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摘要：“以房养老”作为一种养老保险制度的补充，其推行遇到了很多障碍，房价的波动是最重要因素。这使得老人和保险机构对于此项举措，都表现的很冷淡。怎样降低房价波动的风险，所带来的风险应该由谁承担是本文研究的重点。
关键词：以房养老；房价波动；风险承担
以房养老的推行受到了很多因素的制约，房价的波动是最重要的因素。房价的高度波动性和不确定的前景，使得老人担心将来房价上涨，现在“卖”房吃亏，保险公司担心，房价下跌，贷款额无法全部回收。所以老人和保险公司对于此项业务态度都很谨慎，以房养老遇到了冷遇。怎样降低房价波动的风险，房价风险降临时谁来承担，就显得尤为重要。
一、以房养老的房价波动风险
以房养老制度也称住房逆抵押贷款。住房逆抵押贷款存在的风险是指在实行住房逆抵押贷款的过程中由于各种不确定的因素，使各方参与主体的利益受到损失，这种损失超越了参与者所能承受的某一安全边界。住房逆抵押贷款所面临的风险有，利率风险，政策风险，法律风险，房产价值波动风险等。其中，房产价值波动风险是影响住房逆抵押贷款推行的最主要的风险。
二、影响房价波动的因素
房屋价值的波动受多重因素的影响。经济学原理，房屋的价值是由生产该产品的社会必要劳动时间决定的，商品的价格围绕价值上下波动，则是价值规律的基本内容。商品交换以价值量为基础实行等价交换则是价值规律的表现形式。房屋的价值，主要是由房屋自身价值的变化和房地产市场供需状况的变化来决定的。各种因素对房价的影响都是通过改变房地产市场的供需变化来实现的。下面就这几种因素简单展开介绍。
1.房产供求相关因素
一般来说，人均GDP，储蓄或财富越多，人们可用于消费的资金就更为充裕，收入是消费的前提和基础。从而房地产市场的需求也就更为旺盛，房价就会上升，形成卖方市场，这两者和房价的走势呈正相关。住房空置率越高说明消费者市场基于饱和，房价就会出现下跌，形成买方市场。上期价格、成本因素，直接决定房屋的价格，成本越高，房价越高，需求将会降低。
2.政策因素
财政政策和货币政策是政府进行宏观调控的两种基本手段。土地政策的放宽、税收制度放宽、完善公积金制度，这些都是积极的经济政策。财税政策的支持就会使房价的内部交易成本降低，房价就会下跌，出现买方市场。进而有利于房地产市场的发展，稳定房价，活跃房地产市场。
3.房屋自身因素
一般来说，越靠近市中心、商业网点、交通便利、周围环境越优美，房屋的价值就越高。在参与以房养老时，办理机构需要对房子的价值进行估计，由于住房逆抵押贷款的实施周期较长，在这一过程中，房屋无疑会折旧，从而会引起房屋价值的波动，存在房价波动的风险。
三、房价波动的影响
从以上可以看出，房价不只受市场自身的影响，也受到政府宏观决策的影响。近些年来，国家采取了很多措施来降低房价，可是效果都不是很明显，房价的高低波动，无疑会给以房养老的实施带来重大阻碍。
假定老人和贷款机构签订合同时，对房子价格进行了预期估算，按照当时的估算价格给予老人一定限额的贷款。随着房价的不确定性波动，当合同履行期间房价有可能出现大幅上升和大幅下降的可能性，那么这其中老人和贷款机构都要承担一定的风险。假使房子价格上涨，老人就会利益受损，承担房子升值而得不到利益的风险，从而老人在考虑是否采取以房养老时就会很谨慎。反之，当合同履行期间，房价大幅度跌落，贷款机构就要承担贷款额不能全部回收的风险，这就意味着，贷款机构在做了很多事情之后，不但没有获利反而要赔很多钱进去。从而，贷款机构在是否接纳此项业务时也会非常的谨慎。从而以房养老的推行就会处于双重不愿意的尴尬境地。
四、我国应对以房养老房价波动的建议
针对住房反向抵押贷款开展过程中的风险因素，尤其是房产价值波动因素，借鉴国外的经验，同时结合我国的实际情况，提出以下几个建议：
1.建立住房反向抵押贷款组织联盟机制
房价的波动在一定程度上是不可控制的，怎么样应对不可预知的房价波动所带来的风险才是我们需要考虑的。银行对于开发金融产品比较有经验，对于住房饭抵押贷款的顶层设计要做好。房地产部门可以对房价做出一定的预测，给出较为合理的估价，可以降低各方对于风险的恐惧，提高大家对住房逆抵押贷款的信心。政府要做好各方面的支持和控制，协调各方利益，促进平稳推进住房逆抵押贷款的实施。
2.借款人房屋维护风险的法律防范
房屋价值的变动很大一部分是由于房屋自身的因素所造成的，例如房屋的折旧等。在做好了住房反向抵押贷款的顶层设计的同时，在实施的过程中也要注重房子的保值。对于住房逆抵押贷款来说，住房的价格在不断的变换之中，而且损害数额又是难以确定的，抵押权的实现是以房产的最终价值为限。从保持房屋价值稳定的自身因素来说，建立住房反向抵押借款人的激励机制和约束机制，将会有利于房屋自身贬值所带来的风险。
3.建立政府担保房产价值基金
反向抵押贷款作为一个舶来品，有必要借鉴其他国家的经验。从上文中我们可以知道，各方主体不愿意参与其中的重要原因就是房价波动的不确定性所带来的风险。政府作为一个兜底性的地位政府对此动用财政支持，降低各方所分担的风险。政府对于这方面的补贴不一定是直接补贴，也可以借鉴美国经验，成立一个专项保险基金，政府作为保险机构的最终保险人。当价值波动较小，报信基金能承担的范围内，在这部分保险基金里扣除。这样一种措施，就可以使借贷双方的风险缩小到最小化，政府作为最终的利益保障者，参与者的积极性就会提高。
五、结语
虽然住房逆抵押贷款存在很多风险，房价的高度不确定性，使各方参与者积极性很小。本文提出的一些应对措施，通过借鉴美国的成功经验结合我国住房逆抵押贷款的发展现状将有利于分散或者减少这方面的风险。政府作为风险的最终承担者为各方参与者提供了信心。风险性问题的有效解决将有利于推动以房养老的实施。
关键词：以房养老；房价波动；风险承担
以房养老的推行受到了很多因素的制约，房价的波动是最重要的因素。房价的高度波动性和不确定的前景，使得老人担心将来房价上涨，现在“卖”房吃亏，保险公司担心，房价下跌，贷款额无法全部回收。所以老人和保险公司对于此项业务态度都很谨慎，以房养老遇到了冷遇。怎样降低房价波动的风险，房价风险降临时谁来承担，就显得尤为重要。
一、以房养老的房价波动风险
以房养老制度也称住房逆抵押贷款。住房逆抵押贷款存在的风险是指在实行住房逆抵押贷款的过程中由于各种不确定的因素，使各方参与主体的利益受到损失，这种损失超越了参与者所能承受的某一安全边界。住房逆抵押贷款所面临的风险有，利率风险，政策风险，法律风险，房产价值波动风险等。其中，房产价值波动风险是影响住房逆抵押贷款推行的最主要的风险。
二、影响房价波动的因素
房屋价值的波动受多重因素的影响。经济学原理，房屋的价值是由生产该产品的社会必要劳动时间决定的，商品的价格围绕价值上下波动，则是价值规律的基本内容。商品交换以价值量为基础实行等价交换则是价值规律的表现形式。房屋的价值，主要是由房屋自身价值的变化和房地产市场供需状况的变化来决定的。各种因素对房价的影响都是通过改变房地产市场的供需变化来实现的。下面就这几种因素简单展开介绍。
1.房产供求相关因素
一般来说，人均GDP，储蓄或财富越多，人们可用于消费的资金就更为充裕，收入是消费的前提和基础。从而房地产市场的需求也就更为旺盛，房价就会上升，形成卖方市场，这两者和房价的走势呈正相关。住房空置率越高说明消费者市场基于饱和，房价就会出现下跌，形成买方市场。上期价格、成本因素，直接决定房屋的价格，成本越高，房价越高，需求将会降低。
2.政策因素
财政政策和货币政策是政府进行宏观调控的两种基本手段。土地政策的放宽、税收制度放宽、完善公积金制度，这些都是积极的经济政策。财税政策的支持就会使房价的内部交易成本降低，房价就会下跌，出现买方市场。进而有利于房地产市场的发展，稳定房价，活跃房地产市场。
3.房屋自身因素
一般来说，越靠近市中心、商业网点、交通便利、周围环境越优美，房屋的价值就越高。在参与以房养老时，办理机构需要对房子的价值进行估计，由于住房逆抵押贷款的实施周期较长，在这一过程中，房屋无疑会折旧，从而会引起房屋价值的波动，存在房价波动的风险。
三、房价波动的影响
从以上可以看出，房价不只受市场自身的影响，也受到政府宏观决策的影响。近些年来，国家采取了很多措施来降低房价，可是效果都不是很明显，房价的高低波动，无疑会给以房养老的实施带来重大阻碍。
假定老人和贷款机构签订合同时，对房子价格进行了预期估算，按照当时的估算价格给予老人一定限额的贷款。随着房价的不确定性波动，当合同履行期间房价有可能出现大幅上升和大幅下降的可能性，那么这其中老人和贷款机构都要承担一定的风险。假使房子价格上涨，老人就会利益受损，承担房子升值而得不到利益的风险，从而老人在考虑是否采取以房养老时就会很谨慎。反之，当合同履行期间，房价大幅度跌落，贷款机构就要承担贷款额不能全部回收的风险，这就意味着，贷款机构在做了很多事情之后，不但没有获利反而要赔很多钱进去。从而，贷款机构在是否接纳此项业务时也会非常的谨慎。从而以房养老的推行就会处于双重不愿意的尴尬境地。
四、我国应对以房养老房价波动的建议
针对住房反向抵押贷款开展过程中的风险因素，尤其是房产价值波动因素，借鉴国外的经验，同时结合我国的实际情况，提出以下几个建议：
1.建立住房反向抵押贷款组织联盟机制
房价的波动在一定程度上是不可控制的，怎么样应对不可预知的房价波动所带来的风险才是我们需要考虑的。银行对于开发金融产品比较有经验，对于住房饭抵押贷款的顶层设计要做好。房地产部门可以对房价做出一定的预测，给出较为合理的估价，可以降低各方对于风险的恐惧，提高大家对住房逆抵押贷款的信心。政府要做好各方面的支持和控制，协调各方利益，促进平稳推进住房逆抵押贷款的实施。
2.借款人房屋维护风险的法律防范
房屋价值的变动很大一部分是由于房屋自身的因素所造成的，例如房屋的折旧等。在做好了住房反向抵押贷款的顶层设计的同时，在实施的过程中也要注重房子的保值。对于住房逆抵押贷款来说，住房的价格在不断的变换之中，而且损害数额又是难以确定的，抵押权的实现是以房产的最终价值为限。从保持房屋价值稳定的自身因素来说，建立住房反向抵押借款人的激励机制和约束机制，将会有利于房屋自身贬值所带来的风险。
3.建立政府担保房产价值基金
反向抵押贷款作为一个舶来品，有必要借鉴其他国家的经验。从上文中我们可以知道，各方主体不愿意参与其中的重要原因就是房价波动的不确定性所带来的风险。政府作为一个兜底性的地位政府对此动用财政支持，降低各方所分担的风险。政府对于这方面的补贴不一定是直接补贴，也可以借鉴美国经验，成立一个专项保险基金，政府作为保险机构的最终保险人。当价值波动较小，报信基金能承担的范围内，在这部分保险基金里扣除。这样一种措施，就可以使借贷双方的风险缩小到最小化，政府作为最终的利益保障者，参与者的积极性就会提高。
五、结语
虽然住房逆抵押贷款存在很多风险，房价的高度不确定性，使各方参与者积极性很小。本文提出的一些应对措施，通过借鉴美国的成功经验结合我国住房逆抵押贷款的发展现状将有利于分散或者减少这方面的风险。政府作为风险的最终承担者为各方参与者提供了信心。风险性问题的有效解决将有利于推动以房养老的实施。