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基金项目：本文是2010年山东省社会科学规划研究项目“建设以低碳排放为特征的山东房地产产业体系及物业消费模式的研究”(项目批准号 10CJG47)的阶段性研究成果。
摘要:以“低能耗、低污染、低排放”为基础的低碳房地产经济，与我国当前经济发展方式转型的建设目标不谋而合。低碳房地产经济的实现需要靠科技作保障，更需要法治去促进和引导。西方发达国家纷纷立法和出台各种鼓励刺激政策促进低碳房地产经济的发展。我国应借鉴他们的成功经验，立足本国国情，积极立法促进房地产业低碳经济的发展。
关键词：低碳 房地产业立法
Abstract: the "low energy consumption and low pollution, low emission is the base of low carbon real estate economics, and China's current economic development mode transformation of the construction goal completely. Low carbon economy of real realization needs the guarantee by science and technology, need more rule by law to promote and guide. The western developed countries have legislation and present various encourage stimulus policy in promoting the development of real estate low carbon economy. Our country should learn from the successful experience, based on their national conditions, the positive legislation to promote real estate industry a low carbon economy development.
Key words: low carbon legislation of real estate industry
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放量较大的行业。2011年中国新增建筑面积为46亿平方米，在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产行业也掀起了一场绿色住宅运动，从设计、用材、构造、能源、景观等诸多方面综合运用环保技术。高档住宅和别墅为代表的绿色住宅类产品投放市场后，受到消费者热捧，在2009年房地产市场低迷的环境下价格仍逆市上扬，经受住了市场的考验，体现了“低碳住宅”的含金量和生命力。房地产行业在经历2009年的动荡之后，2010年也面临“低碳地产”发展的转型。研究报告显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0.8吨碳。另外，在建筑运行过程中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排放量很大。因此，加快发展低碳建筑，实现节能技术创新，建立建筑物全生命周期碳排放控制体系，并形成可循环持续发展的模式，必须具有完备的法律法规支持。
一、加快建设低碳房地产业的法律体系的原因
1.从未来看，低碳房地产业的发展需要法律的支持。未来低碳建设重点主要有三个：一是新建建筑的节能；我国正处在快速城镇化的过程中，城镇化率平均每年增长1个百分点。如果我国新建建筑都严格按照节能50%或65%的标准进行设计建造，将对节能减排工作做出巨大贡献。二是现有建筑节能改造；包括住宅和大型公共建筑节能改造。其中，大型公共建筑比普通住宅运行能耗高5---10倍甚至10--20倍，是节能改造的重点。三是北方地区城镇供热计量改造；以秦岭淮河为分界线，秦岭以北的城市年户均二氧化碳气体排放量基本都在2.5吨以上，而秦岭以南没有实行集中供热的城市每年户均二氧化碳气体排放一般都在1.5吨以下，这说明供热计量改革节能减排潜力巨大。
2.推动低碳房地产业发展，关键在于发挥法律、政策合力和使消费者认可。必须加强对低碳建筑及其意义的宣传。目前，为了与传统住宅区别开来，建筑业提出了节能住宅、绿色住宅和低碳住宅等概念，但从公众的角度看，这些概念之间的关系，有哪些不同并不清楚。因此，只有在理论上进一步明晰节能住宅、绿色住宅和低碳住宅的定义，才能让消费者能了解和接受，并愉快的使用。
二、国外关于低碳产业建设的立法经验与启示
欧美等西方发达国家在低碳经济法制建构方面已经具有相关的经验。如欧盟2006年3月发布的《欧洲能源战略绿皮书》；英国2003年的能源白皮书《我们能源的未来：创建低碳经济》以及2007年6月出台的《气候变化法案》。德国1972年出台了《废弃物限制及废弃物处理法》，2002年出台了《循环经济与废弃物管理法》，2004年出台的《国家可持续发展战略报告》。美国2005年出台的《2005年国家能源政策法》以及2007年7月美国参议员提出了《低碳经济法案》。[1]日本是低碳经济立法最为完善的国家，也是最值得的我们学习的国家。日本不但专门制定了《环境基本法》，还于2000年颁布了《循环型社会形成推进基本法》、《促进建立循环社会基本法》和《促进资源有效利用法》，并根据各种产品的性质，分门别类建立了《绿色采购法》、《食品回收法》、《家用电器回收法》。日本是典型的岛国，受其地理环境条件的制约，气候变化对日本的影响远远大于其他世界发达国家。因此，面对气候变暖可能给本国农业、渔业、环境和国民健康带来的不良影响，日本各届政府一直在宣传推广节能减排计划，主导建设低碳社会。1974年日本执行了"阳光计划"，把太阳能、地热、煤炭、氢能源等４个领域作为石油替代能源的重点进行开发研究。“阳光计划”规定以居民屋顶并网发电为主要目标，对光伏系统初始的政府补贴达到了光伏系统造价的70%。另外，"七万屋顶计划"中的最初50%现金补助，全部由政府资助，从而使日本成为光伏产业大国。1979年，日本政府就颁布实施了《节约能源法》，并对其进行了多次修订，最近一次是在2006年，该法对能源消耗标准作了严格的规定，并惩罚分明。
二、我国低碳房地产业的立法现状与存在的问题
我国要发展低碳房地产经济，建立一个有利于低碳经济发展的政策法律体系和市场环境是必不可少的。我国在有关低碳经济的开发利用领域已经制定相关了《水土保持法》（1991年）、《电力法》（1995年）、《煤炭法》（1996年）、《固体废物污染环境防治法》（1996年）、《节约能源法》（1998年）、《清洁生产促进法》（2002年）、《清洁生产审核暂行办法》（2004年）、《可再生能源法》（2005年）、《循环经济促进法》（2008年）等法律。[4]应该说我国低碳经济立法已经有了可喜的进步，但还存在一些明显的不足，笔者认为存在以下几个问题：1.我国缺少一部有效的对低碳产业进行引导、促进、保护和规范的大法。2.低碳房地产领域的相关法律严重缺位，政府政策支持力度不够。房地产领域的相关法律政策更是严重缺位。正是由于現阶段国家对于支持低碳房地产发展相关政策滞后, 企业在低碳房地产的开发经营中承担着更大的风险和责任。3.现有法律规定过于粗放, 缺乏可操作性。现有的立法规定不够详细具体, 缺乏足够的操作性, 这也是导致中国目前环境执法效果不佳、环保状况不能得到根本改善的重要原因。4. 缺乏统一的执法体系, 执法局面分散混乱。虽然国务院各部们制定节能减排有关的法律中都有涉及执法的内容, 但执法权却分布在各个部门, 而各部门只管自己的一块。
三、我国建设低碳房地产产业体系的立法构想
低碳经济的核心是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济发展模式，与经济立法的任务和目标相一致。下面是笔者发展低碳房地产经济的几个立法建议，以期引起同行的关注与探讨。
1．《房地产法》修订过程中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
我国的建筑节能研究起步晚，基础差，消费者认识不足，实践少。现住建部关于建筑节能、节能与环境的保护的综合性标准还没有成为体系。因此需要尽快建立完善房地产低碳特征标准体系，使得低碳建筑有法可依获得保护，建议尽快建立适应低碳城市发展的标准体系，并注重建筑节能的立法。为了更广泛地实行建筑节能减排，中央政府应该从国家意志和法律层面鼓励低碳房地产的发展。
2．《土地管理法》修订过程中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
土地管理法要适应低碳经济房地产的需要，尽快修改土地管理法，在土地政策上应制定减碳目标进行资源配置，把节能减排、低碳地产要求写入土地管理法，并制定绿色建筑的具体执行行业标准。这种措施会使得房地产开发企业必须注重房地产项目绿色质量标准，应用绿色技术推动节能减排，这对于我国房地产业本身就是一场产业结构调整，同时也要改变传统的“价高者得地”的土地出让办法，有利于抑制地价与房价。
3．相关税收法律法规中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
在税收方面，一是可以借鉴英国经验，适时开征“气候变化税”。我国可以结合自己的实际情况，放大地方政府税收收入的征收与使用权，灵活运用这一税种来调节能源的供求，降低碳排放，实现我国整体的绿色建筑的发展。二要改革现有的资源税，加强对资源环境的保护，调整经济结构，合理布局产业结构，提高土地的利用率，保护的生态环境，实现经济和环境的和谐持续发展。借鉴国际经验，发展低碳经济还应该完善企业所得税。根据《企业所得税法》企业从事符合条件的环境保护、节能节水节地项目的所得，将享受“三免三减半”的税收优惠。
4．相关财政金融法规中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
我国低碳房地产经济的发展，没有财政税收金融的大力支持，再好的构想也是空中楼阁。可以说，充足的财政支持、合理的税收负担、多样的融资渠道、活跃的金融产业是我国实现低碳经济建设的原动力和新鲜血液。目前找到我国发展的财税金融法律制度障碍，制定配套的政策及制度，是首要解决的问题。
5.有关知识产权保护与消费者权益保护方面的立法建议
低碳经济的发展需要大量资金的投入，需要科技的不断创新，我国各城市间的发展水平以及不同企业间的差距，以及政府的投资力度差距等，势必会造成在低碳技术的研发和低碳产业发展上的不均衡，结果必然导致相关低碳技术或低碳产业的市场支配地位，其利用知识产权而获得的支配地位极有滥用的危险，需要结合我国的切实情况，制定关于低碳产品安全标准、知识产权保护，消费者的权利的相关法规细则，不仅可以衔接国家法律关于质量安全和消费者权益的规定，还可以有针对性的在低碳经济的产品生产、销售、服务等方面保护消费者的利益，增进社会总福利。
参考文献：
[1]陈柳钦 日本如何推进建设低碳社会[J]节能与环保2010,(23)
[2]馬煜婷 低碳社区在国外 [J] 经济2010,( 11)
[3]刘永辉周子贤 等 以立法促进低碳积极发展[J]江苏警官学院学报25卷,(2)
摘要:以“低能耗、低污染、低排放”为基础的低碳房地产经济，与我国当前经济发展方式转型的建设目标不谋而合。低碳房地产经济的实现需要靠科技作保障，更需要法治去促进和引导。西方发达国家纷纷立法和出台各种鼓励刺激政策促进低碳房地产经济的发展。我国应借鉴他们的成功经验，立足本国国情，积极立法促进房地产业低碳经济的发展。
关键词：低碳 房地产业立法
Abstract: the "low energy consumption and low pollution, low emission is the base of low carbon real estate economics, and China's current economic development mode transformation of the construction goal completely. Low carbon economy of real realization needs the guarantee by science and technology, need more rule by law to promote and guide. The western developed countries have legislation and present various encourage stimulus policy in promoting the development of real estate low carbon economy. Our country should learn from the successful experience, based on their national conditions, the positive legislation to promote real estate industry a low carbon economy development.
Key words: low carbon legislation of real estate industry
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放量较大的行业。2011年中国新增建筑面积为46亿平方米，在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产行业也掀起了一场绿色住宅运动，从设计、用材、构造、能源、景观等诸多方面综合运用环保技术。高档住宅和别墅为代表的绿色住宅类产品投放市场后，受到消费者热捧，在2009年房地产市场低迷的环境下价格仍逆市上扬，经受住了市场的考验，体现了“低碳住宅”的含金量和生命力。房地产行业在经历2009年的动荡之后，2010年也面临“低碳地产”发展的转型。研究报告显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0.8吨碳。另外，在建筑运行过程中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排放量很大。因此，加快发展低碳建筑，实现节能技术创新，建立建筑物全生命周期碳排放控制体系，并形成可循环持续发展的模式，必须具有完备的法律法规支持。
一、加快建设低碳房地产业的法律体系的原因
1.从未来看，低碳房地产业的发展需要法律的支持。未来低碳建设重点主要有三个：一是新建建筑的节能；我国正处在快速城镇化的过程中，城镇化率平均每年增长1个百分点。如果我国新建建筑都严格按照节能50%或65%的标准进行设计建造，将对节能减排工作做出巨大贡献。二是现有建筑节能改造；包括住宅和大型公共建筑节能改造。其中，大型公共建筑比普通住宅运行能耗高5---10倍甚至10--20倍，是节能改造的重点。三是北方地区城镇供热计量改造；以秦岭淮河为分界线，秦岭以北的城市年户均二氧化碳气体排放量基本都在2.5吨以上，而秦岭以南没有实行集中供热的城市每年户均二氧化碳气体排放一般都在1.5吨以下，这说明供热计量改革节能减排潜力巨大。
2.推动低碳房地产业发展，关键在于发挥法律、政策合力和使消费者认可。必须加强对低碳建筑及其意义的宣传。目前，为了与传统住宅区别开来，建筑业提出了节能住宅、绿色住宅和低碳住宅等概念，但从公众的角度看，这些概念之间的关系，有哪些不同并不清楚。因此，只有在理论上进一步明晰节能住宅、绿色住宅和低碳住宅的定义，才能让消费者能了解和接受，并愉快的使用。
二、国外关于低碳产业建设的立法经验与启示
欧美等西方发达国家在低碳经济法制建构方面已经具有相关的经验。如欧盟2006年3月发布的《欧洲能源战略绿皮书》；英国2003年的能源白皮书《我们能源的未来：创建低碳经济》以及2007年6月出台的《气候变化法案》。德国1972年出台了《废弃物限制及废弃物处理法》，2002年出台了《循环经济与废弃物管理法》，2004年出台的《国家可持续发展战略报告》。美国2005年出台的《2005年国家能源政策法》以及2007年7月美国参议员提出了《低碳经济法案》。[1]日本是低碳经济立法最为完善的国家，也是最值得的我们学习的国家。日本不但专门制定了《环境基本法》，还于2000年颁布了《循环型社会形成推进基本法》、《促进建立循环社会基本法》和《促进资源有效利用法》，并根据各种产品的性质，分门别类建立了《绿色采购法》、《食品回收法》、《家用电器回收法》。日本是典型的岛国，受其地理环境条件的制约，气候变化对日本的影响远远大于其他世界发达国家。因此，面对气候变暖可能给本国农业、渔业、环境和国民健康带来的不良影响，日本各届政府一直在宣传推广节能减排计划，主导建设低碳社会。1974年日本执行了"阳光计划"，把太阳能、地热、煤炭、氢能源等４个领域作为石油替代能源的重点进行开发研究。“阳光计划”规定以居民屋顶并网发电为主要目标，对光伏系统初始的政府补贴达到了光伏系统造价的70%。另外，"七万屋顶计划"中的最初50%现金补助，全部由政府资助，从而使日本成为光伏产业大国。1979年，日本政府就颁布实施了《节约能源法》，并对其进行了多次修订，最近一次是在2006年，该法对能源消耗标准作了严格的规定，并惩罚分明。
二、我国低碳房地产业的立法现状与存在的问题
我国要发展低碳房地产经济，建立一个有利于低碳经济发展的政策法律体系和市场环境是必不可少的。我国在有关低碳经济的开发利用领域已经制定相关了《水土保持法》（1991年）、《电力法》（1995年）、《煤炭法》（1996年）、《固体废物污染环境防治法》（1996年）、《节约能源法》（1998年）、《清洁生产促进法》（2002年）、《清洁生产审核暂行办法》（2004年）、《可再生能源法》（2005年）、《循环经济促进法》（2008年）等法律。[4]应该说我国低碳经济立法已经有了可喜的进步，但还存在一些明显的不足，笔者认为存在以下几个问题：1.我国缺少一部有效的对低碳产业进行引导、促进、保护和规范的大法。2.低碳房地产领域的相关法律严重缺位，政府政策支持力度不够。房地产领域的相关法律政策更是严重缺位。正是由于現阶段国家对于支持低碳房地产发展相关政策滞后, 企业在低碳房地产的开发经营中承担着更大的风险和责任。3.现有法律规定过于粗放, 缺乏可操作性。现有的立法规定不够详细具体, 缺乏足够的操作性, 这也是导致中国目前环境执法效果不佳、环保状况不能得到根本改善的重要原因。4. 缺乏统一的执法体系, 执法局面分散混乱。虽然国务院各部们制定节能减排有关的法律中都有涉及执法的内容, 但执法权却分布在各个部门, 而各部门只管自己的一块。
三、我国建设低碳房地产产业体系的立法构想
低碳经济的核心是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济发展模式，与经济立法的任务和目标相一致。下面是笔者发展低碳房地产经济的几个立法建议，以期引起同行的关注与探讨。
1．《房地产法》修订过程中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
我国的建筑节能研究起步晚，基础差，消费者认识不足，实践少。现住建部关于建筑节能、节能与环境的保护的综合性标准还没有成为体系。因此需要尽快建立完善房地产低碳特征标准体系，使得低碳建筑有法可依获得保护，建议尽快建立适应低碳城市发展的标准体系，并注重建筑节能的立法。为了更广泛地实行建筑节能减排，中央政府应该从国家意志和法律层面鼓励低碳房地产的发展。
2．《土地管理法》修订过程中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
土地管理法要适应低碳经济房地产的需要，尽快修改土地管理法，在土地政策上应制定减碳目标进行资源配置，把节能减排、低碳地产要求写入土地管理法，并制定绿色建筑的具体执行行业标准。这种措施会使得房地产开发企业必须注重房地产项目绿色质量标准，应用绿色技术推动节能减排，这对于我国房地产业本身就是一场产业结构调整，同时也要改变传统的“价高者得地”的土地出让办法，有利于抑制地价与房价。
3．相关税收法律法规中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
在税收方面，一是可以借鉴英国经验，适时开征“气候变化税”。我国可以结合自己的实际情况，放大地方政府税收收入的征收与使用权，灵活运用这一税种来调节能源的供求，降低碳排放，实现我国整体的绿色建筑的发展。二要改革现有的资源税，加强对资源环境的保护，调整经济结构，合理布局产业结构，提高土地的利用率，保护的生态环境，实现经济和环境的和谐持续发展。借鉴国际经验，发展低碳经济还应该完善企业所得税。根据《企业所得税法》企业从事符合条件的环境保护、节能节水节地项目的所得，将享受“三免三减半”的税收优惠。
4．相关财政金融法规中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
我国低碳房地产经济的发展，没有财政税收金融的大力支持，再好的构想也是空中楼阁。可以说，充足的财政支持、合理的税收负担、多样的融资渠道、活跃的金融产业是我国实现低碳经济建设的原动力和新鲜血液。目前找到我国发展的财税金融法律制度障碍，制定配套的政策及制度，是首要解决的问题。
5.有关知识产权保护与消费者权益保护方面的立法建议
低碳经济的发展需要大量资金的投入，需要科技的不断创新，我国各城市间的发展水平以及不同企业间的差距，以及政府的投资力度差距等，势必会造成在低碳技术的研发和低碳产业发展上的不均衡，结果必然导致相关低碳技术或低碳产业的市场支配地位，其利用知识产权而获得的支配地位极有滥用的危险，需要结合我国的切实情况，制定关于低碳产品安全标准、知识产权保护，消费者的权利的相关法规细则，不仅可以衔接国家法律关于质量安全和消费者权益的规定，还可以有针对性的在低碳经济的产品生产、销售、服务等方面保护消费者的利益，增进社会总福利。
参考文献：
[1]陈柳钦 日本如何推进建设低碳社会[J]节能与环保2010,(23)
[2]馬煜婷 低碳社区在国外 [J] 经济2010,( 11)
[3]刘永辉周子贤 等 以立法促进低碳积极发展[J]江苏警官学院学报25卷,(2)