供给异动带来供需失衡
　　在北京，越来越多的白领住到了六环以外，还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房，当然，还有一批人悲吟着“北京只有地下室，没有梦想”，直接回了老家。
　　今年的毕业季，如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。贝壳研究院Real data的一组数据显示：2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%，每平米月租金为91.5元；东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%；新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。
　　那么，除去毕业季这一每年都有的常规操作，还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢？贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
　　供需突然失衡，房租自然不可避免会上涨。但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡，那就错了。
　　资本成重要推手
　　资本这一令人不安的推手，不容忽视。
　　在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。
　　竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为每月6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生抬高到每月9000元，早已不是什么新鲜事。
　　曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，经他调查，同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上，已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。
　　而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于，通过对小业主房源的收编、改造，最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。这不是“炒房租”是什么？
　　资产证券化推波助瀾
　　面对舆论质疑的洪流，长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高，根本不挣钱”。自如CEO熊林告诉记者：北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市，且仅是“微利”。
　　不挣钱却也要高价屯房，是要作甚？在专业人士看来，这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业，而非线下牵线搭桥的传统中介，他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业带有互联网化的流量经营思维：为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会，形成社群内的重复消费。更为重要的是，要成为高估值的互联网化巨头，最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位，获得定价权。
　　然而，更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。目前，新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（魔方“ABS”）为例，三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。
　　有分析认为，可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，而这必然要求租赁企业提高租金。
　　监管介入
　　引发网络热议后，监管火速介入。8月17日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实，将从严处罚、联合惩戒。
　　效果如何尚有待观察，但对租金的调控，早些时候已被写入政府文件中。2018年5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求地方政府在控房价的同时也要控房租。
　　控房租，加大供应才是硬道理，北京等一些大城市也已经出台了增加租赁住房的计划。但从计划到真正进入市场还有待时日，因此政策的效果也暂未显现。