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摘 要: 分析了当前国际金融危机下我国房地产的形势,以及政府在此形势下采取的一些政策措施。最后,从房地产开发商和政府的角度提出了几点应对当前经济形势的对策建议。
关键词: 金融危机;房地产;形势;政策
1 引言
自2007年美国次贷抵押贷款风险浮现开始,次贷危机已经演变成为全球范围内的金融危机,不仅破坏了原有的金融体系,并已开始对实体经济造成危害,由次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域。中央政府为此推出了一系列关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策。因此,对我国房地产的形势与对策进行分析,具有重要的现实意义。
2 目前我国房地产的形势
2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势,但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。去年8月,70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1-9月份,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.55%。但销售面积大幅下降,前三季度销售面积40321万平方米,同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元,同比下降15.02%;完成开发土地面积17888万平方米,同比下降1.6%。另据国家发展改革委、国家统计局调查显示,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%,涨幅比11月低0.6个百分点;环比下降0.5%。其中,从新建住房、二手房和新建非住宅三大类房屋的销售价格来看,新建住房以8%的降幅成为降价主力,而其中又以高档商品住房降得最凶,全国同比下降1.1%;相反,经适房价格却同比上涨了0.6%。与新建住房相比,12月份全国二手房价小跌1%,环比持平,而新建非住宅销售价格同比还上涨了0.8%。这是自2005年7月以来首次出现同比下降,也是08年8月以来连续第5个月环比下降。中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告认为,房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力;如果没有外部力量干预,到2009年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地產企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”。
2.1 去年前三季度房地产商净利润涨跌参半
根据上海证劵交易所、深圳证劵交易所上市房地产企业的去年三季度财报数据,房地产业共有104支股票,排除万科、深深房和九龙山三家公司同时发行A、B股,房地产业共101家上市企业。去年前三季度净利润同比下降的企业有42家,同比上升的企业有59家。在香港证券交易所上市的房地产企业半年报显示,去年上半年净利润同比下降的企业有45家,同比上升的企业有42家。国内主要大型房地产企业净利润多为上升。
2.2 大多数房地产企业存在资金链压力
根据已披露的房企上市公司三季报,2008年63家房企负债水平高于50%,包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下,且有逐渐下降的趋势。此外,在已披露数据的93家中,每股经营现金流有65家为负值。因此,我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力,存在一定的偿债风险。而且由于去年的去年上半年的紧缩政策,以及民众对房地产市场的观望态度并未转变。房地产商的资金压力和偿债风险并未随政策的转变而转变。
2.3 房地产企业盈利能力显著下降
第三季度报显示,87家有数据的企业中,48家企业的净资产收益率同比下降,即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降,39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。
2.4 个别房地产企业财报分析
作为地产界的代表性企业,万科去年前三季度累计实现营业收入225.4亿元,净利润26.3亿元,净利润同比增长26.1个百分点,但是公司累计实现销售面积402.4万平方米,销售收入356.1亿元,与去年同期相比分别减少8.9和3.2个百分点。收入增长的主要来源是以往销售房屋的结算收入以及管理费用的大幅下降。其中,与限制性股票激励计划有关的管理费用冲减使公司第三季度的利润总额(税前)相应增加1.91亿元。不少企业存在同样的问题,利润增长可能是非主营业务的贡献。
3 房地产政策调整的内容及评价
3.1 利率调整
从去年9月16日,中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款基准利率起,央行已经连续五次降息,一年期存款基准利率由2007年12月21日最后一次调高的3.78%下调至2.25%,一年期贷款基准利率已经由最高的7.47%下调至目前的5.31%,而公积金贷款5年期以上利率已降至3.87%。在去年12月17日,央行、银监会联合下发《廉租住房建设贷款管理办法》,规定廉租住房建设贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
在目前的情况下,虽然加强基础设施建设对调动我国固定资产投资有积极影响,但积极财政政策对市场的刺激作用远远小于预期。在这种情况下,货币政策在今年被寄予更大期望。但是如果利差进一步缩小,可能会导致国际资本加速撤离,从而令我国资本市场近期内出现更为猛烈的震荡。这种主动进行的信贷紧缩,容易导致扩张性货币政策的失效,进而使得银行与实体经济间的资金流动被临时大幅减少乃至切断,出现“宽货币、紧信贷”的窘境。
3.2 信贷政策
在信贷政策方面,央行于去年10月27日实施的房贷新政决定,自10月27日开始,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。并且,央行行长周小川表示,央行下一步将简化和规范住房贷款制度。“引导商业银行科学评估房地产业的风险,在完善风险控制的前提下,进一步改进金融服务,支持房地产业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷市场平稳运行。”此次房贷政策调整的主要内容包括:(1)商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。(2)对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。(3)下调个人住房公积金贷款利率。(4)汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
3.3 税收政策
税收政策方面是“降税率、免相关税种”。财政部公布的政策规定,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。去年12月17日召开的国务院常务会议,再次确定对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
4 对策建议
4.1 从房地产商的角度分析如何应对当前我国的房地产形势
(1)适当调整房地产的价格,以合理的价位赢取客户。
(2)下调竣工面积,延长开发周期,调整物业结构,使产品结构与目前的市场需求类型更匹配,使推盘计划和销售进度相匹配。
(3)保值销售。
对于一些比较有实力,并且对自身楼盘有信心的房产商,为了打消消费者的购房顾虑,可以适当的推出置业保值计划。即在约定购房后一段时间之内,如消费者购买的房源出现价格下降,消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的价差。
(4)计提存货跌价准备。
“存货跌价准备”是指,由于存货销售价格低于成本等原因,使存货成本不能收回的部分。据国金证券日前发表研究报告称,万科,保利地产,招商地产,金地集团四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。
4.2 从政府的角度分析如何应对当前我国的房地产形势
从政府层面来说,因为利率和信贷政策的效果在当前形势下受到一定程度的影响,对房地产市场的影响短期来看并不是很显著。所以,除了继续实施以上政策以外,政府还可以进行如下操作:
(1)加大保障性住房建设,适当购买存量商品房。
廉租房、经济适用房的建设即能解决没有享受到福利分房的中低收入者的住房需求,实现“居者有其屋”理想。同时,廉租房、经济适用房的建设还能给房地产市场造成一定的压力,是房地产价格回归理性。香港97年回归时推出类似于保障性住房的政策,之后香港房价下跌了50%。因而,政府推进保障性住房的步伐应该继续前进,特别是廉租房、经济适用房建设。而适当购买存量商品房作为保障性住房,一方面可以即时扩大解决保障性住房的供应量;另一方面也可以在一定程度上缓解开发商压力,维持市场的稳定发展。实现房价的“稳中有降”。
(2) 调整土地政策以及土地出让金的征收方式,强化土地资源的管理。
原有的土地政策导致了房价的攀高,也可能导致开发商为了后期成本而无法保质保量。建议土地拍卖不仅根据价格,还要根据评定的开发商实力,但应避免暗箱操作。现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的资金压力都有较大的影响,建议适当的调整征收方式。政府应根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,切实实行土地出让公开招标制度,控制一些城市过高的地价。
(3) 指导房价。
针对开发商不愿降价的情况,地方政府应帮助指导房价。按平米价格,对低价房减免税费或贴现补偿;对高价房追加税费。
(4)放开改善性住房的限制,顺畅二手房的扭转或者流通。
此外,政府政策的制定既要考虑稳健,同时也要考虑市场的预期。逐步推出的“新政”虽然对于房地产市场的调整起到了循序渐进的作用。但是,此举势必加重市场对于政策调整的预期,加重购房者“持币观望”的态度。
參考文献
[1]中国人民银行,中国银行业监督委员会,廉租住房建设贷款管理办法[Z].2008-12-03.
关键词: 金融危机;房地产;形势;政策
1 引言
自2007年美国次贷抵押贷款风险浮现开始,次贷危机已经演变成为全球范围内的金融危机,不仅破坏了原有的金融体系,并已开始对实体经济造成危害,由次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域。中央政府为此推出了一系列关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策。因此,对我国房地产的形势与对策进行分析,具有重要的现实意义。
2 目前我国房地产的形势
2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势,但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。去年8月,70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1-9月份,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.55%。但销售面积大幅下降,前三季度销售面积40321万平方米,同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元,同比下降15.02%;完成开发土地面积17888万平方米,同比下降1.6%。另据国家发展改革委、国家统计局调查显示,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%,涨幅比11月低0.6个百分点;环比下降0.5%。其中,从新建住房、二手房和新建非住宅三大类房屋的销售价格来看,新建住房以8%的降幅成为降价主力,而其中又以高档商品住房降得最凶,全国同比下降1.1%;相反,经适房价格却同比上涨了0.6%。与新建住房相比,12月份全国二手房价小跌1%,环比持平,而新建非住宅销售价格同比还上涨了0.8%。这是自2005年7月以来首次出现同比下降,也是08年8月以来连续第5个月环比下降。中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告认为,房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力;如果没有外部力量干预,到2009年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地產企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”。
2.1 去年前三季度房地产商净利润涨跌参半
根据上海证劵交易所、深圳证劵交易所上市房地产企业的去年三季度财报数据,房地产业共有104支股票,排除万科、深深房和九龙山三家公司同时发行A、B股,房地产业共101家上市企业。去年前三季度净利润同比下降的企业有42家,同比上升的企业有59家。在香港证券交易所上市的房地产企业半年报显示,去年上半年净利润同比下降的企业有45家,同比上升的企业有42家。国内主要大型房地产企业净利润多为上升。
2.2 大多数房地产企业存在资金链压力
根据已披露的房企上市公司三季报,2008年63家房企负债水平高于50%,包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下,且有逐渐下降的趋势。此外,在已披露数据的93家中,每股经营现金流有65家为负值。因此,我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力,存在一定的偿债风险。而且由于去年的去年上半年的紧缩政策,以及民众对房地产市场的观望态度并未转变。房地产商的资金压力和偿债风险并未随政策的转变而转变。
2.3 房地产企业盈利能力显著下降
第三季度报显示,87家有数据的企业中,48家企业的净资产收益率同比下降,即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降,39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。
2.4 个别房地产企业财报分析
作为地产界的代表性企业,万科去年前三季度累计实现营业收入225.4亿元,净利润26.3亿元,净利润同比增长26.1个百分点,但是公司累计实现销售面积402.4万平方米,销售收入356.1亿元,与去年同期相比分别减少8.9和3.2个百分点。收入增长的主要来源是以往销售房屋的结算收入以及管理费用的大幅下降。其中,与限制性股票激励计划有关的管理费用冲减使公司第三季度的利润总额(税前)相应增加1.91亿元。不少企业存在同样的问题,利润增长可能是非主营业务的贡献。
3 房地产政策调整的内容及评价
3.1 利率调整
从去年9月16日,中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款基准利率起,央行已经连续五次降息,一年期存款基准利率由2007年12月21日最后一次调高的3.78%下调至2.25%,一年期贷款基准利率已经由最高的7.47%下调至目前的5.31%,而公积金贷款5年期以上利率已降至3.87%。在去年12月17日,央行、银监会联合下发《廉租住房建设贷款管理办法》,规定廉租住房建设贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
在目前的情况下,虽然加强基础设施建设对调动我国固定资产投资有积极影响,但积极财政政策对市场的刺激作用远远小于预期。在这种情况下,货币政策在今年被寄予更大期望。但是如果利差进一步缩小,可能会导致国际资本加速撤离,从而令我国资本市场近期内出现更为猛烈的震荡。这种主动进行的信贷紧缩,容易导致扩张性货币政策的失效,进而使得银行与实体经济间的资金流动被临时大幅减少乃至切断,出现“宽货币、紧信贷”的窘境。
3.2 信贷政策
在信贷政策方面,央行于去年10月27日实施的房贷新政决定,自10月27日开始,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。并且,央行行长周小川表示,央行下一步将简化和规范住房贷款制度。“引导商业银行科学评估房地产业的风险,在完善风险控制的前提下,进一步改进金融服务,支持房地产业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷市场平稳运行。”此次房贷政策调整的主要内容包括:(1)商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。(2)对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。(3)下调个人住房公积金贷款利率。(4)汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
3.3 税收政策
税收政策方面是“降税率、免相关税种”。财政部公布的政策规定,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。去年12月17日召开的国务院常务会议,再次确定对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
4 对策建议
4.1 从房地产商的角度分析如何应对当前我国的房地产形势
(1)适当调整房地产的价格,以合理的价位赢取客户。
(2)下调竣工面积,延长开发周期,调整物业结构,使产品结构与目前的市场需求类型更匹配,使推盘计划和销售进度相匹配。
(3)保值销售。
对于一些比较有实力,并且对自身楼盘有信心的房产商,为了打消消费者的购房顾虑,可以适当的推出置业保值计划。即在约定购房后一段时间之内,如消费者购买的房源出现价格下降,消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的价差。
(4)计提存货跌价准备。
“存货跌价准备”是指,由于存货销售价格低于成本等原因,使存货成本不能收回的部分。据国金证券日前发表研究报告称,万科,保利地产,招商地产,金地集团四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。
4.2 从政府的角度分析如何应对当前我国的房地产形势
从政府层面来说,因为利率和信贷政策的效果在当前形势下受到一定程度的影响,对房地产市场的影响短期来看并不是很显著。所以,除了继续实施以上政策以外,政府还可以进行如下操作:
(1)加大保障性住房建设,适当购买存量商品房。
廉租房、经济适用房的建设即能解决没有享受到福利分房的中低收入者的住房需求,实现“居者有其屋”理想。同时,廉租房、经济适用房的建设还能给房地产市场造成一定的压力,是房地产价格回归理性。香港97年回归时推出类似于保障性住房的政策,之后香港房价下跌了50%。因而,政府推进保障性住房的步伐应该继续前进,特别是廉租房、经济适用房建设。而适当购买存量商品房作为保障性住房,一方面可以即时扩大解决保障性住房的供应量;另一方面也可以在一定程度上缓解开发商压力,维持市场的稳定发展。实现房价的“稳中有降”。
(2) 调整土地政策以及土地出让金的征收方式,强化土地资源的管理。
原有的土地政策导致了房价的攀高,也可能导致开发商为了后期成本而无法保质保量。建议土地拍卖不仅根据价格,还要根据评定的开发商实力,但应避免暗箱操作。现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的资金压力都有较大的影响,建议适当的调整征收方式。政府应根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,切实实行土地出让公开招标制度,控制一些城市过高的地价。
(3) 指导房价。
针对开发商不愿降价的情况,地方政府应帮助指导房价。按平米价格,对低价房减免税费或贴现补偿;对高价房追加税费。
(4)放开改善性住房的限制,顺畅二手房的扭转或者流通。
此外,政府政策的制定既要考虑稳健,同时也要考虑市场的预期。逐步推出的“新政”虽然对于房地产市场的调整起到了循序渐进的作用。但是,此举势必加重市场对于政策调整的预期,加重购房者“持币观望”的态度。
參考文献
[1]中国人民银行,中国银行业监督委员会,廉租住房建设贷款管理办法[Z].2008-12-03.