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【摘要】五星级酒店标准成本的编制旨在推进酒店成本管理的标准化、专业化，强化酒店项目建设过程中成本管控意识，合理控制影响成本的设计要素，挖掘成本控制的重点。通过分析已建和在建的酒店项目规划指标，结合其他国内外酒店规划指标，确定各区域的面积及占比，搭建酒店基准成本核算模型，确定基准成本。
【关键词】五星级酒店;标准成本;编制流程
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
10.213
1、信息收集、确定规划模型
基准成本编制过程中需收集大量酒店信息，酒店的选择应具有普遍代表意义，对于建设业态特殊的酒店不应列入该酒店基准成本考虑范围内。
酒店各功能分区应健全，且各功能分区所占比例应合理，在确定规划模型过程中还需要结合设计、商旅等部门的意见以及酒店管理公司的资料。规划模型改变，室内精装工程也就会跟着有所调整。规划模型中各功能分区应清晰明了，由此形成的建造标准对各项目才具有一定的指导意义。一个标准的五星级酒店应包括客房区、餐饮区、会务区、公共区域、康乐区、后勤服务区、设备用房、地下车库等8个区域。
2、数据分析，形成基础数据
选择具有代表性的酒店对其数据进行整理归纳并进行相关分析，在对数据整理归纳过程中，需要牵扯不同部门、专业人员的协同工作，收集数据和需协作人员。在各项费用中，室内精装工程费是体现各档次五星级酒店的关键，其他工程项目费的差异不是十分明显。在编制五星级酒店基准成本过程中，主要是针对室内精装工程数据进行调整和控制。
在进行数据整理过程中，对excel的设计直接影响着后续调价的方便程度，好的excel链接可以减少大量工作量、节省时间并保证工作的准确性，提高工作效率和质量，所以在进行基准成本编制的整个过程中excel表格设计（包括排版、链接、数据整理简化）显得尤为重要。
此次基准成本数据调价过程中，excel表格设计情况相对良好，室内精装工程数据相对完整详细，整体思路较为明确。在数据整理过程中，需要尽量确保数据的详尽与完整且分类清晰明了。
3、数据调整，确定基准成本
3.1修正基础数据
在详细基础数据整理完整后，如果包括多家相同类型酒店，则需要选取最具代表性的酒店作为调价基础。确定调价酒店后即可对整理后的调价酒店数据进行修正，此时需要有对五星级酒店功能分区、施工工艺、一般建造标准等多方面都熟悉的工程师对基础数据进行修正，主要包括两部分：剔除特殊因素、增加缺失内容;首先，剔除不合理因素，由于每个酒店都应根据当地情况进行建设，所以都会有独特性，酒店基准成本编制主要是针对一般情况酒店，所以需剔除调价酒店的特殊部分内容;其次，某个酒店可能不会涵盖酒店的所有功能区域，在基础资料修正过程中，需综合各个酒店的基础资料，增加调价酒店中的缺失内容。
3.2简化基础数据，便于进行调价
调价需要反复修正，工程量大且时间紧，如果数据过于繁杂，会增加调价工作量，而降低工程师工作效率和质量。因此在工作过程中，对于一些琐碎细小，不是很重要的数据需进行合并，这样不仅可以提高工作效率和质量，且对最终成果基本无影响。基础数据整理完毕且调价酒店修正完毕后，应对调价酒店数据进行相应取舍，设计出便于调价且准确性较高的数据格式，比如仅保留主要材料项目，对于次要项目进行合并，但是在调价时也给与相应比例的调高或降低等。数据简化后，应建立调价酒店修正数据和规划模型的链接，为后续调价建立基础。此次基准成本编制过程中，表格设计、链接设置都已基本可以达到要求，后续相关文件编制可以参考此种方法。
3.3对上述整理數据进行合理性调价
此项工作开展之前，需要有大量的数据储备，包括：五星级酒店建设资料、酒管公司资料、建材市场询价、甲方战略合作价、综合单价估测、其他地产关于五星级酒店资料、其他咨询公司关于五星级酒店资料等等。因此，此项工作的开展需要有一个资深的工程师负责，工程师根据酒店类型、档次对材料价格、软装造价进行相应调整，初步确定基准成本。
3.4与各部门进行沟通，再次调整
基准成本第一版完成后需要与设计、工程、物资、商旅等部门进行沟通，各部门工程师从更为专业的角度挖掘基准成本的不足之处，为进一步修改提出相应建议和支持。经过多轮反复博弈之后，即可确定最终版基准成本。
4、根据上述资料，编制建造标准
4.1建筑工程建造标准
五星级酒店基础设施建设基本无明显差异，在建造标准编制过程中可以不分酒店类型、档次进行编制。
4.2室内精装工程建造标准
此次基准成本编制过程中编制了六个室内精装工程建造标准，建造标准编制的原则是可以指导设计部门、各项目公司控制成本。对于主材采用主材单价控制方法，而软装则采用总价控制。此版本室内精装工程建造标准已经较为全面。
4.3安装工程建造标准
此次基准成本中安装工程主要对六个安装系统的建造标准进行了编制：给排水系统、消防系统、强电系统、弱电系统、供热通风空调系统、垂直交通系统;实际安装工程系统并不仅仅局限于此，该版本安装工程建造标注编制并不全面，专业性不够强。
5、成果应用说明
5.1总价控制
房地产成本控制过程主要包括三步：基准成本→目标成本→施工图预算→工程结算。在成本控制过程中，如果基准成本<目标成本<施工图预算<工程结算，则此项目的成本控制较为理想。项目成本控制过程中要保证项目成本单方不大于基准成本。
5.2分项控制
为了确保项目整体单方成本低于基准成本，必须从各分项对其控制，使各分项成本控制在既定范围内，则整体成本自然就处于可控状态。主要是：限定主材单价、控制各细项科目造价。
6、编制过程经验
6.1基础资料不充分
由于目前很多五星级酒店多处于在建状态，编制基准成本时已结算酒店资料尚不足，此次基准成本编制主要以三亚山海天酒店为基础，但是仅以一个酒店数据为参考，往往会出现考虑不全面，数据取值不合理等情况。
6.2室内精装工程价格取定依据不充分
室内精装工程在进行调价时由于参考资料不充分，且五星级酒店成本较高，在调价过程中尤其是软装部分的价格取值方面依据不够充分。此次基准成本编制也反映了本人在专业知识方面还有许多不足之处，在后续工作中，需要多看、多听、多思、争取成为专业素养一流的工程师。
6.3安装工程深度不够
安装工程是一个专业性较强的专业，在数据统计过程中采取分系统方法进行整理。此次安装工程基准成本虽基本满足要求，但是系统分的不够全面、详细，在编制建造标准时仅列出各系统常用品牌，没有对各系统的细部科目进行分析和限价。
6.4尝试进行城市的区分
在参考《利比公司酒店部》过程中，发现利比公司统计酒店成本时考虑了酒店的地域差异，此版本基准成本主要是针对一二线城市，对三四线城市控制标准进行了简要说明。如果在今后人力、物力、财力以及时间允许的话，可以针对典型地域差异，如一线城市、二线城市、三四线城市等分别编制目标成本。
【关键词】五星级酒店;标准成本;编制流程
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
10.213
1、信息收集、确定规划模型
基准成本编制过程中需收集大量酒店信息，酒店的选择应具有普遍代表意义，对于建设业态特殊的酒店不应列入该酒店基准成本考虑范围内。
酒店各功能分区应健全，且各功能分区所占比例应合理，在确定规划模型过程中还需要结合设计、商旅等部门的意见以及酒店管理公司的资料。规划模型改变，室内精装工程也就会跟着有所调整。规划模型中各功能分区应清晰明了，由此形成的建造标准对各项目才具有一定的指导意义。一个标准的五星级酒店应包括客房区、餐饮区、会务区、公共区域、康乐区、后勤服务区、设备用房、地下车库等8个区域。
2、数据分析，形成基础数据
选择具有代表性的酒店对其数据进行整理归纳并进行相关分析，在对数据整理归纳过程中，需要牵扯不同部门、专业人员的协同工作，收集数据和需协作人员。在各项费用中，室内精装工程费是体现各档次五星级酒店的关键，其他工程项目费的差异不是十分明显。在编制五星级酒店基准成本过程中，主要是针对室内精装工程数据进行调整和控制。
在进行数据整理过程中，对excel的设计直接影响着后续调价的方便程度，好的excel链接可以减少大量工作量、节省时间并保证工作的准确性，提高工作效率和质量，所以在进行基准成本编制的整个过程中excel表格设计（包括排版、链接、数据整理简化）显得尤为重要。
此次基准成本数据调价过程中，excel表格设计情况相对良好，室内精装工程数据相对完整详细，整体思路较为明确。在数据整理过程中，需要尽量确保数据的详尽与完整且分类清晰明了。
3、数据调整，确定基准成本
3.1修正基础数据
在详细基础数据整理完整后，如果包括多家相同类型酒店，则需要选取最具代表性的酒店作为调价基础。确定调价酒店后即可对整理后的调价酒店数据进行修正，此时需要有对五星级酒店功能分区、施工工艺、一般建造标准等多方面都熟悉的工程师对基础数据进行修正，主要包括两部分：剔除特殊因素、增加缺失内容;首先，剔除不合理因素，由于每个酒店都应根据当地情况进行建设，所以都会有独特性，酒店基准成本编制主要是针对一般情况酒店，所以需剔除调价酒店的特殊部分内容;其次，某个酒店可能不会涵盖酒店的所有功能区域，在基础资料修正过程中，需综合各个酒店的基础资料，增加调价酒店中的缺失内容。
3.2简化基础数据，便于进行调价
调价需要反复修正，工程量大且时间紧，如果数据过于繁杂，会增加调价工作量，而降低工程师工作效率和质量。因此在工作过程中，对于一些琐碎细小，不是很重要的数据需进行合并，这样不仅可以提高工作效率和质量，且对最终成果基本无影响。基础数据整理完毕且调价酒店修正完毕后，应对调价酒店数据进行相应取舍，设计出便于调价且准确性较高的数据格式，比如仅保留主要材料项目，对于次要项目进行合并，但是在调价时也给与相应比例的调高或降低等。数据简化后，应建立调价酒店修正数据和规划模型的链接，为后续调价建立基础。此次基准成本编制过程中，表格设计、链接设置都已基本可以达到要求，后续相关文件编制可以参考此种方法。
3.3对上述整理數据进行合理性调价
此项工作开展之前，需要有大量的数据储备，包括：五星级酒店建设资料、酒管公司资料、建材市场询价、甲方战略合作价、综合单价估测、其他地产关于五星级酒店资料、其他咨询公司关于五星级酒店资料等等。因此，此项工作的开展需要有一个资深的工程师负责，工程师根据酒店类型、档次对材料价格、软装造价进行相应调整，初步确定基准成本。
3.4与各部门进行沟通，再次调整
基准成本第一版完成后需要与设计、工程、物资、商旅等部门进行沟通，各部门工程师从更为专业的角度挖掘基准成本的不足之处，为进一步修改提出相应建议和支持。经过多轮反复博弈之后，即可确定最终版基准成本。
4、根据上述资料，编制建造标准
4.1建筑工程建造标准
五星级酒店基础设施建设基本无明显差异，在建造标准编制过程中可以不分酒店类型、档次进行编制。
4.2室内精装工程建造标准
此次基准成本编制过程中编制了六个室内精装工程建造标准，建造标准编制的原则是可以指导设计部门、各项目公司控制成本。对于主材采用主材单价控制方法，而软装则采用总价控制。此版本室内精装工程建造标准已经较为全面。
4.3安装工程建造标准
此次基准成本中安装工程主要对六个安装系统的建造标准进行了编制：给排水系统、消防系统、强电系统、弱电系统、供热通风空调系统、垂直交通系统;实际安装工程系统并不仅仅局限于此，该版本安装工程建造标注编制并不全面，专业性不够强。
5、成果应用说明
5.1总价控制
房地产成本控制过程主要包括三步：基准成本→目标成本→施工图预算→工程结算。在成本控制过程中，如果基准成本<目标成本<施工图预算<工程结算，则此项目的成本控制较为理想。项目成本控制过程中要保证项目成本单方不大于基准成本。
5.2分项控制
为了确保项目整体单方成本低于基准成本，必须从各分项对其控制，使各分项成本控制在既定范围内，则整体成本自然就处于可控状态。主要是：限定主材单价、控制各细项科目造价。
6、编制过程经验
6.1基础资料不充分
由于目前很多五星级酒店多处于在建状态，编制基准成本时已结算酒店资料尚不足，此次基准成本编制主要以三亚山海天酒店为基础，但是仅以一个酒店数据为参考，往往会出现考虑不全面，数据取值不合理等情况。
6.2室内精装工程价格取定依据不充分
室内精装工程在进行调价时由于参考资料不充分，且五星级酒店成本较高，在调价过程中尤其是软装部分的价格取值方面依据不够充分。此次基准成本编制也反映了本人在专业知识方面还有许多不足之处，在后续工作中，需要多看、多听、多思、争取成为专业素养一流的工程师。
6.3安装工程深度不够
安装工程是一个专业性较强的专业，在数据统计过程中采取分系统方法进行整理。此次安装工程基准成本虽基本满足要求，但是系统分的不够全面、详细，在编制建造标准时仅列出各系统常用品牌，没有对各系统的细部科目进行分析和限价。
6.4尝试进行城市的区分
在参考《利比公司酒店部》过程中，发现利比公司统计酒店成本时考虑了酒店的地域差异，此版本基准成本主要是针对一二线城市，对三四线城市控制标准进行了简要说明。如果在今后人力、物力、财力以及时间允许的话，可以针对典型地域差异，如一线城市、二线城市、三四线城市等分别编制目标成本。