，首次将“互联网+”正式纳入国家经济增长计划中，对我国政府经济社会发展有战略性的意义。与此同时，“互联网+”在各个行业间迅速盛行开来，如何进行互联网与传统行业的快速融合，成为当时各行各业讨论的热门话题。信息技术引领的前所未有的产业革命，加之互联网浪潮的冲击，点燃了房地产中介行业的转型调整和升级变革的导火索。
一、国内外研究现况
1.国内研究现况
在中国，房地产中介市场营销正始露苗头，大多数研究仍处在宏观方面的理论上，而对房地产中介公司的经营模式，关于实际操作管理和运作方面的研究和文献资料非常缺乏和不完整。杜伟在《从4P到4C：房地产营销组合创新》一书中提到，在房地产市场激烈竞争的影响下，原先简单的楼市交易定义已经被淘汰，理应开始去掉房地产营销策略中旧的、不合理的部分，同时找到恰当的时机和方法，把企业和客户紧密地结合在一起。罗一新指出房地产营销要遵循可持续发展，主要包括四个层次：首先社会各界都要秉持最基本的可持续发展观念，其次全体人民群众都需积极加入进来，再次让技艺尽量周密详细，最后应该对整个流程阶段实行有效地监督。王金元指出当代人们开始关注国家、社会、个人之间的关系。市场体制制度的完善，单位制的转型，政治文明目标的设定，这些都引起国家社会个人关系的调整。殷国新通过对某家房地产中介经纪公司所能满足消费者需求的程度进行了量化描述，总结得出中介行业的规范需要国家相关部门和社会各界共同监督审视，并据此给予了中肯的完善方案和想法。岳昉指出我国的房地产中介业初出茅庐，总体上还处在萌芽阶段，各方面都有明显缺失不足，尤其是不具备独特的能力优势，对比于其他完备的房地产中介制度，两者之间还有着千差万别。
现今为止，我国学者教授对房地产中介营销策略的研究，还只停留在初级阶段，如果要改善房地产中介机构的经营状况，在市场上占有更多的比重，首先必须进行营销思维模式的创新，全面具体地了解摸透我国现阶段的房地产中介基本情况，充分掌握市场的规律，分析社会上其他中介的营销策略和实施情况，了解并探讨消费者的需求和倾向，根据不同的客户采取不同的销售方式，定制因人而异的顾客体验。
2.国外研究现况
随着自由市场经济的循序渐进，房地产中介营销应运而生，这也是顺应时代发展的历史产物。英格（1981）发表了一篇名为《房地产中介人搜索行为的模型》的文章，被广泛赞誉为房地产中介经纪业的代表之作，此后与房地产中介代理有关的理论研究大量涌现。约翰逊与劳格 （1986）共同探索得出了关于房地产中介业的资格条件、佣金报酬以及办事水平之间相互的联系。他们的研究清楚地指出，如果对房地产中介业的资格设置限制和规定，可以很大程度地提升房地产中介经纪人的办事水平，但是否可以提高经纪人的酬报还有待进一步商榷。谢林与舍曼（1988）探索商讨了从业者的能力水平与其所反馈的品质效应之间的关联。他们的探讨结果表明：如果希望有效提高房地产中介的服务质量，让客户的投诉明显减少，可以相应地提高中介人的入職门槛。顿布（1996）证明了如果考虑到中介人的服务可以降低买卖双方的交易费用的话，房地产中介之间的除价格之外的良性竞争实际上有助于提高市场效率。斯科特（1997）借助房地产经纪这个大环境，客观阐述了无形中改变酬金比率的，通常来自于中介之间竞争而并非行业垄断。Zumpano & Hooks （1998）指出房地产中介代理公司之间为了争抢有限的客户资源，而对客户做出诸如以高价和快速卖掉房屋的承诺，实际上也是一种竞争。
综合以上，国外对房地产中介理论的研究多以实证考究为主，是多途径、多层级和全方面的，研究思路大致为建立预测模型、收集数据、进行结果分析。纵览国外房地产中介行业的发展历程，众多知名学者为之进行了持之以恒的研究，才带来了今天相对繁荣蓬勃的局面
二、链家地产网络营销现状
1.链家地产发展概况
链家诞生于2001年，业务覆盖范围包括二手房和新房的交易买卖、装修维护等服务，是一家以数据分析处理为基础的全产业链房产交易服务平台，集房源信息发布搜索、研发产品、平台数据库管理、建立统一服务标准于一身。目前链家的线下门店已广泛覆盖到北京、上海、深圳、广州、成都、青岛、长沙等36个大中小城市，全国总门店数量已达到七千多家，公司总员工近十四万名。当前链家已上线电脑客户端、链家手机应用程序和链家网手机版等用户终端，努力建成中国房产中介史上第一个真正集房源搜索、产品创新研发、大数据处理、服务标准化于一体的房地产服务平台。
2.链家营销环境分析
为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，央行一直在不断加强对贷款利率的调节控制，可见调整利率被国家当做调控宏观经济的重要途径。首先，外地户口不允许在本地购房;其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%，第二套首付60%，第三套则需一次性付清全部的费用;再次，利用银行授予的信用额度大小来限制那些想通过办理按揭贷款来购房等一系列的相关政策来控制房产市场的泡沫化。 目前房地产中介市场已逐渐接近最高限度，根据消费者对市场的反响程度以及同行业者对于产品的细分和定位可以明显看出整个市场都处于异常火爆的状态，所以目前链家最主要的任务不是获取更多的房源信息去抢占市场，而在于根据现有房源的户型结构、地理位置和小区物业等进行全面的规划整理，满足匹配消费者的理想户型，从而能够打造公司品牌，塑造公司形象，为公司后续的发展做强有力的后备力量。
三、链家地产网络营销存在问题及分析
1.产品信息滞后不实
信息时代，很多信息都是开放、共享的。但是对于竞争的企业，共享的信息就是威胁。很多业主为了尽快将其房屋租售出去，同时把房屋挂在多家中介服务公司平台上，导致这几家房地产中介的房源信息重复。“链家”也是面临相同的问题，在没有独家房源的情况下，唯有采取这种措施，才能在激烈的竞争中抢夺一席市场之地。
2.价格虚假不实
自从房地产中介业发展以来，大部分的传统企业的盈利途径都来自于信息渠道的独家和不对称。我国的二手房市场就是一个典型的政策和价格信息非常不对称的市场，首先国家政策经常产生变动，普通的大众消费者很难预见国家政策的变化所带来的影响;其次，不同楼盘的交通环境、楼层高低、装修程度差异会直接影响二手房的价格;最后，虚假的房源信息广告风行，安居客、中原等房地产中介官网挂出来的房源，一方面故意捏造超低价格来吸引客户致电中介经纪人问询，目的在于游说带其去看房推销，所以若想真正地降低二手房价格的不透明，只有在实地考察多家房源信息后才能了解到准确的市场定价.
四、链家地产网络营销问题应对方案
1.改善链家地产自身管理制度
虽然互联网营销管理发展已久，实际上对于传统企业来说，依旧是一个未知的范畴。无论在企业经营理念，还是从产品服务技术，抑或员工培养发展上，都需要深刻实在地去执行。链家应该提出一项全面可实行的互联网营销计划，使房地产中介互联网营销在具体的执行过程中，能完美地得到各个系统分支的支持和配合，实现房地产中介互联网营销的可持续发展。
2.加强中介培训力度
用户可以对链家的房产经纪人进行评分和评价，从而能够让链家经纪人主管和其他用户及时了解各个经纪人的服务信息，从而选择服务好、专业强的经纪人。更关键的是评分制度可以让房产经纪人在工作场合自我约束，降低了客户对中介公司的防备和抵触。同时，为了保护客户的合法权益和人身安全，链家支持匿名登录，隐藏了用户的个人资料及通讯方式，防止房地产经纪人进行恶意打击报复。
3.提高网络营销应用技术
链家网耗费3亿多元建成了号称全国最大的楼盘数据库，该数据库存储管理包括30多个城市超6300萬的房源数据，容量已经达到了1000T。链家网以楼盘数据库为基础，依靠互联网对数据进行分析和标准化管理，为客户提供完全公开的房价，实现信息的无差别分享。同时，还拥有房源历史价格变动范围、成交数量、户型结构、配套设施等能够帮助购房者参考决策的全部因素，力求改善房产行业中信息不透明的状况，节省买卖双方的时间、提高买卖双方效率。
五、结束语
本文介绍了国内外房产中介互联网营销发展的状况，提出了我国房产中介具有的不足以及遇到的问题。通过我国房地产中介现存的问题，结合链家的当前阶段发展状况，找出链家现阶段自身的营销策略的缺陷，结合相关营销理论，提出了对应的建议，可以帮助链家在互联网+背景下把握房地产中介发展的大方向，通过与客户建立长期友好稳定的关系，并有机地结合服务、质量和营销，以实现长久持有此客户的目标。
参考文献
[1]王春.长沙达通房地产中介公司营销策略研究[D].中南大学.2010.
[2]黄俊.链家地产疯狂大时代[J].商业评论，2015（2）：106-108.
[3]菲利普·科特勒.俞利军译.市场营销[M].北京：清华大学出版社，2007.
[4]梁佳.房产类网站搜索营销用户分析及投放建议[J].中国高新技术企业，2012（2）：172-174.