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为什么中国富裕阶层如此热衷于海外置业？
波士顿咨询公司（BCG）以及中国建设银行对中国富裕阶层下了一个定义：不包括自住房产的可投资资产超过600万元人民币的阶层。
相关数据显示，2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%；而在新加坡，30%的豪宅被中国人买走；在澳大利亚，中国投资客户在上一年的物业资产购买总量达到40.9亿澳元，仅次于英国位居第二。为什么中国富裕阶层如此热衷于海外置业？
首先，从国内房地产行业的政策背景来看，调控持续收紧，新“国五条”进一步剔除房地产市场的投机投资属性，促使本就缺乏投资渠道增值保值的中国富裕阶层把眼光投向海外。与此同时，海外置业亦是满足中国富裕阶层向海外转移资产的有效途径。换言之，缺乏安全感也是中国富人海外置业的一个主要因素。尽管，中国经过了30多年的市场经济体制改革，私营经济体与私人企业家的社会政治地位得到了明显提高。但是，国内的法律体制、市场体制仍不完善，一方面对私人财产的保护比较薄弱，另一方面缺乏良性的投资渠道。与此同时，司法欠缺独立性、廉正性，这就使得中国的富人欠缺安全感。
据专业研究人士指出，中国富裕阶层海外置业的主要目的在于：资产保值和增值，确保资产安全性和私密性，以教育、养老和医疗为基本诉求，以及方便海外业务发展和进行全球资产配置以对冲国内的风险等。
葡萄牙债务危机中潜在的商机：买房，投资，移民
据中国之声《全球华语广播网》报道，伴随着全球性经济危机的爆发，欧洲不少国家受到银行业危机的重创，卷入这场债务危机的比如有葡萄牙、塞浦路斯等。受此影响，葡萄牙房产价格持续下跌，让全球投资人看到了所谓的“黄金入市期”。
据葡萄牙统计局公布的数据，银行对葡萄牙房产的估值持续下跌，2013年1月份的平均估值为每米1008欧元，比去年12月下跌了1.1%，和2012年1月份相比，跌幅则为5.2%；葡萄牙住宅的房产平均值为1063欧元，同比下跌了55欧元；里斯本大都会区的房产均值为1193欧元/平米，比前一个月下跌了1.2%，同比跌幅为5.5%。房地产市场不景气以及银行提高房屋贷款难度是影响房产价值的主要因素。
要走出这场经济困境，不少国家首当其冲选择勒紧裤带度日，当然，还有一些国家别出心裁！2012年3月22日，葡萄牙政府向议会提交了一分新的投资和移民法草案。其中最闪亮的莫过于：非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元购买房产，就可以在葡萄牙获得居住权。这份投资移民法案在获得议会批准以后，于同年10月正式生效。一些海外的房地产投资网站为这一新的规定叫好，说它将“重启”葡萄牙的房地产市场。而据英国《卫报》报道，由于海外买家找房、看房的增多，一直以来不景气的葡萄牙房地产市场开始出现短暂的反弹迹象。据悉，葡近期有不少寻求中国投资方的葡萄牙地产项目信息，并将有意出售在建或已运营项目的信息在网页上公布。这是葡深陷债务危机后的潜在商机。
葡萄牙房产时局图
葡萄牙地产行业概况解读
葡萄牙国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
1.住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高。目前，里斯本就有5.5万栋住宅。
2.商业地产市场
由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年，葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米，其中，购物中心占85%，并集中在大里斯本和波尔图两大城市，分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力，2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元，而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。
3.写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
4.工业地产市场
与地产其它版块及欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场、火车站、港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是最具竞争力的。 5.地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。葡地产投资基金相对比较活跃，根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括中国在内的国际投资者。
葡萄牙房产市场需求强劲
欧盟的一份报告显示，尽管葡萄牙也不可以避免地被卷入经济衰退，但是这个欧洲小国的房地产市场却依然走俏，许多英国人在考虑海外置业时，通常把葡萄牙作为优先考虑的地方。因此，由于受到这些观望者的热捧，葡萄牙的房地产市场与其它委靡不振的欧洲国家相比显得格外红火。
欧盟公布这份报告之后，英国一家专门帮助海外置业的房地产网站也表示，有意在葡萄牙购房的英国人越来越多，葡萄牙的地位已逼近它的邻国西班牙，并超过了传统的海外居住国法国和意大利。根据该网站的统计，海外置业最受欢迎的国家依次是：西班牙，葡萄牙，法国，意大利，美国，土耳其，希腊，塞浦路斯，澳大利亚和埃及。
欧洲央行提供的资料指出，尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条，但是葡萄牙的房产价格却一路相对稳定，特别是里斯本、卡斯卡伊斯、阿尔加维这几个区。另一方面，葡萄牙的建筑业也表现出积极的发展，从2008年最后两个月到2009年1月，建筑业经历了0.5%的增长，虽然增长幅度不大，但是却能使房地产业继续前进。
位于阿尔加维西部的一家房产中介说，“二手房交易开始升温，许多买家找到了满意的房子。”这家中介还表示，来自英国的购房者表现了强烈的兴趣，但是他们担心汇率问题会成为交易的障碍。“许多英国人都想搬到这里来，他们在等待恰当的购房时机。”拉哥斯一名房产中介人说，“通常100万欧元左右的别墅是最抢手的。”他进一步说到。
在葡萄牙，12月到2月是一年中的销售淡季，这几个月的销售量和其它时间相比减少了大约15%。
从房产到移民，你不可不看的“税”
在欧洲，只要房屋产权属于私人所有，房屋的主人则需要缴纳房产税，房产税的征收计算是根据投资者所拥有房子的实际价值来决定的。因此，购房前对税费的熟悉与掌握是投资移民前需要做的重要功课之一。
一、增值税（IVA-Added Value Tax）
增值税是葡萄牙在1986年加入欧洲共同体后开始征收的税种。在葡萄牙境内进行的所有商品和服务交易，以及从欧盟以外进口的商品等均需交纳增值税。葡萄牙增值税采用三种税率，一般税率为23%，优惠税率为12%，最优惠税率为6%。
二、房产转让税（IMT-Municipal Property Transfer Tax）
葡萄牙境内所有房产、地产在进行买卖时均须交纳房地产交易税。税费征收基数取房地产成交价格或房地产注册登记价格二者较高者。乡村类房地产，交易税为成交价的5%。位于城镇的房地产，交易税税率根据成交价的高低而不同：房地产买卖合同金额在92407欧元以下免交房地产交易税；92407至574323欧元之间采用2%至8%滑动税率；超过574323欧元，房地产交易税税率固定为6%。房地产交易税由买家支付，一般在支付房款同时或在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税。
2012年物业（房产）转让税的税率如下：
三、物业税（IMI-Municipal Property Tax）
房地产拥有者每年应交纳房地产税，属地税范畴。乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80-90%。
四、印花税（IS-Stamp Tax）
印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、营业帐簿、书册等为对象所课征的税。葡萄牙征收印花税有两种方式：一种是固定税率，如支票、商业簿册、遗嘱、不动产登记等，取费金额从5分到25欧元不等；另一种方式是按合同总金额一定比例收取印花税，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产买卖、捐赠、保函、抵押、保险单等。
波士顿咨询公司（BCG）以及中国建设银行对中国富裕阶层下了一个定义：不包括自住房产的可投资资产超过600万元人民币的阶层。
相关数据显示，2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%；而在新加坡，30%的豪宅被中国人买走；在澳大利亚，中国投资客户在上一年的物业资产购买总量达到40.9亿澳元，仅次于英国位居第二。为什么中国富裕阶层如此热衷于海外置业？
首先，从国内房地产行业的政策背景来看，调控持续收紧，新“国五条”进一步剔除房地产市场的投机投资属性，促使本就缺乏投资渠道增值保值的中国富裕阶层把眼光投向海外。与此同时，海外置业亦是满足中国富裕阶层向海外转移资产的有效途径。换言之，缺乏安全感也是中国富人海外置业的一个主要因素。尽管，中国经过了30多年的市场经济体制改革，私营经济体与私人企业家的社会政治地位得到了明显提高。但是，国内的法律体制、市场体制仍不完善，一方面对私人财产的保护比较薄弱，另一方面缺乏良性的投资渠道。与此同时，司法欠缺独立性、廉正性，这就使得中国的富人欠缺安全感。
据专业研究人士指出，中国富裕阶层海外置业的主要目的在于：资产保值和增值，确保资产安全性和私密性，以教育、养老和医疗为基本诉求，以及方便海外业务发展和进行全球资产配置以对冲国内的风险等。
葡萄牙债务危机中潜在的商机：买房，投资，移民
据中国之声《全球华语广播网》报道，伴随着全球性经济危机的爆发，欧洲不少国家受到银行业危机的重创，卷入这场债务危机的比如有葡萄牙、塞浦路斯等。受此影响，葡萄牙房产价格持续下跌，让全球投资人看到了所谓的“黄金入市期”。
据葡萄牙统计局公布的数据，银行对葡萄牙房产的估值持续下跌，2013年1月份的平均估值为每米1008欧元，比去年12月下跌了1.1%，和2012年1月份相比，跌幅则为5.2%；葡萄牙住宅的房产平均值为1063欧元，同比下跌了55欧元；里斯本大都会区的房产均值为1193欧元/平米，比前一个月下跌了1.2%，同比跌幅为5.5%。房地产市场不景气以及银行提高房屋贷款难度是影响房产价值的主要因素。
要走出这场经济困境，不少国家首当其冲选择勒紧裤带度日，当然，还有一些国家别出心裁！2012年3月22日，葡萄牙政府向议会提交了一分新的投资和移民法草案。其中最闪亮的莫过于：非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元购买房产，就可以在葡萄牙获得居住权。这份投资移民法案在获得议会批准以后，于同年10月正式生效。一些海外的房地产投资网站为这一新的规定叫好，说它将“重启”葡萄牙的房地产市场。而据英国《卫报》报道，由于海外买家找房、看房的增多，一直以来不景气的葡萄牙房地产市场开始出现短暂的反弹迹象。据悉，葡近期有不少寻求中国投资方的葡萄牙地产项目信息，并将有意出售在建或已运营项目的信息在网页上公布。这是葡深陷债务危机后的潜在商机。
葡萄牙房产时局图
葡萄牙地产行业概况解读
葡萄牙国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
1.住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高。目前，里斯本就有5.5万栋住宅。
2.商业地产市场
由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年，葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米，其中，购物中心占85%，并集中在大里斯本和波尔图两大城市，分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力，2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元，而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。
3.写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
4.工业地产市场
与地产其它版块及欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场、火车站、港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是最具竞争力的。 5.地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。葡地产投资基金相对比较活跃，根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括中国在内的国际投资者。
葡萄牙房产市场需求强劲
欧盟的一份报告显示，尽管葡萄牙也不可以避免地被卷入经济衰退，但是这个欧洲小国的房地产市场却依然走俏，许多英国人在考虑海外置业时，通常把葡萄牙作为优先考虑的地方。因此，由于受到这些观望者的热捧，葡萄牙的房地产市场与其它委靡不振的欧洲国家相比显得格外红火。
欧盟公布这份报告之后，英国一家专门帮助海外置业的房地产网站也表示，有意在葡萄牙购房的英国人越来越多，葡萄牙的地位已逼近它的邻国西班牙，并超过了传统的海外居住国法国和意大利。根据该网站的统计，海外置业最受欢迎的国家依次是：西班牙，葡萄牙，法国，意大利，美国，土耳其，希腊，塞浦路斯，澳大利亚和埃及。
欧洲央行提供的资料指出，尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条，但是葡萄牙的房产价格却一路相对稳定，特别是里斯本、卡斯卡伊斯、阿尔加维这几个区。另一方面，葡萄牙的建筑业也表现出积极的发展，从2008年最后两个月到2009年1月，建筑业经历了0.5%的增长，虽然增长幅度不大，但是却能使房地产业继续前进。
位于阿尔加维西部的一家房产中介说，“二手房交易开始升温，许多买家找到了满意的房子。”这家中介还表示，来自英国的购房者表现了强烈的兴趣，但是他们担心汇率问题会成为交易的障碍。“许多英国人都想搬到这里来，他们在等待恰当的购房时机。”拉哥斯一名房产中介人说，“通常100万欧元左右的别墅是最抢手的。”他进一步说到。
在葡萄牙，12月到2月是一年中的销售淡季，这几个月的销售量和其它时间相比减少了大约15%。
从房产到移民，你不可不看的“税”
在欧洲，只要房屋产权属于私人所有，房屋的主人则需要缴纳房产税，房产税的征收计算是根据投资者所拥有房子的实际价值来决定的。因此，购房前对税费的熟悉与掌握是投资移民前需要做的重要功课之一。
一、增值税（IVA-Added Value Tax）
增值税是葡萄牙在1986年加入欧洲共同体后开始征收的税种。在葡萄牙境内进行的所有商品和服务交易，以及从欧盟以外进口的商品等均需交纳增值税。葡萄牙增值税采用三种税率，一般税率为23%，优惠税率为12%，最优惠税率为6%。
二、房产转让税（IMT-Municipal Property Transfer Tax）
葡萄牙境内所有房产、地产在进行买卖时均须交纳房地产交易税。税费征收基数取房地产成交价格或房地产注册登记价格二者较高者。乡村类房地产，交易税为成交价的5%。位于城镇的房地产，交易税税率根据成交价的高低而不同：房地产买卖合同金额在92407欧元以下免交房地产交易税；92407至574323欧元之间采用2%至8%滑动税率；超过574323欧元，房地产交易税税率固定为6%。房地产交易税由买家支付，一般在支付房款同时或在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税。
2012年物业（房产）转让税的税率如下：
三、物业税（IMI-Municipal Property Tax）
房地产拥有者每年应交纳房地产税，属地税范畴。乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80-90%。
四、印花税（IS-Stamp Tax）
印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、营业帐簿、书册等为对象所课征的税。葡萄牙征收印花税有两种方式：一种是固定税率，如支票、商业簿册、遗嘱、不动产登记等，取费金额从5分到25欧元不等；另一种方式是按合同总金额一定比例收取印花税，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产买卖、捐赠、保函、抵押、保险单等。