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摘要：在企业经营活动中需要一定的办公条件，多数小企业因为没有自有产权的物业，故而租赁物业办公，从而产生了房屋租赁费，水电费，物业费等相关费用。随着营改增宣传深入企业，企业财务人员学习营改增政策的热情也更加高涨。为此，本文作者结合自身业务所涉及的营改增政策的实际操作进行分析，可以促进对营改增政策的加深了解。
关键词：企业租赁；物业电费；税务分析；增值税
1企业租赁房屋税收政策概述
企业租赁房屋，出租方是一般纳税人，应开具增值税税率11%的增值税专用发票，因为财税（2016）36号附件1第十五条规定之（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率11%。
实际工作中，我司收到的是5%的增值税专用发票，这并不是出租方出错，而是得益于营改增简易征收项目，根据财税（2016）68号文规定房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，征收率5%，那么房地产企业根据这一有利政策大幅降低了自身的税负水平。对于单一的以出租自有房屋为主业的房地产企业是巨大的利好信息。
2企业租赁税收开具发票现状分析
2.1我司向物业方缴纳房租的同时，也同时缴纳水电费。水费的缴纳是物业方代收代付行为，所以我司取得自来水的发票是从自来水公司取得的增值税专用发票，税率3%，根据国家税务总局公告2016年第54号文规定提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
我司向物业方缴纳的电费目前没有取得发票，这是现在需要讨论的问题。根据目前营改增的政策，天津市国家税务局营改增政策大辅导宣传材料之三，营改增简易征收项目共计29条，电费并不包含在内。所以电费的增值税率不论是营改增前还是营改增后都是17%，物业方以自己是简易计税一般纳税人为由不给我司开具增值税专用发票。但实际物业方也同时是增值税一般纳税人。物业方的解释是他们公司的进项税很少，所以办了简易计税。这样就只开具5%的增值税专用发票。并且其工商执照上只有出租自有房屋和提供物业服务两项内容。所以物业方坚持认为开具不了增值税税率17%的电费发票。但我司持有不同的观点。
按照目前物业方提供我司的电费收据和一张物业方从国网电力取得的增值税普通发票的复印件来看，国网电力开出的电费税率是17%，实际上国网电力可以给物业方开具增值税专用发票税率17%，这样物业方就有了电费的进项税额。同时给我司也就可以开出了增值税税率17%的电费。我司可以抵扣，降低了我司的营业费用的同时也增加了我司的进项税。但目前物业方的做法如果是营业税时代那么没有问题。营改增后仍就不开发票的情况，按照天津市国家税务局天津市地方税务局关于发布《税务行政处罚裁量权实施办法（试行）》的公告 2016年第17号
应当开具而未开具发票的，……《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条第（一）项：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款.
所以，物业方不开具发票本身是违反了发票管理办法，物业方是转售的水电，属于增值税应税行为应按规定开具发票，进行纳税。
2.2我司要求开具增值税专用发票的理由
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件1第三十七条（二）：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若电费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售电处理。
根据上面提到的问题涉及到转售还是代收转付的行为。
如果代理方以自己名义开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税，其取得的进项税额可以抵扣。
如果代理方，满足下列条件的，可以按代收转付业务处理，仅对手续费征收增值税：
（1）不垫付资金。
（2）实际提供服务的公司将发票开具给客户，并由代理公司将该项发票转交给客户。
（3）代理公司按销售方实际收取的销售额和增值税额与客户结算，并另外收取手续费。
根据以上标准，我司判断物业方是转售行为。因为作为国网电力是实际提供服务的公司，并没有将发票开具给我司，并且我司也没有总户电表，国网电力只能给有总户电表的公司开具增值税专用发票。这样只能是作为代理方的物业方提供发票。
综上所述，物业方没有开具发票应受到何种处罚，在前面已经提到过，此处不在赘述。但这里又出现一个新的问题，物业方不要求国网电力开具增值税专用发票。理由是自己是简易计税的一般纳税人。不可以抵扣任何的增值税进项税额，但实际上物业方既具有一般纳税人的资格也具有简易计税的资格。所以，我司认为物业方可以抵扣从国网电力公司收到的增值税专用发票。理由如下：
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件1规定：
第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一發票，下同）上注明的增值税额。
以上内容摘自西青区国家税务局编制的12366热线纳税人咨询热点问题。同理，企业使用国网电力所取得的电费的增值税专用发票也是可以抵扣的。
另外，物业方简易征收项目是房屋租赁，而不是电费。所以，即使是开具电费的增值税专用发票，税率也是17%也不会是5%，同时物业方坚持认为自己是简易征收项目是不可以抵扣任何进项税的理解也是错误的。其如果从国网电力取得电费的增值税专用发票也是可以抵扣的，因为电费并不是专门用于房屋租赁的，电费是日常办公所耗用的是可以进行抵扣的。而物业公司收取的物业费是按6%缴纳销项税，这就可以抵扣掉电费的进项税。 一般纳税人适用简易计税，需要结合实际业务。转售电，没有简易征收政策，一般纳税人销售电适用税率是17%。
在现实中，物业公司代收水电费是经常发生的业务。同时，
《关于调整增值税税率的通知财税〔2018〕32号》政策从2018年5月1日起开始实施，制造业等行业增值税17%的税率降低为16%。也就是说电费的税率由17%降低为16%，这就相当于企业的负担再进一步降低。着力激发市场活力和企业创造力。
3我国增值税的现状及“营改增”的必要性
笔者关注今年政府工作报告对增值税的表述是“按照三档（17%、11%、6%）并两档方向调整税率水平”。虽然目前只是小步伐的降低税率，但因为目前重中之重的国地税合并要在现阶段实施，所以，先实现容易实现的目标，再进一步攻克难度大的问题。就目前而言将来会有更多的减税政策出台。减税带来的经济利益可以增强制造业的科技力量的投入。
就目前而言我国的增值税税率呈现偏高的态势，这是降低增值税税率的根本原因。在制造业领域，和我国存在竞争关系的国家及我国的台湾省，中国台湾省增值税税率为5%，韩国为10%。所以，降低增值税税率是大势所趋。为不被竞争所淘汰，就只有深化改革一条路可走。逐步降低税率简并税率，达到让企业得利，让企业有强劲的后续发展力，将资金更多的投入到研发上，而不是一味的追求复制国外的产品，走自主创新，自主研发的路子。而不仅仅成为一个全球最大的加工厂。在世界各国都在相继加大减税力度的时候，我国也应顺势而为不可谓不顺应潮流。据统计和预测，特朗普历史性改革未来十年的减税规模是1.5万亿美元，简单平均折合到每年的减税规模是1500亿美元，折合人民币大约是9000～10000亿人民币。中国税务学会第一副会长丘小雄指出，今年5月1日起，我国实施的增值税税率下调等改革措施，为实体经济普遍减税，并向先进制造业、研发服务业倾斜，预计全年减税将超过4000亿元。我国作为世界上最大的发展中国家能够做到这些已经很不容易。我国作为一个负责任的发展中国家也是尽自己最大的努力来为民族企业的发展铺平道路，像我们引以为豪的高铁，这就是我们掌握了核心技术后的市场效益。如果芯片也能够像高铁那样拥有自己的核心技术，我们不仅仅是不需要进口芯片，我们还可以把自己生产的芯片出口到美国。让美国人民也体验一把中国造的芯片。但能够真正的实现这些还是需要我们的科技人员再下功夫研究。
“不能总是用别人的昨天来装扮自己的明天”，“只有把核心技术掌握在自己手中，才能真正掌握竞争和发展的主动权，才能从根本上保障国家经济安全、国防安全和其他安全。”习近平总书记的告诫可谓刻骨铭心。核心技术任何时候都是花钱买不来的。我们没有自己的知识产权就永远是给别人打工的身份。像芯片技术，自动化技术等，不实现核心技术的自主研发创新。那么就永远不会有出头之日。就目前美国持续打压中兴，华为，禁止为上述两家公司提供芯片就是一个警钟。这还是在中兴支付了8.92亿美元的罚款后又一次的打压。可见核心技术多么的重要。如果芯片技术容易攻克的话，8.92亿美元作为研发费用应该也不算一笔小的投入。但实际它只是中兴缴纳的罚款中的一笔而已。
所以，本次降低税率对于中兴这样的民族高科技企业加大科技力量的投入带来了实际利益，拿出中国人的勇气创造出属于自己的芯片来，从而不再依赖进口美国的芯片。
同样的物业公司虽然不是高科技企业，也不需要多么高的科技力量就可以良好的运作。但物业公司也是需要学习的，不仅仅是要掌握服务业主的知识和本领，也要掌握税法。实际上物业公司不想开具增值税专用发票的根本原因不仅仅是不懂税法，主要还是在考虑自己的经济利益。那么现行国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告国家税务总局公告2018年第18号（二）转登记日前连续12个月（以1个月为1个纳税期，下同）或者连续4个季度（以1个季度为1个纳税期，下同）累计应征增值税销售额（以下称应税销售额）未超过500万元。
这就相当于给了现在物业公司一个机会，物业公司如果符合以上条件，也可以从一般纳税人转小规模纳税人，从而可以合理地找税务局代开3%的电费增值税专用发票。我司按3%的税率抵扣增值税进项税，这样物业公司的毛利润应该增加了14%。从利润增加，服务质量提高，从而降低成本的角度来讲，未来我司物业费有降低的空间及可能。从而达到双赢。物业公司向国网电力支付的电费将全部作为成本，向我司收取的代垫电费又要按照3%的征收率计算销项税额，我司抵扣3%的税额。
如果物业公司作为一般纳税人，物业公司作为总表单位，它从国网电力买的电支付16%的进项税，取得增值税专用发票它可以抵扣16%的进项税，它转售给我司收取的16%的销项税。完全可以抵扣掉物业公司支付的进项税，就买卖电力这一行为当期应纳税额为零，而我司收到物业公司的增值税专用发票，也可以凭票抵扣16%的进项税额。这样才能够体现出营改增带来的实际红利。保证进项税的抵扣链条不断是营改增考虑的重點问题。像这种个别公司人为的扭曲理解税法，导致增值税的抵扣链条中断实际上是违背了营改增的初衷。所以，作为基础的财务人员更加需要多学习税法知识才能够更好的服务于企业。
关键词：企业租赁；物业电费；税务分析；增值税
1企业租赁房屋税收政策概述
企业租赁房屋，出租方是一般纳税人，应开具增值税税率11%的增值税专用发票，因为财税（2016）36号附件1第十五条规定之（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率11%。
实际工作中，我司收到的是5%的增值税专用发票，这并不是出租方出错，而是得益于营改增简易征收项目，根据财税（2016）68号文规定房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，征收率5%，那么房地产企业根据这一有利政策大幅降低了自身的税负水平。对于单一的以出租自有房屋为主业的房地产企业是巨大的利好信息。
2企业租赁税收开具发票现状分析
2.1我司向物业方缴纳房租的同时，也同时缴纳水电费。水费的缴纳是物业方代收代付行为，所以我司取得自来水的发票是从自来水公司取得的增值税专用发票，税率3%，根据国家税务总局公告2016年第54号文规定提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
我司向物业方缴纳的电费目前没有取得发票，这是现在需要讨论的问题。根据目前营改增的政策，天津市国家税务局营改增政策大辅导宣传材料之三，营改增简易征收项目共计29条，电费并不包含在内。所以电费的增值税率不论是营改增前还是营改增后都是17%，物业方以自己是简易计税一般纳税人为由不给我司开具增值税专用发票。但实际物业方也同时是增值税一般纳税人。物业方的解释是他们公司的进项税很少，所以办了简易计税。这样就只开具5%的增值税专用发票。并且其工商执照上只有出租自有房屋和提供物业服务两项内容。所以物业方坚持认为开具不了增值税税率17%的电费发票。但我司持有不同的观点。
按照目前物业方提供我司的电费收据和一张物业方从国网电力取得的增值税普通发票的复印件来看，国网电力开出的电费税率是17%，实际上国网电力可以给物业方开具增值税专用发票税率17%，这样物业方就有了电费的进项税额。同时给我司也就可以开出了增值税税率17%的电费。我司可以抵扣，降低了我司的营业费用的同时也增加了我司的进项税。但目前物业方的做法如果是营业税时代那么没有问题。营改增后仍就不开发票的情况，按照天津市国家税务局天津市地方税务局关于发布《税务行政处罚裁量权实施办法（试行）》的公告 2016年第17号
应当开具而未开具发票的，……《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条第（一）项：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款.
所以，物业方不开具发票本身是违反了发票管理办法，物业方是转售的水电，属于增值税应税行为应按规定开具发票，进行纳税。
2.2我司要求开具增值税专用发票的理由
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件1第三十七条（二）：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若电费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售电处理。
根据上面提到的问题涉及到转售还是代收转付的行为。
如果代理方以自己名义开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税，其取得的进项税额可以抵扣。
如果代理方，满足下列条件的，可以按代收转付业务处理，仅对手续费征收增值税：
（1）不垫付资金。
（2）实际提供服务的公司将发票开具给客户，并由代理公司将该项发票转交给客户。
（3）代理公司按销售方实际收取的销售额和增值税额与客户结算，并另外收取手续费。
根据以上标准，我司判断物业方是转售行为。因为作为国网电力是实际提供服务的公司，并没有将发票开具给我司，并且我司也没有总户电表，国网电力只能给有总户电表的公司开具增值税专用发票。这样只能是作为代理方的物业方提供发票。
综上所述，物业方没有开具发票应受到何种处罚，在前面已经提到过，此处不在赘述。但这里又出现一个新的问题，物业方不要求国网电力开具增值税专用发票。理由是自己是简易计税的一般纳税人。不可以抵扣任何的增值税进项税额，但实际上物业方既具有一般纳税人的资格也具有简易计税的资格。所以，我司认为物业方可以抵扣从国网电力公司收到的增值税专用发票。理由如下：
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件1规定：
第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一發票，下同）上注明的增值税额。
以上内容摘自西青区国家税务局编制的12366热线纳税人咨询热点问题。同理，企业使用国网电力所取得的电费的增值税专用发票也是可以抵扣的。
另外，物业方简易征收项目是房屋租赁，而不是电费。所以，即使是开具电费的增值税专用发票，税率也是17%也不会是5%，同时物业方坚持认为自己是简易征收项目是不可以抵扣任何进项税的理解也是错误的。其如果从国网电力取得电费的增值税专用发票也是可以抵扣的，因为电费并不是专门用于房屋租赁的，电费是日常办公所耗用的是可以进行抵扣的。而物业公司收取的物业费是按6%缴纳销项税，这就可以抵扣掉电费的进项税。 一般纳税人适用简易计税，需要结合实际业务。转售电，没有简易征收政策，一般纳税人销售电适用税率是17%。
在现实中，物业公司代收水电费是经常发生的业务。同时，
《关于调整增值税税率的通知财税〔2018〕32号》政策从2018年5月1日起开始实施，制造业等行业增值税17%的税率降低为16%。也就是说电费的税率由17%降低为16%，这就相当于企业的负担再进一步降低。着力激发市场活力和企业创造力。
3我国增值税的现状及“营改增”的必要性
笔者关注今年政府工作报告对增值税的表述是“按照三档（17%、11%、6%）并两档方向调整税率水平”。虽然目前只是小步伐的降低税率，但因为目前重中之重的国地税合并要在现阶段实施，所以，先实现容易实现的目标，再进一步攻克难度大的问题。就目前而言将来会有更多的减税政策出台。减税带来的经济利益可以增强制造业的科技力量的投入。
就目前而言我国的增值税税率呈现偏高的态势，这是降低增值税税率的根本原因。在制造业领域，和我国存在竞争关系的国家及我国的台湾省，中国台湾省增值税税率为5%，韩国为10%。所以，降低增值税税率是大势所趋。为不被竞争所淘汰，就只有深化改革一条路可走。逐步降低税率简并税率，达到让企业得利，让企业有强劲的后续发展力，将资金更多的投入到研发上，而不是一味的追求复制国外的产品，走自主创新，自主研发的路子。而不仅仅成为一个全球最大的加工厂。在世界各国都在相继加大减税力度的时候，我国也应顺势而为不可谓不顺应潮流。据统计和预测，特朗普历史性改革未来十年的减税规模是1.5万亿美元，简单平均折合到每年的减税规模是1500亿美元，折合人民币大约是9000～10000亿人民币。中国税务学会第一副会长丘小雄指出，今年5月1日起，我国实施的增值税税率下调等改革措施，为实体经济普遍减税，并向先进制造业、研发服务业倾斜，预计全年减税将超过4000亿元。我国作为世界上最大的发展中国家能够做到这些已经很不容易。我国作为一个负责任的发展中国家也是尽自己最大的努力来为民族企业的发展铺平道路，像我们引以为豪的高铁，这就是我们掌握了核心技术后的市场效益。如果芯片也能够像高铁那样拥有自己的核心技术，我们不仅仅是不需要进口芯片，我们还可以把自己生产的芯片出口到美国。让美国人民也体验一把中国造的芯片。但能够真正的实现这些还是需要我们的科技人员再下功夫研究。
“不能总是用别人的昨天来装扮自己的明天”，“只有把核心技术掌握在自己手中，才能真正掌握竞争和发展的主动权，才能从根本上保障国家经济安全、国防安全和其他安全。”习近平总书记的告诫可谓刻骨铭心。核心技术任何时候都是花钱买不来的。我们没有自己的知识产权就永远是给别人打工的身份。像芯片技术，自动化技术等，不实现核心技术的自主研发创新。那么就永远不会有出头之日。就目前美国持续打压中兴，华为，禁止为上述两家公司提供芯片就是一个警钟。这还是在中兴支付了8.92亿美元的罚款后又一次的打压。可见核心技术多么的重要。如果芯片技术容易攻克的话，8.92亿美元作为研发费用应该也不算一笔小的投入。但实际它只是中兴缴纳的罚款中的一笔而已。
所以，本次降低税率对于中兴这样的民族高科技企业加大科技力量的投入带来了实际利益，拿出中国人的勇气创造出属于自己的芯片来，从而不再依赖进口美国的芯片。
同样的物业公司虽然不是高科技企业，也不需要多么高的科技力量就可以良好的运作。但物业公司也是需要学习的，不仅仅是要掌握服务业主的知识和本领，也要掌握税法。实际上物业公司不想开具增值税专用发票的根本原因不仅仅是不懂税法，主要还是在考虑自己的经济利益。那么现行国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告国家税务总局公告2018年第18号（二）转登记日前连续12个月（以1个月为1个纳税期，下同）或者连续4个季度（以1个季度为1个纳税期，下同）累计应征增值税销售额（以下称应税销售额）未超过500万元。
这就相当于给了现在物业公司一个机会，物业公司如果符合以上条件，也可以从一般纳税人转小规模纳税人，从而可以合理地找税务局代开3%的电费增值税专用发票。我司按3%的税率抵扣增值税进项税，这样物业公司的毛利润应该增加了14%。从利润增加，服务质量提高，从而降低成本的角度来讲，未来我司物业费有降低的空间及可能。从而达到双赢。物业公司向国网电力支付的电费将全部作为成本，向我司收取的代垫电费又要按照3%的征收率计算销项税额，我司抵扣3%的税额。
如果物业公司作为一般纳税人，物业公司作为总表单位，它从国网电力买的电支付16%的进项税，取得增值税专用发票它可以抵扣16%的进项税，它转售给我司收取的16%的销项税。完全可以抵扣掉物业公司支付的进项税，就买卖电力这一行为当期应纳税额为零，而我司收到物业公司的增值税专用发票，也可以凭票抵扣16%的进项税额。这样才能够体现出营改增带来的实际红利。保证进项税的抵扣链条不断是营改增考虑的重點问题。像这种个别公司人为的扭曲理解税法，导致增值税的抵扣链条中断实际上是违背了营改增的初衷。所以，作为基础的财务人员更加需要多学习税法知识才能够更好的服务于企业。