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一、当前我国房地产领域的几个问题
（一）城镇的规划质量和生命力问题
1.城市与房地产密切相关
房地产问题，往大了说就是一个城市的问题。城市和房地产关联度是很高的。城市的发展，必须通过房地产来丰富它的内容，城市通过房地产得以实体表现；而房地产又是依托城市来实现他本身价值的。
假如能把城市规划和房地产发展分开来说的话，无非是四种方案。
2.城市的价值和生命力在于物质以外的东西
美国公认的城市规划专家沙里宁提出城市建设的原则有三条：表现原则、相互协调原则和有机秩序原则。他强调，城市的主要目的是为了给居民提供生活上和工作上的良好设施。人民的生活与工作，需要有令人满意的设施与健康的环境。我们应当把城市建造成为适宜于生活的地方。由于这个原因，建设城市中，就要把对人的关心放在首要位置上。只有当城市按人类建筑的基本原则发展成为人类艺术的成果时，城市才会在物质上、精神上和文化上臻于健康。正确的城镇规划应当照顾到城市社会的所有问题——物质的、社会的、文化的和美学的，并且逐步地在长期内把它们纳入连贯一致的物质秩序中。从这一点出发，这样一种把城镇逐渐组织起来的工作，应当同持续不断、灵活机动及活泼生动的设计进程，互相协调一致起来，这样才能使城镇的物质建设，永远和居民不断变化的生活条件，保持同等的最新水平。
城市不是建筑，或者说，城市不单单是建筑。而我们现在是什么情况呢？第一，今天的设计师，长期模仿图纸上的各种风格的形式，思想受到束缚，因而在很大程度上失去了空间的想象力。第二，当今的城镇都在迅速地扩大为大都市，这样就需要预先做出方案，以便迅速进行扩建，而城市设计者大都致力于务实的和技术性质的事物。这种堆砌的建筑是没有生命力的。衡量一个建筑是否具有生命力，有两点：第一，它必须反映时代的特征，反映这个地域文化的特征；第二，它必须符合以上这些原则，即生活在城市中的人对城市的美能有所感触。而城市的衰退可能在两种情况下发生：第一，建筑创作动力萎缩成为没有创作性的抄袭行为；第二，公众对城镇建设事务的关注，转变成了无关痛痒的态度以及审美力的降低。
3.我们的城市多头管理
目前，我国的很多城市都面临多个建设管理标准的问题。如中央精神文明建设指导委员会要建设 “全国文明城市”；全国爱国卫生运动委员会的标准是“卫生城市”、“健康城市”；环境保护部要建设“国家环境保护模范城市”、“生态示范区”、“生态示范市”；住房与城乡建设部要建设“宜居城市”、“园林城市”、“生态园林城市”。当然，一个城市的多头管理没有分歧，没有矛盾，没有偏差，这是个好现象。但如果管理过程中每个部门的评价指标体系互斥，那么这个城市的发展就只能是一团乱麻。有两句话说，“告诉我，你的朋友是谁，我就能说出你是什么样的人”。“让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上追求的是什么”。2010年潘基文在南京大学演讲谈到，全球污染最严重的10城市中，中国占了7个，中国需要重视经济繁荣带来的不利因素。中国660个城市中，400多个缺水，75%的地表水被污染。这应该引起我们的警示。
4.温家宝总理的三句话
在2011年9月6日上午举行的纪念中央文史研究馆成立60周年座谈会，国务院总理温家宝讲了三句话：第一，现在有些地方不顾农民合法权益，搞强制拆迁，把农民赶上楼，丢掉的不仅是古村落，连现代农村的风光都没有了。农民失去的是土地，这件事情远远超过文化的保护。”“第二，在城市建设中，从建国以来，我们应该吸取的一个很深的教训，就是拆了真的建了假的。大批真的物质遗产被拆毁，然后又花了很多的钱建了许多假的东西。”“第三，就是城市的设计不是从这个地区文化的特点出发。这个问题恐怕要引起我们高度重视。”
（二）房价高位运行严重影响到宏观经济运行和社会和谐稳定
房价高位运行，至少应该包括以下几个方面：第一，价位基准水平，即原来高还是低；第二，价格涨幅；第三，短期趋势，最近一两年的趋势；第四，长期趋势，未来几年的情况。从这几点来看的话，内蒙古的房价应该属于高位运行。
在西方，从美国和英国将近100年的发展历史来看，美国在1985年时面临房地产发展的拐点，英国基本也呈现这种模式和道路。这就说明，我们目前房地产的总体情况大约只相当于美国上世纪70年代的水平。纵观各国历史，每一个国家在发展成立中，基本只有一次这种大规模城市建设的经历。而我国尤其是内蒙，正迎来宝贵的城市化快速发展时期，而房地产的“大开发”正好还有15-20年的时间。20年之后，这种大规模的开发将不复存在。为什么呢？从美国来看，它目前每年80%的市场供应基本是存量法，每年新增房贷25%-20%。而我国到那个时候，城市化完成了，新兴工业化完成了，城市人口稳定了，这种情况下，房地产发展就需要“转频道”了。
从目前内蒙来看，房价对于中低收入消费者来说相对还是高的，但房价未来10-20年的态势还将持续上涨。为什么呢？发达国家房地产的增加值大约占GDP总值的12%-14%，而我国房地产业加上建筑业大概只占GDP的7%-8%，也就是说单是房地产还不足5%。而单位国土面积里房地产增加值的量和发达国家相比相差就更多了。从这些指标来看，我国房地产业的发展空间和潜力还很大。
1.导致这种房价的高位运行的原因
（1）土地财政。正常情况下，房子的价格里，地价、税费、建安成本、利润各占1/4，而我们现在来看，单地价部分可能就占50%，其他部分的成本费用都是可以计算的，所以，房价的确定自然就上调了。（2）土地定价模式。土地的招拍挂模式也必然导致房价高企。（3）外部融资。大部分房地产企业的流动资金除了预收款、自有资金外就是银行贷款。在北京、天津之类的大城市，信托就能解决融资问题。此外，还有别的途径。外部融资的问题解决，银行的资金不能撤出，那么房价就无法控制。因为房产的周期太长，以银行为代表的按揭贷款等才是房产企业资金中更重要的部分。（4）投资投机性购房。（5）房价监管。（6）房地产税（包括土地实行增值税预征和清算，但这个方法和标准并不科学，这对企业而言也是个风险）。（7）开发商。（8）保障房政策难产。
2.房价高企必然导致以下几个结果
（1）买不起房与房屋空置（含闲置）并存；（2）社会资金大量涌入，催生房地产泡沫。就内蒙来说，是不存在房地产泡沫的。（3）加剧分配失衡和分化，必然导致贫富差距扩大。（4）加快政府对中低收入阶层财富的掠夺，形成了财富在富人之间的几何级数的扩张和流转。
3.解决办法
（1）住房普查。根据相关数据，中国从建国初到现在建了大概170亿立方米的住房，除以2.92的人均户数的话，每个人平均的住房面积应该是多少。3600万套保障住房，而关于保障性住房，棚户区改造，中低收入阶层多少缺房户，缺的程度又是多少。正是通过这种紧张，来加快中国政治化、分化改革的进程。
（2）分配效果。廉租房、经适房等保障性住房的是如何分配。如果分配的机制不合理，政策的监管不到位，多少保障房都解决不了中低收入群体的住房问题，相反会激化政策矛盾。
（3）调控政策保持相当一段时间。要两个时间界限：第一，保证保障房的供应规模；第二，绝对不导致房地产业衰退，或者影响主流产业的发展。房地产的相关产业有42个产业，房地产倒了，将带来一系列的经济和社会问题。
（4）保障房政策的落实。
（5）进一步明确住房属性。住房，既可以是消费品，又可以是投资品。一个健康的城市、地区的发展既包括特色产业，又包括优势产业，包括制造业、第三产业、金融业、物流业等。房产业也是其中之一。这样的经济体生命力才是旺盛的。
（三）房地产发展转型
《2006年中国可持续发展战略报告》选择能源消耗总量、建设用地规模等7类指标进行计算分析，全国房地产业增长方式总体上粗放，西部地区11个省区位居前列。粗放的典型特征是对资源高消耗、对环境高排放、对生活资料高消费。乔治·索罗斯强调，“我们生活的世界具有反射性特质，我们可以通过改善自己对待环境的态度，并依据这种不断改善的理念行事，最终我们有可能缔造一个更美好的现实世界”。
1.套型设计问题。住宅首先得有功能，根据未来发展，住宅的功能应该有全新的定义：包括居住、安全、环保、健康、便捷、生态、发展、智能化、信息化等。而目前的住房大部分都没有注意到这些。从这方面来说，中国未来5-10年必然迎来一个大拆迁和大改造，这是房子功能性的贬值。保障房，目前是给低收入和困难群体准备的，未来这部分人收入提高以后，将会有改善性需求住房，那么这些房子将来给谁住?如果保障性住房不加以改造的话，必然带来一个巨大的资源浪费。建筑的浪费是最大的浪费。
2.安全问题。以防火为例，以前的房子是瓷砖，现在是保温材料。保温材料的要求分不燃、难燃、可燃、易燃。但房子在解决了保温的同时普遍带来了防火的问题。还有就目前中国的消防能力来讲，消防能力只是20层、50米以下的问题，而50米以上的问题还解决不了，那么，高层建筑中50米以上的消防将是个大的问题。
3.地震问题。青川县城是站立的废墟。目前建筑设计中，大窗、多窗、飘窗、落地窗、凸窗，护栏等的设计都完全违背了建筑防震的要求。
4.造型和景观。建筑立面如何确定？根据功能确定。景观占住宅价格12%。把住宅小区当公园设计。到处是近百米高楼，6层无电梯。把小区当公园来设计，这也是突出的问题。
（四）房地产中的环境问题
石棉、铅、氡、有毒废物、电磁场、地下储藏罐，这些来自本身的结构和装修，时间长了以后都是问题。
二、几点结论
（一）中国住房问题是历史形成的，解决这些问题要区分轻重缓急，需要一个过程
房子是问题，但不是大问题。城市的活力需要房地产业来维持和激活。从1979-2009年，中国经济在长达30年的时间内，实现了平均10%的增长率，创造了西方国家称作的“中国奇迹”。诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼说：“在近20年的时间里，中国10多亿人口的收入提高了4倍。在人类历史上，还从来没有过如此多的人在物质生活方面经历如此快速的改善”。根据世界银行1991年《世界发展报告》中对从工业革命以后经济发展成功案例的研究，人均产出翻一番的时间，英国从1780年开始用了58年，美国从1839年开始用了47年，日本从1885年开始用了34年，巴西从1961年开始用了18年，韩国从1966年开始用了11年，中国从1977年开始用了10年。因此，考量中国的房地产发展时，我们要有信心，有耐心。
（二）房地产的消费功能和投资功能都需要，但是需要确定合理界限
如果扩大或放纵了政策的监管，强调了投资的功能，谈调整结构产业创新、科技发展都是空话。其他任何附加价值高的东西都失去了意义
（三）中国房地产发展注定是复杂的，有一般原因，有特殊原因
1.房地产业发展阶段所决定。一般规律是：房地产业发展早期阶段波动大，达到成熟阶段后波动相对较小，或者说波动周期较长。美国房地产开发历史接近200年（如果从1616年算起则是394年），许多书籍和文章都生动记载了美国土地泡沫破灭前后的繁荣和悲伤的故事。“从这个国家诞生开始，对房地产市场的大量参与就成为其经济生活的一个基本特征”。根据我的研究，美国房地产业发展的“拐点”是1985年。中国房地产业发展的历史也就是20年。
2.转型时期社会关系和社会矛盾的影响。人类社会发展至今，仍然把现代化作为一定时期的发展目标。现代化的过程意味着现代性的增加或社会的进步，似乎能够增加社会的稳定性。但是，在一个变革的社会中，有利于稳定的因素和不利于稳定的因素同时存在。按照亨廷顿的说法：第一，现代化过程把人们从传统社会下的信息闭塞状态推向变革社会中的信息畅通状态，即使是身处穷乡僻壤的人，也能够知道大千世界里其他人是怎样生活的。这种情况下，人们对于提高生活水平的期望就大大增加。当这个期望得不到满足，或者满足的程度比较低时，人们就要产生不满情绪。如果没有强有力的和灵活的政治制度约束和疏导人们的行为，社会就容易发生动乱。第二，任何变革都会引起社会各阶层、各集团之间的利益关系大调整。在利益调整过程中，任何一个阶层、集团甚至个人，不管是其利益受到了实际损失，还是自以为受到了损失，都会产生不满情绪，从而也会导致社会不安或动乱。第三，期望值的增加不只是数量上的，还包括质量上的提高。这些社会关系和社会矛盾的调整会直接影响到房地产业发展的各环节、各方面。
3.房地产发展本身的复杂性决定。房地产发展涉及城市规划、土地开发、房屋开发和建设、房屋拆迁、房地产产权交易、房地产金融、房地产税收、房地产投资、房地产信托、房地产企业、项目管理、物业管理、房地产法律、房地产市场、土地利用和环境保护、及相应制度政策和政府的作用。这么复杂的一个动态系统要实现良性运转，难度是相当大的。
4.理论研究和创新不够。在社会主义市场经济条件下，如何从我国实际出发，积极吸收和借鉴国外的成功经验和做法，推进房地产市场健康发展，从而促进国民经济可持续发展，这是房地产业发展的一项根本任务，是国民经济实现科学发展的一项迫切要求，更是房地产理论界的一项重大课题。要实现这些目标，加强和推动房地产理论研究和创新是必经之路。
理论对于实践的重要意义在于指导实践。成长于西方世界的现代经济科学对处于数千年未有的大变局中的中国是否具有重要意义？这个问题对于实际工作者乃至经济学界中人似乎还是一个没有得到完全解答的问题。贬低现代经济科学对于我国改革意义的主要论据，是所谓“中国有自己的实际情况，西方经济学不符合中国国情”，或者“用西方理论剪裁中国的实际”。
与这种思想相呼应，“摸着石头过河”被人们称作“中国经济改革的成功战略”。以中国改革的实际来检验，这个论断是值得怀疑的。现代市场制度是一种经过几百年演变才逐渐形成的巨大而复杂的系统，并且是“已被证明是目前唯一可持续的经济体制”。要通过改革行动在很短的历史时期内把这一系统从无到有地建立起来，没有对于这一系统运行规律的现代经济科学的深切把握，没有改革行动的自觉性，这一艰巨的历史任务是不可能顺利完成的。从这个观点看，“摸着石头过河”只不过是在改革开放初期的领导人和一般参与者普遍缺乏现代经济学知识情况下的一种不得已的选择。长期遵循这种战略，以一种“试试碰碰”的方式进行改革，只会大大提高改革成本，而且在彼岸目标为何物还不太分明的情况下，实际上很难谈得上如何顺利过渡到彼岸。纵观中国经济半个多世纪以来的发展历程，我们所遭遇的每一次重大挫折，几乎无不与人们对经济科学的无知和排斥有关，而在上世纪80年代中期中国改革走上了比较自觉进行的轨道以后的每一次重大进展，也几乎都与我们对现代经济科学的认识深化有关。前中国证监会主席刘鸿儒总结中国证券市场发展认为，“中国证券市场前10年的成果主要是认识上的转化与理论上的突破，这是最艰难的，也是具有深远意义的”。在我看来近年来房地产宏观调控所以被动、调控效果有限，一个重要原因是房地产理论研究不够，创新不够，可行的方案不够。
全国人大常委会副委员长韩启德谈到科学家的主流品质时强调，“现代科学家必须懂得他的社会责任”。这对房地产理论工作者是一个重要启发。吴敬琏教授在“中国经济50人论坛”上指出，“目前中国的改革和发展的确面临着崭新的阶段，需要对过去进行认真的反思，对未来进行慎重细致的规划。在这个时刻，每个经济学家都有责任为这种反思和规划提供自己的专业性思考。”从这个意义上说，加强房地产理论研究，推进房地产理论创新迫在眉睫。
（四）理念和思维方式的改变是最重要的
之所以存在这些问题，原因有：暴发户心理；缺乏科学理念；政策引导和监管。因此，要树立科学理念，包括：可持续发展、循环理念、全寿命理念（使用寿命——全寿命）、生态理念、低碳理念、三最理念（资源利用效率最高；对环境影响最小；对生物种群影响最好）。
（作者系内蒙古大学房地产研究中心主任；本文根据作者录音整理。）
（一）城镇的规划质量和生命力问题
1.城市与房地产密切相关
房地产问题，往大了说就是一个城市的问题。城市和房地产关联度是很高的。城市的发展，必须通过房地产来丰富它的内容，城市通过房地产得以实体表现；而房地产又是依托城市来实现他本身价值的。
假如能把城市规划和房地产发展分开来说的话，无非是四种方案。
2.城市的价值和生命力在于物质以外的东西
美国公认的城市规划专家沙里宁提出城市建设的原则有三条：表现原则、相互协调原则和有机秩序原则。他强调，城市的主要目的是为了给居民提供生活上和工作上的良好设施。人民的生活与工作，需要有令人满意的设施与健康的环境。我们应当把城市建造成为适宜于生活的地方。由于这个原因，建设城市中，就要把对人的关心放在首要位置上。只有当城市按人类建筑的基本原则发展成为人类艺术的成果时，城市才会在物质上、精神上和文化上臻于健康。正确的城镇规划应当照顾到城市社会的所有问题——物质的、社会的、文化的和美学的，并且逐步地在长期内把它们纳入连贯一致的物质秩序中。从这一点出发，这样一种把城镇逐渐组织起来的工作，应当同持续不断、灵活机动及活泼生动的设计进程，互相协调一致起来，这样才能使城镇的物质建设，永远和居民不断变化的生活条件，保持同等的最新水平。
城市不是建筑，或者说，城市不单单是建筑。而我们现在是什么情况呢？第一，今天的设计师，长期模仿图纸上的各种风格的形式，思想受到束缚，因而在很大程度上失去了空间的想象力。第二，当今的城镇都在迅速地扩大为大都市，这样就需要预先做出方案，以便迅速进行扩建，而城市设计者大都致力于务实的和技术性质的事物。这种堆砌的建筑是没有生命力的。衡量一个建筑是否具有生命力，有两点：第一，它必须反映时代的特征，反映这个地域文化的特征；第二，它必须符合以上这些原则，即生活在城市中的人对城市的美能有所感触。而城市的衰退可能在两种情况下发生：第一，建筑创作动力萎缩成为没有创作性的抄袭行为；第二，公众对城镇建设事务的关注，转变成了无关痛痒的态度以及审美力的降低。
3.我们的城市多头管理
目前，我国的很多城市都面临多个建设管理标准的问题。如中央精神文明建设指导委员会要建设 “全国文明城市”；全国爱国卫生运动委员会的标准是“卫生城市”、“健康城市”；环境保护部要建设“国家环境保护模范城市”、“生态示范区”、“生态示范市”；住房与城乡建设部要建设“宜居城市”、“园林城市”、“生态园林城市”。当然，一个城市的多头管理没有分歧，没有矛盾，没有偏差，这是个好现象。但如果管理过程中每个部门的评价指标体系互斥，那么这个城市的发展就只能是一团乱麻。有两句话说，“告诉我，你的朋友是谁，我就能说出你是什么样的人”。“让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上追求的是什么”。2010年潘基文在南京大学演讲谈到，全球污染最严重的10城市中，中国占了7个，中国需要重视经济繁荣带来的不利因素。中国660个城市中，400多个缺水，75%的地表水被污染。这应该引起我们的警示。
4.温家宝总理的三句话
在2011年9月6日上午举行的纪念中央文史研究馆成立60周年座谈会，国务院总理温家宝讲了三句话：第一，现在有些地方不顾农民合法权益，搞强制拆迁，把农民赶上楼，丢掉的不仅是古村落，连现代农村的风光都没有了。农民失去的是土地，这件事情远远超过文化的保护。”“第二，在城市建设中，从建国以来，我们应该吸取的一个很深的教训，就是拆了真的建了假的。大批真的物质遗产被拆毁，然后又花了很多的钱建了许多假的东西。”“第三，就是城市的设计不是从这个地区文化的特点出发。这个问题恐怕要引起我们高度重视。”
（二）房价高位运行严重影响到宏观经济运行和社会和谐稳定
房价高位运行，至少应该包括以下几个方面：第一，价位基准水平，即原来高还是低；第二，价格涨幅；第三，短期趋势，最近一两年的趋势；第四，长期趋势，未来几年的情况。从这几点来看的话，内蒙古的房价应该属于高位运行。
在西方，从美国和英国将近100年的发展历史来看，美国在1985年时面临房地产发展的拐点，英国基本也呈现这种模式和道路。这就说明，我们目前房地产的总体情况大约只相当于美国上世纪70年代的水平。纵观各国历史，每一个国家在发展成立中，基本只有一次这种大规模城市建设的经历。而我国尤其是内蒙，正迎来宝贵的城市化快速发展时期，而房地产的“大开发”正好还有15-20年的时间。20年之后，这种大规模的开发将不复存在。为什么呢？从美国来看，它目前每年80%的市场供应基本是存量法，每年新增房贷25%-20%。而我国到那个时候，城市化完成了，新兴工业化完成了，城市人口稳定了，这种情况下，房地产发展就需要“转频道”了。
从目前内蒙来看，房价对于中低收入消费者来说相对还是高的，但房价未来10-20年的态势还将持续上涨。为什么呢？发达国家房地产的增加值大约占GDP总值的12%-14%，而我国房地产业加上建筑业大概只占GDP的7%-8%，也就是说单是房地产还不足5%。而单位国土面积里房地产增加值的量和发达国家相比相差就更多了。从这些指标来看，我国房地产业的发展空间和潜力还很大。
1.导致这种房价的高位运行的原因
（1）土地财政。正常情况下，房子的价格里，地价、税费、建安成本、利润各占1/4，而我们现在来看，单地价部分可能就占50%，其他部分的成本费用都是可以计算的，所以，房价的确定自然就上调了。（2）土地定价模式。土地的招拍挂模式也必然导致房价高企。（3）外部融资。大部分房地产企业的流动资金除了预收款、自有资金外就是银行贷款。在北京、天津之类的大城市，信托就能解决融资问题。此外，还有别的途径。外部融资的问题解决，银行的资金不能撤出，那么房价就无法控制。因为房产的周期太长，以银行为代表的按揭贷款等才是房产企业资金中更重要的部分。（4）投资投机性购房。（5）房价监管。（6）房地产税（包括土地实行增值税预征和清算，但这个方法和标准并不科学，这对企业而言也是个风险）。（7）开发商。（8）保障房政策难产。
2.房价高企必然导致以下几个结果
（1）买不起房与房屋空置（含闲置）并存；（2）社会资金大量涌入，催生房地产泡沫。就内蒙来说，是不存在房地产泡沫的。（3）加剧分配失衡和分化，必然导致贫富差距扩大。（4）加快政府对中低收入阶层财富的掠夺，形成了财富在富人之间的几何级数的扩张和流转。
3.解决办法
（1）住房普查。根据相关数据，中国从建国初到现在建了大概170亿立方米的住房，除以2.92的人均户数的话，每个人平均的住房面积应该是多少。3600万套保障住房，而关于保障性住房，棚户区改造，中低收入阶层多少缺房户，缺的程度又是多少。正是通过这种紧张，来加快中国政治化、分化改革的进程。
（2）分配效果。廉租房、经适房等保障性住房的是如何分配。如果分配的机制不合理，政策的监管不到位，多少保障房都解决不了中低收入群体的住房问题，相反会激化政策矛盾。
（3）调控政策保持相当一段时间。要两个时间界限：第一，保证保障房的供应规模；第二，绝对不导致房地产业衰退，或者影响主流产业的发展。房地产的相关产业有42个产业，房地产倒了，将带来一系列的经济和社会问题。
（4）保障房政策的落实。
（5）进一步明确住房属性。住房，既可以是消费品，又可以是投资品。一个健康的城市、地区的发展既包括特色产业，又包括优势产业，包括制造业、第三产业、金融业、物流业等。房产业也是其中之一。这样的经济体生命力才是旺盛的。
（三）房地产发展转型
《2006年中国可持续发展战略报告》选择能源消耗总量、建设用地规模等7类指标进行计算分析，全国房地产业增长方式总体上粗放，西部地区11个省区位居前列。粗放的典型特征是对资源高消耗、对环境高排放、对生活资料高消费。乔治·索罗斯强调，“我们生活的世界具有反射性特质，我们可以通过改善自己对待环境的态度，并依据这种不断改善的理念行事，最终我们有可能缔造一个更美好的现实世界”。
1.套型设计问题。住宅首先得有功能，根据未来发展，住宅的功能应该有全新的定义：包括居住、安全、环保、健康、便捷、生态、发展、智能化、信息化等。而目前的住房大部分都没有注意到这些。从这方面来说，中国未来5-10年必然迎来一个大拆迁和大改造，这是房子功能性的贬值。保障房，目前是给低收入和困难群体准备的，未来这部分人收入提高以后，将会有改善性需求住房，那么这些房子将来给谁住?如果保障性住房不加以改造的话，必然带来一个巨大的资源浪费。建筑的浪费是最大的浪费。
2.安全问题。以防火为例，以前的房子是瓷砖，现在是保温材料。保温材料的要求分不燃、难燃、可燃、易燃。但房子在解决了保温的同时普遍带来了防火的问题。还有就目前中国的消防能力来讲，消防能力只是20层、50米以下的问题，而50米以上的问题还解决不了，那么，高层建筑中50米以上的消防将是个大的问题。
3.地震问题。青川县城是站立的废墟。目前建筑设计中，大窗、多窗、飘窗、落地窗、凸窗，护栏等的设计都完全违背了建筑防震的要求。
4.造型和景观。建筑立面如何确定？根据功能确定。景观占住宅价格12%。把住宅小区当公园设计。到处是近百米高楼，6层无电梯。把小区当公园来设计，这也是突出的问题。
（四）房地产中的环境问题
石棉、铅、氡、有毒废物、电磁场、地下储藏罐，这些来自本身的结构和装修，时间长了以后都是问题。
二、几点结论
（一）中国住房问题是历史形成的，解决这些问题要区分轻重缓急，需要一个过程
房子是问题，但不是大问题。城市的活力需要房地产业来维持和激活。从1979-2009年，中国经济在长达30年的时间内，实现了平均10%的增长率，创造了西方国家称作的“中国奇迹”。诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼说：“在近20年的时间里，中国10多亿人口的收入提高了4倍。在人类历史上，还从来没有过如此多的人在物质生活方面经历如此快速的改善”。根据世界银行1991年《世界发展报告》中对从工业革命以后经济发展成功案例的研究，人均产出翻一番的时间，英国从1780年开始用了58年，美国从1839年开始用了47年，日本从1885年开始用了34年，巴西从1961年开始用了18年，韩国从1966年开始用了11年，中国从1977年开始用了10年。因此，考量中国的房地产发展时，我们要有信心，有耐心。
（二）房地产的消费功能和投资功能都需要，但是需要确定合理界限
如果扩大或放纵了政策的监管，强调了投资的功能，谈调整结构产业创新、科技发展都是空话。其他任何附加价值高的东西都失去了意义
（三）中国房地产发展注定是复杂的，有一般原因，有特殊原因
1.房地产业发展阶段所决定。一般规律是：房地产业发展早期阶段波动大，达到成熟阶段后波动相对较小，或者说波动周期较长。美国房地产开发历史接近200年（如果从1616年算起则是394年），许多书籍和文章都生动记载了美国土地泡沫破灭前后的繁荣和悲伤的故事。“从这个国家诞生开始，对房地产市场的大量参与就成为其经济生活的一个基本特征”。根据我的研究，美国房地产业发展的“拐点”是1985年。中国房地产业发展的历史也就是20年。
2.转型时期社会关系和社会矛盾的影响。人类社会发展至今，仍然把现代化作为一定时期的发展目标。现代化的过程意味着现代性的增加或社会的进步，似乎能够增加社会的稳定性。但是，在一个变革的社会中，有利于稳定的因素和不利于稳定的因素同时存在。按照亨廷顿的说法：第一，现代化过程把人们从传统社会下的信息闭塞状态推向变革社会中的信息畅通状态，即使是身处穷乡僻壤的人，也能够知道大千世界里其他人是怎样生活的。这种情况下，人们对于提高生活水平的期望就大大增加。当这个期望得不到满足，或者满足的程度比较低时，人们就要产生不满情绪。如果没有强有力的和灵活的政治制度约束和疏导人们的行为，社会就容易发生动乱。第二，任何变革都会引起社会各阶层、各集团之间的利益关系大调整。在利益调整过程中，任何一个阶层、集团甚至个人，不管是其利益受到了实际损失，还是自以为受到了损失，都会产生不满情绪，从而也会导致社会不安或动乱。第三，期望值的增加不只是数量上的，还包括质量上的提高。这些社会关系和社会矛盾的调整会直接影响到房地产业发展的各环节、各方面。
3.房地产发展本身的复杂性决定。房地产发展涉及城市规划、土地开发、房屋开发和建设、房屋拆迁、房地产产权交易、房地产金融、房地产税收、房地产投资、房地产信托、房地产企业、项目管理、物业管理、房地产法律、房地产市场、土地利用和环境保护、及相应制度政策和政府的作用。这么复杂的一个动态系统要实现良性运转，难度是相当大的。
4.理论研究和创新不够。在社会主义市场经济条件下，如何从我国实际出发，积极吸收和借鉴国外的成功经验和做法，推进房地产市场健康发展，从而促进国民经济可持续发展，这是房地产业发展的一项根本任务，是国民经济实现科学发展的一项迫切要求，更是房地产理论界的一项重大课题。要实现这些目标，加强和推动房地产理论研究和创新是必经之路。
理论对于实践的重要意义在于指导实践。成长于西方世界的现代经济科学对处于数千年未有的大变局中的中国是否具有重要意义？这个问题对于实际工作者乃至经济学界中人似乎还是一个没有得到完全解答的问题。贬低现代经济科学对于我国改革意义的主要论据，是所谓“中国有自己的实际情况，西方经济学不符合中国国情”，或者“用西方理论剪裁中国的实际”。
与这种思想相呼应，“摸着石头过河”被人们称作“中国经济改革的成功战略”。以中国改革的实际来检验，这个论断是值得怀疑的。现代市场制度是一种经过几百年演变才逐渐形成的巨大而复杂的系统，并且是“已被证明是目前唯一可持续的经济体制”。要通过改革行动在很短的历史时期内把这一系统从无到有地建立起来，没有对于这一系统运行规律的现代经济科学的深切把握，没有改革行动的自觉性，这一艰巨的历史任务是不可能顺利完成的。从这个观点看，“摸着石头过河”只不过是在改革开放初期的领导人和一般参与者普遍缺乏现代经济学知识情况下的一种不得已的选择。长期遵循这种战略，以一种“试试碰碰”的方式进行改革，只会大大提高改革成本，而且在彼岸目标为何物还不太分明的情况下，实际上很难谈得上如何顺利过渡到彼岸。纵观中国经济半个多世纪以来的发展历程，我们所遭遇的每一次重大挫折，几乎无不与人们对经济科学的无知和排斥有关，而在上世纪80年代中期中国改革走上了比较自觉进行的轨道以后的每一次重大进展，也几乎都与我们对现代经济科学的认识深化有关。前中国证监会主席刘鸿儒总结中国证券市场发展认为，“中国证券市场前10年的成果主要是认识上的转化与理论上的突破，这是最艰难的，也是具有深远意义的”。在我看来近年来房地产宏观调控所以被动、调控效果有限，一个重要原因是房地产理论研究不够，创新不够，可行的方案不够。
全国人大常委会副委员长韩启德谈到科学家的主流品质时强调，“现代科学家必须懂得他的社会责任”。这对房地产理论工作者是一个重要启发。吴敬琏教授在“中国经济50人论坛”上指出，“目前中国的改革和发展的确面临着崭新的阶段，需要对过去进行认真的反思，对未来进行慎重细致的规划。在这个时刻，每个经济学家都有责任为这种反思和规划提供自己的专业性思考。”从这个意义上说，加强房地产理论研究，推进房地产理论创新迫在眉睫。
（四）理念和思维方式的改变是最重要的
之所以存在这些问题，原因有：暴发户心理；缺乏科学理念；政策引导和监管。因此，要树立科学理念，包括：可持续发展、循环理念、全寿命理念（使用寿命——全寿命）、生态理念、低碳理念、三最理念（资源利用效率最高；对环境影响最小；对生物种群影响最好）。
（作者系内蒙古大学房地产研究中心主任；本文根据作者录音整理。）