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影院租金飙升角力
影院和地产商的密切合作始于2002年。时任中影集团董事长的杨步亭“冒着很大的风险”与中信深圳（集团）公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设了新南国影城。在当时，新南国影城的投资很难找到可参照的范本，中影是“冒着很大的风险”接下项目的。双方约定，中影向中信深圳（集团）公司支付总票房收入的5%作为租金。而按照市场价格，中影每年交给深圳中信的租金，只能勉强够得上买地建设投资的利息。从租金贡献率的角度讲，影院远低于餐饮或零售，但深圳中信看中的却是影院所具有的普通业态无法比拟的价值贡献——商业地产能带来客流的合作伙伴，电影院正是符合这一要求的业态。从此以后，越来越多的投资者把影院选址于大型购物广场内，影院向地产商支付的租金，也从2002年票房分成的5%，一路飙升至今。
以万达、橙天嘉禾、CGV、星美、金逸、中影等全国最主要影院为例，通常各电影院需预留3500平方米（或以上）的面积，投资约2000至3000万元。由于目前票务打折众多、租金水平不断增高，并且在影院和院线、发行、制片的票房分账模式当中，这几年开始向制片方倾斜，导致影院经营的投资回报期延长，增加了影院运营的压力，影院运营的薄利化成为常态。
开发商结合影院的品牌、服务、运营稳定性、租金给付等条件进行综合性的比较与评判，来选择适合于购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。而一般来说，影院向开发商支付租金形式有三种：固定保底租金、票房提成租金、以上两者取其高。
除去租金比例，与影院投资商博弈的地产商还会在其他方面谋求利益最大化，压缩影院面积就是地产商的一大手段。招租影城，对于许多商业地产的决策者来说，是一个很难摆弄的算术题。每一个商场都讲究“平效”，即每平方米收益。而商场的每一个租户，都会按照其租用面积，按每平方米租金，向开发商缴纳。影城因为其占用面积大、功能特殊、带动人流多，所以影城与开发商签订的租赁合同，其每平方米的租金数额，会比其他业态低得多。许多没有意识到影院重要性的开发商，可能会因为过多注重眼前的利益而采取不引入影院或者引入后只提供小面积简单服务两种措施。
其实，过高的租金对于影院投资商和商业地产商而言都不是一件好事。一旦影院建成投入使用，那些以高租金盲目进入的影院投资商很快就要体会到巨大的运营压力。如果影院无法支撑下去在租期内退出，这种压力就会转嫁到地产商身上。“投资商的资金打了水漂，地产商为影院场地建设的投入也无法收回，即使由其他影院接手，还要花费谈判和改装的时间及人力物力。”一位业内人士这样解释道。
根据2011年原广电总局发布的《广电总局电影局关于促进制片发行放映协调发展的指导意见》，影院年度地产租金原则上不超过年度票房的15%。但据院线发行业内人士介绍，实际上不少影院租金和票房比例已经达到15%以上的水平。
当然也有例外，万达院线的关联交易就一直被人诟病。根据万达院线的招股书，截至2013年，在公司全部142家影院中，83家租用的是万达商业地产的物业。2011年～2013年，万达院线向万达商业地产的支付费用分别为0.94亿、1.58亿、2.22亿元，占营业总成本的5%～7%。租金方面，万达院线的关联租赁价格以影院净票房收入的11%为标准，未来关联租金相关比例不超过13%、不低于9%。这一指标被指远低于目前市场中的实际价格。多位院线负责人均表示，关联交易并没有问题，关键是万达的租金水平不符合市场标准。也就是说，万达院线的租金并不是像其他院线公司那样通过公平竞价得出的价格水平，而是利用跟大股东万达集团的关联获得的优于市场的价格。
万达的租金策略显然是为了自身的考虑。2014年11月25日上市前夕，万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军在2014年观点商业年会上就阐释了万达院线的经营理念。
曾茂军指出，对大多数做商业地产、购物中心的开发商而言，电影院带来的销售金额并不是最重要的，最重要的是为购物中心带来了更多的观众人次。
“去年中国的电影院给所有的购物中心带来的观众超过6亿人次，今年应该会超过8亿人次，这是电影院对购物中心真正的价值，它是可以吸收客流的。”
这显然也是以商业购物中心为业务主力的万达一直积极筹建、运营自己电影院线的真正原因，即为万达广场带来更多的人流，从而促发更多的消费。
而金逸院线近几年高速扩张，租金水平在业内处于高位。一位院线的负责人指出，金逸院线高速扩张不仅仅在于高价哄抬租金，同时也会不惜帮助业主支付违约金将已经签约的物业抢夺过来。这不仅让金逸盈利水平下滑，同时也给金逸带来了很大的资金压力。“偷票房”潜规则
走入影院的观众常常带着这样的疑问，为什么有时候口碑平平的影片能连破多项票房纪录，而拿下奥斯卡大奖的影片却在有些电影院看不到？为什么几乎被所有评论人口诛笔伐的烂片能拿到40%以上的排片量？究竟是谁在左右着电影排片？
“潜规则确实存在，这是大家心照不宣的。”一位不愿意透露身份的影院经理表示，“电影发行方一般是给院线打招呼，院线给影院打招呼。他们会有人来监察，影院是很被动的。这样的事情每个月都会有。”
一股来说，因为院线与影院之间存在票房分账的利益关系，因此，在要求影院在运营中注重自身的品牌建设、严格遵守行业规则并实行自律监管的同时，院线公司对影院也要进行严格的管理，包括定期的票房收入的对账、不定期的派员监管影院的日常运营等。（有坊间传言，许多影院都有一位院线方或发行方委派的神秘的大姐长期驻守，时刻紧盯每个影厅的上座人数与票房实际销售的吻合情况，一旦发现问题，就会有引起纠纷的可能。）
根据规定，若影院公司恶意隐瞒票房或违规操作，将会被院线公司处以罚款，最高的惩罚是院线公司停止向其供片，而有污点的影院是不能转投其他院线公司的。
尽管如此，影院“偷票房”的情况也时有存在（即影院方运用各种手段达到虚报、瞒报、少报的目的，以换取额外的商业利益）。有业内人士向记者透露：“偷票房一直以来就是国内电影行业的潜规则，且由于各种原因屡禁难止。”2013年中国电影市场总票房统计约217亿元，业内预测认为，至少有50亿元票房被电影院偷偷吃掉。
影院和地产商的密切合作始于2002年。时任中影集团董事长的杨步亭“冒着很大的风险”与中信深圳（集团）公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设了新南国影城。在当时，新南国影城的投资很难找到可参照的范本，中影是“冒着很大的风险”接下项目的。双方约定，中影向中信深圳（集团）公司支付总票房收入的5%作为租金。而按照市场价格，中影每年交给深圳中信的租金，只能勉强够得上买地建设投资的利息。从租金贡献率的角度讲，影院远低于餐饮或零售，但深圳中信看中的却是影院所具有的普通业态无法比拟的价值贡献——商业地产能带来客流的合作伙伴，电影院正是符合这一要求的业态。从此以后，越来越多的投资者把影院选址于大型购物广场内，影院向地产商支付的租金，也从2002年票房分成的5%，一路飙升至今。
以万达、橙天嘉禾、CGV、星美、金逸、中影等全国最主要影院为例，通常各电影院需预留3500平方米（或以上）的面积，投资约2000至3000万元。由于目前票务打折众多、租金水平不断增高，并且在影院和院线、发行、制片的票房分账模式当中，这几年开始向制片方倾斜，导致影院经营的投资回报期延长，增加了影院运营的压力，影院运营的薄利化成为常态。
开发商结合影院的品牌、服务、运营稳定性、租金给付等条件进行综合性的比较与评判，来选择适合于购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。而一般来说，影院向开发商支付租金形式有三种：固定保底租金、票房提成租金、以上两者取其高。
除去租金比例，与影院投资商博弈的地产商还会在其他方面谋求利益最大化，压缩影院面积就是地产商的一大手段。招租影城，对于许多商业地产的决策者来说，是一个很难摆弄的算术题。每一个商场都讲究“平效”，即每平方米收益。而商场的每一个租户，都会按照其租用面积，按每平方米租金，向开发商缴纳。影城因为其占用面积大、功能特殊、带动人流多，所以影城与开发商签订的租赁合同，其每平方米的租金数额，会比其他业态低得多。许多没有意识到影院重要性的开发商，可能会因为过多注重眼前的利益而采取不引入影院或者引入后只提供小面积简单服务两种措施。
其实，过高的租金对于影院投资商和商业地产商而言都不是一件好事。一旦影院建成投入使用，那些以高租金盲目进入的影院投资商很快就要体会到巨大的运营压力。如果影院无法支撑下去在租期内退出，这种压力就会转嫁到地产商身上。“投资商的资金打了水漂，地产商为影院场地建设的投入也无法收回，即使由其他影院接手，还要花费谈判和改装的时间及人力物力。”一位业内人士这样解释道。
根据2011年原广电总局发布的《广电总局电影局关于促进制片发行放映协调发展的指导意见》，影院年度地产租金原则上不超过年度票房的15%。但据院线发行业内人士介绍，实际上不少影院租金和票房比例已经达到15%以上的水平。
当然也有例外，万达院线的关联交易就一直被人诟病。根据万达院线的招股书，截至2013年，在公司全部142家影院中，83家租用的是万达商业地产的物业。2011年～2013年，万达院线向万达商业地产的支付费用分别为0.94亿、1.58亿、2.22亿元，占营业总成本的5%～7%。租金方面，万达院线的关联租赁价格以影院净票房收入的11%为标准，未来关联租金相关比例不超过13%、不低于9%。这一指标被指远低于目前市场中的实际价格。多位院线负责人均表示，关联交易并没有问题，关键是万达的租金水平不符合市场标准。也就是说，万达院线的租金并不是像其他院线公司那样通过公平竞价得出的价格水平，而是利用跟大股东万达集团的关联获得的优于市场的价格。
万达的租金策略显然是为了自身的考虑。2014年11月25日上市前夕，万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军在2014年观点商业年会上就阐释了万达院线的经营理念。
曾茂军指出，对大多数做商业地产、购物中心的开发商而言，电影院带来的销售金额并不是最重要的，最重要的是为购物中心带来了更多的观众人次。
“去年中国的电影院给所有的购物中心带来的观众超过6亿人次，今年应该会超过8亿人次，这是电影院对购物中心真正的价值，它是可以吸收客流的。”
这显然也是以商业购物中心为业务主力的万达一直积极筹建、运营自己电影院线的真正原因，即为万达广场带来更多的人流，从而促发更多的消费。
而金逸院线近几年高速扩张，租金水平在业内处于高位。一位院线的负责人指出，金逸院线高速扩张不仅仅在于高价哄抬租金，同时也会不惜帮助业主支付违约金将已经签约的物业抢夺过来。这不仅让金逸盈利水平下滑，同时也给金逸带来了很大的资金压力。“偷票房”潜规则
走入影院的观众常常带着这样的疑问，为什么有时候口碑平平的影片能连破多项票房纪录，而拿下奥斯卡大奖的影片却在有些电影院看不到？为什么几乎被所有评论人口诛笔伐的烂片能拿到40%以上的排片量？究竟是谁在左右着电影排片？
“潜规则确实存在，这是大家心照不宣的。”一位不愿意透露身份的影院经理表示，“电影发行方一般是给院线打招呼，院线给影院打招呼。他们会有人来监察，影院是很被动的。这样的事情每个月都会有。”
一股来说，因为院线与影院之间存在票房分账的利益关系，因此，在要求影院在运营中注重自身的品牌建设、严格遵守行业规则并实行自律监管的同时，院线公司对影院也要进行严格的管理，包括定期的票房收入的对账、不定期的派员监管影院的日常运营等。（有坊间传言，许多影院都有一位院线方或发行方委派的神秘的大姐长期驻守，时刻紧盯每个影厅的上座人数与票房实际销售的吻合情况，一旦发现问题，就会有引起纠纷的可能。）
根据规定，若影院公司恶意隐瞒票房或违规操作，将会被院线公司处以罚款，最高的惩罚是院线公司停止向其供片，而有污点的影院是不能转投其他院线公司的。
尽管如此，影院“偷票房”的情况也时有存在（即影院方运用各种手段达到虚报、瞒报、少报的目的，以换取额外的商业利益）。有业内人士向记者透露：“偷票房一直以来就是国内电影行业的潜规则，且由于各种原因屡禁难止。”2013年中国电影市场总票房统计约217亿元，业内预测认为，至少有50亿元票房被电影院偷偷吃掉。