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“一个晚上每平方米突然涨4000元,谁能承受得起?”4月11日,位于北京市朝阳区五里桥附近的中弘·北京像素两幢楼开盘即引爆上千人纠纷。4月10日晚上,购房者被告知两楼价格分别为一平方米均价2万元和2.4万元左右,可11日开盘时,2万元的变2.4万元,2.4万元的变2.8万元。购房者不能接受此突如其来的变化,守着售楼大厅讨说法。
去年,在国家相继出台的优惠政策扶持下,房地产行业从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年,中国楼市迅速由低迷转变为亢奋。统计显示,去年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格较上一年同期上涨7.8%,涨幅创下17个月以来新高。其中北京市住宅价格涨幅达到惊人的地步,据北京市统计局发布的数据显示,2008年,北京四环路以内的期房均价为1.5万余元/=平方米,而一年之后的2009年第四季度,均价上涨到近2.6万元。进入2010年之后,房价仍然持续走高,中弘·北京像素在销售过程中价格“说涨就涨”当是见怪不怪。
住房问题正在被中国老百姓视为“最大民生”之一,而高房价问题也一直牵动着国人的神经。那么高房价背后隐藏的是不是暴利?利润有多高?对于前者答案不言自明,对于后者,我们可以从北京中坤投资集团董事长黄怒波口中窥见一斑。这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商,在一次公开场合畅言:如果以项目结束时总的投资额来计算,利润率可能有15%到20%;但如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。
今年全国“两会”期间,全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志给开发商算了一下成本账:商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用组成,开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,平均时间在3年以上。“因此,2009年全国商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。”陈万志说,根据国土资源部城市地价监测信息,当年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。而2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。
陈万志说,以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元/平方米,利润率也达到25%以上。
而均价高达每平方米11万元的沪上第一豪宅——中粮海景壹号,近日卷入有关暴利的指责:有媒体报道称,中粮地产拿到此地块的成本仅为每平方米4283元,是目前售价的二十五分之一。
著名房地产观察家沈晓杰指出,国际上房地产业的利润率一般在5%上下,中国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围。据此推论,中国的商品住房的利润率也应在5%左右。如果按照这样的利润水平,中国城镇正常的商品住房平均房价应为2334元。除此以外的房地产利润,都属暴利。由此计算,2009年中国城镇商品住房的每平方米暴利平均就高达2666元(已扣除经济适用房因素)。它表明,在中国城镇的商品住房的房价中,一半以上是开发商的暴利,暴利率高达正常房价水平的114.2%。这就是说,在市民买房的所有支出中,有一半以上是为开发商的暴利“打工”。
不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?其两大渠道不容忽视:一是炒地皮。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。陈淮所算的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。二是炒房价。房价高,则利润高,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心理造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人等等,不一而足,大肆炒作,从而赚取暴利。
全国人大代表、江西省浙江企业联合会会长陈志胜认为,由于暴利导致两极分化,一方面地产开发者和拥有者获取了高额利润而越来越富,另一方面城市的普通职工和居无定所的打工族因无力购房而望洋兴叹。房地产暴利问题已到了迫切需要出重拳解决的时候了,否则会影响社会的安定与和谐。
房产商的一夜暴富,往往是建立在对普通民众劳动积累的不道德侵占基础上。因此,如何抑制暴利,用行政管理和法制手段给老百姓一个最大限度的公平,确实应该摆上议事日程。
从严格的意义上说,1995年1月,经国务院批准,由当时的国家计委发布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》,是我国现行的反暴利的规范文件。在这部文件中,界定了暴利与合理利润的标准。有关专家指出,《制止牟取暴利的暂行规定》至今已经“暂行”了十几年,收效甚微。原因在于,这部法规的内容具有很多不可操作性。与此同时,各地方也相继制定了一些实施细则,北京市制定了《禁止以不正当价格行为牟利的若干规定》、山西省制定了《制止价格欺诈和牟取暴利的暂行规定》、广东省出台了专门性反暴利规定《制止经营上台酒水牟取暴利试行办法》等等。但这些条文也有着明显的局限性和地方色彩,各个地方法规在对暴利行为的认定标准、表现分类、责任构成、处罚上难以达成统一,已难以适应我国经济和社会发展的客观需要,不能满足广大群众用法律武器保护自己合法权利的愿望。制定一部全国统一的《反暴利法》,是近年来呼声颇高的一个话题。日前,北京市董正伟、梁会青、李心嵘等17名律师,再次联名提倡制定《反暴利法》,希望“通过制定《反暴利法》对房地产暴利行为进行直接的税收调控,从而达到遏止房地产投机、促进房价合理回归、避免房地产泡沫和资产泡沫的目的,实现经济健康发展。”
当然,简单地使用反暴利法抑制房价,也会产生严重后果,比如滋生腐败,产生权力寻租等。因此,解决房价问题的根本手段,还是要靠政府增加土地供应,加快保障性住房建设,鼓励普通商品房开发,积极引导公众树立正确的住房观,从根本上缓解百姓的刚性住房需求。
在高价位商品房居高不下,政府积极遏制房价的同时,加大经济适用房建设也成为解决中低收入人群住房的重要举措。
住房城乡建设部4月13日召开电视电话会议,提出遏制部分城市房价过快上涨,同时要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。■
去年,在国家相继出台的优惠政策扶持下,房地产行业从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年,中国楼市迅速由低迷转变为亢奋。统计显示,去年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格较上一年同期上涨7.8%,涨幅创下17个月以来新高。其中北京市住宅价格涨幅达到惊人的地步,据北京市统计局发布的数据显示,2008年,北京四环路以内的期房均价为1.5万余元/=平方米,而一年之后的2009年第四季度,均价上涨到近2.6万元。进入2010年之后,房价仍然持续走高,中弘·北京像素在销售过程中价格“说涨就涨”当是见怪不怪。
住房问题正在被中国老百姓视为“最大民生”之一,而高房价问题也一直牵动着国人的神经。那么高房价背后隐藏的是不是暴利?利润有多高?对于前者答案不言自明,对于后者,我们可以从北京中坤投资集团董事长黄怒波口中窥见一斑。这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商,在一次公开场合畅言:如果以项目结束时总的投资额来计算,利润率可能有15%到20%;但如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。
今年全国“两会”期间,全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志给开发商算了一下成本账:商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用组成,开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,平均时间在3年以上。“因此,2009年全国商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。”陈万志说,根据国土资源部城市地价监测信息,当年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。而2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。
陈万志说,以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元/平方米,利润率也达到25%以上。
而均价高达每平方米11万元的沪上第一豪宅——中粮海景壹号,近日卷入有关暴利的指责:有媒体报道称,中粮地产拿到此地块的成本仅为每平方米4283元,是目前售价的二十五分之一。
著名房地产观察家沈晓杰指出,国际上房地产业的利润率一般在5%上下,中国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围。据此推论,中国的商品住房的利润率也应在5%左右。如果按照这样的利润水平,中国城镇正常的商品住房平均房价应为2334元。除此以外的房地产利润,都属暴利。由此计算,2009年中国城镇商品住房的每平方米暴利平均就高达2666元(已扣除经济适用房因素)。它表明,在中国城镇的商品住房的房价中,一半以上是开发商的暴利,暴利率高达正常房价水平的114.2%。这就是说,在市民买房的所有支出中,有一半以上是为开发商的暴利“打工”。
不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?其两大渠道不容忽视:一是炒地皮。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。陈淮所算的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。二是炒房价。房价高,则利润高,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心理造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人等等,不一而足,大肆炒作,从而赚取暴利。
全国人大代表、江西省浙江企业联合会会长陈志胜认为,由于暴利导致两极分化,一方面地产开发者和拥有者获取了高额利润而越来越富,另一方面城市的普通职工和居无定所的打工族因无力购房而望洋兴叹。房地产暴利问题已到了迫切需要出重拳解决的时候了,否则会影响社会的安定与和谐。
房产商的一夜暴富,往往是建立在对普通民众劳动积累的不道德侵占基础上。因此,如何抑制暴利,用行政管理和法制手段给老百姓一个最大限度的公平,确实应该摆上议事日程。
从严格的意义上说,1995年1月,经国务院批准,由当时的国家计委发布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》,是我国现行的反暴利的规范文件。在这部文件中,界定了暴利与合理利润的标准。有关专家指出,《制止牟取暴利的暂行规定》至今已经“暂行”了十几年,收效甚微。原因在于,这部法规的内容具有很多不可操作性。与此同时,各地方也相继制定了一些实施细则,北京市制定了《禁止以不正当价格行为牟利的若干规定》、山西省制定了《制止价格欺诈和牟取暴利的暂行规定》、广东省出台了专门性反暴利规定《制止经营上台酒水牟取暴利试行办法》等等。但这些条文也有着明显的局限性和地方色彩,各个地方法规在对暴利行为的认定标准、表现分类、责任构成、处罚上难以达成统一,已难以适应我国经济和社会发展的客观需要,不能满足广大群众用法律武器保护自己合法权利的愿望。制定一部全国统一的《反暴利法》,是近年来呼声颇高的一个话题。日前,北京市董正伟、梁会青、李心嵘等17名律师,再次联名提倡制定《反暴利法》,希望“通过制定《反暴利法》对房地产暴利行为进行直接的税收调控,从而达到遏止房地产投机、促进房价合理回归、避免房地产泡沫和资产泡沫的目的,实现经济健康发展。”
当然,简单地使用反暴利法抑制房价,也会产生严重后果,比如滋生腐败,产生权力寻租等。因此,解决房价问题的根本手段,还是要靠政府增加土地供应,加快保障性住房建设,鼓励普通商品房开发,积极引导公众树立正确的住房观,从根本上缓解百姓的刚性住房需求。
在高价位商品房居高不下,政府积极遏制房价的同时,加大经济适用房建设也成为解决中低收入人群住房的重要举措。
住房城乡建设部4月13日召开电视电话会议,提出遏制部分城市房价过快上涨,同时要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。■