日本老年住宅给我几个方面印象很好，日本老年人非常幸福，住房都有国家扶持，享受的待遇非常好。现在日本老年化相当高，能达到23%，而我们现在是18%。日本老年服务设备设施非常发达，在世界上首屈一指，没有哪个国家比日本的老年设施做得服务更到位。
　　老年人服务设施基本采用跟住区混合型的，提倡老年人生活不要离开社区，不要离开他熟悉的生活，不要离开亲情。按照自主经营、自立方法养老，再结合我们自己的情况学习和思考。在养老问题上我们刚刚起步，刚刚开始探讨这个事情，而日本已经发展十多年，甚至20多年的时间。
　　日本养老方式几个特征
　　日本的养老分两大类，机构设施即机构养老，还有就是老人住宅。机构设施是供养性和协助性，老年住宅是经营性。有收费老人住家、老年痴呆高龄者集体住家和高龄者生活援助住屋。收费老人住家比较灵活，非常适合中国开发商运营，除了服务部门服务费用由国家承担以外，其他都是由个人承担。
　　日本老年人在养老费用、退休金方面基本不愁。到了一定年龄、标准以后，就有资金跟着人走，这是个非常大的保障。第二是进入40岁以后，每个人都要进行保险，保险费个人负责一部分，国家负责一部分。退休的时候又会有一笔钱可以拿来用。所以日本老人退休以后，有保险的钱基本上都不愁的。这对于日本政府负担很重，老年化的程度越高，政府负担越重。
　　日本的临终关怀非常到位，这是很人性的一个做法。不光护理方面给予相当多的照顾，许多设备、设施也都很到位。让人到了临终的时候，感到有尊严，很自信、很满足。在人去世了以后，把灵柩放到非常好的房间里，办隆重的遗体告别仪式。不仅对逝者表示尊敬，也给在世老年人以心理安慰，让他们觉得自己一生受到尊重，没有白活一辈子。人总要有这么一个自然过程，日本的坟墓也跟中国不一样，前面是住宅，后面就是陵墓。人们在饭前、饭后到陵墓看看，送水、送水果，很亲近，不避讳。
　　运营模式很重要
　　法律一环套一环，政策法规管整个老年人系统怎么运作，运营模式很重要。法律法规情况底下，项目本身怎么运作、运营、管理？怎么达到老年人的需求？硬件、软件怎么达到需求？需要运营。由开发商立项目、定位，提供硬件、服务，将来还是要运营商来运作，才能够保证项目成功。在这个基础上，有了运营以后，再做养老项目策划、定位，最后才能搞规划、设计。
　　日本采用运营商全程经营，这一点非常重要。通过运营商操作，对服务对象、投入管理制定很多办法，这是我们要学习的。日本养老，政府负担一部分，自己负担一部分，根据评估，确定入住金多少，根据入住金多少，享受服务待遇。中国的服务情况没有到位，服务机构、服务系统差的太远。这种情况下，开发商要做的事情，我提倡70%出售，30%持有。70%出售以后，基本上投入成本会收回来，通过30%运营不断地可以提高收入，这个比较适合中国方法。