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【摘要】近几年北京市房地产价格上涨趋势明显，商品住宅价格远远高于北京市普通职工的实际支付能力，北京市相继出台了限价房、公租房和自住型商品房等政策性住房政策，以期解决广大市民的住房困难。为降低政策性住房建设成本，拟充分利用存量土地进行建设，但存量土地由于历史原因导致用地情况较复杂，土地费用测算难度大。本文从宏观政策、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对存量土地的情况进行调查研究，为解决用存量土地建政策性住房时遇到的土地费用测算问题提出有指导意义的研究思路。
【关键词】存量土地、政策性住房、土地费用
引言
随着近几年北京市房地产价格的不断上涨，普通商品住宅价格远高于北京市职工平均工资和实际支付能力，针对这种情况，北京市相继出台了限价房、公租房、自住型商品房等政策性住房，以缓解广大职工的居住困难问题。限价房的建设土地来源为公开市场拿地，但由于土地成本越来越高，限价房销售价格也逐渐升高；公租房的建设用地来源比较多样化，可以采用租赁的方式，也可以利用项目单位自有用地[1-2]。2013年10月出台的自住型商品房，限定房价比周边普通商品住宅价格低30%左右，建设用地来源主要为市属企业自有用地。从公租房到自住型商品房，利用自有用地建住宅的趋势较为明显，说明在公开土地市场拿地价格较高的情况下，充分利用存量土地建设住宅，通过降低项目建设的土地费用，降低政策性住房价格，是解决职工住房困难问题的行之有效的方法之一。
实际房地产项目咨询工作中经常遇到复杂用地情况的情形，特别是项目单位利用自有用地建设项目，自有用地由于历史原因导致用地情况复杂。要想正确测算土地费用，首先要对该项目地块的宏观政策调整、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对该地块进行调查研究：
一、宏观政策调整
项目单位自有用地历经不同时期国家房地产政策变化，政策导向的差异，导致项目用地具有鲜明的政策特点和时代特征。例如原规划公租房项目的建设用地，现在拟建设新政策出台的自住型商品房项目。由于宏观政策变化，导致项目的建设内容调整，进而影响到项目各项手续办理，如市政府、规划部门、国土部门、发改部门等政府部门的批复需要重新办理。咨询工作需要认真研究宏观政策调整情况，以及各政府部门的批复调整情况，这些都将影响到项目土地费用的正确测算。
二、国有土地使用证变更情况
1. 土地使用权类型发生变化
例如原协议出让的办公用地，现在要建住宅，土地性质和土地使用权类型都将发生变化。
2. 国有土地使用证土地边界和面积改变
项目单位自有用地由于国有土地使用证的办证年代久远，其间城市变迁，市政基础设施兴建，道路用地、绿化用地和市政基础设施用地均随之调整，原有国有土地使用证的边界也随之改变。大多需要根据现在的实际用地情况测绘用地面积，并重新办理国有土地使用证。 项目土地边界和面积改变的案例：某项目用地边界调整包括京石客专占地、项目用地东北角切除办公用地和腾退绿地、项目用地北侧切除腾退道路用地。
3. 同一地块的土地权属差异
项目单位同一地块可能存在几个国有土地使用证的情形，且每个国土证的土地权属不同，这种情况需小心界定项目边界和不同权属国有土地使用证的边界。
4. 土地使用权出让和转让情况
项目单位自有土地可能存在土地出让和转让的情况，每次出让和转让发生的费用需请项目单位协助提供相关资料。例如十年前协议出让的土地，住宅拆迁补偿协议也签订了，但是随着房地产市场持续上行，拆迁户以拒绝拆迁要求追加拆迁补偿，土地费用测算应现阶段拆迁户实际同意的拆迁补偿金额来测算。例如项目用地的土地使用权作价入股的情况，土地费用测算应以土地使用权评估值为计算基数，契税按照3%估算。
三、用地规划调整情况
用地规划调整这种情况在项目用地中比较常见，包括控规调整和规划意见书/规划条件调整，主要表现为用地面积调整和用地性质调整。特别是单位自有用地规划调整，由于历史原因可能遇到切块调整的情况，需要注意用地边界的界定和地块的规划性质。
四、拆迁政策调整情况
拆迁政策调整情况主要涉及企业自有用地房改房的拆迁，在土地费用测算时，主要存在两方面的问题：一方面，拆迁补偿是主要采用纯货币补偿方式，还是主要采用实物补偿的方式；另一方面，客户要求咨询人员初步编制拆迁安置方案，说明咨询服务需求更趋近于前期策划类的服务，对咨询人员的综合素质提出了更高的要求。
结论
综上所述，实际房地产项目咨询工作中经常遇到复杂用地情况的情形，要想正确测算土地费用，应从该项目地块的宏观政策调整、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对该地块情况进行调研，结合项目实际情况进行具体分析，采用合理的咨询方案并制定切实可行的咨询技术路线，解决项目前期阶段的实际问题。
参考文献
[1] 刘颖，马志伟.城市存量土地利用中的问题与对策研究.科技创新与应用.2013，（18），p137.
[2] 赵建超.对城市存量土地的思考[J]. 国土资源情报. 2013（07），p41-45.
[3] 孙哲，朱文兴.关于城市存量土地的优化配置问题的探讨.科技广场.2008（02），p59-60.
[4] 唐程杰，陈莹.促进城市存量土地集约利用的途径与对策研究. 21世纪中国土地科学与经济社会发展——中国土地学会2003年学术年会论文集，2003，p191-194.
【关键词】存量土地、政策性住房、土地费用
引言
随着近几年北京市房地产价格的不断上涨，普通商品住宅价格远高于北京市职工平均工资和实际支付能力，针对这种情况，北京市相继出台了限价房、公租房、自住型商品房等政策性住房，以缓解广大职工的居住困难问题。限价房的建设土地来源为公开市场拿地，但由于土地成本越来越高，限价房销售价格也逐渐升高；公租房的建设用地来源比较多样化，可以采用租赁的方式，也可以利用项目单位自有用地[1-2]。2013年10月出台的自住型商品房，限定房价比周边普通商品住宅价格低30%左右，建设用地来源主要为市属企业自有用地。从公租房到自住型商品房，利用自有用地建住宅的趋势较为明显，说明在公开土地市场拿地价格较高的情况下，充分利用存量土地建设住宅，通过降低项目建设的土地费用，降低政策性住房价格，是解决职工住房困难问题的行之有效的方法之一。
实际房地产项目咨询工作中经常遇到复杂用地情况的情形，特别是项目单位利用自有用地建设项目，自有用地由于历史原因导致用地情况复杂。要想正确测算土地费用，首先要对该项目地块的宏观政策调整、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对该地块进行调查研究：
一、宏观政策调整
项目单位自有用地历经不同时期国家房地产政策变化，政策导向的差异，导致项目用地具有鲜明的政策特点和时代特征。例如原规划公租房项目的建设用地，现在拟建设新政策出台的自住型商品房项目。由于宏观政策变化，导致项目的建设内容调整，进而影响到项目各项手续办理，如市政府、规划部门、国土部门、发改部门等政府部门的批复需要重新办理。咨询工作需要认真研究宏观政策调整情况，以及各政府部门的批复调整情况，这些都将影响到项目土地费用的正确测算。
二、国有土地使用证变更情况
1. 土地使用权类型发生变化
例如原协议出让的办公用地，现在要建住宅，土地性质和土地使用权类型都将发生变化。
2. 国有土地使用证土地边界和面积改变
项目单位自有用地由于国有土地使用证的办证年代久远，其间城市变迁，市政基础设施兴建，道路用地、绿化用地和市政基础设施用地均随之调整，原有国有土地使用证的边界也随之改变。大多需要根据现在的实际用地情况测绘用地面积，并重新办理国有土地使用证。 项目土地边界和面积改变的案例：某项目用地边界调整包括京石客专占地、项目用地东北角切除办公用地和腾退绿地、项目用地北侧切除腾退道路用地。
3. 同一地块的土地权属差异
项目单位同一地块可能存在几个国有土地使用证的情形，且每个国土证的土地权属不同，这种情况需小心界定项目边界和不同权属国有土地使用证的边界。
4. 土地使用权出让和转让情况
项目单位自有土地可能存在土地出让和转让的情况，每次出让和转让发生的费用需请项目单位协助提供相关资料。例如十年前协议出让的土地，住宅拆迁补偿协议也签订了，但是随着房地产市场持续上行，拆迁户以拒绝拆迁要求追加拆迁补偿，土地费用测算应现阶段拆迁户实际同意的拆迁补偿金额来测算。例如项目用地的土地使用权作价入股的情况，土地费用测算应以土地使用权评估值为计算基数，契税按照3%估算。
三、用地规划调整情况
用地规划调整这种情况在项目用地中比较常见，包括控规调整和规划意见书/规划条件调整，主要表现为用地面积调整和用地性质调整。特别是单位自有用地规划调整，由于历史原因可能遇到切块调整的情况，需要注意用地边界的界定和地块的规划性质。
四、拆迁政策调整情况
拆迁政策调整情况主要涉及企业自有用地房改房的拆迁，在土地费用测算时，主要存在两方面的问题：一方面，拆迁补偿是主要采用纯货币补偿方式，还是主要采用实物补偿的方式；另一方面，客户要求咨询人员初步编制拆迁安置方案，说明咨询服务需求更趋近于前期策划类的服务，对咨询人员的综合素质提出了更高的要求。
结论
综上所述，实际房地产项目咨询工作中经常遇到复杂用地情况的情形，要想正确测算土地费用，应从该项目地块的宏观政策调整、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对该地块情况进行调研，结合项目实际情况进行具体分析，采用合理的咨询方案并制定切实可行的咨询技术路线，解决项目前期阶段的实际问题。
参考文献
[1] 刘颖，马志伟.城市存量土地利用中的问题与对策研究.科技创新与应用.2013，（18），p137.
[2] 赵建超.对城市存量土地的思考[J]. 国土资源情报. 2013（07），p41-45.
[3] 孙哲，朱文兴.关于城市存量土地的优化配置问题的探讨.科技广场.2008（02），p59-60.
[4] 唐程杰，陈莹.促进城市存量土地集约利用的途径与对策研究. 21世纪中国土地科学与经济社会发展——中国土地学会2003年学术年会论文集，2003，p191-194.