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[摘要]伴随着房地产市场升温，政府对房地产市场的宏观调控成为社会经济的热点问题。为使宏观调控政策达到预期效果。我们应该注意中国房地产市场自身的特殊性。
[关键字]房地产 市场失灵 宏观调控
一 我国房地产市场宏观调控的理论基础
(1)经济理论。我国房地产宏观调控的理论基础包括经济理论和社会理论，首先，经济理论主要包括市场失灵论以及均衡与非均衡理论。其中市场失灵理论是指有关市场调节无法解决社会产品总供给和总需求失衡的问题以及政府运用经济政策来解决这一失衡问题的相关理论。同时，均衡与非均衡理论认为，均衡是资源达到最优配置的状态，也是市场化调节的目标，但这种均衡是相对的，非均衡才是绝对的，是一种常态。市场的非完全性导致了市场非均衡的必然性，这种非均衡也会给房地产业带来发展的不平衡。所以这也需要政府对其进行干预和调控。
(2)社会理论。“住有所居”是我国政府对居民住房问题提出的基本要求和基本目标，也是构建当前社会主义和谐社会和民生建设的重要方面之一。从房地产发展的角度来说，其自身拥有的社会性不仅仅体现在保障性住房的建设方面，而且其形成的产品对城市功能的完善、城市建设的提升等也是一种社会性的体现。此外，由于土地资源是一种稀缺的公共资源，所以保障不同地区的房地产均衡发展也是符合社会公平正义的表现。
二 我国房地产市场的特殊性
较于一般房地产市场，中国房地产具有一般性和特殊性。一般性表现在：“房地产市场上流通的商品是住房，具有使用和投资的双重功能，房地产价值具有可变性和增殖性，是通货膨胀背景下，投资者进行保值增值的有效途径”。但是由于我国国情以及经济发展的水平，居民收入等众多因素，决定了中国房地产市场的特殊性。主要表现在：
(1)社会主义公有制的土地所有制性质。土地是构成房地产的重要组成部分，甚至土地成本也是构成房地产成本的主要和重要的刚性成本。我国實行的是土地的社会主义公有制政策，土地的一级市场被政府完全垄断，而且不动产实行登记的公示制原则，这为国家统一规划和合理利用土地、优化配置房地产资源提供了重要保证，而且各级政府能够以土地为杠杆来调控房地产市场，还可以通过一系列的直接、间接的政策来引导和促进房地产业的发展。
(2)土地定价标准、使用范围的不明確。《中华人民共和国土地管理法》规定的国有土地有偿使用制度，其本意是土地出让收入用于征地和拆迁补偿支出等。但是实际上，地方政府对征地和拆迁补偿既有补偿数额不足问题，又有补偿不及时的问题，由此引发的社会性突发事件时有发生。
(3)高需求与高空置率并存。国家统计局公布的的2002年，商品房空置为0.97多亿平方米。2005年十月末为1.12亿平方米；2006年九月末为1.21亿平方米；2009年10月份，70个大中城市房价涨幅3.9％，据羊城晚报报道，该报记者报道，该报记者自2010年四月开始，对广州市区2959套存量住宅进行调查统计，得出的结论是其空置率高达20.24％，珠江新城区甚至高达35.14％。在如此高空置率的情况下，房价持续走高，超过消费者的能力，让买房人持观望态度，部分开发商为获取超额利润，捂盘惜售，更加速了这种现象。
三 我国房地产市场宏观调控的必要性
我国房地产业在国民经济中占有的重要地位和发挥的重要作用决定了对其进行宏观调控的必要性。
首先，在我国房地产业可以推动整个国民经济的发展。国民经济的快速发展与房地产业的蓬勃兴旺有着相互促进、相互关联的效用。此外，房地产业在我国国民经济中可以发挥主动作用，从而推动相关产业的发展，最终形成一种推动国民经济发展的合力。
其次，我国城市化进程缓慢，城乡二元经济结构明显，城市化与房地产业发展不协调，而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发，制订房地产长期发展规划，实现房地产业与城市化的协调发展。
第三，不可否认，房地产业的盲目、过热发展，则会给国民经济带来较大的危害。其中国际经验中就有日本房地产业案例，日本连续35年(1955-1990)土地房屋价格猛涨，以至于严重影响日本国民经济的发展。我国也在1992-1993年期间的经济过热时期，出现了房地产呈过热状态的发展。综合国内外的实例证明，房地产盲目发展、过热发展，会给国民经济带来的非常大的危害。
四 我国房地产市场宏观调控的策略分析
(一)制定调控政策应结合中国国情
我国人口基数大、可耕地面积少是基本的国情之一。但是我国在房地产市场上实行的土地政策却不能以增加土地供给为重点，而应以合理利用土地为发展方向，此外，在适量增加的土地供给中重点增加经济适用房和廉租房的建设用地，而且要限面积、限户型；商品房市场要限制别墅和山庄的建造，房地产的开发要严格与区域规划、地区人口分布、城市建设、城市化进程等协调一致，同时防止开发过度。
(二)完善“两房”制度，確保完成进度
近两年国家出台了一系列关于廉租房和经济适用房的政策我国保障性住房建设，中央政治局在讨论2010年下半年经济工作中特别强调，做好房地产市场调控和住房保障工作。但实际各地在执行上都没有完成计划。大量土地都没有落实，而用于商业用房和商品房的建设，忽视了“两房”的土地需求。我国保障性住房至今仍不足住房总量的1／10。而据国际经验，合理占比最低应在40％。加大城市廉租房制度的覆盖，加快建设进程，合理確定住宅保障对象，这些问题还任重道远。
(三)国家要高度重视民生的安居问题
民生建设中最基本的就是居民达到“安居”的要求，所以国家在调控房地产市场的开发建设中，很大程度上要调控房价这一问题，房地产业不能纯粹以赚取利润为主，而应以民生安居为重。所以现阶段的政府调控仍要以稳定房价为主，综合运用经济和法律的手段解决好房地产开发和民生建设的问题。
[关键字]房地产 市场失灵 宏观调控
一 我国房地产市场宏观调控的理论基础
(1)经济理论。我国房地产宏观调控的理论基础包括经济理论和社会理论，首先，经济理论主要包括市场失灵论以及均衡与非均衡理论。其中市场失灵理论是指有关市场调节无法解决社会产品总供给和总需求失衡的问题以及政府运用经济政策来解决这一失衡问题的相关理论。同时，均衡与非均衡理论认为，均衡是资源达到最优配置的状态，也是市场化调节的目标，但这种均衡是相对的，非均衡才是绝对的，是一种常态。市场的非完全性导致了市场非均衡的必然性，这种非均衡也会给房地产业带来发展的不平衡。所以这也需要政府对其进行干预和调控。
(2)社会理论。“住有所居”是我国政府对居民住房问题提出的基本要求和基本目标，也是构建当前社会主义和谐社会和民生建设的重要方面之一。从房地产发展的角度来说，其自身拥有的社会性不仅仅体现在保障性住房的建设方面，而且其形成的产品对城市功能的完善、城市建设的提升等也是一种社会性的体现。此外，由于土地资源是一种稀缺的公共资源，所以保障不同地区的房地产均衡发展也是符合社会公平正义的表现。
二 我国房地产市场的特殊性
较于一般房地产市场，中国房地产具有一般性和特殊性。一般性表现在：“房地产市场上流通的商品是住房，具有使用和投资的双重功能，房地产价值具有可变性和增殖性，是通货膨胀背景下，投资者进行保值增值的有效途径”。但是由于我国国情以及经济发展的水平，居民收入等众多因素，决定了中国房地产市场的特殊性。主要表现在：
(1)社会主义公有制的土地所有制性质。土地是构成房地产的重要组成部分，甚至土地成本也是构成房地产成本的主要和重要的刚性成本。我国實行的是土地的社会主义公有制政策，土地的一级市场被政府完全垄断，而且不动产实行登记的公示制原则，这为国家统一规划和合理利用土地、优化配置房地产资源提供了重要保证，而且各级政府能够以土地为杠杆来调控房地产市场，还可以通过一系列的直接、间接的政策来引导和促进房地产业的发展。
(2)土地定价标准、使用范围的不明確。《中华人民共和国土地管理法》规定的国有土地有偿使用制度，其本意是土地出让收入用于征地和拆迁补偿支出等。但是实际上，地方政府对征地和拆迁补偿既有补偿数额不足问题，又有补偿不及时的问题，由此引发的社会性突发事件时有发生。
(3)高需求与高空置率并存。国家统计局公布的的2002年，商品房空置为0.97多亿平方米。2005年十月末为1.12亿平方米；2006年九月末为1.21亿平方米；2009年10月份，70个大中城市房价涨幅3.9％，据羊城晚报报道，该报记者报道，该报记者自2010年四月开始，对广州市区2959套存量住宅进行调查统计，得出的结论是其空置率高达20.24％，珠江新城区甚至高达35.14％。在如此高空置率的情况下，房价持续走高，超过消费者的能力，让买房人持观望态度，部分开发商为获取超额利润，捂盘惜售，更加速了这种现象。
三 我国房地产市场宏观调控的必要性
我国房地产业在国民经济中占有的重要地位和发挥的重要作用决定了对其进行宏观调控的必要性。
首先，在我国房地产业可以推动整个国民经济的发展。国民经济的快速发展与房地产业的蓬勃兴旺有着相互促进、相互关联的效用。此外，房地产业在我国国民经济中可以发挥主动作用，从而推动相关产业的发展，最终形成一种推动国民经济发展的合力。
其次，我国城市化进程缓慢，城乡二元经济结构明显，城市化与房地产业发展不协调，而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发，制订房地产长期发展规划，实现房地产业与城市化的协调发展。
第三，不可否认，房地产业的盲目、过热发展，则会给国民经济带来较大的危害。其中国际经验中就有日本房地产业案例，日本连续35年(1955-1990)土地房屋价格猛涨，以至于严重影响日本国民经济的发展。我国也在1992-1993年期间的经济过热时期，出现了房地产呈过热状态的发展。综合国内外的实例证明，房地产盲目发展、过热发展，会给国民经济带来的非常大的危害。
四 我国房地产市场宏观调控的策略分析
(一)制定调控政策应结合中国国情
我国人口基数大、可耕地面积少是基本的国情之一。但是我国在房地产市场上实行的土地政策却不能以增加土地供给为重点，而应以合理利用土地为发展方向，此外，在适量增加的土地供给中重点增加经济适用房和廉租房的建设用地，而且要限面积、限户型；商品房市场要限制别墅和山庄的建造，房地产的开发要严格与区域规划、地区人口分布、城市建设、城市化进程等协调一致，同时防止开发过度。
(二)完善“两房”制度，確保完成进度
近两年国家出台了一系列关于廉租房和经济适用房的政策我国保障性住房建设，中央政治局在讨论2010年下半年经济工作中特别强调，做好房地产市场调控和住房保障工作。但实际各地在执行上都没有完成计划。大量土地都没有落实，而用于商业用房和商品房的建设，忽视了“两房”的土地需求。我国保障性住房至今仍不足住房总量的1／10。而据国际经验，合理占比最低应在40％。加大城市廉租房制度的覆盖，加快建设进程，合理確定住宅保障对象，这些问题还任重道远。
(三)国家要高度重视民生的安居问题
民生建设中最基本的就是居民达到“安居”的要求，所以国家在调控房地产市场的开发建设中，很大程度上要调控房价这一问题，房地产业不能纯粹以赚取利润为主，而应以民生安居为重。所以现阶段的政府调控仍要以稳定房价为主，综合运用经济和法律的手段解决好房地产开发和民生建设的问题。