鸦片战争的硝烟散去不久，1843年英国领事巴富尔带着一批商人匆匆赶到了刚刚宣布“开埠”的上海县城。巴富尔要上任，总得有个领事馆吧，可是中国人都觉得老外来到城里不是好事，所以不是不愿意出让房舍，就是“索价奇昂”。巴富尔好不容易在上海城里租了个民房安顿下来，可是在人地生疏的东方，横竖觉得不自在，而上海官府看到老外在自己身边安营扎寨也是浑身不舒服。于是双方一接洽，马上达成一致意见，还是让老外去城外吧，于是小东门外沿黄浦江的一片滩地，当时还是“芦草丛生”“丘墓累累”的卑湿之地，就被划定为供老外“租地造屋”的租界。按照中国人的祖规，“普天之下，莫非王土”，土地的最终所有权属于天子，哪有卖给外国人的道理，所以老外只能租地了。巴富尔在苏州河与黄浦江的交汇处李家场租地造屋，建起了英国领事馆。怡和洋行等第一批来到上海的商人纷纷跟进，很快，黄浦江边出现了洋人的聚居区。上海道台宫慕久很中意这样的安排，以为将洋人圈于这片荒僻之地，既可阻隔华夷交往，又可期待洋人无利可图而自行退出。
　　来自资本主义世界的洋人，自有商人的头脑。刚刚租地时都是按照当地的规矩租一押一，就是交第一年的租金并预付第二年的租金作为押金。原来的业主负责向官府缴交“钱粮”，也就是土地税。很快，巴富尔瞅准了中国式思维的缝隙。他对道台说，我洋人把租金交给中国业主，中国业主再向你官府“完粮”，这样多麻烦呀，干脆我直接通过银行将“钱粮”缴给官府，本来“钱粮”的标准是每亩地六七百文到1300文不等，我就来个统一，每亩1500文怎么样？道台一听，觉得很好呀，多收了钱，还不用花费征收的力气，何乐而不为呢。不过巴富尔的方案是一整套的。他要的是大大提高押租，减少年租。年租就限定1500文，而押租一次性支付，就是以往的十倍、二十倍，甚至更多。不过这是永租，不得退租。宫慕久同意了，并签订了具有法律意义的《土地章程》。在这个文件的英文文本中是将年租和地税两个词并列混用的，所以在实际操作中原来的业主收了押租等于是卖断了，从此与该地块再无干系。年租也就变成了地税，由租地洋人承担。租界里的土地关系演变至此，可以说已经具备了市场经济中资产的全部要素，不同于传统社会的新式房地产业破土而出了。
　　外商“永租”的土地均由租地人向洋行或外籍律师事务所挂号，由他们向其本国驻沪领事馆注册，再由领事馆照会苏松太兵备道发给道契。这样的交易，手续齐全，凭证可靠，因而广受欢迎。起先是洋人申领，后来华人也转手申领道契，特别是后来租界扩张和华洋分居局面被打破以后，道契成为最吃香的土地凭证，不仅租界土地，甚至在华界也有大片土地转用道契。
　　持有房地产不外乎四种用途：一是作为生产资料，工厂企业、银行商家都有生产经营用房之需，特别是一些大公司以拥有高楼广厦为信誉和实力的象征；二是作为保值升值的手段，在社会动荡，经济不稳定和通货膨胀的情况下，拥有房地产对于企业和居民都是一种合理的选择；三是用作信用筹码，以道契向银行作抵押贷款是十分通行的做法，银行也认为这是可靠的抵押品；四是用作房地产商的经营，或租赁，或转手出售，直接赚取租金或差价。
　　沙逊洋行、哈同洋行和业广地产公司、普益地产公司等都曾经是上海滩非常著名的房地产商。它们以“永租”的名义购入土地，然后造高楼、洋房和里弄住宅，分割出售或出租，就像今天所说的开发商。还有一些比较新型的经营方式，如哈同洋行将自己手上的南京路地块让永安公司建造商厦，双方议定30年后地上建筑全部归哈同所有，如果届时永安公司还想用作商场，就得开始支付高额租金。那些房地产商是很会利用金融筹码的，它们往往买地造房，然后抵押取得贷款，再买地造房。如此滚动，撬动更多的资金投入了房地产。这样的投机经营，确实可以使房地产业越做越大，但是风险也会随之愈积愈多。遇到经济危机造成房地产崩盘，或房地产倒账引发金融风波的事例也是屡见不鲜的。
　　如今中国的改革开放已經有四十个年头，房地产业已经成为经济发展的重要支柱，怎样保持这个产业部门的健康运转，从历史经验中应该可以得到一些启示。还有，按照今天的土地批租制度，房地产在50年或70年的使用期接近届满之际无疑会出现许多新的状况，为避免负面影响，当年的“永租制”是不是还有一定的参考价值呢？我觉得这是值得深入思考和进一步研究的。