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[摘 要]本文通过对雅居乐房产公司融资风险评估的案例分析总结该公司的融资风险现状的原因；提出加强雅居乐融资风险控制的对策，积极的应对企业各方面的财务风险从而为企业发展提供良好的环境，提高管理的效率和决策的科学性，最终实现企业的理财目标。
[关键词]融资风险 评估 控制 雅居乐
一、雅乐居房产公司融资风险的评估
（1）单变量模型的应用
1.单变量模型：
表1 单变量模型分析表
2.分析评价
①该公司的2009、2010年债务保障率较2008年提高，由于公司有效的控制现金流量，企业承担债务的能力有所增强。
②近三年该公司2008年的资产收益率最高，而2009年最低，2010年略有提升。表明资产的利用效率下降并在改善中。
③该公司的资产负债率近三年呈上升趋势；该公司除了2008年的资产负债率较好外，近两年长期偿债能力下滑。
④该公司的资产安全率在逐年降低，该指标的警戒值为0，一般来说，指标值大于0，企业财务状况良好，虽然三年的指标值都大于0，但应保证较高和较稳定的资产安全率，以降低财务风险。
通过财务比率和单变量模型的分析可以看出，单变量模型虽然比较简便，但其缺点在于：一个企业的财务状况是由多方面的财务指标来反映的，没有哪一个比率能概括企业的全貌。因此，这种方法经常会导致对于同一个公司，使用不同的预测指标得出不同结论的现象。
（2）多变量函数模型的应用
1.多变量函数模型：
表2 多变量模型分析表
2.分析评价
运用多变量函数模型对该公司的财务风险进行分析后，得出的结论是：总体上，雅居乐地产控股有限公司的Z值指标是呈下降趋势，根据这一模型计算，Z≥3.0，企业在财务指标上是安全的；2.7≤Z<2.99，企业要特别谨慎，以免发生危机；1.8≤Z<2.7，企业如果不依据财务数据改善公司经营和财务状况，两年内破产的机率很大；Z<1.8，企业很可能破产。近三年，该公司Z值最高的是2008年为2.77，需加谨慎；2009、2010年的Z值，已进入灰色区域，而且2010年的Z值接近财务困境的分界线1.8；财务风险逐年加大，必须引起足够的重视。
（3）融资风险的总体分析评价
1.从单变量模型分析，该公司除了债务保障率外，2008年的其他指标值比2009和2010年的都好，2010年除了资产收益率相对于2009年稍有改善外，资产安全率、资产负债率是一年不如一年。本人认为，该公司可能是通过借入长期贷款来保证充足的用于偿还短期到期负债的现金流量，使得债务保障率提高，资产负债率也提高，而资产安全率下降。
2.从多变量模型分析，Z值逐年降低，2009年的Z值进入灰色区域，2010年的Z值已经接近财务困境的边界值。
综上所述，该公司的偿债能力下降，而盈利能力偏低，使得资产收益率也较低，且Z值一直下降，该公司应该积极采取融资风险的控制措施，以避免陷入财务困境。
二、雅居乐房产公司融资风险现状的原因分析
基于上文对雅居乐房产公司融资风险的分析，必须找出产生其融资风险的主要原因，才能“对症下药”有效防范和控制。
（1）內源融资较少，主要依靠外部融资。
内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业首选的融资方式，内源融资不足将严重束缚企业的自我发展能力；而雅居乐的资产负债率越来越高，偿债压力不断加大；另外，雅居乐的留存收益/总负债近年在28.5%～34.4%之间，且呈现逐年下降的趋势；雅居乐的经营利润率近三年波动很大，2008、2009年公司的派息比率较高，主要依靠外源融资来扩大公司的开发规模；而2010年派息比率的骤降，是公司意识到內源融资的成本低、而且迅速，是改善公司当前盈利能力不足的举措。
（2）长期融资比例较低，短期融资比例较高。
雅居乐近三年的长期负债比例：33.4%～38.2%，短期负债比例：61.8%～66.8%。长期融资比例偏低一个重要原因就是融资渠道没有多样化，对于房地产企业资金来源主要依靠银行，银行贷款稳定性差，市场风险较大，目前公司债权发展滞后以及其它融资方式缺失这都是融资结构不合理的原因。
（3）间接融资比重大，直接融资比重低。
雅居乐公司的产权比率从2008年的77.95%升至2010年的111.12%，可见间接融资的比重逐渐加大；对于房地产上市公司而言，直接融资主要是依靠股权融资，如增发、配股等；间接融资方式主要是依靠银行贷款，这样的方式比例都不利于房地产行业的长期稳定发展，也不利于企业防范市场风险，提升企业价值。
（4）流动负债同比增长显著，凸现短期偿还压力。
雅居乐的流动负债规模达到31999818000元较2009年同期的18244706000元同比大幅增长75.4%增幅，高于同期营业收入的增幅（2010年比2009年增长53.9%）。流动负债的显著增长态势，有可能凸现企业短期偿还债务的压力。
（5）营业收入继续高速增加，但增幅明显放缓态势。
雅居乐年报显示，2009年的营业收入较2008年同期增长42.9%，高于同期总资产和负债的增幅（26.3%和37.4%）；2010年年終结转营业收入为20520192000元，较2009年同期的13330783000元，同比增长53.9%，增长态势低于同期总资产和负债的增幅（58.2%和70.2%）。
（6）现金流趋紧态势加剧。
雅居乐公司的现金流有进一步趋紧的态势，尤其是经营业务现金流，延续了紧张的态势，并有进一步加剧的趋势。
表3 现金流量表部分数据 单位：千元
三、加强融资风险控制的对策
在制定融资风险的控制对策时，必须多方考虑，内外兼顾，防止风险，分散风险，尽可能地把融资风险所带来的损失降到最小。基于对雅居乐房产公司融资风险主要原因的分析，下面就“对症下药”，提出可以有效防范和控制其融资风险的对策。 （1）增强雅居乐公司盈利能力，提高内部融资比例。
内部融资是企业最為可靠的融资方式之一。对于房地产上市公司来说，保证企业的盈利，是提升其内部融资的基础。内部融资主要靠企业内部的资金积累，因此雅居乐公司要强化现金流控制，保证资金链顺畅，要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。
（2）加快雅居乐公司债券的发展，提高长期融资比例。
对于房地产企业，债券融资是一种成本相对较低的融资方式，可以作为银行贷款较为合适的替代融资产品。为了推进我国债券市场的发展，在完善相关立法和加强监管下，可以适当增加雅居乐公司发行短期融资券和可转换债券的规模。
（3）加大雅居乐公司股权融资力度，提高直接融资比例。
对于房地产上市公司来说，应当重视股权融资和引入信托基金，拓宽融资渠道（如产业基金），从而提高直接融资比例。股权融资是房地产上市公司与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资，雅居乐公司可提高自有资本金比例，改善企业的资本结构以降低财务风险。
（4）雅居乐公司应该保持适度的资产流动性，以免陷入流动性风险，避免可能不能按期偿还短期负债。公司在筹措和使用增量资金以提高流动性时，应对长、短期负债的盈利能力与风险进行权衡，以确定既能使风险最小，又能使企业盈利能力最大化的长、短期负债比例。
（5）合理使用公司的财务杠杆和经营杠杆，降低负杠杆效应业带来的风险。当销售前景不好或预期销售收入波动很大时，公司减少固定资产（成本）所占比例，保持较小的经营杠杆更为有利。雅居乐公司应充分意识到杠杆预测功能和控制风险的功能，有效地利用财务杠杆规避风险，以提高企业的获利能力。
（6）加强雅居乐公司现金流量管理。具体对策如下：认真对待现金流量表的编制；重视现金流量的预算管理；提高现金流的周转速度；正确掌握现金流量风险的预警方法；建立完善的现金流量控制系统；做好现金流量分析和考核。
参考文献：
[1] 刘俊. 中国房地产企业的融资风险——风险度量与防范对策[D]. 华东师范大学，2009：53-92.
[2] 徐秀渠. Altman’s Z-Score模型在企业风险管理中的应用研究[J]. 经济经纬，2010（4）：103-104.
[3] 张兰荣. 我国上市公司融资结构现状及原因分析——以万科集团为例[J]. 科教导刊，2010（3）：88，112.
[4] 阎兆一. 我国房地产行业融资问题分析[D]. 对外经济贸易大学，2003：20-22.
[5] 马昕. 房地产业融资风险控制与防范研究[D]. 西安建筑科技大学，2004：47-65.
作者简介：朱笑笑，女，（1989—），浙江乐清，杭州电子科技大学，会计学硕士研究生，会计理论与方法。
[关键词]融资风险 评估 控制 雅居乐
一、雅乐居房产公司融资风险的评估
（1）单变量模型的应用
1.单变量模型：
表1 单变量模型分析表
2.分析评价
①该公司的2009、2010年债务保障率较2008年提高，由于公司有效的控制现金流量，企业承担债务的能力有所增强。
②近三年该公司2008年的资产收益率最高，而2009年最低，2010年略有提升。表明资产的利用效率下降并在改善中。
③该公司的资产负债率近三年呈上升趋势；该公司除了2008年的资产负债率较好外，近两年长期偿债能力下滑。
④该公司的资产安全率在逐年降低，该指标的警戒值为0，一般来说，指标值大于0，企业财务状况良好，虽然三年的指标值都大于0，但应保证较高和较稳定的资产安全率，以降低财务风险。
通过财务比率和单变量模型的分析可以看出，单变量模型虽然比较简便，但其缺点在于：一个企业的财务状况是由多方面的财务指标来反映的，没有哪一个比率能概括企业的全貌。因此，这种方法经常会导致对于同一个公司，使用不同的预测指标得出不同结论的现象。
（2）多变量函数模型的应用
1.多变量函数模型：
表2 多变量模型分析表
2.分析评价
运用多变量函数模型对该公司的财务风险进行分析后，得出的结论是：总体上，雅居乐地产控股有限公司的Z值指标是呈下降趋势，根据这一模型计算，Z≥3.0，企业在财务指标上是安全的；2.7≤Z<2.99，企业要特别谨慎，以免发生危机；1.8≤Z<2.7，企业如果不依据财务数据改善公司经营和财务状况，两年内破产的机率很大；Z<1.8，企业很可能破产。近三年，该公司Z值最高的是2008年为2.77，需加谨慎；2009、2010年的Z值，已进入灰色区域，而且2010年的Z值接近财务困境的分界线1.8；财务风险逐年加大，必须引起足够的重视。
（3）融资风险的总体分析评价
1.从单变量模型分析，该公司除了债务保障率外，2008年的其他指标值比2009和2010年的都好，2010年除了资产收益率相对于2009年稍有改善外，资产安全率、资产负债率是一年不如一年。本人认为，该公司可能是通过借入长期贷款来保证充足的用于偿还短期到期负债的现金流量，使得债务保障率提高，资产负债率也提高，而资产安全率下降。
2.从多变量模型分析，Z值逐年降低，2009年的Z值进入灰色区域，2010年的Z值已经接近财务困境的边界值。
综上所述，该公司的偿债能力下降，而盈利能力偏低，使得资产收益率也较低，且Z值一直下降，该公司应该积极采取融资风险的控制措施，以避免陷入财务困境。
二、雅居乐房产公司融资风险现状的原因分析
基于上文对雅居乐房产公司融资风险的分析，必须找出产生其融资风险的主要原因，才能“对症下药”有效防范和控制。
（1）內源融资较少，主要依靠外部融资。
内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业首选的融资方式，内源融资不足将严重束缚企业的自我发展能力；而雅居乐的资产负债率越来越高，偿债压力不断加大；另外，雅居乐的留存收益/总负债近年在28.5%～34.4%之间，且呈现逐年下降的趋势；雅居乐的经营利润率近三年波动很大，2008、2009年公司的派息比率较高，主要依靠外源融资来扩大公司的开发规模；而2010年派息比率的骤降，是公司意识到內源融资的成本低、而且迅速，是改善公司当前盈利能力不足的举措。
（2）长期融资比例较低，短期融资比例较高。
雅居乐近三年的长期负债比例：33.4%～38.2%，短期负债比例：61.8%～66.8%。长期融资比例偏低一个重要原因就是融资渠道没有多样化，对于房地产企业资金来源主要依靠银行，银行贷款稳定性差，市场风险较大，目前公司债权发展滞后以及其它融资方式缺失这都是融资结构不合理的原因。
（3）间接融资比重大，直接融资比重低。
雅居乐公司的产权比率从2008年的77.95%升至2010年的111.12%，可见间接融资的比重逐渐加大；对于房地产上市公司而言，直接融资主要是依靠股权融资，如增发、配股等；间接融资方式主要是依靠银行贷款，这样的方式比例都不利于房地产行业的长期稳定发展，也不利于企业防范市场风险，提升企业价值。
（4）流动负债同比增长显著，凸现短期偿还压力。
雅居乐的流动负债规模达到31999818000元较2009年同期的18244706000元同比大幅增长75.4%增幅，高于同期营业收入的增幅（2010年比2009年增长53.9%）。流动负债的显著增长态势，有可能凸现企业短期偿还债务的压力。
（5）营业收入继续高速增加，但增幅明显放缓态势。
雅居乐年报显示，2009年的营业收入较2008年同期增长42.9%，高于同期总资产和负债的增幅（26.3%和37.4%）；2010年年終结转营业收入为20520192000元，较2009年同期的13330783000元，同比增长53.9%，增长态势低于同期总资产和负债的增幅（58.2%和70.2%）。
（6）现金流趋紧态势加剧。
雅居乐公司的现金流有进一步趋紧的态势，尤其是经营业务现金流，延续了紧张的态势，并有进一步加剧的趋势。
表3 现金流量表部分数据 单位：千元
三、加强融资风险控制的对策
在制定融资风险的控制对策时，必须多方考虑，内外兼顾，防止风险，分散风险，尽可能地把融资风险所带来的损失降到最小。基于对雅居乐房产公司融资风险主要原因的分析，下面就“对症下药”，提出可以有效防范和控制其融资风险的对策。 （1）增强雅居乐公司盈利能力，提高内部融资比例。
内部融资是企业最為可靠的融资方式之一。对于房地产上市公司来说，保证企业的盈利，是提升其内部融资的基础。内部融资主要靠企业内部的资金积累，因此雅居乐公司要强化现金流控制，保证资金链顺畅，要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。
（2）加快雅居乐公司债券的发展，提高长期融资比例。
对于房地产企业，债券融资是一种成本相对较低的融资方式，可以作为银行贷款较为合适的替代融资产品。为了推进我国债券市场的发展，在完善相关立法和加强监管下，可以适当增加雅居乐公司发行短期融资券和可转换债券的规模。
（3）加大雅居乐公司股权融资力度，提高直接融资比例。
对于房地产上市公司来说，应当重视股权融资和引入信托基金，拓宽融资渠道（如产业基金），从而提高直接融资比例。股权融资是房地产上市公司与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资，雅居乐公司可提高自有资本金比例，改善企业的资本结构以降低财务风险。
（4）雅居乐公司应该保持适度的资产流动性，以免陷入流动性风险，避免可能不能按期偿还短期负债。公司在筹措和使用增量资金以提高流动性时，应对长、短期负债的盈利能力与风险进行权衡，以确定既能使风险最小，又能使企业盈利能力最大化的长、短期负债比例。
（5）合理使用公司的财务杠杆和经营杠杆，降低负杠杆效应业带来的风险。当销售前景不好或预期销售收入波动很大时，公司减少固定资产（成本）所占比例，保持较小的经营杠杆更为有利。雅居乐公司应充分意识到杠杆预测功能和控制风险的功能，有效地利用财务杠杆规避风险，以提高企业的获利能力。
（6）加强雅居乐公司现金流量管理。具体对策如下：认真对待现金流量表的编制；重视现金流量的预算管理；提高现金流的周转速度；正确掌握现金流量风险的预警方法；建立完善的现金流量控制系统；做好现金流量分析和考核。
参考文献：
[1] 刘俊. 中国房地产企业的融资风险——风险度量与防范对策[D]. 华东师范大学，2009：53-92.
[2] 徐秀渠. Altman’s Z-Score模型在企业风险管理中的应用研究[J]. 经济经纬，2010（4）：103-104.
[3] 张兰荣. 我国上市公司融资结构现状及原因分析——以万科集团为例[J]. 科教导刊，2010（3）：88，112.
[4] 阎兆一. 我国房地产行业融资问题分析[D]. 对外经济贸易大学，2003：20-22.
[5] 马昕. 房地产业融资风险控制与防范研究[D]. 西安建筑科技大学，2004：47-65.
作者简介：朱笑笑，女，（1989—），浙江乐清，杭州电子科技大学，会计学硕士研究生，会计理论与方法。