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摘要：近几年来，随着我国逐渐加大了对基础建设的投入力度。其中，房地产开发项目的工程施工技术也随着其投入力度得到了很大的提高。房地产开发项目的工程实施技术对整个建筑行业的提高也起着至关重要的作用，与此同时，它也是适应市场经济体制的需求。在保证房地产开发质量的同时也要使房地产开发项目工程施工技术与时俱进不断的进行提高和创新。本文主要介绍了房地产开发项目工程中施工技术存在的主要问题以及对其施工技术管理的进行探析。
关键词：房地产开发项目；施工技术
中图分类号：TU74文献标识码： A
引言：现如今，我国经济发展的支柱产业之一就是建筑行业。它在现在的社会发展中也具备相当重要的地位。伴随着现在市场竞争的不断增加，形势日益严峻起来，为了使建筑行业又好又快的发展，现如今我们应该对房地产开发项目工程的施工技术中存在的不足进行改进并加以完善。促使我国的建筑技术达到进一步的发展，努力学习国际的先进建筑技术，在降低成本的同时提高工程的质量。科学管理也是增加效益和提高市场竞争力的快捷有效的方式。
一．房地产开发项目工程施工技术存在的问题
（一）开发前期准备和调研工作不够 当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。
（二）管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标 我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。
（三）不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行 房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。
（四）设计监理制度不够规范 当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。
（五）造价预算出现严重偏差 一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。 （六）完工验收与备案管理不够严格 房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。
二． 房地产开发项目工程施工技术的改善措施
当今世界建筑行业科学化的技术水准配合以先进的设备，以及计算机在这个领域的贡献，使施工逐渐机械化、科技化、工业化。建筑行业的整体水平得到了很大的提升，同时，我们对施工单位抱以更高的期望。因此，反思房地产开发项目工程施工技术之中存在的不足之处，并对其加以完善，使施工技术日趋成熟才是我们急需攻克的难题。针对这个课题我们要提出合理的解决方案。
（一） 关于模板中的问题，要保证模板在施工中可以正常使用。相关部门针对模板的具体问题进行分析，最终制定出标准对其施工过程进行明确规定。考虑到梁的起拱高度，为保证钢筋混凝土的质量，梁模板的周转使用不能低于3遍也不能超过10遍。为保证钢筋不发生错位变形，从施工质量和安全考虑，梁的模板的安装顺序为先安装底模和侧模然后固定钢筋。
（二） 针对混凝土的问题，必须严格遵守相关规定，等混凝土凝固之后才可以承载物体。当然，施工技术中存在的问题远不止这些，我们还应该更加全面周到的考虑问题，逐一解决。只有这样我们才能提高工程质量与工作效率，顺利完成工程目标。
三． 提高房地产开发项目工程施工管理的措施
对房地产开发项目工程进行科学的管理可以改善施工秩序提高生产能力，既能保证施工质量又能达到技术规范的要求，大大提高了企业的经济效益，使企业在竞争中展现出自身的优势。因此，科学的管理措施在工程施工中意义重大。
（一） 准备施工阶段的技术管理
1. 完善施工技术管理制度
我们通过完善施工技术管理制度，可以保障工程质量，使之达到要求。首先，坚持执行相关技术标准和法规，这是我们在施工中最容易疏忽同时也是至关重要的环节。对施工人员以及管理人员要进行定期的培训和考核，保证其具有相关的工作能力。杜绝一切违反标准的操作，及时发现问题解决问题。根据规定严厉处罚责任人，追究责任单位。
2. 严格审核施工图纸
正确理解施工项目的设计理念、找到项目的关键部位并保证其质量是施工技术管理中至关重要的方面。中标单位确定后，施工技术管理人员必须严格把关，做好相应的准备工作。特别是与施工单位、设计单位和监理单位进行沟通，一起对图纸进行认真的审核。如果对图纸有任何异议都要通过协商然后方可更改。并且仔细检查相关资料是否齐全、说明是否清楚明了，对图纸做到了如指掌。
（二） 施工阶段的技术管理
1.及时组织技术交底
在施工管理中，技术交底是不可缺少的工作之一，也是保证施工进度和工程质量的手段。在整个施工过程中，技术交底要保证及时性和准确性，特别是对一些特殊或者隐蔽的工程，技术交底尤为重要。施工单位的技术负责人上、下级之间，施工项目的技术负责人上、下级之间都要进行技术交底。通过各级之间的技术交底，达到技术人员和施工人员之间的默契，更好的理解设计意图和要求。建筑设计人员也要进行相应的图纸会审等技术交底。只有这样才能做到令客户满意，创造精品工程。
2.对工程质量、成本及工程进度进行管理
根据合同文件的质量条款严格管理项目质量，其中包括材料质量和施工工艺等主要方面。针对采用的新技术或者重要单元施工中所出现的难题，我们为保证工程质量要成立攻关小组，解决出现的技术难题。
根据进度目标来控制施工进度计划。为了保证项目的顺利实施，对设备和材料供应以及施工能力要随时进行了解，根据实际情况安排进度并调整后期工作安排。协调衔接好分包工程，在工作面的施工上相互协调配合。在保证施工进度与品质的基础上，以降低工程的成本作为目的来合理的安排人员与材料。
3.竣工阶段的技术管理
用合理有效的方式测定施工已完成部分的工程质量与特性，和预先规定的质量标准逐个对比，并判断建筑产品是否合格。合格则予以通过，不然就要进行加固或补强处理。竣工阶段要度量、比较、判断并处理工程项目的质量。用计算手段测量和测试工程项目，对比度量结构和质量标准，判断与预先规定的标准是否契合，检查是否可以进行下一步工作，是否需要处理或采取补救措施。
结束语
根据上文所描述的，施工技术在房地产的开发项目中占有举足轻重的地位。但是为了保证项目工程的施工可以顺利的实施，更需要各个单位以及各个部门之间的工作人員各负其责，紧密联系，相互配合。要通过一个整体的团队来进行努力，提高整个工程的施工技术水平，把施工技术结合科技化的发展来提高，保证整个工程的质量并提升安全指数。
参考文献：
[1] 吴微.浅谈高层房地产开发项目工程施工技术[J].建材发展导向,2011.
[2] 梁笑娴. 建筑工程施工管理及技术分析[J]. 中小企业管理与科技, 2010.
关键词：房地产开发项目；施工技术
中图分类号：TU74文献标识码： A
引言：现如今，我国经济发展的支柱产业之一就是建筑行业。它在现在的社会发展中也具备相当重要的地位。伴随着现在市场竞争的不断增加，形势日益严峻起来，为了使建筑行业又好又快的发展，现如今我们应该对房地产开发项目工程的施工技术中存在的不足进行改进并加以完善。促使我国的建筑技术达到进一步的发展，努力学习国际的先进建筑技术，在降低成本的同时提高工程的质量。科学管理也是增加效益和提高市场竞争力的快捷有效的方式。
一．房地产开发项目工程施工技术存在的问题
（一）开发前期准备和调研工作不够 当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。
（二）管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标 我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。
（三）不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行 房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。
（四）设计监理制度不够规范 当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。
（五）造价预算出现严重偏差 一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。 （六）完工验收与备案管理不够严格 房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。
二． 房地产开发项目工程施工技术的改善措施
当今世界建筑行业科学化的技术水准配合以先进的设备，以及计算机在这个领域的贡献，使施工逐渐机械化、科技化、工业化。建筑行业的整体水平得到了很大的提升，同时，我们对施工单位抱以更高的期望。因此，反思房地产开发项目工程施工技术之中存在的不足之处，并对其加以完善，使施工技术日趋成熟才是我们急需攻克的难题。针对这个课题我们要提出合理的解决方案。
（一） 关于模板中的问题，要保证模板在施工中可以正常使用。相关部门针对模板的具体问题进行分析，最终制定出标准对其施工过程进行明确规定。考虑到梁的起拱高度，为保证钢筋混凝土的质量，梁模板的周转使用不能低于3遍也不能超过10遍。为保证钢筋不发生错位变形，从施工质量和安全考虑，梁的模板的安装顺序为先安装底模和侧模然后固定钢筋。
（二） 针对混凝土的问题，必须严格遵守相关规定，等混凝土凝固之后才可以承载物体。当然，施工技术中存在的问题远不止这些，我们还应该更加全面周到的考虑问题，逐一解决。只有这样我们才能提高工程质量与工作效率，顺利完成工程目标。
三． 提高房地产开发项目工程施工管理的措施
对房地产开发项目工程进行科学的管理可以改善施工秩序提高生产能力，既能保证施工质量又能达到技术规范的要求，大大提高了企业的经济效益，使企业在竞争中展现出自身的优势。因此，科学的管理措施在工程施工中意义重大。
（一） 准备施工阶段的技术管理
1. 完善施工技术管理制度
我们通过完善施工技术管理制度，可以保障工程质量，使之达到要求。首先，坚持执行相关技术标准和法规，这是我们在施工中最容易疏忽同时也是至关重要的环节。对施工人员以及管理人员要进行定期的培训和考核，保证其具有相关的工作能力。杜绝一切违反标准的操作，及时发现问题解决问题。根据规定严厉处罚责任人，追究责任单位。
2. 严格审核施工图纸
正确理解施工项目的设计理念、找到项目的关键部位并保证其质量是施工技术管理中至关重要的方面。中标单位确定后，施工技术管理人员必须严格把关，做好相应的准备工作。特别是与施工单位、设计单位和监理单位进行沟通，一起对图纸进行认真的审核。如果对图纸有任何异议都要通过协商然后方可更改。并且仔细检查相关资料是否齐全、说明是否清楚明了，对图纸做到了如指掌。
（二） 施工阶段的技术管理
1.及时组织技术交底
在施工管理中，技术交底是不可缺少的工作之一，也是保证施工进度和工程质量的手段。在整个施工过程中，技术交底要保证及时性和准确性，特别是对一些特殊或者隐蔽的工程，技术交底尤为重要。施工单位的技术负责人上、下级之间，施工项目的技术负责人上、下级之间都要进行技术交底。通过各级之间的技术交底，达到技术人员和施工人员之间的默契，更好的理解设计意图和要求。建筑设计人员也要进行相应的图纸会审等技术交底。只有这样才能做到令客户满意，创造精品工程。
2.对工程质量、成本及工程进度进行管理
根据合同文件的质量条款严格管理项目质量，其中包括材料质量和施工工艺等主要方面。针对采用的新技术或者重要单元施工中所出现的难题，我们为保证工程质量要成立攻关小组，解决出现的技术难题。
根据进度目标来控制施工进度计划。为了保证项目的顺利实施，对设备和材料供应以及施工能力要随时进行了解，根据实际情况安排进度并调整后期工作安排。协调衔接好分包工程，在工作面的施工上相互协调配合。在保证施工进度与品质的基础上，以降低工程的成本作为目的来合理的安排人员与材料。
3.竣工阶段的技术管理
用合理有效的方式测定施工已完成部分的工程质量与特性，和预先规定的质量标准逐个对比，并判断建筑产品是否合格。合格则予以通过，不然就要进行加固或补强处理。竣工阶段要度量、比较、判断并处理工程项目的质量。用计算手段测量和测试工程项目，对比度量结构和质量标准，判断与预先规定的标准是否契合，检查是否可以进行下一步工作，是否需要处理或采取补救措施。
结束语
根据上文所描述的，施工技术在房地产的开发项目中占有举足轻重的地位。但是为了保证项目工程的施工可以顺利的实施，更需要各个单位以及各个部门之间的工作人員各负其责，紧密联系，相互配合。要通过一个整体的团队来进行努力，提高整个工程的施工技术水平，把施工技术结合科技化的发展来提高，保证整个工程的质量并提升安全指数。
参考文献：
[1] 吴微.浅谈高层房地产开发项目工程施工技术[J].建材发展导向,2011.
[2] 梁笑娴. 建筑工程施工管理及技术分析[J]. 中小企业管理与科技, 2010.