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摘 要：近年来我国房地产经济和城镇建设发展迅速，伴随其发展的还有物业管理服务行业，而酬金制物业管理目前在我国虽然是一种新兴的行业，但其发展速度迅速，已经成为社会服务中的一项不可或缺的产业，想要酬金制物业管理能够得到长期的可持续发展，必须将物业管理朝向市场化、系统化和正规化方向发展，物业管理会计核算是从房地产行业中衍生而来的，就目前状况来看自身存在一定困惑，本文针对酬金制下物业管理会计核算模式做进一步分析，使物业管理企业能够长期健康的发展。
关键词：酬金制；物业管理；会计核算；初探
目前我国物业管理行业正在逐渐的完善，酬金制物业管理制度将是以后物业管理行业的发展方向，我国的现行法律法规中也明确指出物业管理服务费收取方式之一为酬金制，然而在酬金制下的物业管理会计核算的现状不容乐观，酬金制下的物业管理税收政策和会计处理方法之间存在矛盾，希望政府能够根据实际情况解决税收政策问题，保障物业管理会计核算能够合理有序的可持续发展。
一、酬金制下物业管理会计核算现状
（一）酬金制下物业管理企业本身资金和代管资金的核算
酬金制通常是指在预收的物业服务资金中用提取定价酬金支付方式给物业服务企业，其中酬金数额一般是按照约定的比例或是约定的数额进行支出，而剩余的预收物业服务资金全部用来服务合同中约定的支出，最后若有剩余或是出现资金不足现象均由业主承担，如果用于物业服务的资金出现剩余将转到下一年继续使用，而不能算作物业管理企业的收入利润。酬金制下将物业管理企业的自身资金和代管资金进行区分管理，能够使物业管理企业的自身财务和代管财务核算分明，同时不仅保证了物业管理企业的合法权益也便于税务部门和业主对账务的明细检查。酬金制下物业管理方式能够提高物业管理企业的服务效率和增强与业主之间的诚信度，目前在我国的经济发达城市中住宅或是写字楼都会采用酬金制。
（二）成本费用项目的核算
酬金制下物业管理企业真正的成本包括企业内部人员的办公使用费和通讯费以及人员开支、各项单位福利等，这些真正的成本费用核算相对较为简单，而代管资金涉及的成本费用核算受各种因素的影响比较复杂，其中物业合同书中约定的支出费用是代付不在企业真正成本费用范围内。物业管理企业是服务行业，其服务理念应该以合理公平，专款专用为原则，在支配代管资金时如要进行小区公共设施的维修或是对小区进行清洁绿化等产生的费用，由于物业管理企业是委托方，因此支配代管资金时必须经过业主的同意才能进行支配使用，最后将代管资金使用明细还要对业主进行公开，保证代管资金使用的有效性和真实性。
二、酬金制下物业管理会计核算的措施
（一）物业合同书作为会计核算的基础
酬金制下物业管理企业与业主之间订立的合同书是会计核算的基础保证，物业管理企业在实际操作过程中应该严格按照服务合同进行各项物业服务管理，酬金制下物业管理企业的收入是按照合同约定的预收物业服务资金的约定比例或是固定酬金数，除去物业管理企业的薪酬后的物业服务资金是物管企业的代管资金，为了以后对代管资金的管理方便会计核算，物业合同书内容的拟定要尽可能细致说明每个服务项目的费用，大到管理人员的薪资及福利待遇，小到电梯维修次数及费用等都要在物业合同书中有所体现，这样才能减少业主与物业管理企业间的矛盾，为日后的会计核算提供有效的依据。
（二）以小区为单位设立独立会计核算账号
薪酬制下物业管理企业只是将预收的物业服务资金代为管理，其资金的最终使用权在于业主支配，然而业主没有时间和精力来对每笔费用进行核算，所以业主将代管资金的支配权也授权给物业管理公司，并且要对代管资金进行财务账务管理，物业管理企业为了方便各小区的财务管理可以以小区为单位设立独立的会计核算帐号，确保每个账号的独立性和真实性，能够有效避免物业管理企业自身成本核算与代管资金核算账目的混乱现象，同时各小区之间建立独立的会计核算账号有利于物业管理单位向业主公开账目明细，从某种意义上起到推动酬金制下物业管理企业的发展。
综合以上分析，酬薪制下物业管理形式将引领我国物业管理行业进入新的发展阶段，完善物业管理企业会计核算制度使物业管理企业的各项收支明细清晰，同时也要重视物业合同书的内容拟定，将其作为会计核算的基础，不仅能够为以后会计核算提供真实依据还能促进物业管理企业服务价值实现最大化，从而推动酬金制下物业管理企业的可持续发展，今后我国的物业管理行业势必向酬金制方向发展。
参考文献：
[1] 蒋园枝.酬金制下物业管理会计核算模式初探[J].石家庄：价值工程，2010，（27）：6-7.
[2] 杨丹.浅谈物业管理行业酬金制下的会计核算[J].北京：财会学习，2012，（03）：62-63.
[3] 国家发展改革委员会，建設部.关于印发物业服务收费管理办法的通知[S].发改价格〔2003〕1864号，2003-11-13.
作者简介：
张海涛（1985-），男，汉族，江苏赣榆人，本科，中级会计师，高级财务经理，研究方向：物业服务企业财务。
关键词：酬金制；物业管理；会计核算；初探
目前我国物业管理行业正在逐渐的完善，酬金制物业管理制度将是以后物业管理行业的发展方向，我国的现行法律法规中也明确指出物业管理服务费收取方式之一为酬金制，然而在酬金制下的物业管理会计核算的现状不容乐观，酬金制下的物业管理税收政策和会计处理方法之间存在矛盾，希望政府能够根据实际情况解决税收政策问题，保障物业管理会计核算能够合理有序的可持续发展。
一、酬金制下物业管理会计核算现状
（一）酬金制下物业管理企业本身资金和代管资金的核算
酬金制通常是指在预收的物业服务资金中用提取定价酬金支付方式给物业服务企业，其中酬金数额一般是按照约定的比例或是约定的数额进行支出，而剩余的预收物业服务资金全部用来服务合同中约定的支出，最后若有剩余或是出现资金不足现象均由业主承担，如果用于物业服务的资金出现剩余将转到下一年继续使用，而不能算作物业管理企业的收入利润。酬金制下将物业管理企业的自身资金和代管资金进行区分管理，能够使物业管理企业的自身财务和代管财务核算分明，同时不仅保证了物业管理企业的合法权益也便于税务部门和业主对账务的明细检查。酬金制下物业管理方式能够提高物业管理企业的服务效率和增强与业主之间的诚信度，目前在我国的经济发达城市中住宅或是写字楼都会采用酬金制。
（二）成本费用项目的核算
酬金制下物业管理企业真正的成本包括企业内部人员的办公使用费和通讯费以及人员开支、各项单位福利等，这些真正的成本费用核算相对较为简单，而代管资金涉及的成本费用核算受各种因素的影响比较复杂，其中物业合同书中约定的支出费用是代付不在企业真正成本费用范围内。物业管理企业是服务行业，其服务理念应该以合理公平，专款专用为原则，在支配代管资金时如要进行小区公共设施的维修或是对小区进行清洁绿化等产生的费用，由于物业管理企业是委托方，因此支配代管资金时必须经过业主的同意才能进行支配使用，最后将代管资金使用明细还要对业主进行公开，保证代管资金使用的有效性和真实性。
二、酬金制下物业管理会计核算的措施
（一）物业合同书作为会计核算的基础
酬金制下物业管理企业与业主之间订立的合同书是会计核算的基础保证，物业管理企业在实际操作过程中应该严格按照服务合同进行各项物业服务管理，酬金制下物业管理企业的收入是按照合同约定的预收物业服务资金的约定比例或是固定酬金数，除去物业管理企业的薪酬后的物业服务资金是物管企业的代管资金，为了以后对代管资金的管理方便会计核算，物业合同书内容的拟定要尽可能细致说明每个服务项目的费用，大到管理人员的薪资及福利待遇，小到电梯维修次数及费用等都要在物业合同书中有所体现，这样才能减少业主与物业管理企业间的矛盾，为日后的会计核算提供有效的依据。
（二）以小区为单位设立独立会计核算账号
薪酬制下物业管理企业只是将预收的物业服务资金代为管理，其资金的最终使用权在于业主支配，然而业主没有时间和精力来对每笔费用进行核算，所以业主将代管资金的支配权也授权给物业管理公司，并且要对代管资金进行财务账务管理，物业管理企业为了方便各小区的财务管理可以以小区为单位设立独立的会计核算帐号，确保每个账号的独立性和真实性，能够有效避免物业管理企业自身成本核算与代管资金核算账目的混乱现象，同时各小区之间建立独立的会计核算账号有利于物业管理单位向业主公开账目明细，从某种意义上起到推动酬金制下物业管理企业的发展。
综合以上分析，酬薪制下物业管理形式将引领我国物业管理行业进入新的发展阶段，完善物业管理企业会计核算制度使物业管理企业的各项收支明细清晰，同时也要重视物业合同书的内容拟定，将其作为会计核算的基础，不仅能够为以后会计核算提供真实依据还能促进物业管理企业服务价值实现最大化，从而推动酬金制下物业管理企业的可持续发展，今后我国的物业管理行业势必向酬金制方向发展。
参考文献：
[1] 蒋园枝.酬金制下物业管理会计核算模式初探[J].石家庄：价值工程，2010，（27）：6-7.
[2] 杨丹.浅谈物业管理行业酬金制下的会计核算[J].北京：财会学习，2012，（03）：62-63.
[3] 国家发展改革委员会，建設部.关于印发物业服务收费管理办法的通知[S].发改价格〔2003〕1864号，2003-11-13.
作者简介：
张海涛（1985-），男，汉族，江苏赣榆人，本科，中级会计师，高级财务经理，研究方向：物业服务企业财务。