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【摘 要】房地产是我国主要的经济产业之一。受到许多客观因素影响，我国现阶段房地产开发企业的发展进入了瓶颈阶段。论文简单介绍了物业管理对于房地产开发的重要性，通过分析房地产企业自营物业公司发展面临的困境，对其共同发展的具体途径进行了深入研究，以期进一步提高我国房地产企业的发展水平。通过开设物业管理公司，增强企业的风险应对能力，提高市场竞争力，从而促进整个房地产行业的飞速、健康发展。
【Abstract】Real estate is one of the main economic industries in China. Influenced by many objective factors， the development of real estate enterprises in China is in a bottleneck stage. This article simply introduces the importance of property management for real estate development， through the analysis of the difficulties facing in the development of the real estate enterprises proprietary property company， deeply analyzes the specific measures of joint development， in order to further improve the level of the development of real estate enterprises in China. By opening a property management company， to enhance its own risk response ability， improve the market competitiveness of real estate enterprises， and promote the rapid and healthy development of the whole real estate industry.
【關键词】房地产企业；自营物业公司；共同发展
【Keywords】real estate enterprise； proprietary property management company； joint development
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）11-0011-02
1 引言
作为近年来发展速度相对较快的行业，目前我国大部分大中型房地产企业，为了稳定企业发展，提高企业的抗风险能力，基本上均下设了物业管理公司。但是，就物业管理公司对房地产企业项目开发之后的管理效用发挥，仍然存在着许多问题，极大地限制了房地产企业与物业管理公司的共同发展。为此，必须就如何促进房地产企业与物业管理公司的共同发展进行探讨，以期实现二者的相互促进，相互提高，进而全面提高我国房地产行业的发展水平，为我国经济的高速发展，社会建设进程的不断加快提供有力保障。
2 物业管理对于房地产开发的重要性
房地产开发企业是典型的高投资、高风险行业，而物业管理既是房地产企业管理工作的重要内容，同时也是提高房地产企业服务水平的主要途径之一。物业管理对于房地产企业的重要性主要体现在以下几方面：其一，物业管理是房地产企业开发建设的完善。其二，物业管理是房地产企业的品牌建设战略的重要组成部分[1]。其三，物业管理是房地产销售的基础性条件之一。其四，物业管理服务是提高房地产企业社会口碑的重要途径之一。除此之外，随着人们生活水平的不断提高，物业管理服务水平已经成为消费者重点考虑的因素之一。所以，物业管理服务水平也在一定程度上影响着房地产销售水平。
3 房地产企业自营物业公司发展面临的困境
由于现阶段物业管理的相关法律法规尚未得到有效完善，使得自营方式下物业管理公司的发展面临着诸多困境，具体来说：①业主缺乏有效且理性的维权手段，导致物业管理公司承担着许多非自身责任[2]。通常情况下，在房地产销售等方面出现问题而导致房地产企业经济利益受损时，房地产企业会选择牺牲物业管理公司的利益，来弥补自身损失，使物业管理公司承担不必要的风险。②房地产销售过程中，销售人员为了吸引更多客户，追求高额的销售业绩，经常会对客户做出空白许诺，加之专业知识的匮乏，导致许多承诺偏离实际，进而使得许多客户对房地产开发企业颇有怨言，对房地产企业的形象产生了严重影响。除此之外，许多房地产开发企业未能积极、主动解决业主对施工质量以及服务管理所提出的意见，转而将这一责任强行转嫁到物业管理公司，不仅增加了物业管理公司的经营成本，同时也严重影响了业主对物业管理公司的信任程度，进而使房地产企业的品牌建设受到负面影响。
4 房地产企业自营物业公司共同发展的具体途径
4.1 提高房地产开发与物业管理的专业化程度
为了在根本上提高房地产开发与物业管理的专业性，必须从提高工作人员的专业能力入手。因此，一方面，对于房地产企业而言，在其建设与开发的过程中，需要更加多元化、专业化且高素质的人才，主要包括建筑、预算管理、工程监理、项目开发、评估以及销售等各个方面的专业性人才。所以，房地产开发企业在招聘人才时，不可仅靠资质证书聘用人才，而是要对其专业知识储备以及技能水平进行考察，并且在正式聘用之后，还要经过相应的岗位培训才可以正式上岗工作[3]。与此同时，在日常工作过程中，企业还要要求工作人员不断强化自身专业技能水平，考取多种职业资格证书，丰富自身知识储备，进而全面提高企业工作人员的职业化水平，为企业实现专业化管理提供保障。另一方面，对于物业管理企业而言，其人才培养主要以持证上岗的普及教育为主，在普及教育的基础上，进行职业化教育，进而培养出职业性较高的管理队伍。 4.2 加强房地产开发与物业管理的契合性
首先，在房地产项目的开发设计阶段，物业管理必须充当项目开发设计的“谋士”，按照项目开发目的以及实际功能需求，为项目设计人员提供合理建议，以免设计人员过于重视法规要求以及设计效果，而忽视项目开发的合理性，发生项目开发合法却不合理的现象。同时，物业管理公司必须重点把握好房屋建筑在使用功能方面的细节，以此来保证项目建设的实用性，确保建筑品质[4]。其次，在项目的开发建设阶段，物业管理必须对项目的施工质量进行监督管理，以免房地产开发商为了降低施工成本，而侵占分包商的经济利益，进而导致分包商为了弥补自身经济损失，而偷工减料或者使用劣质材料进行施工，降低工程项目的建设水平。最后，物业管理需要做好项目竣工之后的验收与交接工作，尤其是在项目建设的收尾阶段，需要将不易被发现的隐蔽工程进行记录，方便后续维修工作的开展。
4.3 提高房地产企业的市场竞争力
一直以来，房地产开发行业都是一种高风险、高投资、高收益的行业。所以，房地产开发企業比较容易出现经营波动，若企业自身的危机应对能力较差，那么在发生企业经营危机时，便无法采取有效的危机应对策略，进而无法有效对危机进行控制，使其危害到企业的生存、发展，甚至导致企业破产。而物业管理企业则不同于房地产开发企业，虽然经济利润比较小，但胜在收入稳定且不会损失原本的投资资本。通过自营物业管理公司，可以确保房地产开发企业拥有稳定且长期的经济收入，提高了房地产企业的危机应变能力，增强了企业的抗压能力，对其应对激烈的市场行业竞争也极为有利。鉴于此，现代房地产开发企业在符合自身经济条件以及经营管理理念的前提下，应积极成立物业管理公司，以此来为企业自身提供稳定的资金供应[5]。与此同时，物业管理企业也必须快速跟进房地产项目建设的后续服务，不断提高管理水平，增强自身抗压能力。
5 结论
经过多年的发展，现如今房地产行业已经成为我国国民经济的新的重要增长点，更是国民经济的重要产业之一。而物业管理是房地产开发体系中的重要组成部分，能够更好地满足广大业主的要求。本文对物业管理对房地产企业开发的重要性进行了介绍，在此基础上，分析了房地产企业自营物业公司发展面临的困境，并且研究了房地产企业自营物业公司共同发展的具体途径。通过研究发现，房地产企业必须通过提高房地产开发与物业管理的专业化程度、加强房地产开发与物业管理的契合性以及提高房地产企业的市场竞争力，来实现与物业管理公司的共同发展。因此，对于房地产企业而言，必须在符合行业市场需求以及自身战略发展目标的前提下，通过实现与物业管理公司的共同发展，来提高自身经营管理水平，实现健康、长远的发展。
【参考文献】
【1】肖挺，刘华.两种商业模式下高管团队与上市房地产企业业绩研究[J].南开管理评论，2015，18（01）：98-107.
【2】赖欣欣.浅析物业管理对于房地产价值的带动作用[J].经营管理者，2015（15）：206.
【3】张文波.前期物业管理中的服务纠纷与政府职责——以重庆市的物业管理纠纷案例为切入点[J].上海城市管理，2015，24（06）：70-73.
【4】张洪.精细化服务对物业管理行业的积极作用[J].中国管理信息化，2017，20（12）：62-63.
【5】陈楠.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].黑龙江科技信息，2016，12（19）：290.
【Abstract】Real estate is one of the main economic industries in China. Influenced by many objective factors， the development of real estate enterprises in China is in a bottleneck stage. This article simply introduces the importance of property management for real estate development， through the analysis of the difficulties facing in the development of the real estate enterprises proprietary property company， deeply analyzes the specific measures of joint development， in order to further improve the level of the development of real estate enterprises in China. By opening a property management company， to enhance its own risk response ability， improve the market competitiveness of real estate enterprises， and promote the rapid and healthy development of the whole real estate industry.
【關键词】房地产企业；自营物业公司；共同发展
【Keywords】real estate enterprise； proprietary property management company； joint development
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）11-0011-02
1 引言
作为近年来发展速度相对较快的行业，目前我国大部分大中型房地产企业，为了稳定企业发展，提高企业的抗风险能力，基本上均下设了物业管理公司。但是，就物业管理公司对房地产企业项目开发之后的管理效用发挥，仍然存在着许多问题，极大地限制了房地产企业与物业管理公司的共同发展。为此，必须就如何促进房地产企业与物业管理公司的共同发展进行探讨，以期实现二者的相互促进，相互提高，进而全面提高我国房地产行业的发展水平，为我国经济的高速发展，社会建设进程的不断加快提供有力保障。
2 物业管理对于房地产开发的重要性
房地产开发企业是典型的高投资、高风险行业，而物业管理既是房地产企业管理工作的重要内容，同时也是提高房地产企业服务水平的主要途径之一。物业管理对于房地产企业的重要性主要体现在以下几方面：其一，物业管理是房地产企业开发建设的完善。其二，物业管理是房地产企业的品牌建设战略的重要组成部分[1]。其三，物业管理是房地产销售的基础性条件之一。其四，物业管理服务是提高房地产企业社会口碑的重要途径之一。除此之外，随着人们生活水平的不断提高，物业管理服务水平已经成为消费者重点考虑的因素之一。所以，物业管理服务水平也在一定程度上影响着房地产销售水平。
3 房地产企业自营物业公司发展面临的困境
由于现阶段物业管理的相关法律法规尚未得到有效完善，使得自营方式下物业管理公司的发展面临着诸多困境，具体来说：①业主缺乏有效且理性的维权手段，导致物业管理公司承担着许多非自身责任[2]。通常情况下，在房地产销售等方面出现问题而导致房地产企业经济利益受损时，房地产企业会选择牺牲物业管理公司的利益，来弥补自身损失，使物业管理公司承担不必要的风险。②房地产销售过程中，销售人员为了吸引更多客户，追求高额的销售业绩，经常会对客户做出空白许诺，加之专业知识的匮乏，导致许多承诺偏离实际，进而使得许多客户对房地产开发企业颇有怨言，对房地产企业的形象产生了严重影响。除此之外，许多房地产开发企业未能积极、主动解决业主对施工质量以及服务管理所提出的意见，转而将这一责任强行转嫁到物业管理公司，不仅增加了物业管理公司的经营成本，同时也严重影响了业主对物业管理公司的信任程度，进而使房地产企业的品牌建设受到负面影响。
4 房地产企业自营物业公司共同发展的具体途径
4.1 提高房地产开发与物业管理的专业化程度
为了在根本上提高房地产开发与物业管理的专业性，必须从提高工作人员的专业能力入手。因此，一方面，对于房地产企业而言，在其建设与开发的过程中，需要更加多元化、专业化且高素质的人才，主要包括建筑、预算管理、工程监理、项目开发、评估以及销售等各个方面的专业性人才。所以，房地产开发企业在招聘人才时，不可仅靠资质证书聘用人才，而是要对其专业知识储备以及技能水平进行考察，并且在正式聘用之后，还要经过相应的岗位培训才可以正式上岗工作[3]。与此同时，在日常工作过程中，企业还要要求工作人员不断强化自身专业技能水平，考取多种职业资格证书，丰富自身知识储备，进而全面提高企业工作人员的职业化水平，为企业实现专业化管理提供保障。另一方面，对于物业管理企业而言，其人才培养主要以持证上岗的普及教育为主，在普及教育的基础上，进行职业化教育，进而培养出职业性较高的管理队伍。 4.2 加强房地产开发与物业管理的契合性
首先，在房地产项目的开发设计阶段，物业管理必须充当项目开发设计的“谋士”，按照项目开发目的以及实际功能需求，为项目设计人员提供合理建议，以免设计人员过于重视法规要求以及设计效果，而忽视项目开发的合理性，发生项目开发合法却不合理的现象。同时，物业管理公司必须重点把握好房屋建筑在使用功能方面的细节，以此来保证项目建设的实用性，确保建筑品质[4]。其次，在项目的开发建设阶段，物业管理必须对项目的施工质量进行监督管理，以免房地产开发商为了降低施工成本，而侵占分包商的经济利益，进而导致分包商为了弥补自身经济损失，而偷工减料或者使用劣质材料进行施工，降低工程项目的建设水平。最后，物业管理需要做好项目竣工之后的验收与交接工作，尤其是在项目建设的收尾阶段，需要将不易被发现的隐蔽工程进行记录，方便后续维修工作的开展。
4.3 提高房地产企业的市场竞争力
一直以来，房地产开发行业都是一种高风险、高投资、高收益的行业。所以，房地产开发企業比较容易出现经营波动，若企业自身的危机应对能力较差，那么在发生企业经营危机时，便无法采取有效的危机应对策略，进而无法有效对危机进行控制，使其危害到企业的生存、发展，甚至导致企业破产。而物业管理企业则不同于房地产开发企业，虽然经济利润比较小，但胜在收入稳定且不会损失原本的投资资本。通过自营物业管理公司，可以确保房地产开发企业拥有稳定且长期的经济收入，提高了房地产企业的危机应变能力，增强了企业的抗压能力，对其应对激烈的市场行业竞争也极为有利。鉴于此，现代房地产开发企业在符合自身经济条件以及经营管理理念的前提下，应积极成立物业管理公司，以此来为企业自身提供稳定的资金供应[5]。与此同时，物业管理企业也必须快速跟进房地产项目建设的后续服务，不断提高管理水平，增强自身抗压能力。
5 结论
经过多年的发展，现如今房地产行业已经成为我国国民经济的新的重要增长点，更是国民经济的重要产业之一。而物业管理是房地产开发体系中的重要组成部分，能够更好地满足广大业主的要求。本文对物业管理对房地产企业开发的重要性进行了介绍，在此基础上，分析了房地产企业自营物业公司发展面临的困境，并且研究了房地产企业自营物业公司共同发展的具体途径。通过研究发现，房地产企业必须通过提高房地产开发与物业管理的专业化程度、加强房地产开发与物业管理的契合性以及提高房地产企业的市场竞争力，来实现与物业管理公司的共同发展。因此，对于房地产企业而言，必须在符合行业市场需求以及自身战略发展目标的前提下，通过实现与物业管理公司的共同发展，来提高自身经营管理水平，实现健康、长远的发展。
【参考文献】
【1】肖挺，刘华.两种商业模式下高管团队与上市房地产企业业绩研究[J].南开管理评论，2015，18（01）：98-107.
【2】赖欣欣.浅析物业管理对于房地产价值的带动作用[J].经营管理者，2015（15）：206.
【3】张文波.前期物业管理中的服务纠纷与政府职责——以重庆市的物业管理纠纷案例为切入点[J].上海城市管理，2015，24（06）：70-73.
【4】张洪.精细化服务对物业管理行业的积极作用[J].中国管理信息化，2017，20（12）：62-63.
【5】陈楠.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].黑龙江科技信息，2016，12（19）：290.