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【摘要】任何建设项目的投资开发，前期策划阶段都离不开财务评价，而投资估算是其中最核心的部分。正是因为投资估算的重要性及难度，在开展项目决策分析与评价的不同阶段允许投资估算的深度和准确度有所差别：投资机会研究阶段允许误差率±30%以内，初步可行性研究（项目建议书）阶段是±20%，可行性研究阶段是±10%。为尽可能准确地对投资进行估算，构建一套完备的估算体系就显得尤为重要。本文将通过对常用的从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度、基于会计科目构建的项目投资估算体系三者的分析研究，提出一套完备的从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系。
【关键词】财务评价；通用型；投资建设项目；投资估算
项目决策分析与评价的不同阶段及不同类型和合作方式的项目，其投资估算体系的构成、深度和准确度都存在着明显的差异。而目前普遍应用的投资估算体系有三种基本类型或其修正型，如从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度、基于会计科目构建的项目投资估算体系。由于项目类型及合作方式的复杂性，项目决策阶段的多方向需求，导致前三者都存在着一定的不足，如何才能从现有体系中提炼出一套通用型的投资估算体系，既能满足不同类型及合作方式项目的投资估算需求，又能满足项目不同阶段对深度和精度的需求，成为越来越多的投资建设项目分析评价人员的迫切愿望。
1、从投资建设项目角度构建的投资估算体系
此处定义的投资建设项目特指与租售型房地产开发项目所不同的，建成后项目本身的物业由投资方自行使用的项目，如自用工厂、城市公共设施、机关办公建筑等，其投资建设资金只能通过以物业作为生产资料就其提供的产品和服务价格间接回收。
该体系：能够全面反映建设项目各类资产的构成，分类清晰全面，便于统计核算；仅适用于房地产商业开发之外的非直接收益型的投资建设项目，没有很好的分类统计报批报建费用、管理费用、销售费用、财务费用及税金；流动资金属于项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不应该属于物业投资开发建设过程中被花费的建设资金。
2、从房地产开发项目角度构建的投资估算体系
区别于前者，此处定义的房地產开发项目特指房地产开发商所投资开发建设的，通过物业租售来收回投资本金并获得利润的项目，如住宅、商业、写字楼等房地产开发项目，其投资建设资金能够通过物业本身的租售被直接收回。
该体系：能够全面统计房地产开发项目的各项成本费用，分类清晰全面，便于操作；仅适用于存在租售情况的房地产商业开发项目，不适用于非租售的其他投资建设项目，其没有销售费用、税费两大项。
3、基于会计科目构建的项目投资估算体系
除前两者外，目前应用比较多的第三种投资估算体系是依据会计科目所构建的项目投资估算系统。
该体系：能够全面反映投资开发建设项目的各类支出的构成，分类清晰全面，便于统计核算；项目部、销售部及总部层面的管理费应统计入不同会计科目，实际操作难度大，很难严格分清；将报批报建费用纳入前期工程款中，分类统计不明确。
4、从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系
以上所描述的三种投资估算体系都存在一定的缺陷，不够完美。下面是在多年从事项目投资开发建设前期策划分析评价研究实践工作经验的积累下，借鉴前三者的优点所构建的一套通用性的投资估算体系，既能满足不同类型项目的投资估算需求，又能满足项目不同阶段的深度和精度的需求。
從财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系的主要优点是：
（1）上表仅是第一、二级目录，可以根据项目不同阶段对投资估算的深度和精度的要求，对目录层级和所包含的估算内容进行删减。
（2）上表不仅能体现投资估算金额，还能够从支出比例、总建筑面积单方成本、可销售面积单方成本等不同角度对估算数据进行评估验证。
（3）统计项目全面，分类科学合理，既能够满足租售型房地产开发项目，又能够满足不直接产生收益的投资建设项目财务评价的使用需求。
（4）对开发成本的单列，主要是考虑项目实际开发建设成本与其他四大费用科目之间的性质差别；管理费用产生自项目管理团队，是项目代建制的基础；销售费用来源于项目的租售，如不需租售，此项费用不发生；财务费用来源于需要借款投资的情形，若全自有资金投入，则此项费用不发生；预备费用是对估算成果的修正，可根据项目不同阶段对投资估算的深度和精度的要求设置不同的取值标准。
（5）对前期策划研究费用的单列，主要是考虑很多项目的策划研究工作是内部独立完成的，不需要支付此项费用，而有些（下转236页）（上接234页）项目则需要委托专业机构来完成。
（6）对建设报批报建费的单列，主要是考虑一些项目在合作投资开发建设时对合作条件响应的要求，因为在一些项目中合作各方是单独支付其所获得物业的该项费用。
（7）对装修工程费的单列，主要是考虑不同项目所采取的交楼标准不同，特别是有些合作项目其装修工程由某方单独负责。
（8）对税前各项开发成本费用的单独统计，主要是考虑非租售项目以及对实际投入资金的统计需求。税金科目在无收入或收入未发生时不产生，收入实际发生后才需要支付，且不占用自筹投入资金。
（9）对其中可返还押金科目的抽提单列，是其他投资估算体系中所没有的创新之举，是对项目总成本费用的精确统计，反应了真实情况，也有利于项目后期及时跟进押金项的申请退还。
结语：
投资估算体系的构建，站在不同的角度，可以有不同的分类和深度规划，目前常用的有从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度以及基于会计科目构建的项目投资估算体系，但这三者的应用具有局限性。我们在总结前三者优缺点的基础上，结合多年从事项目投资开发建设前期策划实践经验，所提出的从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系，能够很好的适应各种不同类型、不同合作方式、不同阶段项目对投资估算科目分类、深度和精度的需求。
参考文献：
[1]全国注册咨询工程师（投资）资格考试参考教材编写委员会.项目决策分析与评价（2012年版）.北京：中国计划出版社，2011.
[2]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目决策（2011年版）.北京：中国计划出版社，2011.
[3]刘洪玉.房地产开发（修订第二版）.北京：首都经济贸易大学出版社，2005.
[4]中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南（财会[2006]18号）.北京：经济科学出版社，2006.
【关键词】财务评价；通用型；投资建设项目；投资估算
项目决策分析与评价的不同阶段及不同类型和合作方式的项目，其投资估算体系的构成、深度和准确度都存在着明显的差异。而目前普遍应用的投资估算体系有三种基本类型或其修正型，如从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度、基于会计科目构建的项目投资估算体系。由于项目类型及合作方式的复杂性，项目决策阶段的多方向需求，导致前三者都存在着一定的不足，如何才能从现有体系中提炼出一套通用型的投资估算体系，既能满足不同类型及合作方式项目的投资估算需求，又能满足项目不同阶段对深度和精度的需求，成为越来越多的投资建设项目分析评价人员的迫切愿望。
1、从投资建设项目角度构建的投资估算体系
此处定义的投资建设项目特指与租售型房地产开发项目所不同的，建成后项目本身的物业由投资方自行使用的项目，如自用工厂、城市公共设施、机关办公建筑等，其投资建设资金只能通过以物业作为生产资料就其提供的产品和服务价格间接回收。
该体系：能够全面反映建设项目各类资产的构成，分类清晰全面，便于统计核算；仅适用于房地产商业开发之外的非直接收益型的投资建设项目，没有很好的分类统计报批报建费用、管理费用、销售费用、财务费用及税金；流动资金属于项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不应该属于物业投资开发建设过程中被花费的建设资金。
2、从房地产开发项目角度构建的投资估算体系
区别于前者，此处定义的房地產开发项目特指房地产开发商所投资开发建设的，通过物业租售来收回投资本金并获得利润的项目，如住宅、商业、写字楼等房地产开发项目，其投资建设资金能够通过物业本身的租售被直接收回。
该体系：能够全面统计房地产开发项目的各项成本费用，分类清晰全面，便于操作；仅适用于存在租售情况的房地产商业开发项目，不适用于非租售的其他投资建设项目，其没有销售费用、税费两大项。
3、基于会计科目构建的项目投资估算体系
除前两者外，目前应用比较多的第三种投资估算体系是依据会计科目所构建的项目投资估算系统。
该体系：能够全面反映投资开发建设项目的各类支出的构成，分类清晰全面，便于统计核算；项目部、销售部及总部层面的管理费应统计入不同会计科目，实际操作难度大，很难严格分清；将报批报建费用纳入前期工程款中，分类统计不明确。
4、从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系
以上所描述的三种投资估算体系都存在一定的缺陷，不够完美。下面是在多年从事项目投资开发建设前期策划分析评价研究实践工作经验的积累下，借鉴前三者的优点所构建的一套通用性的投资估算体系，既能满足不同类型项目的投资估算需求，又能满足项目不同阶段的深度和精度的需求。
從财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系的主要优点是：
（1）上表仅是第一、二级目录，可以根据项目不同阶段对投资估算的深度和精度的要求，对目录层级和所包含的估算内容进行删减。
（2）上表不仅能体现投资估算金额，还能够从支出比例、总建筑面积单方成本、可销售面积单方成本等不同角度对估算数据进行评估验证。
（3）统计项目全面，分类科学合理，既能够满足租售型房地产开发项目，又能够满足不直接产生收益的投资建设项目财务评价的使用需求。
（4）对开发成本的单列，主要是考虑项目实际开发建设成本与其他四大费用科目之间的性质差别；管理费用产生自项目管理团队，是项目代建制的基础；销售费用来源于项目的租售，如不需租售，此项费用不发生；财务费用来源于需要借款投资的情形，若全自有资金投入，则此项费用不发生；预备费用是对估算成果的修正，可根据项目不同阶段对投资估算的深度和精度的要求设置不同的取值标准。
（5）对前期策划研究费用的单列，主要是考虑很多项目的策划研究工作是内部独立完成的，不需要支付此项费用，而有些（下转236页）（上接234页）项目则需要委托专业机构来完成。
（6）对建设报批报建费的单列，主要是考虑一些项目在合作投资开发建设时对合作条件响应的要求，因为在一些项目中合作各方是单独支付其所获得物业的该项费用。
（7）对装修工程费的单列，主要是考虑不同项目所采取的交楼标准不同，特别是有些合作项目其装修工程由某方单独负责。
（8）对税前各项开发成本费用的单独统计，主要是考虑非租售项目以及对实际投入资金的统计需求。税金科目在无收入或收入未发生时不产生，收入实际发生后才需要支付，且不占用自筹投入资金。
（9）对其中可返还押金科目的抽提单列，是其他投资估算体系中所没有的创新之举，是对项目总成本费用的精确统计，反应了真实情况，也有利于项目后期及时跟进押金项的申请退还。
结语：
投资估算体系的构建，站在不同的角度，可以有不同的分类和深度规划，目前常用的有从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度以及基于会计科目构建的项目投资估算体系，但这三者的应用具有局限性。我们在总结前三者优缺点的基础上，结合多年从事项目投资开发建设前期策划实践经验，所提出的从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系，能够很好的适应各种不同类型、不同合作方式、不同阶段项目对投资估算科目分类、深度和精度的需求。
参考文献：
[1]全国注册咨询工程师（投资）资格考试参考教材编写委员会.项目决策分析与评价（2012年版）.北京：中国计划出版社，2011.
[2]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目决策（2011年版）.北京：中国计划出版社，2011.
[3]刘洪玉.房地产开发（修订第二版）.北京：首都经济贸易大学出版社，2005.
[4]中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南（财会[2006]18号）.北京：经济科学出版社，2006.