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国际上较为典型的住房金融体系可分为三类(1)市场主导的住房金融体系,典型国家是美国和英国。(2)金融中介机构主导的住房金融体系,典型国家是德国、法国和日本。(3)政府主导的住房金融体系,典型国家是新加坡。下面对美国、德国和新加坡住房金融体系的特点进行介绍。
美国住房金融机构体系的特点
机构结构呈现多元化特征
在美国的住房金融机构体系中,既有商业性的住房金融机构,也有互助合作性的住房金融机构,还有政策性住房金融机构。图1是美国主要的住房金融机构的数量、占比及其变化情况。从中看出,美国的住房金融体系具有明显的多元化特点。典型的机构包括作为商业性金融机构的商业银行和人身保险公司,作为合作性金融机构的储蓄和贷款协会以及作为政策性金融机构的联邦和相关机构。其中政策性住房金融机构的占比呈明显的上升趋势,1996年这一比例已近50%。典型的政策性金融机构及所谓的“两房”,其一是联邦住宅抵押贷款公司即房地美。其二是联邦国家抵押贷款协会即房利美。这两家公司的主要任务是收购住房抵押贷款并将其证券化。此外还有一家政策性住房金融机构即联邦住房贷款银行系统,该系统成立于1932年,由12家分部组成,主要任务是向各类住房金融机构提供流动性贷款,以改善这些贷款机构的流动性。这3家住房金融机构均属私人性质,但受政府支持并执行政府的住房政策。
政策性住房金融机构对美国房地产的稳定发展居功至伟
美国有非常体系化的政策性住房金融机构,除了上述三家私人性质的住房金融机构外,还有三家纯政府金融机构。一是联邦住宅局,该机构成立于1934年,主要任务是为中低收入家庭的商业性住房抵押贷款提供低价保险。二是退伍军人局,成立于1944年,目的是为退伍军人的商业性住房抵押贷款提供免费保证。三是政府全国抵押贷款协会,成立于1968年,主要任务之一是对由退伍军人局和联邦住宅局保险或保证的住房抵押贷款的证券化债券提供及时偿付保证。
美国政策性住房金融机构的作用主要有二:
一是支持中低收入家庭实现住房梦想。早在20世纪30年代,大萧条促使美国政府意识到,美国经济的持续稳定发展离不开庞大的中低收入家庭的积极参与和分享。表现在住房方面的标志性的事件就是此时的罗斯福政府提出了“居者有其屋”的政策目标,这一政策目标可以说是奠定了美国住房发展史的基调,此后的历届政府均依次仿效罗斯福的政策,致力于为中低收入家庭提供舒适住房。在金融层面的主要落实措施即逐步建立了体系化的政策性住房金融支持机构,一方面对穷人的住房抵押贷款实施低价甚至免费保险或保证,鼓励中低收入家庭向金融机构贷款买房。另一方面通过发行低利率公债收购各商业性抵押贷款机构的住房贷款,为商业性住房金融机构补充流动性。
二是通过直接或间接参与住房抵押贷款证券化促进住房金融市场改善流动性和优化风险管理。两个至今仍赫赫有名的机构即房地美和房利美,难怪在本轮次贷危机中,美国政府力挺这两个惹了大麻烦的机构。住房抵押贷款证券化由于具有对于住房贷款的流动性、收益性和风险性的有效配置功能,逐渐为多个国家所仿效。
住房金融监管具有较强的专业性
最早的监管机构是针对联邦住房贷款银行系统及其会员银行而成立的。该机构自1932年至1939年,被称为联邦住房贷款银行委员会。该委员会的主要职能是监管由12家联邦区域性住房贷款银行组成的联邦住房贷款银行系统。除此之外还有两项职能,一是为从事住房抵押贷款业务的会员银行提供储备信用;二是监管储蓄和贷款协会的运营。19世纪80年代末的储贷机构危机后,联邦住房贷款银行委员会被撤销,其职能也被分解,其中为住房银行提供储备信用并实施监管的职能由一家新的政府机构即联邦住房金融委员会取代。监管储贷协会的职能则被划转给了财政部新设的储蓄机构监管办公室。
针对以“两房”为主体的执行政府公共政策的私人住房金融机构而成立的监管机构的名称叫联邦住房企业监管办公室,成立于1992年,隶属于住房和城市发展部,主要任务是确保两房的资本充足、运作安全、经营良好。
本轮次贷危机暴露了两大监管机构(联邦住房金融委员会、联邦住房企业监管办公室)所存在的缺陷,为此,美国政府已将将其合并为一家机构即联邦住房金融局,分别监管的模式因此转变为统一监管即联邦住房金融局同时监管联邦住房贷款银行系统和两房。
新加坡住房金融体系的特点
相比美国住房金融的多元化特点,新加坡的住房金融体系要单一得多,但同样有效率。新加坡的住房金融体系的突出特点是政策性金融占绝对主导地位。具体特点是:
单一化特点明显,政策性金融突出
表面看,新加坡的住房金融体系由包括邮政储蓄银行、私人商业银行和政策性金融机构在内的多种机构组成。实际上,商业性住房金融占比很小,政策性金融机构对住房建设和消费的支持占绝对主导优势,占比约85%。新加坡的政策性金融体系由两大核心机构组成,其一是中央公积金局。该机构成立于1955年,负责公积金的归集、管理和运营工作。其中大约20%的住房公积金用作百姓提取储备,另外约80%的公积金用于住房开发和消费。其二是建屋发展局。该机构成立于1960年,因为该机构的职能不仅仅是为购房人融通资金,还肩负着新加坡组屋的建设、分配和管理的重任,该机构不是严格意义上的金融机构。其资金来源主要是中央政府。中央政府的这些资金则是出自中央公积金局,中央公积金局通过购买中央政府债券而将公积金归集款转给中央政府,这些资金再以建房贷款、购房贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户,其中的购房贷款以优惠组屋抵押贷款的方式发放给符合条件的购房者。
公积金惠及民生范围高达85%
建屋发展局按照购房者的家庭月收入将购房家庭分为四个等级,并据此确定贷款资格和使用方向。800新元以下的家庭被归入最低的一个等级,这部分家庭享受廉租房即租赁组屋,一般是一居室、两居室和三居室的组屋。租金自己出一半,另一半由政府以补贴的形式给予资助,这个等级的家庭约为10%。另外三个等级的家庭的月总收入水平分别是800～5000新元,5000～8000新元和8000新元以上。其中第二和第三等级的家庭不能租房,必须买房,收入为5000～8000新元的家庭还可购买档次较高的公寓。购房家庭在首付大约20%的购房款后即可向建屋发展局申请公积金贷款,而收入处于第四个等级的家庭既不能购买建屋发展局提供的组屋,也不能享受优惠的公积金贷款。他们只能从房地产市场直接购买住房并通过商业渠道获得贷款。处于前三个收入等级的家庭占比大约为85%,由此受惠于中央公积金制度的家庭约占新加坡家庭总数的85%。
公积金管理严格
新加坡公积金管理的主要法律依据是《中央公积金法》。该法分八章,对公积金的机构设置和职能,公积金的归集、提取、使用以及违法等事项做出了明确界定。对政府、中央公积金局、雇主、雇员的行为也予以了明确规范。如,政府无权直接调用公积金存款,只能通过政府债务形式有偿使用并按期归还;强行收缴公积金,对无故不缴的雇主和雇员,中央公积金局有权强行划账,延迟缴纳者还要追加滞纳金。中央公积金局的员工实行的是类似政府公务员的职级工资制度,禁止工资收入和公积金运营的经济效益挂钩以及用公积金的增值收益发奖金。《中央公积金法》为新加坡公积金制度廉洁而有效运转奠定了根本基础,保证了新加坡公共住房政策的实施和目标的实现。
德国住房金融体系的特点
作为发达的经济体,德国的住房金融也是由多种机构组成的体系,与美国和新加坡相比,德国的合作金融独具特色。德国的第一家住房合作金融机构----住房储蓄银行成立于1924年。历经近一个世纪的发展,这部分机构的市场份额超过20%。德国互助合作金融的特点主要有以下几个特点。
契约性
购房家庭事先与储蓄银行签订住房储蓄合同,并按月向银行存入相同的金额。当存款额达到储蓄合同金额的50%后,住房储蓄银行就把合同额贷给该家庭,即贷给已有存款2倍的贷款,该家庭每月按固定金额还款。住房储蓄合同制度实行的初衷是使购房人不但能获得稳定的购房资金来源,而且还能缩短其购房时间。一般情况下,一个按十年计购房的家庭,因签订并履行住房储蓄合同会缩短至5.5年。
专营性
德国的《住房储蓄银行法》明确规定,契约储蓄是住房储蓄银行的专有经营领域,其他全功能商业银行不能承办此类业务。
封闭性
住房储蓄银行的业务只针对那些事先签订住房储蓄合同、参加了住房储蓄的个人或家庭,只有这部分人在满足合同要求的条件下申请买房和建房的低息贷款。住房储蓄银行所吸收的存款的唯一用途是为建房、购房进行融资,而不用于其他任何消费目的。住房储蓄银行的封闭性还表现在其不受资本市场波动的影响,存贷款利率保持较强的稳定性。
政府激励
住房储蓄银行的储蓄业务得到政府的大力支持,政府通过以下两种形式鼓励德国民众,特别是低收入家庭参与住房储蓄。具体的激励形式大体分为两类。
其一是针对中低收入家庭的住房储蓄奖励。如对于年收入在5万马克以下的单身居民,当住房储蓄合同中的存款达1万马克时,政府给予每年100马克的奖励。而对于年收入不超过10万马克的夫妇,当其共同存款达到2万马克时,政府给予每年200马克的奖金。
其二是针对“雇员资金积累款 ”的储蓄奖励。在德国,企业主除付给雇员工资外,每月还另付雇员用于积累的资金,并存入长期账户。对这部分资金,雇员有权要求其雇主直接存到其住房储蓄账户上。如果雇员是年收入在27000马克以下的单身职工或是年收入不超过54000马克的双职工夫妇,政府对这部分储蓄给予10%的奖励。
(作者单位:煤炭工业部合肥设计院)
美国住房金融机构体系的特点
机构结构呈现多元化特征
在美国的住房金融机构体系中,既有商业性的住房金融机构,也有互助合作性的住房金融机构,还有政策性住房金融机构。图1是美国主要的住房金融机构的数量、占比及其变化情况。从中看出,美国的住房金融体系具有明显的多元化特点。典型的机构包括作为商业性金融机构的商业银行和人身保险公司,作为合作性金融机构的储蓄和贷款协会以及作为政策性金融机构的联邦和相关机构。其中政策性住房金融机构的占比呈明显的上升趋势,1996年这一比例已近50%。典型的政策性金融机构及所谓的“两房”,其一是联邦住宅抵押贷款公司即房地美。其二是联邦国家抵押贷款协会即房利美。这两家公司的主要任务是收购住房抵押贷款并将其证券化。此外还有一家政策性住房金融机构即联邦住房贷款银行系统,该系统成立于1932年,由12家分部组成,主要任务是向各类住房金融机构提供流动性贷款,以改善这些贷款机构的流动性。这3家住房金融机构均属私人性质,但受政府支持并执行政府的住房政策。
政策性住房金融机构对美国房地产的稳定发展居功至伟
美国有非常体系化的政策性住房金融机构,除了上述三家私人性质的住房金融机构外,还有三家纯政府金融机构。一是联邦住宅局,该机构成立于1934年,主要任务是为中低收入家庭的商业性住房抵押贷款提供低价保险。二是退伍军人局,成立于1944年,目的是为退伍军人的商业性住房抵押贷款提供免费保证。三是政府全国抵押贷款协会,成立于1968年,主要任务之一是对由退伍军人局和联邦住宅局保险或保证的住房抵押贷款的证券化债券提供及时偿付保证。
美国政策性住房金融机构的作用主要有二:
一是支持中低收入家庭实现住房梦想。早在20世纪30年代,大萧条促使美国政府意识到,美国经济的持续稳定发展离不开庞大的中低收入家庭的积极参与和分享。表现在住房方面的标志性的事件就是此时的罗斯福政府提出了“居者有其屋”的政策目标,这一政策目标可以说是奠定了美国住房发展史的基调,此后的历届政府均依次仿效罗斯福的政策,致力于为中低收入家庭提供舒适住房。在金融层面的主要落实措施即逐步建立了体系化的政策性住房金融支持机构,一方面对穷人的住房抵押贷款实施低价甚至免费保险或保证,鼓励中低收入家庭向金融机构贷款买房。另一方面通过发行低利率公债收购各商业性抵押贷款机构的住房贷款,为商业性住房金融机构补充流动性。
二是通过直接或间接参与住房抵押贷款证券化促进住房金融市场改善流动性和优化风险管理。两个至今仍赫赫有名的机构即房地美和房利美,难怪在本轮次贷危机中,美国政府力挺这两个惹了大麻烦的机构。住房抵押贷款证券化由于具有对于住房贷款的流动性、收益性和风险性的有效配置功能,逐渐为多个国家所仿效。
住房金融监管具有较强的专业性
最早的监管机构是针对联邦住房贷款银行系统及其会员银行而成立的。该机构自1932年至1939年,被称为联邦住房贷款银行委员会。该委员会的主要职能是监管由12家联邦区域性住房贷款银行组成的联邦住房贷款银行系统。除此之外还有两项职能,一是为从事住房抵押贷款业务的会员银行提供储备信用;二是监管储蓄和贷款协会的运营。19世纪80年代末的储贷机构危机后,联邦住房贷款银行委员会被撤销,其职能也被分解,其中为住房银行提供储备信用并实施监管的职能由一家新的政府机构即联邦住房金融委员会取代。监管储贷协会的职能则被划转给了财政部新设的储蓄机构监管办公室。
针对以“两房”为主体的执行政府公共政策的私人住房金融机构而成立的监管机构的名称叫联邦住房企业监管办公室,成立于1992年,隶属于住房和城市发展部,主要任务是确保两房的资本充足、运作安全、经营良好。
本轮次贷危机暴露了两大监管机构(联邦住房金融委员会、联邦住房企业监管办公室)所存在的缺陷,为此,美国政府已将将其合并为一家机构即联邦住房金融局,分别监管的模式因此转变为统一监管即联邦住房金融局同时监管联邦住房贷款银行系统和两房。
新加坡住房金融体系的特点
相比美国住房金融的多元化特点,新加坡的住房金融体系要单一得多,但同样有效率。新加坡的住房金融体系的突出特点是政策性金融占绝对主导地位。具体特点是:
单一化特点明显,政策性金融突出
表面看,新加坡的住房金融体系由包括邮政储蓄银行、私人商业银行和政策性金融机构在内的多种机构组成。实际上,商业性住房金融占比很小,政策性金融机构对住房建设和消费的支持占绝对主导优势,占比约85%。新加坡的政策性金融体系由两大核心机构组成,其一是中央公积金局。该机构成立于1955年,负责公积金的归集、管理和运营工作。其中大约20%的住房公积金用作百姓提取储备,另外约80%的公积金用于住房开发和消费。其二是建屋发展局。该机构成立于1960年,因为该机构的职能不仅仅是为购房人融通资金,还肩负着新加坡组屋的建设、分配和管理的重任,该机构不是严格意义上的金融机构。其资金来源主要是中央政府。中央政府的这些资金则是出自中央公积金局,中央公积金局通过购买中央政府债券而将公积金归集款转给中央政府,这些资金再以建房贷款、购房贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户,其中的购房贷款以优惠组屋抵押贷款的方式发放给符合条件的购房者。
公积金惠及民生范围高达85%
建屋发展局按照购房者的家庭月收入将购房家庭分为四个等级,并据此确定贷款资格和使用方向。800新元以下的家庭被归入最低的一个等级,这部分家庭享受廉租房即租赁组屋,一般是一居室、两居室和三居室的组屋。租金自己出一半,另一半由政府以补贴的形式给予资助,这个等级的家庭约为10%。另外三个等级的家庭的月总收入水平分别是800～5000新元,5000～8000新元和8000新元以上。其中第二和第三等级的家庭不能租房,必须买房,收入为5000～8000新元的家庭还可购买档次较高的公寓。购房家庭在首付大约20%的购房款后即可向建屋发展局申请公积金贷款,而收入处于第四个等级的家庭既不能购买建屋发展局提供的组屋,也不能享受优惠的公积金贷款。他们只能从房地产市场直接购买住房并通过商业渠道获得贷款。处于前三个收入等级的家庭占比大约为85%,由此受惠于中央公积金制度的家庭约占新加坡家庭总数的85%。
公积金管理严格
新加坡公积金管理的主要法律依据是《中央公积金法》。该法分八章,对公积金的机构设置和职能,公积金的归集、提取、使用以及违法等事项做出了明确界定。对政府、中央公积金局、雇主、雇员的行为也予以了明确规范。如,政府无权直接调用公积金存款,只能通过政府债务形式有偿使用并按期归还;强行收缴公积金,对无故不缴的雇主和雇员,中央公积金局有权强行划账,延迟缴纳者还要追加滞纳金。中央公积金局的员工实行的是类似政府公务员的职级工资制度,禁止工资收入和公积金运营的经济效益挂钩以及用公积金的增值收益发奖金。《中央公积金法》为新加坡公积金制度廉洁而有效运转奠定了根本基础,保证了新加坡公共住房政策的实施和目标的实现。
德国住房金融体系的特点
作为发达的经济体,德国的住房金融也是由多种机构组成的体系,与美国和新加坡相比,德国的合作金融独具特色。德国的第一家住房合作金融机构----住房储蓄银行成立于1924年。历经近一个世纪的发展,这部分机构的市场份额超过20%。德国互助合作金融的特点主要有以下几个特点。
契约性
购房家庭事先与储蓄银行签订住房储蓄合同,并按月向银行存入相同的金额。当存款额达到储蓄合同金额的50%后,住房储蓄银行就把合同额贷给该家庭,即贷给已有存款2倍的贷款,该家庭每月按固定金额还款。住房储蓄合同制度实行的初衷是使购房人不但能获得稳定的购房资金来源,而且还能缩短其购房时间。一般情况下,一个按十年计购房的家庭,因签订并履行住房储蓄合同会缩短至5.5年。
专营性
德国的《住房储蓄银行法》明确规定,契约储蓄是住房储蓄银行的专有经营领域,其他全功能商业银行不能承办此类业务。
封闭性
住房储蓄银行的业务只针对那些事先签订住房储蓄合同、参加了住房储蓄的个人或家庭,只有这部分人在满足合同要求的条件下申请买房和建房的低息贷款。住房储蓄银行所吸收的存款的唯一用途是为建房、购房进行融资,而不用于其他任何消费目的。住房储蓄银行的封闭性还表现在其不受资本市场波动的影响,存贷款利率保持较强的稳定性。
政府激励
住房储蓄银行的储蓄业务得到政府的大力支持,政府通过以下两种形式鼓励德国民众,特别是低收入家庭参与住房储蓄。具体的激励形式大体分为两类。
其一是针对中低收入家庭的住房储蓄奖励。如对于年收入在5万马克以下的单身居民,当住房储蓄合同中的存款达1万马克时,政府给予每年100马克的奖励。而对于年收入不超过10万马克的夫妇,当其共同存款达到2万马克时,政府给予每年200马克的奖金。
其二是针对“雇员资金积累款 ”的储蓄奖励。在德国,企业主除付给雇员工资外,每月还另付雇员用于积累的资金,并存入长期账户。对这部分资金,雇员有权要求其雇主直接存到其住房储蓄账户上。如果雇员是年收入在27000马克以下的单身职工或是年收入不超过54000马克的双职工夫妇,政府对这部分储蓄给予10%的奖励。
(作者单位:煤炭工业部合肥设计院)