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【摘 要】 随着房地产市场的过度发展，房价一路飘升，从2003年的2357元上升到2013年6237元，大量中低收入阶层面对高企的房价，只能望房兴叹，在这种背景下，中央政府为了满足中低收入阶层的住房需要，开始了保障性住房体系的建设。据统计，从2008年—2012年这五年里，全国共开工建设保障性住房超过3000万套，如此大规模建设由于理论与政策准备过于仓促，导致了大量问题的出现，如建设资金严重短缺，设计滞后，质量问题突出，住房分配不合理等问题。本文将围绕这些问题进行深入分析，根据国内外的有关经验，提出相应的对策和建议。
【关键词】 保障性住房；问题；对策研究
一、我国保障性住房的简单概述
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。当前我国的住房保障体系已基本形成，主要包括廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房和棚户区改造安置房等五大类。十一五时期，我国总开工建设保障性住房1630万套，基本建成1100万套，而进入十二五时期以后，保障房建设进入了“加速跑”阶段，中国将在这五年里建设3600万套保障性住房，使全国城镇保障性住房覆盖率由现在13%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。其中，2011年全国共开工建设保障性住房1043万套，基本建成432万套，是我国保障性住房建设规模最大，投入最多的一年；2012年全国共开工建设保障性住房600万套，基本建成550万套，满足了大量中低收入阶层的住房需求。加强保障房建设，不仅可以满足大量中低收入阶层的住房需求，而且也可以促进房地产市场的健康发展。
二.保障性住房所存在的问题
1、建设资金严重短缺
2008-2012年这5年里，全国共开工建设城镇保障性住房超过3000万套，而基本建成仅有1700万套，其中最重要的原因就是资金短缺问题，目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架（包括四川、广东、甘肃等省份多市已先后遭遇资金困境）。随着新一轮建设指标的下达，各地将面临更加严峻的资金压力。
2、设计滞后，配套设施不完备
由于地方政府严重依赖“土地财政”，土地出让金是地方财政收入的主要来源，这也决定着地方政府不可能把优质地块用于保障房建设，保障房往往会被规划在偏远的郊区，而这些地方配套实施往往不完备，中低收入居民所需要的公共交通、医疗设施、教育、商业服务等公共配套，都长期得不到实质性解决。
3、监管不严，质量问题突出
由于制度和管理相当不完善，没有相应的激励约束机制，导致地方政府只重建设，不重质量管理，同时，国家规定保障性住房的利润率不能超过3%，而同期房地产企业利润率达到30%左右，如此大的利润差，也促使一些房地产企业不断压缩生产成本，带来了严重的质量问题。
4、监管体制不完善，导致分配不合理
在我国，由于个人信用体系缺失，监管体制不完善，导致在执行过程中存在着寻租行为和暗箱操作现象，一些人隐瞒自己的真实收入，采取造假的方法骗取廉租房或经济适用房，然后再高价出租或出售赚取收益，例如，浙江苍南县850套限价房竟变成了当地领导干部的“保障房”；陕西山阳县在900多名经济适用房申请人公示名单中带职务者却多达100多人。
三、保障性住房建设的发展对策研究
1.加大政府投入，拓寬融资渠道。
据估计，十二五时期我国将至少投入4.68万亿用于保障房建设，这相当于2012年我国土地出让金收入（2.7万亿）的1.73倍，地方财政收入（6.1万亿）的0.77倍，如此巨额资金投入如果继续采取原有的投资模式，势必将给政府带来沉重的负担，因此我感觉应从以下几点做突破。
（1）利用财税政策扶持保障房建设
财税政策是解决我国当前中低收入家庭住房问题的重要措施，政府可以通过财政转移、税收等方法对保障房建设进行资金支持。例如，政府应尽快开征房产税，改变地方政府“土地财政”的格局，缓解地方财政压力，这样不仅有利于房地产市场的健康发展，而且也可以为保障房建设提供可持续性资金。同时，政府还应从城市维护建设税，城市基础实施配套费中提取一定专项资金，用于保障房配套设施建设，改变公共配套落后的局面。
（2）创新金融产品，为保障房建设“添砖加瓦”
我们知道，美国的公共住房金融体系是当今世界上制度设计最复杂，补贴方式最完善，运用金融工具最多的一种。其中，美国住房抵押贷款二级市场的发展程度遥遥领先于世界其他国家。在我国，住房抵押贷款一级市场已经发展相当完善，但二级市场才刚刚处于起步阶段，未来的发展前景十分广阔，积极进行金融创新（如MBS，REITs），不仅可以吸引巨大的投资资金，缓解大量的闲钱由于投资渠道偏少投机于房地产市场，而且还可以为保障房建设提供充足的可持续性资金。
（3）积极引导住房公积金参与保障房建设
最近几年，我国住房公积金缴存余额稳步提高，截止到2011底，已经高达2.1万亿元，但由于受《住房公积金管理条例》的限制，住房公积金的使用效率不高，投资渠道非常狭窄，只能用于银行存款和购买国债。专家表示，在当前我国超过2万亿元的住房公积金的余额中，固定部分大约有四五千亿元。借鉴新加坡的成功经验，我们完全可以用住房公积金购买政府债券，这样资金就转移给了中央政府，政府再以贷款的方式转移给专门的机构负责保障房建设，如此一来，不仅可以拓宽住房公积金的投资渠道，获得稳定的收益，而且也解决了政府的资金短缺问题。
（4）积极推动民间资本参与到保障房建设
日前，住建部、发改委、财政部等七部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励和引导民间资本积极参与保障房建设，但民间资本能否参与关键要看利润率的高低，如果利润率很低，民间资本自然不愿意参与，政府应在信贷、土地、税收等方面给予企业更多优惠，比如，是否可以对参见企业进行税务减免，是否可以把保障房中的商业部分供企业开发等等。 此外，积极引导养老基金，保险基金，债券基金加入保障房建设，也起到非常重要的作用。
2.完善住房保障体系建设
与发达国家相比，我国的住房保障体系还比较滞后，保障性住房建设的政策基本上是国务院或有关部委发布的政策性规定，并没有相应的法律条文，再加上制度不完善，地方政府与中央政府的博弈，引起了前述大量问题的出现。完善住房保障体系建设，让居者有其屋，应重点从以下几点做突破：
（1）变革现有的考核与绩效制度
我国现行的考核与绩效制度主要关注GDP增长速度，招商引资，税收等被量化的经济指标，而忽视了许多“以人为本”的民生工程，如果將保障房建设这一民生工程融入到考核指标内，那么地方政府将更注重保障房的建设。从一定程度上来看，我国现行考核与绩效制度的缺陷助长了地方政府的投机取巧和短视行为，应当从根本上予以解决。科学的考核与绩效制度应该兼顾经济效益和社会效益，寻求社会和谐下的经济发展。
（2）推进信息的强制公开制
实施信息公开是保障住房合理分配的有力保障。只有引入社会监管制度，加强信息披露，才能从根本上杜绝以权谋私，做到公平分配。政府必须强制推进信息公开制，向社会公开申请人的申请材料、审核人的审核结果和分配方案。任何单位和个人都有权查阅，同时对公示期、公示地点、公示内容、举报渠道等也应作出硬性的规定。
（3）实施严格的惩罚制度
在政府层面上，为了防止政府部门的承诺和目标落空，应明确规定有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任。王小广建议，明确定位保障房制度中政府、市场、个人所承担的责任；细化政府的职责、义务和标准等等。在保障层面上，对于虚假申报，恶意占用和违法出租等，要依法严惩。在这方面我们应该向香港学习，在香港如果发现有公屋申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重给予处罚，若情节严重的话还会被追究刑事责任。严厉的惩罚机制，使申请者的违法成本大大加大，铤而走险之心由此收敛，起到了净化市场的作用。
（4）建立有效的退出机制
在我国保障性住房资源短缺的前提下，建立有效的退出机制有利于提高保障房的利用效率，发挥其最大价值。当前我国许多城市制定了保障房的退出计划，但由于种种原因并没有落实，使退出机制成为一纸空文，究其原因，我认为最本质是由于个人信用体系的缺失，这就导致一些人隐瞒自己的财产、收入，已达到不退出的目的。因此要想建立有效的退出机制，就必须先建立和完善个人信用体系，其中不动产登记制度尤为重要。
参考文献：
【1】张占录，我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J]改革与发展2011（3）：72-75.
【2】惠博，张琦.美国，新加坡保障性住房发展经验及对我国的借鉴[J]海南金融，2011（5）：55-64.
【3】王郅强，赵昊骏，张景文.我国保障性住房分配中的准入与退出机制研究[J]当代经济研究2012（8）：62-67.
【4】汤晓萌，我国保障性住房建设融资问题研究[D]武汉科技大学，2012.
【5】董雪丰，我国保障性住房运行机制研究[D]重庆大学，2012.
【关键词】 保障性住房；问题；对策研究
一、我国保障性住房的简单概述
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。当前我国的住房保障体系已基本形成，主要包括廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房和棚户区改造安置房等五大类。十一五时期，我国总开工建设保障性住房1630万套，基本建成1100万套，而进入十二五时期以后，保障房建设进入了“加速跑”阶段，中国将在这五年里建设3600万套保障性住房，使全国城镇保障性住房覆盖率由现在13%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。其中，2011年全国共开工建设保障性住房1043万套，基本建成432万套，是我国保障性住房建设规模最大，投入最多的一年；2012年全国共开工建设保障性住房600万套，基本建成550万套，满足了大量中低收入阶层的住房需求。加强保障房建设，不仅可以满足大量中低收入阶层的住房需求，而且也可以促进房地产市场的健康发展。
二.保障性住房所存在的问题
1、建设资金严重短缺
2008-2012年这5年里，全国共开工建设城镇保障性住房超过3000万套，而基本建成仅有1700万套，其中最重要的原因就是资金短缺问题，目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架（包括四川、广东、甘肃等省份多市已先后遭遇资金困境）。随着新一轮建设指标的下达，各地将面临更加严峻的资金压力。
2、设计滞后，配套设施不完备
由于地方政府严重依赖“土地财政”，土地出让金是地方财政收入的主要来源，这也决定着地方政府不可能把优质地块用于保障房建设，保障房往往会被规划在偏远的郊区，而这些地方配套实施往往不完备，中低收入居民所需要的公共交通、医疗设施、教育、商业服务等公共配套，都长期得不到实质性解决。
3、监管不严，质量问题突出
由于制度和管理相当不完善，没有相应的激励约束机制，导致地方政府只重建设，不重质量管理，同时，国家规定保障性住房的利润率不能超过3%，而同期房地产企业利润率达到30%左右，如此大的利润差，也促使一些房地产企业不断压缩生产成本，带来了严重的质量问题。
4、监管体制不完善，导致分配不合理
在我国，由于个人信用体系缺失，监管体制不完善，导致在执行过程中存在着寻租行为和暗箱操作现象，一些人隐瞒自己的真实收入，采取造假的方法骗取廉租房或经济适用房，然后再高价出租或出售赚取收益，例如，浙江苍南县850套限价房竟变成了当地领导干部的“保障房”；陕西山阳县在900多名经济适用房申请人公示名单中带职务者却多达100多人。
三、保障性住房建设的发展对策研究
1.加大政府投入，拓寬融资渠道。
据估计，十二五时期我国将至少投入4.68万亿用于保障房建设，这相当于2012年我国土地出让金收入（2.7万亿）的1.73倍，地方财政收入（6.1万亿）的0.77倍，如此巨额资金投入如果继续采取原有的投资模式，势必将给政府带来沉重的负担，因此我感觉应从以下几点做突破。
（1）利用财税政策扶持保障房建设
财税政策是解决我国当前中低收入家庭住房问题的重要措施，政府可以通过财政转移、税收等方法对保障房建设进行资金支持。例如，政府应尽快开征房产税，改变地方政府“土地财政”的格局，缓解地方财政压力，这样不仅有利于房地产市场的健康发展，而且也可以为保障房建设提供可持续性资金。同时，政府还应从城市维护建设税，城市基础实施配套费中提取一定专项资金，用于保障房配套设施建设，改变公共配套落后的局面。
（2）创新金融产品，为保障房建设“添砖加瓦”
我们知道，美国的公共住房金融体系是当今世界上制度设计最复杂，补贴方式最完善，运用金融工具最多的一种。其中，美国住房抵押贷款二级市场的发展程度遥遥领先于世界其他国家。在我国，住房抵押贷款一级市场已经发展相当完善，但二级市场才刚刚处于起步阶段，未来的发展前景十分广阔，积极进行金融创新（如MBS，REITs），不仅可以吸引巨大的投资资金，缓解大量的闲钱由于投资渠道偏少投机于房地产市场，而且还可以为保障房建设提供充足的可持续性资金。
（3）积极引导住房公积金参与保障房建设
最近几年，我国住房公积金缴存余额稳步提高，截止到2011底，已经高达2.1万亿元，但由于受《住房公积金管理条例》的限制，住房公积金的使用效率不高，投资渠道非常狭窄，只能用于银行存款和购买国债。专家表示，在当前我国超过2万亿元的住房公积金的余额中，固定部分大约有四五千亿元。借鉴新加坡的成功经验，我们完全可以用住房公积金购买政府债券，这样资金就转移给了中央政府，政府再以贷款的方式转移给专门的机构负责保障房建设，如此一来，不仅可以拓宽住房公积金的投资渠道，获得稳定的收益，而且也解决了政府的资金短缺问题。
（4）积极推动民间资本参与到保障房建设
日前，住建部、发改委、财政部等七部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励和引导民间资本积极参与保障房建设，但民间资本能否参与关键要看利润率的高低，如果利润率很低，民间资本自然不愿意参与，政府应在信贷、土地、税收等方面给予企业更多优惠，比如，是否可以对参见企业进行税务减免，是否可以把保障房中的商业部分供企业开发等等。 此外，积极引导养老基金，保险基金，债券基金加入保障房建设，也起到非常重要的作用。
2.完善住房保障体系建设
与发达国家相比，我国的住房保障体系还比较滞后，保障性住房建设的政策基本上是国务院或有关部委发布的政策性规定，并没有相应的法律条文，再加上制度不完善，地方政府与中央政府的博弈，引起了前述大量问题的出现。完善住房保障体系建设，让居者有其屋，应重点从以下几点做突破：
（1）变革现有的考核与绩效制度
我国现行的考核与绩效制度主要关注GDP增长速度，招商引资，税收等被量化的经济指标，而忽视了许多“以人为本”的民生工程，如果將保障房建设这一民生工程融入到考核指标内，那么地方政府将更注重保障房的建设。从一定程度上来看，我国现行考核与绩效制度的缺陷助长了地方政府的投机取巧和短视行为，应当从根本上予以解决。科学的考核与绩效制度应该兼顾经济效益和社会效益，寻求社会和谐下的经济发展。
（2）推进信息的强制公开制
实施信息公开是保障住房合理分配的有力保障。只有引入社会监管制度，加强信息披露，才能从根本上杜绝以权谋私，做到公平分配。政府必须强制推进信息公开制，向社会公开申请人的申请材料、审核人的审核结果和分配方案。任何单位和个人都有权查阅，同时对公示期、公示地点、公示内容、举报渠道等也应作出硬性的规定。
（3）实施严格的惩罚制度
在政府层面上，为了防止政府部门的承诺和目标落空，应明确规定有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任。王小广建议，明确定位保障房制度中政府、市场、个人所承担的责任；细化政府的职责、义务和标准等等。在保障层面上，对于虚假申报，恶意占用和违法出租等，要依法严惩。在这方面我们应该向香港学习，在香港如果发现有公屋申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重给予处罚，若情节严重的话还会被追究刑事责任。严厉的惩罚机制，使申请者的违法成本大大加大，铤而走险之心由此收敛，起到了净化市场的作用。
（4）建立有效的退出机制
在我国保障性住房资源短缺的前提下，建立有效的退出机制有利于提高保障房的利用效率，发挥其最大价值。当前我国许多城市制定了保障房的退出计划，但由于种种原因并没有落实，使退出机制成为一纸空文，究其原因，我认为最本质是由于个人信用体系的缺失，这就导致一些人隐瞒自己的财产、收入，已达到不退出的目的。因此要想建立有效的退出机制，就必须先建立和完善个人信用体系，其中不动产登记制度尤为重要。
参考文献：
【1】张占录，我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J]改革与发展2011（3）：72-75.
【2】惠博，张琦.美国，新加坡保障性住房发展经验及对我国的借鉴[J]海南金融，2011（5）：55-64.
【3】王郅强，赵昊骏，张景文.我国保障性住房分配中的准入与退出机制研究[J]当代经济研究2012（8）：62-67.
【4】汤晓萌，我国保障性住房建设融资问题研究[D]武汉科技大学，2012.
【5】董雪丰，我国保障性住房运行机制研究[D]重庆大学，2012.