有句话在业内广为流传：“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼是中学生；做商业地产则是大学生。”此话虽然尖锐却一语道出商业地产投资的高门槛。
　　商业房地产和住宅房地产，这两个都是房地产，但是此房地产非彼房地产。如果我们在概念上不搞清楚，恐怕就很难从住宅房地产过渡到商业房地产。商业地产是专业性很强的行业，本身技术含量很高。而且要使完成的项目做到人流吸引人流，商铺吸引商铺，人流和商铺互动，养育出生意大家做，造成一方繁荣的景象。
　　做住宅地产只需考虑如何卖掉，而商业地产不仅是卖掉的问题，还要把资产盘活。首先，招商引进商铺，让长期做商铺生意的人能在商业体中获得持续的利润，并让购物的人愿意在这里停留、消费，享受所提供的服务。可以做成商业街、购物中心、百货商店等多种形式。当下流行的购物中心则是将娱乐、购物、餐饮和文化集于一身，把商业项目打造成体验式复合型的一站式生活方式中心或“城市会客厅”。超市、百货等业态也都在向复合型商业转型。
　　同时，做商业要特别注重地角，尤其在小城市，要格外谨慎。因为创造商圈很难，要改变人们的购物习惯以及消费方式更难。另外，对商业运营本身要充分掌握好，做好人才积累，让专业的人干专业的事，更好地发挥专业策划、运营公司的作用。更值得注意的是，产品本身的创新也很重要。产品从设计之初就要考虑人们的购物习惯，要充分体现人文关怀和人性化，以及节能环保等问题，做到既开源又节流。
　　那么，如何才能把商业地产做好呢？简单地说，就是要把商业地产看作是资产而不是房子。进入商业地产领域，首先考虑最多的不是卖房子，而是做商业，这便要求开发企业能够耐得住寂寞。俗话说，“放长线方能钓大鱼”。然而，要想“放长线”，就必须有足够的“银两”。
　　众所周知，商业地产是资金密集型行业，具有开发周期长、资金占用数量大、回笼资金缓慢的特点。这就决定了商业地产的融资难度远大于住宅地产。目前，资金压力已经成为了商业地产开发商的头号难题。而开发企业的资金压力大小不同，走的路也不尽相同。一种是因为资金问题来选择销售为主，可销售为主会使商业不能做到统一运营，日后项目失败的几率较大。还有一种是采取回租方式，卖给商铺然后再返租回来。这样做得好也可以达到统一运营的目的，但是不如留在开发商手里统一运营来得好。如此这般，寻求新的商业地产融资模式便成为了当下热点。
　　可以看到的是，开发企业为了更好地盘活商业地产这块资本，除了固有的单纯银行融资方式外，也在不断地拓展。例如托管股权直接融资，利用信托融资，与房地产投资基金合作等等。眼下，房地产私募基金与信托基金渐渐成为房地产企业资金的核心来源。但二者的高门槛、高利率却让多数房企望而却步。在这种背景下，具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势的REITs，便进入了开发企业的视野。渴望国家推出中国版BEITs的呼声越来越高。
　　从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资者可以获得利息收入与房地产的升值收益，使得社会大众特别是中产阶层也可以通过中间机构参与房地产开发，大大拓展了老百姓的投资渠道。如果这个产品出来以后，那么支撑一个商业的几亿或者十几亿资金就很容易募集到，对地产商有利，对投资者也有利，这就是双赢的方式。
　　事实上，REITs何时到来我们无从得知，但可以肯定的是，无论何时，产品的潜力都是资金投入的前提。换句话说，商业地产的开发企业要想获得更多的资金支持，唯有苦练“内功”一条路可走。而对于渴望到商业地产领域淘金的住宅开发企业来说，盲目地转型商业地产收获的可能只是苦涩的果实。正所谓术业有专攻，“一厨师好好的他不看菜谱，看上兵法了！”结局只能是失败。