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【摘 要】房产测绘作为保证房屋和房屋用地有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提，如何提高和保证房产测绘质量一直是测绘行业关注的重要课题。
【关键词】房产测绘 质量保证 协会
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面系统地做好工作。
一、控制房产测绘市场开放的有限性
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，进而影响甚至扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模并未能完全发展，而且尽管全国各地房产测绘的具体规则大体一致，但都存在一定的差异；房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要经过一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
二、加强对测绘程序的检查
房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位就可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任；但形式性审核会造成测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，所以要集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
三、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则，但在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，仍存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产。同时，对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境。在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
四、建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度，对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。同时，为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还应在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，应将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况在政务信息网上进行公示：1.被分攤的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
五、建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合起来，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标，结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在的不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制定措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
六、建立完善房产测绘行业协会
行业协会作为一种民间性社团组织，它在社会经济生活中虽然不可能像政府那样发挥社会管理者的作用，但在各个特定的领域中，行业协会则可以起到政府所不能企及的作用。特别是随着市场经济的发展，行业协会的作用更为明显。行业协会与政府行政部门相比，后者大多针对结果；前者更关注过程、贴近市场，更具敏感性、针对性、及时性和灵活性，能够解决正在出现的问题，更有效率且成本较低。因此，房产测绘产品与服务质量的控制行业协会比政府主管部门更具优势。所以，目前我国应尽快建立各级房产测绘行业协会，并推动其加强规范发展，加强自我管理，构建合理的管理机制，加快体制建设。建立健全理事会、专业委员会和日常职能部门，引进社会公众成员参与，充分体现行业质量管理的代表性和全员参与性，提高协会的公正性、客观性、自主性和独立性。同时，政府行政部门应大力培育和扶持行业协会的发展，推动房产测绘行业立法进程，通过立法确保行业协会职能的确立和到位，并加强对行业协会建设、管理的引导和监督。
总之，房地产测绘单位要充分认识到测绘行业发展的广阔前景，并根据市场发展状况，制定相应的发展策略，促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。
【关键词】房产测绘 质量保证 协会
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面系统地做好工作。
一、控制房产测绘市场开放的有限性
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，进而影响甚至扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模并未能完全发展，而且尽管全国各地房产测绘的具体规则大体一致，但都存在一定的差异；房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要经过一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
二、加强对测绘程序的检查
房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位就可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任；但形式性审核会造成测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，所以要集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
三、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则，但在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，仍存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产。同时，对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境。在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
四、建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度，对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。同时，为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还应在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，应将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况在政务信息网上进行公示：1.被分攤的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
五、建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合起来，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标，结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在的不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制定措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
六、建立完善房产测绘行业协会
行业协会作为一种民间性社团组织，它在社会经济生活中虽然不可能像政府那样发挥社会管理者的作用，但在各个特定的领域中，行业协会则可以起到政府所不能企及的作用。特别是随着市场经济的发展，行业协会的作用更为明显。行业协会与政府行政部门相比，后者大多针对结果；前者更关注过程、贴近市场，更具敏感性、针对性、及时性和灵活性，能够解决正在出现的问题，更有效率且成本较低。因此，房产测绘产品与服务质量的控制行业协会比政府主管部门更具优势。所以，目前我国应尽快建立各级房产测绘行业协会，并推动其加强规范发展，加强自我管理，构建合理的管理机制，加快体制建设。建立健全理事会、专业委员会和日常职能部门，引进社会公众成员参与，充分体现行业质量管理的代表性和全员参与性，提高协会的公正性、客观性、自主性和独立性。同时，政府行政部门应大力培育和扶持行业协会的发展，推动房产测绘行业立法进程，通过立法确保行业协会职能的确立和到位，并加强对行业协会建设、管理的引导和监督。
总之，房地产测绘单位要充分认识到测绘行业发展的广阔前景，并根据市场发展状况，制定相应的发展策略，促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。