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房地产业的地方性和国家宏观调控的统一性，在夏天的上海演绎了一场复杂的故事。6月的上海房地产业出现“无量空跌”的迹象，是国家宏观调控起了效果，还是市场理解有误？
观望是一种态度
6月的上海与往年大不同，天气阴晴不定，暴雨与炽热无规律地变换着。而今年以来，一直引人关注的上海房地产业也在6月1日后，表现出“无量空跌”的迹象。
浙江人杨登兆是上海地产圈中不大不小的名人。近两个月他的生意从一个侧面反映了上海地产市场的变化。2003年，杨登兆来到上海，靠代理楼盘挖了第一桶金。2004年，他一口气在浦东的高档居住区联洋和花木开了7家房产代理店。但6月15日记者找到杨登兆时，他已经关闭了第5家店。
“没有办法，一家店铺每月花销7万多，而今年整整4、5两个月，没有成交一套房子。我只有关门。”杨对《商务周刊》说。
上海联洋社区杨登兆店铺的附近，就是中原、泛城、臣信等“大哥级”的房屋中介机构。杨登兆说：“他们的情况与我差不多，两个月白板。”
在房产中介密集的上海普陀区长寿路，几百米以内密密麻麻排列着36家房产中介的门脸，其中近10家挂出转让的牌子。
一直关注温州地产投资客的上海道邦投资有限公司董事林荣时告诉《商务周刊》，现在差不多一半的温州投资客被此次调控“套牢”，他们大部分持有5—20套房子。
日前，上海荒岛房地产联合机构以上海12个老城区的交易量作为指数，得出的结论是：多年来一向供不应求的二手房供求比例，从2005年4月份变成1∶0.5，最悬殊的虹口区供求比达到1∶0.26，这种供大于求在5月份有进一步拉大的趋势。
“现在这种‘无量’的观望状态很可怕。在投资者已经没有了投资空间、刚性需求没有能力接盘的情况下，房价下跌是一个早晚的事情。”申银万国证券研究所房地产行业研究员刘浩感觉上海楼市的现状与1997年的香港楼市有很多类似的地方，一个比较乐观的预期是，楼市在“放量”的时候能够有买家接盘从而平稳度过这个敏感时刻。而事实上，已经有开发商绷不住了。沪上知名开发商大华集团投资开发的浦东新区大华锦绣华城4期自4月14日开盘，截至6月21日下午，两个多月只卖出了一套。大华锦绣华城4期比早一个月开盘的3期，定价已经低了2000元/平方米左右。
如果说怎么认识上海地产市场还存在诸多争议的话，那么上海房地产市场成交量大幅萎缩这一事实，进入6月以来已为各方共同承认。中国房地产协会副会长顾云昌给本刊提供的数据显示，上海今年二季度房地产的成交量比一季度下降了80%。
“套用股市的一个名词，‘无量空跌’是最揪心的，谁能料到将来是平稳盘整还是放量下跌？”林荣时说。
“这一切是上海市出台的一系列房地产政策和国家七部委的《意见》在上海产生的叠加效用。”上海荒岛房地产联合机构研究发展部主任冯伟向《商务周刊》分析到。将观望和无量现象归结为是宏观调控的直接结果，这种说法在上海很流行。
然而，顾云昌却不是这样看的。“目前上海房地产市场的反应是客观的。从中央政府掌握的情况来看，从去年下半年到今年一季度，上海市的房地产确实有些问题。特别是房价的上涨速度令人担忧。”顾云昌认为，现在的观望，“一方面是泡沫被挤掉后的一种反应，另一方面是由于市场片面地理解了国家政策导致的”。
无论哪种原因，观望的情绪显然正在全国蔓延。
6月22日，建设部住宅与房地产业司已将国务院4个督导组的检查情况汇总完毕，并上报国务院。据有关内部人士透露，督导组的检查情况表明，七部委《意见》出台一个月后，全国房地产市场销售降温，各地普遍出现了持币待购的观望态势。
据本刊了解，督导组成立于6月初，由国务院七个部委抽调有关人员组成，共分4个组。财政部部长助理王军带队检查河北、北京；国土资源部副部长小苏带队检查山东、湖北；建设部副部长刘志峰带队检查重庆、湖南；国家税务总局领导带队检查安徽、江苏。其主要任务就是检查各地对4月28日国务院出台的“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（业内简称“国八条”）和5月13日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（业内简称“新八条”）的执行和实施情况。
有关部委人士向本刊透露，除了观望市场反应外，督导组检查中还发现，一些地方政府、开发商和消费者从各自的利益出发，对宏观调控的理解和认识很不一致。虽然各地政府都表示高度重视中央的宏观调控政策，但有些地方认为其所在地区房地产市场并没有出现大的问题，因而未提出贯彻落实国家宏观调控的具体措施。督导组在检查中还发现，有些地区汇报的房地产市场运行数据与国家有关部门了解的情况和掌握的数据有相当差距。
从这个角度看，观望的情绪不仅是一种态度，还包括对宏观调控政策的不同认识。
上海不再“倔强”
对于各地为何认识不同，中国房地产协会副会长顾云昌解释说，这次国家调控所采用的行政手段、金融政策、税收政策是同一个原则，这样难免会有一些地方政府不理解，认为中央在搞一刀切。
“如何既按照中央统一部署，同时又依照各地实际情况，因地制宜地发展房地产，这是一门艺术，是对各级地方政府的一种考验。”顾说。
顾介绍说，中国的房地产市场地域性很强，地区差异很大。近两年上海、杭州房价上涨快，但长春和广州等一些地方却出现了下降的情况。2004年，东部、中部、西部房价上涨也不同，分别为16%、9%、6%，这是认识不一致的市场因素。
但顾云昌强调，即使这样，从今年上半年的数据看，全国房地产价格上涨普遍都很快。“可以说全国房地产都有产生泡沫的潜在压力，因此各地要对‘国八条’有一个全面的了解。”他认为，“有泡沫的地方‘打吊针’，没泡沫的地方‘喝板蓝根’，提高免疫力，把隐患消灭在萌芽状态。”
根据这个原则来看，上海显然属于要‘打吊针’的行列。但在房价增长过快的早期，上海显然并不这么认为。上海市政府虽然在2004年年初就意识到上海房地产确实存在房价上涨过快、局部结构不合理的现象，但其去年出台的具体措施被认为过于温和。
2004年上半年，上海市首先出台了“商品房销售网上登记”和“期房限转”两项政策。其中被认为政府决心打击炒房的“期房限转”出台之前，上海市政府多次打“预防针”，强调上海总体是健康的，随后又给政策的实施预留了过渡期限，并回避政策出台和实施的具体时间。而在4月底政策终于实施时，又在文件中授权政府可根据市场反映决定政策的执行与否。这种“前后打埋伏”的做法被泡沫论者视为其矛盾心理暴露无遗。而从政策本身的力度看，比较1年后出台的限转按揭、第一套房子没还完贷款不许出售等措施，当时的政策力度可谓小巫见大巫。该政策正式实施不到2个月，上海楼市开始了闻名全国的第二次飞涨。
“上海市政府有自己的忧虑，毕竟牵扯面太大。”上海市政府参事、上海社科院房地产研究所一位不愿透露姓名的官员对《商务周刊》说。他介绍说，2004年初，时任香港特首董建华的上海之行加重了政府对房地产业调控的举棋不定。董建华当时以香港的教训提醒上海政府，“房价不能跌，不然就一发不可收拾，调控政策不能太严厉。”一些上海地产人士认为，当时董显然说到了上海市政府的心坎上，2004年上海的动作也确实以温和为主，并把房价上涨的最高限确定为12%。
然而，2004年下半年，上海出现了一次更大规模的房价飞涨。内环线以内的核心地区楼盘出现了疯狂抢购局面，不少楼盘半年内数次调价，黄浦江沿岸的高档楼盘涨幅超过50%的楼盘比比皆是。年终盘点，上海市官方统计数字表明，2004全年上海楼市价格上涨15.2%。这种疯狂的井喷一直延续到2005年的第一季度。
2005年大年初六，春节假期还没有过完，国家建设部刘志峰副部长就率调查组来沪，同行的正是后来发布“新八条”的七部委高级官员。此次调查后，中央政府第一次明确给上海定调：房价上涨过快，结构不合理，要抑制。
据一位接近上海市政府核心层面的人士透露，在与中央多次交流后，上海市政府终于赶在全国人大召开前夕，出台《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，也就是业内所称的6号文件。该文件试图以行政、法律、财税、金融等综合手段，抑制投机、打击炒作、规范高端市场。此后，上海市房地资源局以电子邮件告知媒体的方式，宣布禁止转按揭。上海还宣布，今年将拿出两个1000万平方米土地供给，用来定向建造配套商品房和中低档商品房。
这是上海第一次系统地进行房价调控。
但一位接近上海市政府决策的人士向《商务周刊》指出，尽管上海自己主动进行了调控，但还是保持了谨慎态度。上海的意图是“用针扎泡沫”，而不是后来中央的大力度“挤泡沫”。
在随后的落实性政策上，上海出台的最重要政策——“未满1年转让按差额缴5%的营业税”，被认为力度还是过小，无法对炒房者的收益产生影响。
“随后中央的政策显然严厉的多，未满2年房产全额的5%再加上3%的契税，对炒房的利润打击很大。”刘浩分析说，配合此次宏观调控的整体基调，这项政策直接阻断了炒房者进入楼市的路。
而实际上落实6号文件除了上述财税政策外，上海更多的是从加大配套商品房，调节土地供应入手，直接的行政、法律、金融手段没有充分体现。
但中央此时没有给上海更多的时间，1个多月后，“国八条”出台，中央政府也多次派调查组来沪沟通具体的措施。在“6号文件”中，上海规定购房未满1年转让按差额缴纳5%营业税，而此后的“新八条”在此项规定上明显严于“6号文件”。
顾云昌认为这并不代表中央和地方在政策上出现了大的分歧。“尽管上海市政府自己采取了一些措施，但有些措施是地方政府无能为力的。如利率问题只能由中央定，因此中央应该采取更有力的措施才行。”他说，“‘新八条’很多措施与上海的做法是一致或相似的，比如营业税的措施就是上海先提出来的，中央充分借鉴了这一举措。”
这一说法得到了上海专家的认同。“七部委的很多政策确实直接来源于上海的实践和建议。”曾多次被邀请参加中央调查组研讨会的华东师范大学东方房地产学院陈伯庚教授告诉《商务周刊》。
在七部委“新八条”出台之前，5月初，由国家建设部牵头的调查组再次赴沪进行调研，调研内容就是落实“国八条”。上海市相关部门以及几位在当地有影响力的专家参加了此次会议。陈伯庚在会议上提出，要在肯定上海房产基本面的前提下，进行综合调控，以保持房地产的持续健康发展。陈伯庚还提出了具体的5个措施：鉴于上海连续5年销售面积大于竣工面积，可适度扩大供给；通过信贷、税收等各种手段抑制投资性需求；优化住房供给结构，加大普通商品房建设；鉴于上海土地价格近年来每年保持20%的增长速度，要控制土地价格涨幅，制止土地价格上涨过快；引导消费，提倡梯级改善。
同时，另一名上海房产研究权威，曾做过两届上海市政府决策顾问专家的上海财经大学印华教授也提出了自己总结的调控四项方针：提高有效供给，疏导过渡需求，降低（企业）生产成本，压缩（政府）利润空间。他建议多从调控市场供求关系入手，不要轻易动用行政手段。
一位参与当时调研的业内人士分析，从后来出来的文件看，七部委的确充分听取了上海的意见，但其中关于普通商品房标准和官员问责制属于行政手段，打击力度非常直接，且力度上要超出上海方面的想像。
如此严厉政策出台，上海房价增长过快的趋势马上得到遏止。
但印华坚持认为，放手让上海市政府自我调节，见效也许没有这么快，但无疑会更稳健。上海房地资源局副局长庞元提供的一个数字也从侧面支持了印华的观点，庞元在接受《中国房地产报》采访时指出：“其实在4月份已经就出现了投资客撤离、房价略降的局面。”
地方的地产方向由谁来主导？
上海房价暴涨势头被有效遏止，但政府的出手却依然在房地产业界存在多种争论，其中之一就是如果要调控的话，那么某个地方的调控应该由谁来主导？
“房地产市场地方差异如此之大，这个特征决定了谁离市场越近，谁越了解这个市场的信息。”中国社会科学院经济所研究员汪利娜向本刊指出，“从这个角度上来说，中央怎么可能知道或判断某一地区的房价是高了还是低了呢？”
一些上海本地的房地产商也认为，上海当地的官员和学者对上海地产的判断应该更为科学。“他们（当地一些官员和学者）就从来也没说过上海地产有泡沫。”一个开发商说。但这一观点被顾云昌反驳了：“上海市的官员确实没有说过上海房地产有泡沫，可是建设部官员、中央政府也没有说过。”
“我们只是说上海房地产价格增长过快了。‘泡沫’一词含义太模糊，它是学者、媒体和民间的一种说法。如果官员们都说有‘泡沫’，市场引起的负面反应会更大。”顾说。
有很多社会和制度经济学者指出，来自地产的巨大利益往往左右地方政府的判断能力和执行能力。比如我国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。农村土地属于集体所有，但对集体怎么所有并未明确规定，而且集体用地要进入市场必须通过一级政府。在实行招拍挂以后，政府利用其特殊地位更加名正言顺的从农民手中获取高额“垄断”利润。专家认为，这是地方房地产投资冲动原始动力，往往让地方政府沉醉其中，不觉风险逼近。
除了这种因为制度产生的全国通病外，上海还因为其特殊的地理经济定位，政府成了上海房地产发展的直接设计者和参与者。这一特点可以在现实中找到证据。上海市政府“中国的上海、世界的上海”的口号，便给上海地产指明了发展方向，也日益成为上海政府衡量地产业发展的基础。林荣时的亲身经历，见证了这个基础的真正含义。
去年下半年，林打算在陆家嘴附近或者黄浦江沿岸找一个能“显示实力”的高档写字楼。但前前后后几个月竟然没有找到一处可以租住的甲级写字楼。“中银国际大厦只有2套可以出租，招商大厦只有3套，中保大厦没有，汇丰大厦没有，金茂大厦没有。这都是30层上下的大楼啊。”陆家嘴地区甲级写字楼每天的租金基本上都在0.8美金/平方米以上，像金茂和汇丰都达到了1.1—1.5美金。林好不容易通过朋友介绍在附近找到了一个高档写字楼，还被告知只能以物业公司的身份进驻。后来才知道，在陆家嘴的高档写字楼有一条不成文的规矩：没有全国知名度的免进。林后来调查发现，上述几个租金令人咋舌的高档写字楼，进驻的除了国内著名的金融机构外，大部分是清一色的世界五百强企业，“有一家日本公司竟然包了半层楼给员工挂衣服”。
“吸引世界500强大公司进驻上海，是上海成功申办世博会后定位国际性大都市的一个重要组成部分。”上海浦东一位负责招商引资的官员展望道。
打造国际化大都市战略，让上海地产人总是用美金而不是人民币来衡量上海核心市区的楼价。基于这一点，中央可能会比上海更能保持一个旁观者的理性。
但印华并不认为这有什么不对，相反，他认为上海正在走着市场配置土地要素的市场化道路，而且这种道路的成果显而易见：上海楼市5年来的高速发展带来大量的级差地租回报，“有些同志当年认为50年也解决不了的旧城区改造，上海5年完成了3/4”，同时，上海浦东开发区和上海基础交通网络也得益于这些资金和它们的“黑洞”效应。
印华进一步指出，上海房地产市场经历了国内房地产所有的大起大落，在市场化方面走在了前列。这其中，政府从中汲取的市场判断力和调控技能更是无与伦比。
“尽管在此过程中，上海确实出现了房价上涨过快和结构局部失衡，但上海一直在摸索自己的解决方案。”印华举例说，1999年上海放弃经济适用房，转攻具有更低保护门槛的廉租房制度；从2004年开始，上海这一制度逐步在全国推广，相比问题不断的经济适用房制度，廉租房的前景被业内人士普遍看好。而就在今年调控前夕，上海又推出“租屋”试点，致力解决比廉租屋更高层次的社会保障住房。加上今年上海推出的两个1000万政策，他指出，上海正在建立起自己的一套市场与社会保障相融合的体系。而中央各部门始于2003年的对房地产的调控，在印华看来，却似乎还没有摸准房地产市场的脉门。
2003年2月，中央开始整顿全国开发区土地供应；2004年的3月、4月、12月分别出台了相关文件进一步加强对全国土地供应的清查和整理。其中2004年4月，国务院以下发紧急通知的名义停止建设用地审批半年。地根的紧缩后边是银根紧缩，从2004年4月到2005年3月，央行4次出手，分别在机构存款准备金利率、开发商自有资金比例、人民币存款利率、房地产贷款利率方面对房地产进行调控。
“中央的最初目的是整顿土地，增加存量土地的使用量。问题是在停止供应土地的过程中，出现了政策‘黑洞’。由于政策不透明，老百姓就会认为，政府土地供应少了。政策的意图没说清，给百姓的感觉就是所有供地都紧缩了。这种预期对老百姓的消费行为影响是非常大的。”汪利娜认为。
上海开发商则纷纷表示，他们明显感觉土地不够用。一位开发商援引上海市房地资源局的统计数据指出，从2003年实行“招拍挂”以来，上海房产商能拿到的土地大多集中在嘉定、闽行、松江、南汇、宝山、金山等边缘地区，而市场需求量大的徐汇、卢湾、虹口、黄埔等地鲜见踪影。即使这样，近3年来，上海地价仍以每年20%的速度上涨。前不久，位于四川路上的一块地价达到了2625万/亩。“核算到每平方米的成本达到1.5万，你不让他卖2万现实吗？”这位房产商说。
“国家认为房价太高，但紧缩地根、银根后却是减少有效供给。”印华认为，这是调控思路有偏差，“还停留在过去的计划经济，认为我不给你东西，你就不会热起来”。
有开发商指出，2003年和2004年上海和全国楼市两次大涨的一个主要背景是，政府一直在做减供给和堵需求的功课，治标不治本，实际上与市场期望的“提高有效供给、疏导过度需求”正好相反。
目前，虽然整体上上海已经跟中央保持了观念和政策上的高度一致，但在一些具体问题上尚有争论。比如，陈伯庚坚持认为，要把打击投机和支持自住购买区别开来，不能在打击投机的同时抑制正常需求；印华则认为，一定的投机能够形成二手房市场供求增加，租金下降，对平抑物价有一定作用，如果投机不过分，市场可以自我消化；而汪利娜也指出，目前对正常投资客的抑制，不利于形成合理的租买比例，过高的自有住房比率反而会给市场带来压力和风险。
这个不同认识的一个表现是，6月前后的两个星期，舆论对上海房价的走势出现了“暴跌3000元”和“基本平稳”两种不同的声音，在印华看来，是社会对此次宏观调控普遍“着急看结果”的心态所致。
“打压”的声音也并非空穴来风。据知情人透露，在中央调控政策正式出台前，中央调查组与上海的几次座谈中，起码一开始的时候，“中央下来的部分官员和专家着重强调的是打压房价”。这位人士分析，这种口径传播到媒体上，就引起了过度关注房价下跌的舆论导向。
但顾云昌则认为，调查组中一些人的观点，不能代表中央政府。“调查组组成人员不同，所代表的利益方不同，观点就会不同。”他指出，一切应以国务院或各部委正式文件为准，而无论“国八条”，还是七部委的“新八条”，“都没有打压这一提法”。
陈伯庚此前也对“新八条”2000多字前前后后逐字推敲。“没发现任何‘打压’的表述”。陈伯庚非常看重文件的开头“保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现”的说法。
宏观调控以来，涉及房地产的有关部门分别从自身权责出发，拟出台相应政策。其中讨论最多的就是物业税和房产保有税以及未来加息的可能。
在6月上旬，继南京上演开征个人所得税4天流产的故事后，上海财税部门也多次强调要开征售房个人所得税，并组织研讨房产保有税，但据说都因为上海市政府的压力而没有结果。
在印看来，这些部门并没有真正体会此次宏观调控的精神，或者说，没有意识到上海楼市所处的环境。“以上信息只能让百姓有更多的政策想像空间，进一步加大观望心理。”他说，归根到底，很多人不了解上海楼市的发展历史和脉络，片面的从这两年的房价上涨得出上海房产是泡沫经济的结论，“而这种结论在形成从上到下的一个政治声音后，出现了目前上海房地产‘冰冻’的局面”。
“一定要坚持多用市场的手段，慎用行政手段。”陈伯庚认为，来自上海的声音对中央调控很重要，“毕竟中央是在面对如此复杂的经济调控，双方应该多沟通”。谁应该主导上海地产的发展方向？记者在上海接触的大部分采访对象都认为：“多听听上海的声音没有错。”
方向即将转变？
在上海采访中，多位业内人士提到，地产市场的调控方向已有转变的前兆。
他们所说的这个转变的前兆，是6月初国家建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾的一个发言：“政府不希望房价出现大起大落的情况，这对老百姓没有好处。”
谢家瑾解释说，有些媒体说中央要在短期内打压房价等，“这样理解房地产市场的宏观调控是片面的”。她指出，国办转发的七部委通知提得非常明确，是“稳定房价”，这个通知的精神可概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
“我现在就拿谢司长的讲话打消顾客的犹豫，政府开始挺市了。”几乎绝望的杨登兆感觉一个转机正在到来。
顾云昌不认为这代表政策发生了变化，他说：“政府及我们协会一直都是这样认为，但市场认识上有偏差，所以政府主管部门出来强调一下。”但上海的市场人士却“发现”了越来越多的“利好”信号，比如“上海市政府正在走出此前的沉默状态，开始谨慎对市场可能产生的过分悲观预期打气”。
6月16日，在上海市房地资源管理局副局长庞元在长三角发展论坛的“一体化与房地产市场持续健康发展研讨会”上指出，上海房地产市场正逐步趋向理性。庞元认为，随着这一轮房地产综合调控形势逐渐明朗，开发商和消费者将走出观望状态，推动成交量回升。
庞元援引数据指出，上海近期房地产开发投资增幅比第一季度回落12个百分点，5月份商品房预售面积比4月份下降41%，6月份二手房成交均价比5月下降3.2%。5月份商品房预售面积比4月份下降41%，其中价格在9000元/平方米以上的商品房成交面积比4月份下降了58%，价格在6000元/平方米左右的商品房成交面积占总成交量的比例由36%提高到45%。
“这是上海市政府的一个表态，从这个观点上来讲，上海认为调控的效果已经显现，政府会对市场有半年到1年的观察后才会决定新政策的出台。上海尽量避免矫枉过正。”印华认为。
另一个让上海地产商们眼前一亮的消息来自央行上海分行。中国人民银行上海分行6月13日向外公布了“上海市信贷投向指引(2005)”。“指引”虽然继续要求上海市各金融机构密切关注和防范房地产信贷风险，但也强调了银行应该“重点支持市民购买自住的中小套型、中低价位普通商品住房和配套商品房，并在利率水平上体现区别对待原则”。
因为此前上海房地资源管理局有“跨界”替银行出台“限转按揭”的动作，此“指引”被部分房产商视为政府保障市场正常需求的意思表达：“不管实际作用如何，大家应该看到这是一个积极的信号。”
一位不愿透露姓名的上海建设系统官员告诉《商务周刊》，政府的期望是最好不涨不跌，或者跌幅不要超过10%。他认为，现在来看，保持现有的价格走势是政府可以承受的，但如果观望气氛依然持续2—3个月，交易量继续萎缩，将超出政府的心理承受底线。
有知情人士透露，上海有关部门开始研究放宽转按揭等政策。这位人士暗示，如果上海楼市出现不可控制的局面，上海会适时解除此前上海市自己出台的这些政策。
陈伯庚此前“区别自住贷款和投资贷款”的建议在“指引”中得到了验证，但他还是非常看重中央的态度。他认为调控要4-6个月后才会见分晓，建议中央目前不急于再出台新的调控政策。在此基础上，应该对后市有一个大体判断，并做好充分准备。
而中国房地产协会副会长顾云昌也认为：“中央再出台新的调控政策的可能性不大。”
观望是一种态度
6月的上海与往年大不同，天气阴晴不定，暴雨与炽热无规律地变换着。而今年以来，一直引人关注的上海房地产业也在6月1日后，表现出“无量空跌”的迹象。
浙江人杨登兆是上海地产圈中不大不小的名人。近两个月他的生意从一个侧面反映了上海地产市场的变化。2003年，杨登兆来到上海，靠代理楼盘挖了第一桶金。2004年，他一口气在浦东的高档居住区联洋和花木开了7家房产代理店。但6月15日记者找到杨登兆时，他已经关闭了第5家店。
“没有办法，一家店铺每月花销7万多，而今年整整4、5两个月，没有成交一套房子。我只有关门。”杨对《商务周刊》说。
上海联洋社区杨登兆店铺的附近，就是中原、泛城、臣信等“大哥级”的房屋中介机构。杨登兆说：“他们的情况与我差不多，两个月白板。”
在房产中介密集的上海普陀区长寿路，几百米以内密密麻麻排列着36家房产中介的门脸，其中近10家挂出转让的牌子。
一直关注温州地产投资客的上海道邦投资有限公司董事林荣时告诉《商务周刊》，现在差不多一半的温州投资客被此次调控“套牢”，他们大部分持有5—20套房子。
日前，上海荒岛房地产联合机构以上海12个老城区的交易量作为指数，得出的结论是：多年来一向供不应求的二手房供求比例，从2005年4月份变成1∶0.5，最悬殊的虹口区供求比达到1∶0.26，这种供大于求在5月份有进一步拉大的趋势。
“现在这种‘无量’的观望状态很可怕。在投资者已经没有了投资空间、刚性需求没有能力接盘的情况下，房价下跌是一个早晚的事情。”申银万国证券研究所房地产行业研究员刘浩感觉上海楼市的现状与1997年的香港楼市有很多类似的地方，一个比较乐观的预期是，楼市在“放量”的时候能够有买家接盘从而平稳度过这个敏感时刻。而事实上，已经有开发商绷不住了。沪上知名开发商大华集团投资开发的浦东新区大华锦绣华城4期自4月14日开盘，截至6月21日下午，两个多月只卖出了一套。大华锦绣华城4期比早一个月开盘的3期，定价已经低了2000元/平方米左右。
如果说怎么认识上海地产市场还存在诸多争议的话，那么上海房地产市场成交量大幅萎缩这一事实，进入6月以来已为各方共同承认。中国房地产协会副会长顾云昌给本刊提供的数据显示，上海今年二季度房地产的成交量比一季度下降了80%。
“套用股市的一个名词，‘无量空跌’是最揪心的，谁能料到将来是平稳盘整还是放量下跌？”林荣时说。
“这一切是上海市出台的一系列房地产政策和国家七部委的《意见》在上海产生的叠加效用。”上海荒岛房地产联合机构研究发展部主任冯伟向《商务周刊》分析到。将观望和无量现象归结为是宏观调控的直接结果，这种说法在上海很流行。
然而，顾云昌却不是这样看的。“目前上海房地产市场的反应是客观的。从中央政府掌握的情况来看，从去年下半年到今年一季度，上海市的房地产确实有些问题。特别是房价的上涨速度令人担忧。”顾云昌认为，现在的观望，“一方面是泡沫被挤掉后的一种反应，另一方面是由于市场片面地理解了国家政策导致的”。
无论哪种原因，观望的情绪显然正在全国蔓延。
6月22日，建设部住宅与房地产业司已将国务院4个督导组的检查情况汇总完毕，并上报国务院。据有关内部人士透露，督导组的检查情况表明，七部委《意见》出台一个月后，全国房地产市场销售降温，各地普遍出现了持币待购的观望态势。
据本刊了解，督导组成立于6月初，由国务院七个部委抽调有关人员组成，共分4个组。财政部部长助理王军带队检查河北、北京；国土资源部副部长小苏带队检查山东、湖北；建设部副部长刘志峰带队检查重庆、湖南；国家税务总局领导带队检查安徽、江苏。其主要任务就是检查各地对4月28日国务院出台的“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（业内简称“国八条”）和5月13日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（业内简称“新八条”）的执行和实施情况。
有关部委人士向本刊透露，除了观望市场反应外，督导组检查中还发现，一些地方政府、开发商和消费者从各自的利益出发，对宏观调控的理解和认识很不一致。虽然各地政府都表示高度重视中央的宏观调控政策，但有些地方认为其所在地区房地产市场并没有出现大的问题，因而未提出贯彻落实国家宏观调控的具体措施。督导组在检查中还发现，有些地区汇报的房地产市场运行数据与国家有关部门了解的情况和掌握的数据有相当差距。
从这个角度看，观望的情绪不仅是一种态度，还包括对宏观调控政策的不同认识。
上海不再“倔强”
对于各地为何认识不同，中国房地产协会副会长顾云昌解释说，这次国家调控所采用的行政手段、金融政策、税收政策是同一个原则，这样难免会有一些地方政府不理解，认为中央在搞一刀切。
“如何既按照中央统一部署，同时又依照各地实际情况，因地制宜地发展房地产，这是一门艺术，是对各级地方政府的一种考验。”顾说。
顾介绍说，中国的房地产市场地域性很强，地区差异很大。近两年上海、杭州房价上涨快，但长春和广州等一些地方却出现了下降的情况。2004年，东部、中部、西部房价上涨也不同，分别为16%、9%、6%，这是认识不一致的市场因素。
但顾云昌强调，即使这样，从今年上半年的数据看，全国房地产价格上涨普遍都很快。“可以说全国房地产都有产生泡沫的潜在压力，因此各地要对‘国八条’有一个全面的了解。”他认为，“有泡沫的地方‘打吊针’，没泡沫的地方‘喝板蓝根’，提高免疫力，把隐患消灭在萌芽状态。”
根据这个原则来看，上海显然属于要‘打吊针’的行列。但在房价增长过快的早期，上海显然并不这么认为。上海市政府虽然在2004年年初就意识到上海房地产确实存在房价上涨过快、局部结构不合理的现象，但其去年出台的具体措施被认为过于温和。
2004年上半年，上海市首先出台了“商品房销售网上登记”和“期房限转”两项政策。其中被认为政府决心打击炒房的“期房限转”出台之前，上海市政府多次打“预防针”，强调上海总体是健康的，随后又给政策的实施预留了过渡期限，并回避政策出台和实施的具体时间。而在4月底政策终于实施时，又在文件中授权政府可根据市场反映决定政策的执行与否。这种“前后打埋伏”的做法被泡沫论者视为其矛盾心理暴露无遗。而从政策本身的力度看，比较1年后出台的限转按揭、第一套房子没还完贷款不许出售等措施，当时的政策力度可谓小巫见大巫。该政策正式实施不到2个月，上海楼市开始了闻名全国的第二次飞涨。
“上海市政府有自己的忧虑，毕竟牵扯面太大。”上海市政府参事、上海社科院房地产研究所一位不愿透露姓名的官员对《商务周刊》说。他介绍说，2004年初，时任香港特首董建华的上海之行加重了政府对房地产业调控的举棋不定。董建华当时以香港的教训提醒上海政府，“房价不能跌，不然就一发不可收拾，调控政策不能太严厉。”一些上海地产人士认为，当时董显然说到了上海市政府的心坎上，2004年上海的动作也确实以温和为主，并把房价上涨的最高限确定为12%。
然而，2004年下半年，上海出现了一次更大规模的房价飞涨。内环线以内的核心地区楼盘出现了疯狂抢购局面，不少楼盘半年内数次调价，黄浦江沿岸的高档楼盘涨幅超过50%的楼盘比比皆是。年终盘点，上海市官方统计数字表明，2004全年上海楼市价格上涨15.2%。这种疯狂的井喷一直延续到2005年的第一季度。
2005年大年初六，春节假期还没有过完，国家建设部刘志峰副部长就率调查组来沪，同行的正是后来发布“新八条”的七部委高级官员。此次调查后，中央政府第一次明确给上海定调：房价上涨过快，结构不合理，要抑制。
据一位接近上海市政府核心层面的人士透露，在与中央多次交流后，上海市政府终于赶在全国人大召开前夕，出台《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，也就是业内所称的6号文件。该文件试图以行政、法律、财税、金融等综合手段，抑制投机、打击炒作、规范高端市场。此后，上海市房地资源局以电子邮件告知媒体的方式，宣布禁止转按揭。上海还宣布，今年将拿出两个1000万平方米土地供给，用来定向建造配套商品房和中低档商品房。
这是上海第一次系统地进行房价调控。
但一位接近上海市政府决策的人士向《商务周刊》指出，尽管上海自己主动进行了调控，但还是保持了谨慎态度。上海的意图是“用针扎泡沫”，而不是后来中央的大力度“挤泡沫”。
在随后的落实性政策上，上海出台的最重要政策——“未满1年转让按差额缴5%的营业税”，被认为力度还是过小，无法对炒房者的收益产生影响。
“随后中央的政策显然严厉的多，未满2年房产全额的5%再加上3%的契税，对炒房的利润打击很大。”刘浩分析说，配合此次宏观调控的整体基调，这项政策直接阻断了炒房者进入楼市的路。
而实际上落实6号文件除了上述财税政策外，上海更多的是从加大配套商品房，调节土地供应入手，直接的行政、法律、金融手段没有充分体现。
但中央此时没有给上海更多的时间，1个多月后，“国八条”出台，中央政府也多次派调查组来沪沟通具体的措施。在“6号文件”中，上海规定购房未满1年转让按差额缴纳5%营业税，而此后的“新八条”在此项规定上明显严于“6号文件”。
顾云昌认为这并不代表中央和地方在政策上出现了大的分歧。“尽管上海市政府自己采取了一些措施，但有些措施是地方政府无能为力的。如利率问题只能由中央定，因此中央应该采取更有力的措施才行。”他说，“‘新八条’很多措施与上海的做法是一致或相似的，比如营业税的措施就是上海先提出来的，中央充分借鉴了这一举措。”
这一说法得到了上海专家的认同。“七部委的很多政策确实直接来源于上海的实践和建议。”曾多次被邀请参加中央调查组研讨会的华东师范大学东方房地产学院陈伯庚教授告诉《商务周刊》。
在七部委“新八条”出台之前，5月初，由国家建设部牵头的调查组再次赴沪进行调研，调研内容就是落实“国八条”。上海市相关部门以及几位在当地有影响力的专家参加了此次会议。陈伯庚在会议上提出，要在肯定上海房产基本面的前提下，进行综合调控，以保持房地产的持续健康发展。陈伯庚还提出了具体的5个措施：鉴于上海连续5年销售面积大于竣工面积，可适度扩大供给；通过信贷、税收等各种手段抑制投资性需求；优化住房供给结构，加大普通商品房建设；鉴于上海土地价格近年来每年保持20%的增长速度，要控制土地价格涨幅，制止土地价格上涨过快；引导消费，提倡梯级改善。
同时，另一名上海房产研究权威，曾做过两届上海市政府决策顾问专家的上海财经大学印华教授也提出了自己总结的调控四项方针：提高有效供给，疏导过渡需求，降低（企业）生产成本，压缩（政府）利润空间。他建议多从调控市场供求关系入手，不要轻易动用行政手段。
一位参与当时调研的业内人士分析，从后来出来的文件看，七部委的确充分听取了上海的意见，但其中关于普通商品房标准和官员问责制属于行政手段，打击力度非常直接，且力度上要超出上海方面的想像。
如此严厉政策出台，上海房价增长过快的趋势马上得到遏止。
但印华坚持认为，放手让上海市政府自我调节，见效也许没有这么快，但无疑会更稳健。上海房地资源局副局长庞元提供的一个数字也从侧面支持了印华的观点，庞元在接受《中国房地产报》采访时指出：“其实在4月份已经就出现了投资客撤离、房价略降的局面。”
地方的地产方向由谁来主导？
上海房价暴涨势头被有效遏止，但政府的出手却依然在房地产业界存在多种争论，其中之一就是如果要调控的话，那么某个地方的调控应该由谁来主导？
“房地产市场地方差异如此之大，这个特征决定了谁离市场越近，谁越了解这个市场的信息。”中国社会科学院经济所研究员汪利娜向本刊指出，“从这个角度上来说，中央怎么可能知道或判断某一地区的房价是高了还是低了呢？”
一些上海本地的房地产商也认为，上海当地的官员和学者对上海地产的判断应该更为科学。“他们（当地一些官员和学者）就从来也没说过上海地产有泡沫。”一个开发商说。但这一观点被顾云昌反驳了：“上海市的官员确实没有说过上海房地产有泡沫，可是建设部官员、中央政府也没有说过。”
“我们只是说上海房地产价格增长过快了。‘泡沫’一词含义太模糊，它是学者、媒体和民间的一种说法。如果官员们都说有‘泡沫’，市场引起的负面反应会更大。”顾说。
有很多社会和制度经济学者指出，来自地产的巨大利益往往左右地方政府的判断能力和执行能力。比如我国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。农村土地属于集体所有，但对集体怎么所有并未明确规定，而且集体用地要进入市场必须通过一级政府。在实行招拍挂以后，政府利用其特殊地位更加名正言顺的从农民手中获取高额“垄断”利润。专家认为，这是地方房地产投资冲动原始动力，往往让地方政府沉醉其中，不觉风险逼近。
除了这种因为制度产生的全国通病外，上海还因为其特殊的地理经济定位，政府成了上海房地产发展的直接设计者和参与者。这一特点可以在现实中找到证据。上海市政府“中国的上海、世界的上海”的口号，便给上海地产指明了发展方向，也日益成为上海政府衡量地产业发展的基础。林荣时的亲身经历，见证了这个基础的真正含义。
去年下半年，林打算在陆家嘴附近或者黄浦江沿岸找一个能“显示实力”的高档写字楼。但前前后后几个月竟然没有找到一处可以租住的甲级写字楼。“中银国际大厦只有2套可以出租，招商大厦只有3套，中保大厦没有，汇丰大厦没有，金茂大厦没有。这都是30层上下的大楼啊。”陆家嘴地区甲级写字楼每天的租金基本上都在0.8美金/平方米以上，像金茂和汇丰都达到了1.1—1.5美金。林好不容易通过朋友介绍在附近找到了一个高档写字楼，还被告知只能以物业公司的身份进驻。后来才知道，在陆家嘴的高档写字楼有一条不成文的规矩：没有全国知名度的免进。林后来调查发现，上述几个租金令人咋舌的高档写字楼，进驻的除了国内著名的金融机构外，大部分是清一色的世界五百强企业，“有一家日本公司竟然包了半层楼给员工挂衣服”。
“吸引世界500强大公司进驻上海，是上海成功申办世博会后定位国际性大都市的一个重要组成部分。”上海浦东一位负责招商引资的官员展望道。
打造国际化大都市战略，让上海地产人总是用美金而不是人民币来衡量上海核心市区的楼价。基于这一点，中央可能会比上海更能保持一个旁观者的理性。
但印华并不认为这有什么不对，相反，他认为上海正在走着市场配置土地要素的市场化道路，而且这种道路的成果显而易见：上海楼市5年来的高速发展带来大量的级差地租回报，“有些同志当年认为50年也解决不了的旧城区改造，上海5年完成了3/4”，同时，上海浦东开发区和上海基础交通网络也得益于这些资金和它们的“黑洞”效应。
印华进一步指出，上海房地产市场经历了国内房地产所有的大起大落，在市场化方面走在了前列。这其中，政府从中汲取的市场判断力和调控技能更是无与伦比。
“尽管在此过程中，上海确实出现了房价上涨过快和结构局部失衡，但上海一直在摸索自己的解决方案。”印华举例说，1999年上海放弃经济适用房，转攻具有更低保护门槛的廉租房制度；从2004年开始，上海这一制度逐步在全国推广，相比问题不断的经济适用房制度，廉租房的前景被业内人士普遍看好。而就在今年调控前夕，上海又推出“租屋”试点，致力解决比廉租屋更高层次的社会保障住房。加上今年上海推出的两个1000万政策，他指出，上海正在建立起自己的一套市场与社会保障相融合的体系。而中央各部门始于2003年的对房地产的调控，在印华看来，却似乎还没有摸准房地产市场的脉门。
2003年2月，中央开始整顿全国开发区土地供应；2004年的3月、4月、12月分别出台了相关文件进一步加强对全国土地供应的清查和整理。其中2004年4月，国务院以下发紧急通知的名义停止建设用地审批半年。地根的紧缩后边是银根紧缩，从2004年4月到2005年3月，央行4次出手，分别在机构存款准备金利率、开发商自有资金比例、人民币存款利率、房地产贷款利率方面对房地产进行调控。
“中央的最初目的是整顿土地，增加存量土地的使用量。问题是在停止供应土地的过程中，出现了政策‘黑洞’。由于政策不透明，老百姓就会认为，政府土地供应少了。政策的意图没说清，给百姓的感觉就是所有供地都紧缩了。这种预期对老百姓的消费行为影响是非常大的。”汪利娜认为。
上海开发商则纷纷表示，他们明显感觉土地不够用。一位开发商援引上海市房地资源局的统计数据指出，从2003年实行“招拍挂”以来，上海房产商能拿到的土地大多集中在嘉定、闽行、松江、南汇、宝山、金山等边缘地区，而市场需求量大的徐汇、卢湾、虹口、黄埔等地鲜见踪影。即使这样，近3年来，上海地价仍以每年20%的速度上涨。前不久，位于四川路上的一块地价达到了2625万/亩。“核算到每平方米的成本达到1.5万，你不让他卖2万现实吗？”这位房产商说。
“国家认为房价太高，但紧缩地根、银根后却是减少有效供给。”印华认为，这是调控思路有偏差，“还停留在过去的计划经济，认为我不给你东西，你就不会热起来”。
有开发商指出，2003年和2004年上海和全国楼市两次大涨的一个主要背景是，政府一直在做减供给和堵需求的功课，治标不治本，实际上与市场期望的“提高有效供给、疏导过度需求”正好相反。
目前，虽然整体上上海已经跟中央保持了观念和政策上的高度一致，但在一些具体问题上尚有争论。比如，陈伯庚坚持认为，要把打击投机和支持自住购买区别开来，不能在打击投机的同时抑制正常需求；印华则认为，一定的投机能够形成二手房市场供求增加，租金下降，对平抑物价有一定作用，如果投机不过分，市场可以自我消化；而汪利娜也指出，目前对正常投资客的抑制，不利于形成合理的租买比例，过高的自有住房比率反而会给市场带来压力和风险。
这个不同认识的一个表现是，6月前后的两个星期，舆论对上海房价的走势出现了“暴跌3000元”和“基本平稳”两种不同的声音，在印华看来，是社会对此次宏观调控普遍“着急看结果”的心态所致。
“打压”的声音也并非空穴来风。据知情人透露，在中央调控政策正式出台前，中央调查组与上海的几次座谈中，起码一开始的时候，“中央下来的部分官员和专家着重强调的是打压房价”。这位人士分析，这种口径传播到媒体上，就引起了过度关注房价下跌的舆论导向。
但顾云昌则认为，调查组中一些人的观点，不能代表中央政府。“调查组组成人员不同，所代表的利益方不同，观点就会不同。”他指出，一切应以国务院或各部委正式文件为准，而无论“国八条”，还是七部委的“新八条”，“都没有打压这一提法”。
陈伯庚此前也对“新八条”2000多字前前后后逐字推敲。“没发现任何‘打压’的表述”。陈伯庚非常看重文件的开头“保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现”的说法。
宏观调控以来，涉及房地产的有关部门分别从自身权责出发，拟出台相应政策。其中讨论最多的就是物业税和房产保有税以及未来加息的可能。
在6月上旬，继南京上演开征个人所得税4天流产的故事后，上海财税部门也多次强调要开征售房个人所得税，并组织研讨房产保有税，但据说都因为上海市政府的压力而没有结果。
在印看来，这些部门并没有真正体会此次宏观调控的精神，或者说，没有意识到上海楼市所处的环境。“以上信息只能让百姓有更多的政策想像空间，进一步加大观望心理。”他说，归根到底，很多人不了解上海楼市的发展历史和脉络，片面的从这两年的房价上涨得出上海房产是泡沫经济的结论，“而这种结论在形成从上到下的一个政治声音后，出现了目前上海房地产‘冰冻’的局面”。
“一定要坚持多用市场的手段，慎用行政手段。”陈伯庚认为，来自上海的声音对中央调控很重要，“毕竟中央是在面对如此复杂的经济调控，双方应该多沟通”。谁应该主导上海地产的发展方向？记者在上海接触的大部分采访对象都认为：“多听听上海的声音没有错。”
方向即将转变？
在上海采访中，多位业内人士提到，地产市场的调控方向已有转变的前兆。
他们所说的这个转变的前兆，是6月初国家建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾的一个发言：“政府不希望房价出现大起大落的情况，这对老百姓没有好处。”
谢家瑾解释说，有些媒体说中央要在短期内打压房价等，“这样理解房地产市场的宏观调控是片面的”。她指出，国办转发的七部委通知提得非常明确，是“稳定房价”，这个通知的精神可概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
“我现在就拿谢司长的讲话打消顾客的犹豫，政府开始挺市了。”几乎绝望的杨登兆感觉一个转机正在到来。
顾云昌不认为这代表政策发生了变化，他说：“政府及我们协会一直都是这样认为，但市场认识上有偏差，所以政府主管部门出来强调一下。”但上海的市场人士却“发现”了越来越多的“利好”信号，比如“上海市政府正在走出此前的沉默状态，开始谨慎对市场可能产生的过分悲观预期打气”。
6月16日，在上海市房地资源管理局副局长庞元在长三角发展论坛的“一体化与房地产市场持续健康发展研讨会”上指出，上海房地产市场正逐步趋向理性。庞元认为，随着这一轮房地产综合调控形势逐渐明朗，开发商和消费者将走出观望状态，推动成交量回升。
庞元援引数据指出，上海近期房地产开发投资增幅比第一季度回落12个百分点，5月份商品房预售面积比4月份下降41%，6月份二手房成交均价比5月下降3.2%。5月份商品房预售面积比4月份下降41%，其中价格在9000元/平方米以上的商品房成交面积比4月份下降了58%，价格在6000元/平方米左右的商品房成交面积占总成交量的比例由36%提高到45%。
“这是上海市政府的一个表态，从这个观点上来讲，上海认为调控的效果已经显现，政府会对市场有半年到1年的观察后才会决定新政策的出台。上海尽量避免矫枉过正。”印华认为。
另一个让上海地产商们眼前一亮的消息来自央行上海分行。中国人民银行上海分行6月13日向外公布了“上海市信贷投向指引(2005)”。“指引”虽然继续要求上海市各金融机构密切关注和防范房地产信贷风险，但也强调了银行应该“重点支持市民购买自住的中小套型、中低价位普通商品住房和配套商品房，并在利率水平上体现区别对待原则”。
因为此前上海房地资源管理局有“跨界”替银行出台“限转按揭”的动作，此“指引”被部分房产商视为政府保障市场正常需求的意思表达：“不管实际作用如何，大家应该看到这是一个积极的信号。”
一位不愿透露姓名的上海建设系统官员告诉《商务周刊》，政府的期望是最好不涨不跌，或者跌幅不要超过10%。他认为，现在来看，保持现有的价格走势是政府可以承受的，但如果观望气氛依然持续2—3个月，交易量继续萎缩，将超出政府的心理承受底线。
有知情人士透露，上海有关部门开始研究放宽转按揭等政策。这位人士暗示，如果上海楼市出现不可控制的局面，上海会适时解除此前上海市自己出台的这些政策。
陈伯庚此前“区别自住贷款和投资贷款”的建议在“指引”中得到了验证，但他还是非常看重中央的态度。他认为调控要4-6个月后才会见分晓，建议中央目前不急于再出台新的调控政策。在此基础上，应该对后市有一个大体判断，并做好充分准备。
而中国房地产协会副会长顾云昌也认为：“中央再出台新的调控政策的可能性不大。”