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【摘要】文中對ZH房地产公司资本结构的现状、存在的问题进行描述，利用最优资本结构定量模型确定当ZH公司的资产负债率达62.42%时属于该公司的最优资本结构点，并对资本结构优化的实施提出对策建议。
【关键词】房地产 资本结构 优化
一、引言
从2011年开始，我国开始对房地产行业重点实施宏观调控，限控、限贷等严厉的调控政策的执行，对于大部分房地产企业的影响是深远的。房地产企业对银行贷款融资的依赖程度较高，随着国家宏观调控的调整，房地产企业的融资能力受到挑战。房地产企业若想在宏观政策下减少财务风险，需要合理的安排资金的使用与确定合理的资本结构，减少资本成本，降低融资风险，实现企业价值最大化。
二、资本结构概述
资本结构具有广义与狭义之分。广义的资本结构指的企业全部资金的来源与比例，可以用负债与所有者权益的比值来计量；狭义的资本结构指的是企业的长期资本的构成及其比例关系，即用长期负责与所有者权益的比值来计量。本文研究借用资本结构广义的概念。国外学者对于资本结构的研究，形成了比较经典的成果，早期的成果有净收益观点、净营业收益观点、MM资本结构理论等；新的资本结构理论包括代理成本理论、信号传递理论、啄食顺序理论等。国内关于资本结构的研究包括理论与实证的研究。1995年张维迎、1999年傅元略等学者结合我国经济环境及不同行业企业现状对企业融资时模型的选择及资本结构的优化问题进行了研究，推动了我国资本结构理论与实证研究的发展。
三、ZH公司资本结构的优化
（一）ZH公司资本结构的现状
本文选择ZH公司2014年～2016年三年财务报表数据，并选择资产负债率、股东权益比率、流动负债比率、非流动负债比率、短期借款比率、长期借款比率作为评价资本结构的指标。
（二）ZH公司资本结构存在的问题
ZH公司自身的资本结构指标变动不大，所以选择房地产行业综合实力前三名的企业作为参考，与ZH公司的资本结构指标进行横向对比分析。
1.融资渠道单一。ZH公司融资主要以银行贷款为主，短期借款比率和长期借款比率都高于行业优秀企业的平均水平，融资渠道单一会限制企业发展，可能会增加企业的财务风险。
2.负债结构不合理。ZH公司近三年平均资产负债率为74.10%，超过房地产行业前三甲的平均66.96%的资产负债率。负债比重过高，说明ZH公司可能是自身现金流不足而需要较多的债务融资，可能会增加偿债风险。
3.资本成本过高。ZH公司的短期借款比率高于房地产行业前三甲的平均值，2014年的短期借款比率甚至高达43.7%。较高的短期借款比率要求ZH公司需要支付更高的借款利息，增加企业的资本成本。
（三）资本结构优化模型
确定企业最佳资本结构的方法有三种，资本成本比较分析法、EBIT-EPS分析法、公司价值最大法。本文以公司价值最大法为借鉴，以ZH公司价值最大化为目标时，所对应的资产负债率作为优化资本结构后的结果。本文选择暨南大学孟建波和罗林教授建立的最优资本结构定量模型来实现ZH房地产公司资本结构的优化。对该模型中的变量说明如下：模型里的变量V表示企业的总资产；模型中的Vr表示息税前利润；变量r表示企业的资产收益率；I表示企业的利息费用；F表示固定成本，本文用固定资产的折旧和长期借款利息之和表示；b表示企业的最优资产负债率。
ZH公司2016年财务报告中披露显示，公司利润总额为7409956.74元，公司的总资产V为177180451.99元，公司的固定资产折旧为1450510.16元，公司的长期付款利息综合近两年的贷款利率，取平均值6%来计算，所以公司的长期利息为49231270.50*6%=2953876.23元，公司的利息总支出为2713291.19。
则将数据代入公式中：
经计算：b=62.42%
经过上述模型计算得出ZH公司的资产负债率为62.42%，则负债与所有者权益的比值，即最优资本结构为62.42/100-62.42= 62.42/37.58
四、优化ZH公司资本结构的措施
（一）扩宽融资方式与渠道，降低资本成本
融资的方式有很多，包括采取债务融资和权益融资的方式，所以ZH公司要避免仅使用银行贷款这一单一渠道来筹集资金，尤其是短期借款的方式，可以采用多种渠道与方式相结合的方式，既可以避免单一渠道带来的风险，也可以降低资本成本，所以ZH公司争取早日上市，可以通过发行股票、增发新股等方式，实现筹资渠道的扩宽，优化资本结构。
（二）增强偿债能力，降低资产负债率
资产负债率过高，说明企业资金来源中负债资金过高，可能会导致融资成本过高，另外若当企业的资金紧张或不足时，可以导致不能及时偿还债款、资金链断裂企业破产。ZH公司近三年资产负债率平均值高于房地产行业的前三甲，而且也比确认的最优资本结构高出11.68个百分点。所以ZH公司需要提升自身的偿债能力。提高各类资的质量是提升偿债能力的有效途径，ZH公司需要定期的核销存货，加速资金周转，尽量避免楼盘积压，避免占用过多的资金。ZH公司要掌控房地产市场信息，合理配备各项宣传措施，制定合理的营销策略，缩短销售周期，加快资金周转，促进资金尽快回笼。
参考文献
[1]郑婷婷.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].知识经济，2017，（02）：98-99.
[2]高波.国内房地产企业资本结构优化路径研究[J].经济研究导刊，2017，（04）：9-10.
[3]夏晓燕.企业资本结构优化问题研究[J].企业改革与管理，2017，（06）：23.
[4]李薇，陈艺萍.基于现金流的公司资本结构调整研究[J].会计之友，2017，（12）：25-30.
[5]文劲松.我国上市公司资本结构优化问题简析[J].财会学习，2016，（19）：182-184.
[6]陈斐.财务管理目标与资本结构优化研究[J].时代金融，2015，（08）：145-146.
【关键词】房地产 资本结构 优化
一、引言
从2011年开始，我国开始对房地产行业重点实施宏观调控，限控、限贷等严厉的调控政策的执行，对于大部分房地产企业的影响是深远的。房地产企业对银行贷款融资的依赖程度较高，随着国家宏观调控的调整，房地产企业的融资能力受到挑战。房地产企业若想在宏观政策下减少财务风险，需要合理的安排资金的使用与确定合理的资本结构，减少资本成本，降低融资风险，实现企业价值最大化。
二、资本结构概述
资本结构具有广义与狭义之分。广义的资本结构指的企业全部资金的来源与比例，可以用负债与所有者权益的比值来计量；狭义的资本结构指的是企业的长期资本的构成及其比例关系，即用长期负责与所有者权益的比值来计量。本文研究借用资本结构广义的概念。国外学者对于资本结构的研究，形成了比较经典的成果，早期的成果有净收益观点、净营业收益观点、MM资本结构理论等；新的资本结构理论包括代理成本理论、信号传递理论、啄食顺序理论等。国内关于资本结构的研究包括理论与实证的研究。1995年张维迎、1999年傅元略等学者结合我国经济环境及不同行业企业现状对企业融资时模型的选择及资本结构的优化问题进行了研究，推动了我国资本结构理论与实证研究的发展。
三、ZH公司资本结构的优化
（一）ZH公司资本结构的现状
本文选择ZH公司2014年～2016年三年财务报表数据，并选择资产负债率、股东权益比率、流动负债比率、非流动负债比率、短期借款比率、长期借款比率作为评价资本结构的指标。
（二）ZH公司资本结构存在的问题
ZH公司自身的资本结构指标变动不大，所以选择房地产行业综合实力前三名的企业作为参考，与ZH公司的资本结构指标进行横向对比分析。
1.融资渠道单一。ZH公司融资主要以银行贷款为主，短期借款比率和长期借款比率都高于行业优秀企业的平均水平，融资渠道单一会限制企业发展，可能会增加企业的财务风险。
2.负债结构不合理。ZH公司近三年平均资产负债率为74.10%，超过房地产行业前三甲的平均66.96%的资产负债率。负债比重过高，说明ZH公司可能是自身现金流不足而需要较多的债务融资，可能会增加偿债风险。
3.资本成本过高。ZH公司的短期借款比率高于房地产行业前三甲的平均值，2014年的短期借款比率甚至高达43.7%。较高的短期借款比率要求ZH公司需要支付更高的借款利息，增加企业的资本成本。
（三）资本结构优化模型
确定企业最佳资本结构的方法有三种，资本成本比较分析法、EBIT-EPS分析法、公司价值最大法。本文以公司价值最大法为借鉴，以ZH公司价值最大化为目标时，所对应的资产负债率作为优化资本结构后的结果。本文选择暨南大学孟建波和罗林教授建立的最优资本结构定量模型来实现ZH房地产公司资本结构的优化。对该模型中的变量说明如下：模型里的变量V表示企业的总资产；模型中的Vr表示息税前利润；变量r表示企业的资产收益率；I表示企业的利息费用；F表示固定成本，本文用固定资产的折旧和长期借款利息之和表示；b表示企业的最优资产负债率。
ZH公司2016年财务报告中披露显示，公司利润总额为7409956.74元，公司的总资产V为177180451.99元，公司的固定资产折旧为1450510.16元，公司的长期付款利息综合近两年的贷款利率，取平均值6%来计算，所以公司的长期利息为49231270.50*6%=2953876.23元，公司的利息总支出为2713291.19。
则将数据代入公式中：
经计算：b=62.42%
经过上述模型计算得出ZH公司的资产负债率为62.42%，则负债与所有者权益的比值，即最优资本结构为62.42/100-62.42= 62.42/37.58
四、优化ZH公司资本结构的措施
（一）扩宽融资方式与渠道，降低资本成本
融资的方式有很多，包括采取债务融资和权益融资的方式，所以ZH公司要避免仅使用银行贷款这一单一渠道来筹集资金，尤其是短期借款的方式，可以采用多种渠道与方式相结合的方式，既可以避免单一渠道带来的风险，也可以降低资本成本，所以ZH公司争取早日上市，可以通过发行股票、增发新股等方式，实现筹资渠道的扩宽，优化资本结构。
（二）增强偿债能力，降低资产负债率
资产负债率过高，说明企业资金来源中负债资金过高，可能会导致融资成本过高，另外若当企业的资金紧张或不足时，可以导致不能及时偿还债款、资金链断裂企业破产。ZH公司近三年资产负债率平均值高于房地产行业的前三甲，而且也比确认的最优资本结构高出11.68个百分点。所以ZH公司需要提升自身的偿债能力。提高各类资的质量是提升偿债能力的有效途径，ZH公司需要定期的核销存货，加速资金周转，尽量避免楼盘积压，避免占用过多的资金。ZH公司要掌控房地产市场信息，合理配备各项宣传措施，制定合理的营销策略，缩短销售周期，加快资金周转，促进资金尽快回笼。
参考文献
[1]郑婷婷.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].知识经济，2017，（02）：98-99.
[2]高波.国内房地产企业资本结构优化路径研究[J].经济研究导刊，2017，（04）：9-10.
[3]夏晓燕.企业资本结构优化问题研究[J].企业改革与管理，2017，（06）：23.
[4]李薇，陈艺萍.基于现金流的公司资本结构调整研究[J].会计之友，2017，（12）：25-30.
[5]文劲松.我国上市公司资本结构优化问题简析[J].财会学习，2016，（19）：182-184.
[6]陈斐.财务管理目标与资本结构优化研究[J].时代金融，2015，（08）：145-146.