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即便信托业的风险不断积聚，但多数业内人士仍认为，房地产信托市场空间广阔，考虑到住宅受到持续调控，信托公司纷纷加码商业地产。
近年来，每一轮房产新政都影响着市场对房地产信托的判断。随着“新国五条”房地产调控政策的逐步落地，业内人士更倾向于认为，新政将利好房地产信托。但不可否认的是，面对到来的房地产信托兑付高峰，加之原本存在的7.5万亿信托体量的压力，信托业的风险仍在不断积聚。
持续回暖
“国五条”关于二手房交易征收20%所得税的规定，被业内人士认为将对新房市场产生利好。
“目前房地产信托的项目均是在建楼盘。”用益信托工作室研究员徐颖风表示，从这个意义出发，短期内二手房税收新政会利好房地产信托。
实际上，由于近期房地产市场再现红火，主流房企融资热情高涨。相比之下，一些中小房企融资渠道少，资质差且难从银行获得贷款，对其来说，房地产信托无疑是救命稻草。
从年初开始，房地产信托的成立规模比重有所增加。根据用益信托的统计，2月房地产信托产品高达52款，募集资金162.95亿元，占总成立规模的33.98%，不仅高于1月份29.49%的占比，更较2012年同期的22%-23%出现了显著增加。
目前，上述的房地产信托融资主要仍用于新建住宅项目，如金科、协信以及阳光城等房企就频繁借助信托为旗下新建项目融资。刚经历高层换血的渝派地产商金科股份公告显示，公司控股子公司与中铁信托签订《信托借款合同》，借款4.5亿元。
为了支撑频繁的拿地行为，另一家重庆房企协信也在借助房地产信托进行密集的融资行动。今年2月，协信与五矿信托合作成立的“协信中国基金集合资金信托计划（一期）”，发行规模9亿元。
尽管房地产信托年初呈向好趋势，二手房新政又在一定程度上带来利好。但在业内人士看来，房地产调控政策对房地产信托影响目前仍难断定，主要还是要看监管政策和银行信贷政策的松紧度。上述信托人士表示，由于形势尚不明朗，各家信托公司正加速房地产信托审批速度。
商业有收益优势
由于住宅领域受到持续调控，信托公司开始对商业地产加大投入力度，平安、外贸、中融和中信信托等纷纷加码了商业地产项目，以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资。
以平安信托为例，用益信托数据显示，平安信托在商业物业上的总投资规模已经超过140亿，并形成全国性布局，涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业。
据平安信托物业投资策略研究部分析研究显示，不同机构在选址、定位、经营等方面均存在一定差异，港资机构如恒隆、新鸿基等房企重点关注一、二线城市的核心商圈，而凯德等房地产信托投资基金（REITS）则青睐二、三线城市内-具有资产改良潜力的物业。
据了解，商业地产信托单只产品的规模一般都在5亿元以上，与开发商自建自持模式不同的是，专业投资机构通常以房地产基金形式，在一定期限内（5年10年）持有商业物业，通过改造、重组改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式实现退出。
对于此次调控的加码，虽然商业地产信托项目在收益率上相对有一定的优势，但部分商业物业类项目回报周期长且风险也相对较大。来自凯德商用的经营数据显示，该公司旗下2008年-2009年期间所收购商场的净租金收益率，直至2012年末才达至6%以上，显示商业地产需要3年-4年或更长的经营期，才能步入成熟稳定的收益期。但也有业内人士认为，在住宅类地产受限背景下，信托公司大举进军商业地产可能性不大，毕竟目前市场仍以住宅类地产为主。
兑付危机初显
对于地产商而言，一边是新地产信托产品的频发，另一边却面临着集中兑付的风险，资金压力依然繁重。普益财富提供的一份《2月信托产品到期情况》显示，2月共有143家信托产品到期。
面对巨大偿还压力，目前早已有部分房地产信托项目遭遇兑付危机。从近期披露的情况来看，安信信托一款房地产信托——“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”已经违约。安信信托公告称，2009年9月24日，安信信托发起并设立了6.27亿元的“昆山-联邦国际”资产收益财产权信托，该款信托2012年9月18日到期，但信托资金使用方没有如期归还本金。为此，安信信托已提起诉讼。
从去年开始，关于信托兑付问题时有发生。去年5月，北京华业地产一笔10亿元信托到期，而华业地产并没有选择偿还，而是与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务，等于是将信托转成债务以期获得更长时间的资金。
在业内人士看来，融资成本居高不下成为引来兑付风险的一大因素。如新华信托的上海录润置业项目，最高收益率达12%，比平均水平高出27%。普益财富数据显示，2月到期的房地产信托收益率在8%-12%之间。其中，中信信托发行的“中信蓝海之星1号”于2月28日到期，投资收益率达12.5%。
值得注意的是，按地产信托平均2年期限计算，上述到期的信托均是在2009年-2011年初发行，在这期间地产信托的平均成本在8.39%-9.51%，并非最近两三年里最高。
地产信托融资成本的高峰在2012年前后，这类成本更高的信托产品将在今年下半年陆续到期。
除了融资成本之外，国信证券首席分析师方焱还表示，兑付风险与开发商资质和实力密切相关，但近年来融资项目的开发商资质均有所下降，且资金链较为紧张。
据了解，曾经遭遇风险的地产信托中，资质最高仅为二级，如在中融信托的青岛凯悦项目中，青岛凯悦置业集团的开发资质原为暂定级，现在则已经沦落为“整改”类。
此外，不少产品牵扯民间借贷纠纷，这给房地产信托抹上了一重阴影。如安信信托的温州泰宇花苑项目，就因实际控制人陈岳西背负约4.9亿元的民间借贷无法偿还，最终选择跑路致使该项目面临“烂尾楼”命运。
二三线城市兑付压力大
中金公司预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说，无疑是悬在头顶的一把剑。一旦有开发商出现不能兑付的情况，可能会引发多米诺效应。
据安邦集团数据显示，在即将到期的171款产品中，北京、上海等一线城市的信托项目仅不到1/3，而超过一半左右的项目集中在无锡、鄂尔多斯、常州等二三线城市。在安邦集团看来，房地产信托兑付期集中到来，承压最大的将是二三线城市。
信托公司对于兑付项目正在严密结算中。据了解，3月以来，新华信托已有3款房地产信托项目到期，全为股权投资类信托。新华信托负责人透露，上述3个项目正在进行兑付清算，兑付顶峰将出现在二季度。
“从这几年的情况来看，房地产信托基本上还是安全的，尽管时不时有一些风险传言，但在圈子里头，大家还是比较有信心，没多大问题。”上述新华信托负责人表示。
国信证券首席分析师方焱表示，一般情况下如果项目出了问题，信托公司一般都会先托着，也就是业内的默认的“刚性兑付”，信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。
但如果出现较大的问题，信托公司不一定“托”得住。据记者了解，今年1月份，中信信托关于三峡全通的贷款资金兑付问题就引起业界震动。虽然未牵涉房企，但是昭示了当下信托兑付的风险。
多位券商和信托业人士均指出，中短期内地产信托到期兑付能力依然较强，但如果“国五条”的执行力度大，房地产信托项目的风险也会进一步加大。不过从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看，整个市场不会出现系统性风险。
近年来，每一轮房产新政都影响着市场对房地产信托的判断。随着“新国五条”房地产调控政策的逐步落地，业内人士更倾向于认为，新政将利好房地产信托。但不可否认的是，面对到来的房地产信托兑付高峰，加之原本存在的7.5万亿信托体量的压力，信托业的风险仍在不断积聚。
持续回暖
“国五条”关于二手房交易征收20%所得税的规定，被业内人士认为将对新房市场产生利好。
“目前房地产信托的项目均是在建楼盘。”用益信托工作室研究员徐颖风表示，从这个意义出发，短期内二手房税收新政会利好房地产信托。
实际上，由于近期房地产市场再现红火，主流房企融资热情高涨。相比之下，一些中小房企融资渠道少，资质差且难从银行获得贷款，对其来说，房地产信托无疑是救命稻草。
从年初开始，房地产信托的成立规模比重有所增加。根据用益信托的统计，2月房地产信托产品高达52款，募集资金162.95亿元，占总成立规模的33.98%，不仅高于1月份29.49%的占比，更较2012年同期的22%-23%出现了显著增加。
目前，上述的房地产信托融资主要仍用于新建住宅项目，如金科、协信以及阳光城等房企就频繁借助信托为旗下新建项目融资。刚经历高层换血的渝派地产商金科股份公告显示，公司控股子公司与中铁信托签订《信托借款合同》，借款4.5亿元。
为了支撑频繁的拿地行为，另一家重庆房企协信也在借助房地产信托进行密集的融资行动。今年2月，协信与五矿信托合作成立的“协信中国基金集合资金信托计划（一期）”，发行规模9亿元。
尽管房地产信托年初呈向好趋势，二手房新政又在一定程度上带来利好。但在业内人士看来，房地产调控政策对房地产信托影响目前仍难断定，主要还是要看监管政策和银行信贷政策的松紧度。上述信托人士表示，由于形势尚不明朗，各家信托公司正加速房地产信托审批速度。
商业有收益优势
由于住宅领域受到持续调控，信托公司开始对商业地产加大投入力度，平安、外贸、中融和中信信托等纷纷加码了商业地产项目，以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资。
以平安信托为例，用益信托数据显示，平安信托在商业物业上的总投资规模已经超过140亿，并形成全国性布局，涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业。
据平安信托物业投资策略研究部分析研究显示，不同机构在选址、定位、经营等方面均存在一定差异，港资机构如恒隆、新鸿基等房企重点关注一、二线城市的核心商圈，而凯德等房地产信托投资基金（REITS）则青睐二、三线城市内-具有资产改良潜力的物业。
据了解，商业地产信托单只产品的规模一般都在5亿元以上，与开发商自建自持模式不同的是，专业投资机构通常以房地产基金形式，在一定期限内（5年10年）持有商业物业，通过改造、重组改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式实现退出。
对于此次调控的加码，虽然商业地产信托项目在收益率上相对有一定的优势，但部分商业物业类项目回报周期长且风险也相对较大。来自凯德商用的经营数据显示，该公司旗下2008年-2009年期间所收购商场的净租金收益率，直至2012年末才达至6%以上，显示商业地产需要3年-4年或更长的经营期，才能步入成熟稳定的收益期。但也有业内人士认为，在住宅类地产受限背景下，信托公司大举进军商业地产可能性不大，毕竟目前市场仍以住宅类地产为主。
兑付危机初显
对于地产商而言，一边是新地产信托产品的频发，另一边却面临着集中兑付的风险，资金压力依然繁重。普益财富提供的一份《2月信托产品到期情况》显示，2月共有143家信托产品到期。
面对巨大偿还压力，目前早已有部分房地产信托项目遭遇兑付危机。从近期披露的情况来看，安信信托一款房地产信托——“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”已经违约。安信信托公告称，2009年9月24日，安信信托发起并设立了6.27亿元的“昆山-联邦国际”资产收益财产权信托，该款信托2012年9月18日到期，但信托资金使用方没有如期归还本金。为此，安信信托已提起诉讼。
从去年开始，关于信托兑付问题时有发生。去年5月，北京华业地产一笔10亿元信托到期，而华业地产并没有选择偿还，而是与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务，等于是将信托转成债务以期获得更长时间的资金。
在业内人士看来，融资成本居高不下成为引来兑付风险的一大因素。如新华信托的上海录润置业项目，最高收益率达12%，比平均水平高出27%。普益财富数据显示，2月到期的房地产信托收益率在8%-12%之间。其中，中信信托发行的“中信蓝海之星1号”于2月28日到期，投资收益率达12.5%。
值得注意的是，按地产信托平均2年期限计算，上述到期的信托均是在2009年-2011年初发行，在这期间地产信托的平均成本在8.39%-9.51%，并非最近两三年里最高。
地产信托融资成本的高峰在2012年前后，这类成本更高的信托产品将在今年下半年陆续到期。
除了融资成本之外，国信证券首席分析师方焱还表示，兑付风险与开发商资质和实力密切相关，但近年来融资项目的开发商资质均有所下降，且资金链较为紧张。
据了解，曾经遭遇风险的地产信托中，资质最高仅为二级，如在中融信托的青岛凯悦项目中，青岛凯悦置业集团的开发资质原为暂定级，现在则已经沦落为“整改”类。
此外，不少产品牵扯民间借贷纠纷，这给房地产信托抹上了一重阴影。如安信信托的温州泰宇花苑项目，就因实际控制人陈岳西背负约4.9亿元的民间借贷无法偿还，最终选择跑路致使该项目面临“烂尾楼”命运。
二三线城市兑付压力大
中金公司预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说，无疑是悬在头顶的一把剑。一旦有开发商出现不能兑付的情况，可能会引发多米诺效应。
据安邦集团数据显示，在即将到期的171款产品中，北京、上海等一线城市的信托项目仅不到1/3，而超过一半左右的项目集中在无锡、鄂尔多斯、常州等二三线城市。在安邦集团看来，房地产信托兑付期集中到来，承压最大的将是二三线城市。
信托公司对于兑付项目正在严密结算中。据了解，3月以来，新华信托已有3款房地产信托项目到期，全为股权投资类信托。新华信托负责人透露，上述3个项目正在进行兑付清算，兑付顶峰将出现在二季度。
“从这几年的情况来看，房地产信托基本上还是安全的，尽管时不时有一些风险传言，但在圈子里头，大家还是比较有信心，没多大问题。”上述新华信托负责人表示。
国信证券首席分析师方焱表示，一般情况下如果项目出了问题，信托公司一般都会先托着，也就是业内的默认的“刚性兑付”，信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。
但如果出现较大的问题，信托公司不一定“托”得住。据记者了解，今年1月份，中信信托关于三峡全通的贷款资金兑付问题就引起业界震动。虽然未牵涉房企，但是昭示了当下信托兑付的风险。
多位券商和信托业人士均指出，中短期内地产信托到期兑付能力依然较强，但如果“国五条”的执行力度大，房地产信托项目的风险也会进一步加大。不过从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看，整个市场不会出现系统性风险。