意大利地产投资 政策驱动风向转变

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  自2014年底,中国投资者在房地产投资领域的投资额缓慢却稳步上升。
  业内人士根据这一趋势,加之考虑到因世博会而大量涌入意大利的参观者(非官方估计本次世博会约有100万人/次来自中土大陆),预计其近期将快速增长。
  直到几个月前,意大利对于着眼于欧洲的中国投资者来说还是冷板凳上的一员。那么是什么发生了变化?
  2013至2014年,中国资本主要集中在葡萄牙、希腊、塞浦路斯和西班牙,以及投资界的长青地区伦敦。地中海地区国家变得炙手可热的主要原因当归功于“黄金居留许可计划”,即立法向欧盟以外的投资者提供了以购买不低于50万欧元的不动产即可获得此国家5年居留的机会。
  这种对投资的刺激使大量资本流入地中海地区国家,受到许多对资产安置投资感兴趣的普通公民的欢迎:除了可以获得可自由进出欧盟申根区的居留之外,相对低的遗产税也是使其具有吸引力的另一个因素。
  “黄金居留许可计划”实施顺利,如愿达到了预期的目的。因此其他欧盟国家也相继出台了对于来自欧盟外投资的刺激政策,特别是来自中国的资本:从马耳他到拉脱维亚,从保加利亚到匈牙利,不论是不动产的投资还是成立公司或者购买国债,都被各个国家出台的相关政策涵盖。
  英国市场,或者说伦敦市场相对特殊:在这里中国投资者多年来一直专注于中高价值的不动产,投机现象普遍以至于价格一直攀高,近年来伦敦的房地产市场价格已经到达顶峰。


  如我们刚才所说,现在意大利的风向也有所改变。即使现在还未出台相关法律,但意大利驻中国的外交部门从很久之前便一直重申:在意大利也可以通过投资房地产获得当地居留。而比其他实行“黄金居留许可计划”国家更吸引投资者的条件是:不设最低投资门槛。
  该消息立刻影响到了许多中国的移民中介,他们近年来向欧洲输送了大量客户,特别是葡萄牙、西班牙和塞浦路斯。
  如果可以向投资者推荐一个环境更优美、美食更丰富、政治更稳定、中国人民更喜爱的国家,那么为什么要让他们买一套雅典或者拉纳卡的公寓呢?
  由于欧元疲软,房地产的价格依旧低迷。在意大利购买不动产无产权年数限制,并且当地遗产税全世界最低。所以在此购买不动产的理由无疑是非常具有吸引力的。
  很多中国的中介机构派工作人员来到意大利,特别是来到米兰、罗马和佛罗伦萨等地,以寻求与当地房地产中介及大型建筑集团的合作。最受欢迎的是位于城市中心或郊区的价值30万欧元至50万欧元的公寓;而像加尔达湖附近的度假胜地的房地产成交量也很高。
  据非官方数据显示,过去的12个月中,意大利政府已签发了约150份投资居留。而这才是起步阶段,大部分对投资意大利房地产感兴趣的投资者还未开始行动。所以我们有理由认为之后房地产的成交价将高于目前并会飞速增长。
  过去两年中,中国的移民中介在欧盟取得了巨大的利润,同时他们期待着将来更容易且快速的收益。但是现在开始,要小心了。
  首先需要注意的是获得投资居留的条件:只有当投资者可以证明,即使他不需要工作也有足够的收入支持其居住在意大利(这对部分中国投资者来说并不容易,因为他们还不习惯公开他们的收入来源)时,才有权获得居留;之后需要注意的是他们用于购买不动产的资金来源需要明确,并完全遵守意大利的反洗钱条例(所有欧盟国家在此方面的要求是一致的);最后投资者需要确实在意大利居住一段时间,以满足更换下一年居留的条件。
  除了这些基本前提,需要特别注意的是买卖双方以及中介这三者间的关系:事实上,潜在的购买者大都是由中国的移民中介介绍给卖家,而他们向卖方提出的佣金往往高于意大利市场价格的很多倍。
  这涉及到契约性质(首先也是最重要的,在规模上比意大利的中介公司大很多的中国中介公司所要求酬劳的合法性)和贸易的微妙问题。在很多案例中,建筑商为了与中国的中介公司合作,不得不满足其提出的高价中介费,而提高房产价格。在过去的几个月中,类似事件已经在西班牙发生。
  那么要怎么办呢?答案是:谨慎从容地寻找适合的合作伙伴。像在中国一样,若想在意大利取得商业上的成功,重要的是了解市场,并由值得信赖的专家顾问进行协助。
  第一步就是跟意大利方谨慎地就合同进行谈判。
  在投资者与中国的中介公司的合同中,明文书写中介公司将提供的服务以及所取报酬是必要的。而建筑商和中介公司之间的关系因这样严谨的协约而变得更加透明。特别要注意的是,相应的适用法律为解决两者可能会发生的争议提供了公正的解决方法。但若使用了一份错误的合同将会使解决争议变得非常困难,需要根据不同的问题进行谈判,以协商出一份协议或在诉讼之后获得赔偿。
  由可以起草双语合同(意大利语和中文)的专业顾问,对卖方和最终买方之间的交易进行建议,并向双方准确地翻译并解释合同条款,无论对于哪一方来说都是非常重要的。除此之外,代表客户拟定最初的合同或契约、协助推进关于投资的管理程序(比如在现行法律的框架下,帮助没有意大利居住地址的客户开设银行账户,或申请合法的身份证明)等,都有效地协助中国投资者在意大利顺利投资,解除不必要的麻烦。
  意大利的房地产投资市场对于中国公民还是颇具吸引力的,但是要避免三分钟热度。而且在投资之前,最好向业内经验丰富的专业顾问进行全面的咨询。
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