论文部分内容阅读
【摘要】房地产电子商务作为一种新的营销模式，在当下的房产销售中扮演着至关重要的角色，但是由于房地产这种商品的特殊性，导致房地产电子商务的应用在国内还处于探索阶段。本文在总结现有房地产电子商务模式的基础上，通过BIM、GIS等现代技术的应用，搭建了基于信息交互的房地产电子商务020新模式，有利于改进现阶段房地产电子商务信息交互性、实用性不足，实现开发商和消费者的互利共赢。
【关键词】房地产；电子商务；020；信息交互
一、引言
随着“互联网+”的概念被越来越多的人熟知，利用互联网为所在行业和领域服务已成为各行各业的共识。在如今的房地产行业中，互联网凭借其方便、快捷、信息丰富等特点，已成为了解房地产信息的便捷途径。且与传统的房地产销售模式相比，电子商务化的房地产销售模式不仅能降低开发商的营销成本，也能给消费者带来方便。同时，2016年9月，住建部印发《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》，其中对勘察设计类、施工类、工程总承包类企业做了具体部署，积极探索“互联网+”，推进建筑行业的转型升级。由此可见，房地产电子商务化切合时代潮流和消费者心理，是未来房地产销售的重点发展方向之一。
在我国，房地产电子商务领域起步较晚，并且由于各种原因不受房地产企业重视，直到2011年新浪乐居的房地产电子商务频道一一房产电商测试版上线，这种情况才得到改善。之后，以万达为代表的商业地产也开始开拓房地产电子商务领域，整合相关房地产经营业务，打造“线上商业综合体”。2013年新浪乐居推出房产电子商务3.0平台“E信通”，通过该平台，开发商可根据企业发展现状、项目的特点和营销计划来选择营销媒体或营销渠道。但即使经过多年的发展，如今的房地产电子商务平台仍有着诸多如信息不全面、交互性差等问题亟待解决。在大力发展电子商务的浪潮中，房地产电子商务正在以全新的姿态改变着房地产行业的业务模式、销售模式和盈利模式，房地产电商平台已经成为房地产企业未来发展规划中不可忽视的重要组成部分。
二、现有房地产电子商务平台的问题
目前，房地产电子商务化将房产营销从线下延伸到了线上，使消费者足不出户便能了解更多房源信息。然而，国内现有的房地产电子商务化仅限于传统的网络销售，没有考虑到房地产作为商品具有价格高、影响大的特殊性，销售模式比较传统，信息量小而杂，内容简单，导致其信息交互性较差，具体表现在以下方面。
1.信息内容简单，无法调动消费者的浏览兴趣
目前，国内的大中型房地产企业基本都建立了自己的官方网站，用以展示企业自身的发展状况及介绍所开发楼盘的相关信息。但房地产企业网站上发布的信息内容比较简单，且相关信息在数量和质量上都没有超过传统媒体，大多仍以图片和文字来展示，只有部分大型房地产企业会以视频的方式来介绍楼盘情况，交流方式也是仅限于提供售楼处电话号码。而最新的网络营销信息技术，如三维虚拟现实技术与Unity 3D的应用还不到位。总体来讲，房产电商平台的信息内容过于简单，不利于调动消费者的浏览兴趣。
2.信息实用性差，无法传递质量信息
房屋质量会对住户产生长远的影响，毫无疑问会成为消费者购买决策中的重点关注对象。然而在现有的模式中，消费者浏览网页却无法得知房屋质量的具体情况，从而对电商平台上所示商品房的质量心存疑虑。而行业内比较前沿的BIM技术（建筑信息模型），可以展示项目的部分施工过程，消费者可以通过该技术获取施工过程中的一些重要参数，了解所购房产的质量。但目前该项技术茌房产电商平台却没有得到很好的应用。
3.价格数据不明确，无法满足消费者需求
当前，电商平台上的报价大多是均价或者起价，有些平台甚至不会明确说明这个价格归属于哪个时间段。同时，同一项目不同户型的报价也比较模糊。不同月度、季度楼盘的价格变化、周边类似商品房的价格信息也没有得到很好的展示，导致消费者对平台上的报价心存疑虑。且消费者从目前的电商平台中获取价格信息的途径十分有限。而GIS技术基本功能是将表格型数据转换为地理图形显示，便于与周边商品房的进行价格对比。但该项技术也没有得到很好的应用。
综上所述，现有房产电商平台理念陈旧，创新意识薄弱，没有充分应用诸多前沿科技技术，信息交互性较差，尚不能满足消费者在线上看房的要求。
三、基于信息交互的房地产电子商务020模式设计理念
所谓信息交互的房地产电子商务020模式，就是指利用现有的科学技术对传统的电子商务模式进行优化整合，弥补原有方式内容单一、形式简单、信息实用性差、互动性弱等缺陷，减少房地产开发商与消费者之间的信息不对称，增强房地产开发商与消费者的联系，实现双方多渠道的信息交互，满足各自对所需信息的需求，从而促进房地产电子商务的发展。具体来讲，可以通过BIM技术（建筑信息模型）、VR（虚拟现实）、Unity3D（建筑可视化）、GPS&GIS技术和人工智能等科学技术，来实现房地产电子商务的信息交互。
信息交互的房地产电子商务020模式的主要理念是“更丰富、更互动、更实用、更方便”，从内容、沟通、信息质量和消费者四个维度出发对现有房地产电子商务020模式做了完善。以下詳细阐述了四个理念的具体内容：
（一）“更丰富”，房地产电子与现有科学技术的结合，将会大大丰富浏览内容，增加消费者的体验感，突破现有模式局限于图片、视频的情况。
（二）“更互动”，消费者除了可以与楼盘销售人员进行电话沟通以外，还可以通过询价系统进行在线咨询，也可以选择与系统内置的智能机器人进行语音、文字交流，拓宽了消费者的沟通渠道，促进了消费者与开发商之间的联系，有利于减少因沟通不畅而带来的一系列问题。
（三）“更实用”，改进后的电子商务模式能够给消费者带来信息实用性，对于消费者来说现有的房地产电子商务所提供的信息多是楼盘外观、地点、户型、均价等信息，而诸如楼盘的质量、各套房的具体价格、周边楼盘的价格等关键信息则未提及，因此本文提出的模式对这些关键信息做了补充，从而使信息更加完整、有效。 （四）“更方便”，在对现有的房地产电子商务模式进行优化以后，无疑会给消费者带来时间、空间上的巨大方便，减少往复看房所带来的各种成本。
总的来说，信息交互的房地产电子商务020模式是利用现有的科学技术对原有模式的完善、优化，突出房地产电子商务的线上功能，从而更好地实现房地产开发商与消费者之间的信息交互，减少双方的线下交易成本，为双方的线下交易带来切实方便。图3.1为信息交互的房地产电子商务020模式框架图。
四、基于信息交互的电子商务020模式运行流程
1.BIM技术的运行
BIM技术（建筑信息模型）作为当下建筑行业最热门的技术，以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础建立完整的、高度集成的建筑工程项目信息化模型，作用是实现建设项目的信息化。房地产商通过该电子商务平台可以将房产施工过程利用BIM模型展示出来，实现进度模拟与过程展示。同时基于BIM技术的业主方档案资料协同管理平台，可将施工过程、项目竣工和运维阶段需要的资料档案（包括验收单、合格证、检验報告、工作清单、设计变更单等）等导入BIM模型中，并将施工方和监理单位的工程质检进行安全数据存储。
消费者利用BIM模型，可以深入了解所购房产施工过程中的进度情况、建筑过程中使用的材料质量以及相应的质量合格情况，从而弥补消费者无法利用网络了解所购房产质量信息的缺点，使消费者能最大限度地通过电脑了解所购房产的施工以及质量情况，图4.1为BIM技术的作用框架图。
2.VR与Unity3D技术的运行
VR技术与Unity3D（建筑可视化）的结合，能够起到创新传统房地产销售模式的作用，打破消费者无法远程感受房地产具体情况的障碍，满足消费者足不出户就能清楚的了解到房地产的现实外观及布置情况，使购楼者置身于与真实环境相差无几的虚拟现实中随意浏览.体验全面真实的居住感觉。
消费者利用手中的鼠标，戴上VR眼镜，就可以身临其境般地观看不同楼层不同房间的立体全景，并结合开发商放在平台上的楼盘信息有目的性的选择，重点挑选自己感兴趣的部分进行鉴赏。这个过程相当于模拟了消费者赴实地看房的过程，节约了购房者实地看房过程中的各项花费，大大简化了看房程序，为消费者与开发商都提供了便利，图4.2为VR&Unity3D技术的作用框架图。
3.GPS&GIS技术的运行
消费者往往很关注楼盘的位置与周边配套设施，而GPS&GIS技术与电子商务平台的结合可以帮助消费者很好的了解到楼盘的地段位置以及周边的配套情况。通过利用GIS&GPS技术，可以为消费者提供清晰逼真的地理信息图片，消费者可以足不出户地了解到楼盘周围的地理信息状况、配套设施情况以及交通情况，这就节约了消费者赴实地考察的实际成本，同时也减少了开发商因接待看房客户而带来的人工成本，为双方都带来了实在的利益。图4.3为GIS&GPS技术在信息交互的020平台中的作用框架图。
4智能询价系统的运用
一般来说，消费者对楼盘的价格敏感，往往会想了解不同位置房产的价格情况，而这些问题的回答可以通过管理员设定好答案让智能机器人自动回答。对于其他问题，则可以通过智能机器人将信息传递给后台，让平台信息管理人员回答。当消费者问到房产价格、户型等较为重要的信息时，智能机器人首先通过后台了解到该消费者基本个人信息（在使用该平台需要实名登记相关个人信息），然后将不同户型的价格信息推送到聊天平台上，并且自动询问消费者的意向价格与意向户型。当消费者将自己的意向价格与意向户型发送到聊天平台上时，智能机器人就将收集这些信息，达到一定数量后便对这些数据进行分析处理。
当然，这部分作为整个信息交互平台最后也是最重要的部分，承担着消费者与房地产开发商交易的任务，客观、独立、公正、有约束力的第三方监管机构必不可少，第三方监管机构的存在要能够有效保证交易双方的公平，保护双方利益不受到侵害。从这个角度来讲相关只有政府部门适合扮演这个角色，一是对消费者和开发商都有约束力，二是能对整个交易过程起到监督保障作用，三是能够为一些合同的签订带来程序上的便利。同时还要重点完善在线支付功能，保障在线支付的安全性。
结语：
基于信息交互的房地产电子商务020模式创新，通过BIM、GIS等技术向消费者展示了房地产多个层面的数据信息，提高了房地产电子商务的信息交互性和可靠性。当然，现阶段技术的联合使用还存在一些问题，在未来需要展开更具体的工作，完善房地产电子商务模式软件的细节设计。但随着信息化地不断发展和进步，这些问题会逐步得到解决，且房地产销售电子商务化作为房地产销售的未来发展方向，也将促使房地产开发企业对电子商务平台进行更深入的研发优化。最后，政府需要建立健全房地产电子商务法律法规，从而监督和引导房地产电子商务模式健康发展。
【关键词】房地产；电子商务；020；信息交互
一、引言
随着“互联网+”的概念被越来越多的人熟知，利用互联网为所在行业和领域服务已成为各行各业的共识。在如今的房地产行业中，互联网凭借其方便、快捷、信息丰富等特点，已成为了解房地产信息的便捷途径。且与传统的房地产销售模式相比，电子商务化的房地产销售模式不仅能降低开发商的营销成本，也能给消费者带来方便。同时，2016年9月，住建部印发《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》，其中对勘察设计类、施工类、工程总承包类企业做了具体部署，积极探索“互联网+”，推进建筑行业的转型升级。由此可见，房地产电子商务化切合时代潮流和消费者心理，是未来房地产销售的重点发展方向之一。
在我国，房地产电子商务领域起步较晚，并且由于各种原因不受房地产企业重视，直到2011年新浪乐居的房地产电子商务频道一一房产电商测试版上线，这种情况才得到改善。之后，以万达为代表的商业地产也开始开拓房地产电子商务领域，整合相关房地产经营业务，打造“线上商业综合体”。2013年新浪乐居推出房产电子商务3.0平台“E信通”，通过该平台，开发商可根据企业发展现状、项目的特点和营销计划来选择营销媒体或营销渠道。但即使经过多年的发展，如今的房地产电子商务平台仍有着诸多如信息不全面、交互性差等问题亟待解决。在大力发展电子商务的浪潮中，房地产电子商务正在以全新的姿态改变着房地产行业的业务模式、销售模式和盈利模式，房地产电商平台已经成为房地产企业未来发展规划中不可忽视的重要组成部分。
二、现有房地产电子商务平台的问题
目前，房地产电子商务化将房产营销从线下延伸到了线上，使消费者足不出户便能了解更多房源信息。然而，国内现有的房地产电子商务化仅限于传统的网络销售，没有考虑到房地产作为商品具有价格高、影响大的特殊性，销售模式比较传统，信息量小而杂，内容简单，导致其信息交互性较差，具体表现在以下方面。
1.信息内容简单，无法调动消费者的浏览兴趣
目前，国内的大中型房地产企业基本都建立了自己的官方网站，用以展示企业自身的发展状况及介绍所开发楼盘的相关信息。但房地产企业网站上发布的信息内容比较简单，且相关信息在数量和质量上都没有超过传统媒体，大多仍以图片和文字来展示，只有部分大型房地产企业会以视频的方式来介绍楼盘情况，交流方式也是仅限于提供售楼处电话号码。而最新的网络营销信息技术，如三维虚拟现实技术与Unity 3D的应用还不到位。总体来讲，房产电商平台的信息内容过于简单，不利于调动消费者的浏览兴趣。
2.信息实用性差，无法传递质量信息
房屋质量会对住户产生长远的影响，毫无疑问会成为消费者购买决策中的重点关注对象。然而在现有的模式中，消费者浏览网页却无法得知房屋质量的具体情况，从而对电商平台上所示商品房的质量心存疑虑。而行业内比较前沿的BIM技术（建筑信息模型），可以展示项目的部分施工过程，消费者可以通过该技术获取施工过程中的一些重要参数，了解所购房产的质量。但目前该项技术茌房产电商平台却没有得到很好的应用。
3.价格数据不明确，无法满足消费者需求
当前，电商平台上的报价大多是均价或者起价，有些平台甚至不会明确说明这个价格归属于哪个时间段。同时，同一项目不同户型的报价也比较模糊。不同月度、季度楼盘的价格变化、周边类似商品房的价格信息也没有得到很好的展示，导致消费者对平台上的报价心存疑虑。且消费者从目前的电商平台中获取价格信息的途径十分有限。而GIS技术基本功能是将表格型数据转换为地理图形显示，便于与周边商品房的进行价格对比。但该项技术也没有得到很好的应用。
综上所述，现有房产电商平台理念陈旧，创新意识薄弱，没有充分应用诸多前沿科技技术，信息交互性较差，尚不能满足消费者在线上看房的要求。
三、基于信息交互的房地产电子商务020模式设计理念
所谓信息交互的房地产电子商务020模式，就是指利用现有的科学技术对传统的电子商务模式进行优化整合，弥补原有方式内容单一、形式简单、信息实用性差、互动性弱等缺陷，减少房地产开发商与消费者之间的信息不对称，增强房地产开发商与消费者的联系，实现双方多渠道的信息交互，满足各自对所需信息的需求，从而促进房地产电子商务的发展。具体来讲，可以通过BIM技术（建筑信息模型）、VR（虚拟现实）、Unity3D（建筑可视化）、GPS&GIS技术和人工智能等科学技术，来实现房地产电子商务的信息交互。
信息交互的房地产电子商务020模式的主要理念是“更丰富、更互动、更实用、更方便”，从内容、沟通、信息质量和消费者四个维度出发对现有房地产电子商务020模式做了完善。以下詳细阐述了四个理念的具体内容：
（一）“更丰富”，房地产电子与现有科学技术的结合，将会大大丰富浏览内容，增加消费者的体验感，突破现有模式局限于图片、视频的情况。
（二）“更互动”，消费者除了可以与楼盘销售人员进行电话沟通以外，还可以通过询价系统进行在线咨询，也可以选择与系统内置的智能机器人进行语音、文字交流，拓宽了消费者的沟通渠道，促进了消费者与开发商之间的联系，有利于减少因沟通不畅而带来的一系列问题。
（三）“更实用”，改进后的电子商务模式能够给消费者带来信息实用性，对于消费者来说现有的房地产电子商务所提供的信息多是楼盘外观、地点、户型、均价等信息，而诸如楼盘的质量、各套房的具体价格、周边楼盘的价格等关键信息则未提及，因此本文提出的模式对这些关键信息做了补充，从而使信息更加完整、有效。 （四）“更方便”，在对现有的房地产电子商务模式进行优化以后，无疑会给消费者带来时间、空间上的巨大方便，减少往复看房所带来的各种成本。
总的来说，信息交互的房地产电子商务020模式是利用现有的科学技术对原有模式的完善、优化，突出房地产电子商务的线上功能，从而更好地实现房地产开发商与消费者之间的信息交互，减少双方的线下交易成本，为双方的线下交易带来切实方便。图3.1为信息交互的房地产电子商务020模式框架图。
四、基于信息交互的电子商务020模式运行流程
1.BIM技术的运行
BIM技术（建筑信息模型）作为当下建筑行业最热门的技术，以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础建立完整的、高度集成的建筑工程项目信息化模型，作用是实现建设项目的信息化。房地产商通过该电子商务平台可以将房产施工过程利用BIM模型展示出来，实现进度模拟与过程展示。同时基于BIM技术的业主方档案资料协同管理平台，可将施工过程、项目竣工和运维阶段需要的资料档案（包括验收单、合格证、检验報告、工作清单、设计变更单等）等导入BIM模型中，并将施工方和监理单位的工程质检进行安全数据存储。
消费者利用BIM模型，可以深入了解所购房产施工过程中的进度情况、建筑过程中使用的材料质量以及相应的质量合格情况，从而弥补消费者无法利用网络了解所购房产质量信息的缺点，使消费者能最大限度地通过电脑了解所购房产的施工以及质量情况，图4.1为BIM技术的作用框架图。
2.VR与Unity3D技术的运行
VR技术与Unity3D（建筑可视化）的结合，能够起到创新传统房地产销售模式的作用，打破消费者无法远程感受房地产具体情况的障碍，满足消费者足不出户就能清楚的了解到房地产的现实外观及布置情况，使购楼者置身于与真实环境相差无几的虚拟现实中随意浏览.体验全面真实的居住感觉。
消费者利用手中的鼠标，戴上VR眼镜，就可以身临其境般地观看不同楼层不同房间的立体全景，并结合开发商放在平台上的楼盘信息有目的性的选择，重点挑选自己感兴趣的部分进行鉴赏。这个过程相当于模拟了消费者赴实地看房的过程，节约了购房者实地看房过程中的各项花费，大大简化了看房程序，为消费者与开发商都提供了便利，图4.2为VR&Unity3D技术的作用框架图。
3.GPS&GIS技术的运行
消费者往往很关注楼盘的位置与周边配套设施，而GPS&GIS技术与电子商务平台的结合可以帮助消费者很好的了解到楼盘的地段位置以及周边的配套情况。通过利用GIS&GPS技术，可以为消费者提供清晰逼真的地理信息图片，消费者可以足不出户地了解到楼盘周围的地理信息状况、配套设施情况以及交通情况，这就节约了消费者赴实地考察的实际成本，同时也减少了开发商因接待看房客户而带来的人工成本，为双方都带来了实在的利益。图4.3为GIS&GPS技术在信息交互的020平台中的作用框架图。
4智能询价系统的运用
一般来说，消费者对楼盘的价格敏感，往往会想了解不同位置房产的价格情况，而这些问题的回答可以通过管理员设定好答案让智能机器人自动回答。对于其他问题，则可以通过智能机器人将信息传递给后台，让平台信息管理人员回答。当消费者问到房产价格、户型等较为重要的信息时，智能机器人首先通过后台了解到该消费者基本个人信息（在使用该平台需要实名登记相关个人信息），然后将不同户型的价格信息推送到聊天平台上，并且自动询问消费者的意向价格与意向户型。当消费者将自己的意向价格与意向户型发送到聊天平台上时，智能机器人就将收集这些信息，达到一定数量后便对这些数据进行分析处理。
当然，这部分作为整个信息交互平台最后也是最重要的部分，承担着消费者与房地产开发商交易的任务，客观、独立、公正、有约束力的第三方监管机构必不可少，第三方监管机构的存在要能够有效保证交易双方的公平，保护双方利益不受到侵害。从这个角度来讲相关只有政府部门适合扮演这个角色，一是对消费者和开发商都有约束力，二是能对整个交易过程起到监督保障作用，三是能够为一些合同的签订带来程序上的便利。同时还要重点完善在线支付功能，保障在线支付的安全性。
结语：
基于信息交互的房地产电子商务020模式创新，通过BIM、GIS等技术向消费者展示了房地产多个层面的数据信息，提高了房地产电子商务的信息交互性和可靠性。当然，现阶段技术的联合使用还存在一些问题，在未来需要展开更具体的工作，完善房地产电子商务模式软件的细节设计。但随着信息化地不断发展和进步，这些问题会逐步得到解决，且房地产销售电子商务化作为房地产销售的未来发展方向，也将促使房地产开发企业对电子商务平台进行更深入的研发优化。最后，政府需要建立健全房地产电子商务法律法规，从而监督和引导房地产电子商务模式健康发展。