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摘要 住宅产业化的提出有其社会、经济等方面特有的背景，本文对住宅、住宅产业和住宅产业化内涵进行了概述，然后根据国外住宅产业的相关状况提出了在我国实现住宅产业化的可行性措施，谨以抛砖引玉。
关键词 住宅 住宅产业化 发展现状 可行性措施
中图分类号：F293. 3 文献标识码：A
上世纪中叶，二战后的“房荒”让住宅建设掀起高潮， 并逐渐引发了住宅领域的大变革——住宅产业化，几十年来，西方国家在推进住宅产业化的过程中，使其住宅的生产和经营方式真正出现了根本性的变化，住宅生产效率成倍增加，住宅相关产品质量迅速提高。我国居民多住宅的潜在需求依旧存在，住宅产业现代化已从施工领域、科技领域大踏步登上了国民经济的重要产品的舞台。但是在住宅产业化的水平上与国外有较大的差距，现阶段的住宅产业化建设依旧是当前和今后的工作重点。
一、概述
（一）住宅。
住宅作为一种商品，具有建设周期长、投资量大、位置固定、价值高、长期使用异质性等特点。住宅产业还具有受宏观政治、经济和金融政策以及气候的影响大、产业链长、关联度大、带动性强等特点，它能带动投资、消费、创造大量的就业机会。除了住宅建设本身巨大的投资额对国民经济的直接拉动作用外，住宅建设的生产和消费额，还与60多个生产部门、成百个行业，几千种产品密切相关，其带动效应巨大，住宅投资对各行业的诱发系数为1.7-2.2左右。
（二）住宅产业。
住宅产业与建筑业和房地产业既有密切联系，又有明显的区别。从涵盖的范围分析，建筑业是生产建筑产品的产业，它的产品不仅包括住宅，还有厂房、商店、饭店、写字楼等等。房地产业除开发与经营建筑产品外，还开发与经营土地。住宅产业是以住宅为最终产品的产业，其生产对象有明确的限定和特点的技术要求（用户多，需求也千差万别）。因此，住宅产业是指以住宅市场的需求为导向，以建材、轻工、电子等行业为依托，将住宅生产过程中的构配件生产、施工建设、销售、销后服务等环节连接为一个完整的产业系统。它既包括了房地产中的商品住宅的开发、经营、管理和服务，也包括单位建房、个人建房以及建筑业中住宅建造部分。住宅产业发展有广阔的市场和发展潜力，对国民经济增长有重要的促进作用。
（三）住宅产业化。
1968年由日本通产省提出，住宅产业化的目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。住宅产业化与传统的住宅比较：住宅产业化与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式使生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置，通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率。由于住宅产业化被认为可以大幅减少建筑周期、节约建筑材料消耗、降低人工成本等，很多人将其归为“低碳”建筑模式。
住宅产业化即住宅产业现代化，参照瑞典、日本等发达国家住宅产业化的现状，针对我国住宅产业化发展的特点，我国住宅产业化发展的目标是住宅设计标准化、住宅建设工业化、住宅商品化以及生产经营社会化。
通过以上对住宅、住宅产业和住宅产业化的分析不难看出，发展住宅产业化对经济具有较强的拉动作用，发展住宅产业化势在必行。
二、我国实现住宅产业化可行性措施
住宅产业的发展方向是系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系；实现住宅建设供产销的一体化、标准化、工业化和集约化，推动住宅产业整体水平提高，实现所谓的“三省二高”（省时、省力、省消耗，高品质、高质量）。要实现这些发展目标，达到让消费者感觉商品房买得称心、居住放心、安居乐业、处处舒心的目的，就必须在住宅建设领域采用高新科技，从目前主要依靠劳动和资金投入的粗放型生产方式逐步转变为主要依靠科技进步的集约型产业发展模式。并且逐步在住宅产业的社会化分工和生产组织模式上，整合建筑、建材、装修、家电、家具等相关行业的力量，以模块化和大规模定制生产为基础实施供应链管理。
但是我国的一些具体情况与国外有很大差异。在美国工作多年的许鹏教授说，美国独栋住宅的工业化程度最高，所有部件都在工厂流水线上完成，用车从工厂吊装过来，一天就可以盖起一栋房子，“产地和安装地可以距离很远，一个房子分成三四块拼装在一起。”美国有很多低矮的木结构住宅，而我国的商业住宅多为高层公寓，采用钢筋混凝土结构，能够在工厂生产的部件有限，并且混凝土预制件重量和尺寸大，难以长途运输，生产车间只能设在离工地不远的地方，这也制约了大型预制工厂的发展。所以，我国住宅产业化虽然已经启航，但仍然面临技术标准缺失、产业链环节薄弱等诸多瓶颈。据2011年1月《新世纪》周刊报道，万科企业股份有限公司与长沙远大住宅工业有限公司等少数企业先后实践，各地也陆续出台鼓励住宅产业化发展的政策措施，但困难重重，为数不多的试点项目，其工业化程度也远远低于美国等发达国家，成色不足。一些项目的工业化程度还不高，只是简单地对墙体做了一些模块化处理。
要提高科技对住宅产业的贡献率，首先必须进行住宅科技，也就是住宅技术系统的研究。
1、注重住宅建筑系统的标准化和规范化。标准化和规范化是推进住宅产业化的基础。早在1968年日本就提出了“住宅产业化”，为此日本曾制定了“住宅性能标准”、“设计方法标准”、“住宅性能等级标准”等一系列行规来促使住宅产业的标准化。目前日本各类住宅部件(包括构配件、制品)的工业化、社会化产品标准十分齐全，占标准总数的80%以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在建筑物装配时都是通用的。丹麦亦已实现部件的标准化，每个厂家生产的通用部件均纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当的产品进行设计。我国建筑体系标准，应从建立协调模数、按照模数生产住宅构件和产品，建立与住宅有关的标准和规范体系。
2、注重住宅技术保障系统在建筑设计中，在保护环境的前提下，应坚持“以人为本”的设计理念，从规划布局、功能、结构、厨卫的安排，到采光通风、环境的绿化等各个方面都要把人的方便与舒适放在第一位。在结构设计方面，应按照住宅的不同结构形式，建立多元化、工业化的图集；研究目前以及将来所需要的高层住宅建筑体系、大型楼板体系、大开间承重结构等结构类型；积极推广新型结构体系在住宅建筑中的应用，如在住宅建筑中，我国目前住宅多为砖混结构或钢筋混凝土框架结构，而在日本住宅中轻钢结构占住宅总量的80%左右，因此在1998年我国将钢结构作为“绿色建筑”列入建筑业十项新技术中，大力推广和发展钢结构。
3、大力开发和生产住宅部品体系即实行部品生产的系列开发、规模生产和配套供应。在一些发达国家，商品混凝土已占混凝土的70%～80%；美国在20世纪70年代就有100家模板生产厂家。在住宅产业内，从现场运输、清理、建筑物拆除都可委托专业公司完成。为了使现场施工简化，提高生产效率和产品质量，日本对住宅实行部品化、批量化发展，采用产业化形式形成住宅通用部件，对门窗、卫生器具、厨房设备等进行开发，调整产品向系列化、组合化、精工化方向发展。在我国市场上，目前已出现了如“远大整体浴室”、“海尔整体厨房”等这样的部品，它们标准化程度高、使用寿命长、便于更换和升级，是住宅产业部品化发展的方向。
关键词 住宅 住宅产业化 发展现状 可行性措施
中图分类号：F293. 3 文献标识码：A
上世纪中叶，二战后的“房荒”让住宅建设掀起高潮， 并逐渐引发了住宅领域的大变革——住宅产业化，几十年来，西方国家在推进住宅产业化的过程中，使其住宅的生产和经营方式真正出现了根本性的变化，住宅生产效率成倍增加，住宅相关产品质量迅速提高。我国居民多住宅的潜在需求依旧存在，住宅产业现代化已从施工领域、科技领域大踏步登上了国民经济的重要产品的舞台。但是在住宅产业化的水平上与国外有较大的差距，现阶段的住宅产业化建设依旧是当前和今后的工作重点。
一、概述
（一）住宅。
住宅作为一种商品，具有建设周期长、投资量大、位置固定、价值高、长期使用异质性等特点。住宅产业还具有受宏观政治、经济和金融政策以及气候的影响大、产业链长、关联度大、带动性强等特点，它能带动投资、消费、创造大量的就业机会。除了住宅建设本身巨大的投资额对国民经济的直接拉动作用外，住宅建设的生产和消费额，还与60多个生产部门、成百个行业，几千种产品密切相关，其带动效应巨大，住宅投资对各行业的诱发系数为1.7-2.2左右。
（二）住宅产业。
住宅产业与建筑业和房地产业既有密切联系，又有明显的区别。从涵盖的范围分析，建筑业是生产建筑产品的产业，它的产品不仅包括住宅，还有厂房、商店、饭店、写字楼等等。房地产业除开发与经营建筑产品外，还开发与经营土地。住宅产业是以住宅为最终产品的产业，其生产对象有明确的限定和特点的技术要求（用户多，需求也千差万别）。因此，住宅产业是指以住宅市场的需求为导向，以建材、轻工、电子等行业为依托，将住宅生产过程中的构配件生产、施工建设、销售、销后服务等环节连接为一个完整的产业系统。它既包括了房地产中的商品住宅的开发、经营、管理和服务，也包括单位建房、个人建房以及建筑业中住宅建造部分。住宅产业发展有广阔的市场和发展潜力，对国民经济增长有重要的促进作用。
（三）住宅产业化。
1968年由日本通产省提出，住宅产业化的目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。住宅产业化与传统的住宅比较：住宅产业化与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式使生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置，通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率。由于住宅产业化被认为可以大幅减少建筑周期、节约建筑材料消耗、降低人工成本等，很多人将其归为“低碳”建筑模式。
住宅产业化即住宅产业现代化，参照瑞典、日本等发达国家住宅产业化的现状，针对我国住宅产业化发展的特点，我国住宅产业化发展的目标是住宅设计标准化、住宅建设工业化、住宅商品化以及生产经营社会化。
通过以上对住宅、住宅产业和住宅产业化的分析不难看出，发展住宅产业化对经济具有较强的拉动作用，发展住宅产业化势在必行。
二、我国实现住宅产业化可行性措施
住宅产业的发展方向是系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系；实现住宅建设供产销的一体化、标准化、工业化和集约化，推动住宅产业整体水平提高，实现所谓的“三省二高”（省时、省力、省消耗，高品质、高质量）。要实现这些发展目标，达到让消费者感觉商品房买得称心、居住放心、安居乐业、处处舒心的目的，就必须在住宅建设领域采用高新科技，从目前主要依靠劳动和资金投入的粗放型生产方式逐步转变为主要依靠科技进步的集约型产业发展模式。并且逐步在住宅产业的社会化分工和生产组织模式上，整合建筑、建材、装修、家电、家具等相关行业的力量，以模块化和大规模定制生产为基础实施供应链管理。
但是我国的一些具体情况与国外有很大差异。在美国工作多年的许鹏教授说，美国独栋住宅的工业化程度最高，所有部件都在工厂流水线上完成，用车从工厂吊装过来，一天就可以盖起一栋房子，“产地和安装地可以距离很远，一个房子分成三四块拼装在一起。”美国有很多低矮的木结构住宅，而我国的商业住宅多为高层公寓，采用钢筋混凝土结构，能够在工厂生产的部件有限，并且混凝土预制件重量和尺寸大，难以长途运输，生产车间只能设在离工地不远的地方，这也制约了大型预制工厂的发展。所以，我国住宅产业化虽然已经启航，但仍然面临技术标准缺失、产业链环节薄弱等诸多瓶颈。据2011年1月《新世纪》周刊报道，万科企业股份有限公司与长沙远大住宅工业有限公司等少数企业先后实践，各地也陆续出台鼓励住宅产业化发展的政策措施，但困难重重，为数不多的试点项目，其工业化程度也远远低于美国等发达国家，成色不足。一些项目的工业化程度还不高，只是简单地对墙体做了一些模块化处理。
要提高科技对住宅产业的贡献率，首先必须进行住宅科技，也就是住宅技术系统的研究。
1、注重住宅建筑系统的标准化和规范化。标准化和规范化是推进住宅产业化的基础。早在1968年日本就提出了“住宅产业化”，为此日本曾制定了“住宅性能标准”、“设计方法标准”、“住宅性能等级标准”等一系列行规来促使住宅产业的标准化。目前日本各类住宅部件(包括构配件、制品)的工业化、社会化产品标准十分齐全，占标准总数的80%以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在建筑物装配时都是通用的。丹麦亦已实现部件的标准化，每个厂家生产的通用部件均纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当的产品进行设计。我国建筑体系标准，应从建立协调模数、按照模数生产住宅构件和产品，建立与住宅有关的标准和规范体系。
2、注重住宅技术保障系统在建筑设计中，在保护环境的前提下，应坚持“以人为本”的设计理念，从规划布局、功能、结构、厨卫的安排，到采光通风、环境的绿化等各个方面都要把人的方便与舒适放在第一位。在结构设计方面，应按照住宅的不同结构形式，建立多元化、工业化的图集；研究目前以及将来所需要的高层住宅建筑体系、大型楼板体系、大开间承重结构等结构类型；积极推广新型结构体系在住宅建筑中的应用，如在住宅建筑中，我国目前住宅多为砖混结构或钢筋混凝土框架结构，而在日本住宅中轻钢结构占住宅总量的80%左右，因此在1998年我国将钢结构作为“绿色建筑”列入建筑业十项新技术中，大力推广和发展钢结构。
3、大力开发和生产住宅部品体系即实行部品生产的系列开发、规模生产和配套供应。在一些发达国家，商品混凝土已占混凝土的70%～80%；美国在20世纪70年代就有100家模板生产厂家。在住宅产业内，从现场运输、清理、建筑物拆除都可委托专业公司完成。为了使现场施工简化，提高生产效率和产品质量，日本对住宅实行部品化、批量化发展，采用产业化形式形成住宅通用部件，对门窗、卫生器具、厨房设备等进行开发，调整产品向系列化、组合化、精工化方向发展。在我国市场上，目前已出现了如“远大整体浴室”、“海尔整体厨房”等这样的部品，它们标准化程度高、使用寿命长、便于更换和升级，是住宅产业部品化发展的方向。