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【摘 要】随着房地产市场的发展和日益成熟，房地产企业间的竞争越来越激烈，业主的消费也逐渐理性，如果不加强和重视设计管理，将很难在当今残酷的竞争下生存。可以说，设计管理作为房地产项目管控过程中重要步骤，更显得尤为重要，因此设计管理工作的好坏在一定程度上决定了房地产项目的成败与否。基于此，笔者就房地产企业的设计管理问题于对策进行相关论述，仅供参考。
【关键词】房地产企业；设计管理；问题；对策
房地产开发项目投资量巨大，建设周期长，是一项复杂的系统工程。房地产开发的设计管理作为房地产开发第一步，有着不可替代的作用，房地产设计管理的成败直接影响到项目开的成功与否，目前房地产项目设计管理存在严重的不规范性、随意性，给房地产项目的开发和施工带来诸多问题，也带来严重的经济损失。因此探究房地产企业的设计管理问题及对策极为必要。
一、房地产设计管理的概念及必要性
房地产项目的设计管理工作是房地产开发的一个重要环节，贯穿房地产开发的整个周期，从项目可行性研究、项目规范和方案设计、扩大初步设计、施工图设计，再到项目施工、竣工等，都离不开设计管理。简言之，房地产开发设计管理就是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。房地产项目设计管理涵盖的范围也比较广，除了包括投资方、设计方和业主，还包括同业竞争者、建筑实体的外部环境、建筑的消费者、市政单位、各专业的设计和管理部门等等。
房地产企业并非规定一定要有专门的设计管理部门，但是一定会有产品的设计工作。房地产发展初期企业大都是民营企业，来自建筑施工团队转型而成，不具备较强的设计管理的意识，技术也仅仅倾向解决施工中遇到的技术问题，盲目建筑设计院的图纸为基础，仅仅满足了各种业态的建筑基本功能。进入房地产宏观调控时期，客户的支付能力逐渐增强，需求品味也变高，房地产企业需考虑到了各种业态的多功能性、外部硬环境、社会环境等因素对客户购买的决定因素，设计院陈旧的、一成不变的固定图纸也就不能满足房地产企业的需求。设计院与企业之间的矛盾也开始显现出来。例如企业在方案设计的决策阶段，需要设计院提供多种可选方案进行决择，而设计院为了减少现场勘查费用和试验设计时间等，将现有的设计作品或者在此基础上稍微改良一下提供给房地产企业，没有经过准确的市场调查，设计出满足客户需求的建筑图纸，这样则出现设计产品的大量同质化现象，而且不利于房地产行业的进步和发展。因此设计管理显得很有必要。
二、房地产设计管理中存在的主要问题
分析我国房地产项目设计管理现状，就可以发现诸多问题。一是房地产企业对设计管理不太重视，认为设计仅仅是一项纯技术性的工作，并不需要进行相应的计划、管控、协调和管理；二是设计管理缺乏规范的条例和可借鉴的经验，严重影响房地产项目的开发和施工；三是设计质量难以保障，使得建筑事故频发，给房地产企业和整个社会带来了巨大损失。目前国内房地产项目的设计质量主要是靠人为去管控，主要体现在房地产企业没有专门的设计管理人员，房地产公司为节省资金选择没有设计水平比较差的小设计公司，设计人员参差不齐的设计水平，这些因素都影响到设计的质量以及项目的质量。四是开放商、设计单位和施工单位从利益角度出发，很少考虑项目的实际情况和业主的实际需求，盲目缩短设计周期，忽略设计质量，最后导致频繁的设计变更，或者建成的项目无法满足业主的功能需求。五是设计进度管控不力，目前在国内的开发商在设计进度的管控上还是偏于软弱，在项目开发过程中有很多的因素影响项目的设计进度，诸如一些政府规划部门的管控、房地产开发企业的内部因素、设计院的等配合单位的外在因素。有很多由于设计进度偏慢影响房地产项目的开发进度，从而影响项目的销售。如何合理的编制及控制设计进度也是作者将来要研究的方向。
三、房地产企业加强设计管理的有效措施
（一）项目策划阶段做好设计定位工作
设计管理部门需要加强和其他部门的沟通配合，明确项目定位以及具体开发模式。提高自身的产品研发能力，对设计师加强管理，全面提升设计师的业务处理能力。同时还应该结合过去的设计规划经营，制定产品系列。此外，设计部门需要在结合产品特征的基础上，明确规划、施工、景观以及装饰等各个环节的設计标准；明确施工成本标准、工程管理标准、产品验收标准、产品标识以及形象标准等。只有这样，才能够满足施工现场的各种变更要求以及客户的变更需求。
（二）优化施工图设计流程
施工图是对建筑物、构筑物等工程对象的尺寸、构造、布置、施工要求实
施详细说明的图纸，是指导施工操作的根本性文件，也是设计阶段审查设计功
能是否满足质量目标的关键图纸。因此需做好施工图设计工作。第一，设计管理部负责施工图设计委托及相关管理工作，在流程中增加了成本采购部的参与，根据方案和初步设计阶段成本目标，为施工图设计任务书提供成本限额要求，实施目标成本分析、投资效益分析、以及相关细节的控制。第二，增加施工图设计任务书评审环节，对拟建项目的概况、总图设计要求、平面设计要求、立面设计要求以及室内装修设计及标准等进行评审，检查是否违背初步设计的设计原则和方案，有效地避免出现设计问题。第三，把施工图设计流程划分为设计前期准备、设计实施、设计图纸报批和会审三个阶段，实现了规范化的操作程序。在报建和会审阶段，设计管理部负责施工图纸的发放任务，组织设计、施工、监理单位参加图纸会审，明确施工要求和解答施工单位存在的疑问。此外，组织设计单位向施工单位进行技术交底，协助施工单位快速熟悉工程图纸，了解施工图设计阶段的设计思路，把后续施工过程中相关要求提交至工程管理人员，做好施工图设计和后续施工的衔接工作。
（三）明确项目设计的具体目标和深度
设计管理部门需要进一步明确房地产开发项目的设计深度以及时间节点。例如：写字楼由自持改为小时，很多配置势必需要进行相应的调整，例如幕墙形式、内部装修标准等。因此在各个规划初期以及设计初期，需要明确该设计方案的具体完成时间以及深度要求，确保施工部门能够清晰的知道该项目的完成时间以及要求，并严格执行。在设计方案进行的时候，需要及时予以跟踪，明确设计方案的而进度以及实际完成情况，及时解答施工单位存在的疑问。而其他部门则需要依据流程做好相应工作，需要及时和甲方进行沟通协调，并要求甲方提出相应的修改要求，为更改施工图纸提供最新资料。在规定稍微时间内制定具体的决策方案，结合具体情况修改施工图纸等。
（四）做好设计进度管理
设计进度是实现投资目标的关键，因此需要对设计工作的时间要求进行总体的规划安排并实施进度管理。总体设计计划的编制需要确保各个专业设计时间的基础上，能够将设计中的各个阶段进行完毕，同时确保下一步设计成果需求部门的时间节点。
总之，房地产设计管理是个系统性、技术性的管理工作。房地产企业必须高度重视设计管理工作，通过科学的设计管理，能够有效规避不必要的改建以及重建活动，进而降低工程成本，提升房地产产品的质量水平，同时增加其附加值。文章分析了房地产设计管理工作中存在的问题，并提出了相应的完善和改进措施，期望能够起到一定的借鉴作用。
参考文献
[1]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学，2012
[2]张冀嫄.房地产开发企业设计冲突管理研究[D].重庆大学，2013
[3]王一凡.某房地产企业住宅规划设计质量管理研究[D].中国科学院大学（工程管理与信息技术学院），2015
【摘 要】随着房地产市场的发展和日益成熟，房地产企业间的竞争越来越激烈，业主的消费也逐渐理性，如果不加强和重视设计管理，将很难在当今残酷的竞争下生存。可以说，设计管理作为房地产项目管控过程中重要步骤，更显得尤为重要，因此设计管理工作的好坏在一定程度上决定了房地产项目的成败与否。基于此，笔者就房地产企业的设计管理问题于对策进行相关论述，仅供参考。
【关键词】房地产企业；设计管理；问题；对策
房地产开发项目投资量巨大，建设周期长，是一项复杂的系统工程。房地产开发的设计管理作为房地产开发第一步，有着不可替代的作用，房地产设计管理的成败直接影响到项目开的成功与否，目前房地产项目设计管理存在严重的不规范性、随意性，给房地产项目的开发和施工带来诸多问题，也带来严重的经济损失。因此探究房地产企业的设计管理问题及对策极为必要。
一、房地产设计管理的概念及必要性
房地产项目的设计管理工作是房地产开发的一个重要环节，贯穿房地产开发的整个周期，从项目可行性研究、项目规范和方案设计、扩大初步设计、施工图设计，再到项目施工、竣工等，都离不开设计管理。简言之，房地产开发设计管理就是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。房地产项目设计管理涵盖的范围也比较广，除了包括投资方、设计方和业主，还包括同业竞争者、建筑实体的外部环境、建筑的消费者、市政单位、各专业的设计和管理部门等等。
房地产企业并非规定一定要有专门的设计管理部门，但是一定会有产品的设计工作。房地产发展初期企业大都是民营企业，来自建筑施工团队转型而成，不具备较强的设计管理的意识，技术也仅仅倾向解决施工中遇到的技术问题，盲目建筑设计院的图纸为基础，仅仅满足了各种业态的建筑基本功能。进入房地产宏观调控时期，客户的支付能力逐渐增强，需求品味也变高，房地产企业需考虑到了各种业态的多功能性、外部硬环境、社会环境等因素对客户购买的决定因素，设计院陈旧的、一成不变的固定图纸也就不能满足房地产企业的需求。设计院与企业之间的矛盾也开始显现出来。例如企业在方案设计的决策阶段，需要设计院提供多种可选方案进行决择，而设计院为了减少现场勘查费用和试验设计时间等，将现有的设计作品或者在此基础上稍微改良一下提供给房地产企业，没有经过准确的市场调查，设计出满足客户需求的建筑图纸，这样则出现设计产品的大量同质化现象，而且不利于房地产行业的进步和发展。因此设计管理显得很有必要。
二、房地产设计管理中存在的主要问题
分析我国房地产项目设计管理现状，就可以发现诸多问题。一是房地产企业对设计管理不太重视，认为设计仅仅是一项纯技术性的工作，并不需要进行相应的计划、管控、协调和管理；二是设计管理缺乏规范的条例和可借鉴的经验，严重影响房地产项目的开发和施工；三是设计质量难以保障，使得建筑事故频发，给房地产企业和整个社会带来了巨大损失。目前国内房地产项目的设计质量主要是靠人为去管控，主要体现在房地产企业没有专门的设计管理人员，房地产公司为节省资金选择没有设计水平比较差的小设计公司，设计人员参差不齐的设计水平，这些因素都影响到设计的质量以及项目的质量。四是开放商、设计单位和施工单位从利益角度出发，很少考虑项目的实际情况和业主的实际需求，盲目缩短设计周期，忽略设计质量，最后导致频繁的设计变更，或者建成的项目无法满足业主的功能需求。五是设计进度管控不力，目前在国内的开发商在设计进度的管控上还是偏于软弱，在项目开发过程中有很多的因素影响项目的设计进度，诸如一些政府规划部门的管控、房地产开发企业的内部因素、设计院的等配合单位的外在因素。有很多由于设计进度偏慢影响房地产项目的开发进度，从而影响项目的销售。如何合理的编制及控制设计进度也是作者将来要研究的方向。
三、房地产企业加强设计管理的有效措施
（一）项目策划阶段做好设计定位工作
设计管理部门需要加强和其他部门的沟通配合，明确项目定位以及具体开发模式。提高自身的产品研发能力，对设计师加强管理，全面提升设计师的业务处理能力。同时还应该结合过去的设计规划经营，制定产品系列。此外，设计部门需要在结合产品特征的基础上，明确规划、施工、景观以及装饰等各个环节的設计标准；明确施工成本标准、工程管理标准、产品验收标准、产品标识以及形象标准等。只有这样，才能够满足施工现场的各种变更要求以及客户的变更需求。
（二）优化施工图设计流程
施工图是对建筑物、构筑物等工程对象的尺寸、构造、布置、施工要求实
施详细说明的图纸，是指导施工操作的根本性文件，也是设计阶段审查设计功
能是否满足质量目标的关键图纸。因此需做好施工图设计工作。第一，设计管理部负责施工图设计委托及相关管理工作，在流程中增加了成本采购部的参与，根据方案和初步设计阶段成本目标，为施工图设计任务书提供成本限额要求，实施目标成本分析、投资效益分析、以及相关细节的控制。第二，增加施工图设计任务书评审环节，对拟建项目的概况、总图设计要求、平面设计要求、立面设计要求以及室内装修设计及标准等进行评审，检查是否违背初步设计的设计原则和方案，有效地避免出现设计问题。第三，把施工图设计流程划分为设计前期准备、设计实施、设计图纸报批和会审三个阶段，实现了规范化的操作程序。在报建和会审阶段，设计管理部负责施工图纸的发放任务，组织设计、施工、监理单位参加图纸会审，明确施工要求和解答施工单位存在的疑问。此外，组织设计单位向施工单位进行技术交底，协助施工单位快速熟悉工程图纸，了解施工图设计阶段的设计思路，把后续施工过程中相关要求提交至工程管理人员，做好施工图设计和后续施工的衔接工作。
（三）明确项目设计的具体目标和深度
设计管理部门需要进一步明确房地产开发项目的设计深度以及时间节点。例如：写字楼由自持改为小时，很多配置势必需要进行相应的调整，例如幕墙形式、内部装修标准等。因此在各个规划初期以及设计初期，需要明确该设计方案的具体完成时间以及深度要求，确保施工部门能够清晰的知道该项目的完成时间以及要求，并严格执行。在设计方案进行的时候，需要及时予以跟踪，明确设计方案的而进度以及实际完成情况，及时解答施工单位存在的疑问。而其他部门则需要依据流程做好相应工作，需要及时和甲方进行沟通协调，并要求甲方提出相应的修改要求，为更改施工图纸提供最新资料。在规定稍微时间内制定具体的决策方案，结合具体情况修改施工图纸等。
（四）做好设计进度管理
设计进度是实现投资目标的关键，因此需要对设计工作的时间要求进行总体的规划安排并实施进度管理。总体设计计划的编制需要确保各个专业设计时间的基础上，能够将设计中的各个阶段进行完毕，同时确保下一步设计成果需求部门的时间节点。
总之，房地产设计管理是个系统性、技术性的管理工作。房地产企业必须高度重视设计管理工作，通过科学的设计管理，能够有效规避不必要的改建以及重建活动，进而降低工程成本，提升房地产产品的质量水平，同时增加其附加值。文章分析了房地产设计管理工作中存在的问题，并提出了相应的完善和改进措施，期望能够起到一定的借鉴作用。
参考文献
[1]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学，2012
[2]张冀嫄.房地产开发企业设计冲突管理研究[D].重庆大学，2013
[3]王一凡.某房地产企业住宅规划设计质量管理研究[D].中国科学院大学（工程管理与信息技术学院），2015