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今年前三季度，北京四环内住宅期房均价已达到14700元；
上海5月楼市平均成交价格为10292元/平方米，环比上涨1.4%，比年初住宅平均价又上涨了5.5%；
深圳中心区7月的房屋均价已突破每平方米20000元，短短半年内房价暴涨超七成，高档的楼盘已超过九成，房价直逼香港；
2006年广州房价涨幅达37%；
……
面对如此迅猛飙升的房价，人们从最初的惊奇和郁闷，已经慢慢变成了无奈与麻木。
高企的房价不仅是对和谐社会莫大的嘲弄，而且集聚了太大的经济风险。房地产市场的泡沫一旦破裂，其后果将是不堪设想。
自2003年起，政府有关部门开始关注房地产市场，并在随后的几年里逐步加大了宏观调控的力度：
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，并将房地产的宏观调控上升到政治高度，建立政府负责制，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设，等等；
2005年5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，主要包括进一步整顿和规范房地产市场秩序，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，增强房地产市场信息透明度，等等，新一轮调控大幕开启；
2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
等等。
然而，令人遗憾的是，之前屡试不爽的种种宏观调控手段却没有起到作用，房价并没有停止向上窜升的势头。最新的数据是，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，创今年新高。
宏观调控缘何隔靴搔痒
国家宏观调控措施这剂猛药为什么没有祛除房地产市场的“虚火”？原因很简单，药不对症，治表不治里。
表面上看，需求增长很快、住宅结构不尽合理、住房投资的心里预期等原因推动了房价的走高，但如果仅仅基于此进行宏观调控，很难有什么效果，原因非常简单，这并不是房价疯狂飙升的主要因素。
房价飙升的最大动力是土地批租、高额税费，其背后隐藏的受益群体则是地方政府和开发商。开发商可以从高涨的房价中获取暴利，而地方政府一方面从出让土地和征收税费中增加收入，另一方面也因房市火暴拉动GDP上涨换取漂亮的政绩单。
我国房地产链条的税收主要集中在开发环节，然后被计入房价，给人的感觉是税收并不重。实际上，我国的房地产税费并不算低，专家估算，在房价构成中税负比重至少在35%－40%左右。除了税收，还有各种收费。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。
土地批租中的招拍挂制度也广为业界诟病。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。国有土地出让招拍挂制度至今已实施三年，其存在的弊端也日益明显，各地天价“地王”你追我赶，地方政府因财源滚滚而乐观其成。根据国务院发展研究中心的报告，土地出让金已成为政府的“第二财政”。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
天价“地王”推动房价上涨，房价上涨反过来拉动地价飙升，房地产市场进入了一种恶性循环。地方政府作为既得利益者的角色一日得不到弱化，它就容易在房市调控中阳奉阴违，使一些调控政策流于形式。
更为糟糕的是，在房价上升共同利益的促使下，一些地方已经露出钱权交易、官商勾结趋势。这种腐败成本自然也被转嫁到了房价当中，再次推动房价上涨。去年查处的上海陈良宇案已然呈现出这一点。
“若不解决房地产市场中的官商勾结，所有的宏观调控都收效甚微”。全国人大常委会委员贺铿对此直言不讳。
那么，有没有一项可以打破房地产市场现有的利益链条，使地方政府、开发商和消费者三方都能接受的办法呢？开征物业税被认为是平衡各方关系的最佳方案。
物业税浮出水面
物业税第一次作为专有名词是在2003年，出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年，《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出“稳步推进物业税。”
尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但从现在公开讨论的情形看，其基本框架已经确定：即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税的实施将这些费用分期支付，均摊到房产持有阶段，导致开发成本大幅下降，房价也必然跟着大幅度下降。
“征收物业税，将对一些城市的投资性购房需求产生一定的挤出效应。” 清华大学经济管理学院经济系主任白崇恩教授说。物业税以房屋价值为税基，随着时间的推移，房屋价值会发生变动，如若房产价值提升，则相应的持有环节税赋加重，持有成本增加，投资回收期延长，降低了投资收益。
“将部分投资性购房需求挤出房地产市场，有助于消减这些城市的房地产泡沫，从而促进房地产市场的平稳健康发展。” 白崇恩教授指出。
物业税也不会损害地方政府的利益。虽然征收物业税会减少地方政府基期卖地和房地产交易所获得的一次性收入，物业税作为一种长期的稳定的税收并逐渐成为地方政府收入的来源，这对于地方建设公共财政体制是很有裨益的。
物业税开征后会对地方政府的激励机制有所改变，会促使它能够把更多的这种资金投入到改善市政。当市政改善了以后，房地产的价格也会上涨，地方政府就可以收更多的物业税，它有更强的积极性去改善市政，这样就实现了一种良性循环。这在其他国家是有非常成功的先例的。
另外，地方政府可以通过将10到20年的物业税收入抵押给银行。由于物业税的收入是一种十分稳定而可靠的收入，并且此种收益还会随着土地的增值而不断上升，银行也会很高兴接收此种抵押。所以，可以用物业税开征的办法来缓解给地方政府所带来的短期经济困难。
我们曾经担心过一些房地产商，由于他们对开征物业税的好处不甚了解，而充满疑虑，成为反对开征物业税的主要力量。现在看来，这个担心是多余的。许多房地产商比我们还积极地在呼吁尽快开征物业税。
开征物业税对房地产商的好处是实实在在的。减少基期一次性拿地成本，降低繁重的税费，会大幅度地降低房地产开发成本，进而带动房地产市场的繁荣。从中长期利益看，房地产商必将因此获得巨大的利益。实际上，开征物业税还是房地产商们自己想出来的。提出开征物业税的始作俑者，正是广州的房地产商们。
物业税“空”转“实”还有点难
虽然好处多多，但目前在我国征收物业税还有很大难度。
“开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。”国家税务总局相关负责人表示。
物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。在推行之前，政府必须做好改革土地所有制度、清理房地产税费、确定调整税种的主体等前期准备工作，这个过程需要的时间较长。
技术上而言，物业税的改革工作关键在计税依据的调整，以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。创建符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，培养了一批专业人才成为开征物业税的当务之急。
制定一个科学的免征额必不可少。要对下岗、失业和低收入的群体找到一个好的解决办法，不能使这部分人生活受到损失，板子不能打在最弱势的人群头上。
作为一个地方税种，地方政府的态度至关重要。虽然开征物业税可以成为地方财力的长期稳定保障，但开征物业税后毕竟会大幅度减少基期收入可能导致资金空前吃紧，地方政府需要做好准备。
各方认识和需求的一致性使开征物业税的呼声越来越多。从根本上来说，我们毕竟要逐渐摆脱以行政手段来进行宏观调控。
以征收物业税等市场手段调节市场势在必行。
上海5月楼市平均成交价格为10292元/平方米，环比上涨1.4%，比年初住宅平均价又上涨了5.5%；
深圳中心区7月的房屋均价已突破每平方米20000元，短短半年内房价暴涨超七成，高档的楼盘已超过九成，房价直逼香港；
2006年广州房价涨幅达37%；
……
面对如此迅猛飙升的房价，人们从最初的惊奇和郁闷，已经慢慢变成了无奈与麻木。
高企的房价不仅是对和谐社会莫大的嘲弄，而且集聚了太大的经济风险。房地产市场的泡沫一旦破裂，其后果将是不堪设想。
自2003年起，政府有关部门开始关注房地产市场，并在随后的几年里逐步加大了宏观调控的力度：
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，并将房地产的宏观调控上升到政治高度，建立政府负责制，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设，等等；
2005年5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，主要包括进一步整顿和规范房地产市场秩序，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，增强房地产市场信息透明度，等等，新一轮调控大幕开启；
2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
等等。
然而，令人遗憾的是，之前屡试不爽的种种宏观调控手段却没有起到作用，房价并没有停止向上窜升的势头。最新的数据是，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，创今年新高。
宏观调控缘何隔靴搔痒
国家宏观调控措施这剂猛药为什么没有祛除房地产市场的“虚火”？原因很简单，药不对症，治表不治里。
表面上看，需求增长很快、住宅结构不尽合理、住房投资的心里预期等原因推动了房价的走高，但如果仅仅基于此进行宏观调控，很难有什么效果，原因非常简单，这并不是房价疯狂飙升的主要因素。
房价飙升的最大动力是土地批租、高额税费，其背后隐藏的受益群体则是地方政府和开发商。开发商可以从高涨的房价中获取暴利，而地方政府一方面从出让土地和征收税费中增加收入，另一方面也因房市火暴拉动GDP上涨换取漂亮的政绩单。
我国房地产链条的税收主要集中在开发环节，然后被计入房价，给人的感觉是税收并不重。实际上，我国的房地产税费并不算低，专家估算，在房价构成中税负比重至少在35%－40%左右。除了税收，还有各种收费。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。
土地批租中的招拍挂制度也广为业界诟病。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。国有土地出让招拍挂制度至今已实施三年，其存在的弊端也日益明显，各地天价“地王”你追我赶，地方政府因财源滚滚而乐观其成。根据国务院发展研究中心的报告，土地出让金已成为政府的“第二财政”。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
天价“地王”推动房价上涨，房价上涨反过来拉动地价飙升，房地产市场进入了一种恶性循环。地方政府作为既得利益者的角色一日得不到弱化，它就容易在房市调控中阳奉阴违，使一些调控政策流于形式。
更为糟糕的是，在房价上升共同利益的促使下，一些地方已经露出钱权交易、官商勾结趋势。这种腐败成本自然也被转嫁到了房价当中，再次推动房价上涨。去年查处的上海陈良宇案已然呈现出这一点。
“若不解决房地产市场中的官商勾结，所有的宏观调控都收效甚微”。全国人大常委会委员贺铿对此直言不讳。
那么，有没有一项可以打破房地产市场现有的利益链条，使地方政府、开发商和消费者三方都能接受的办法呢？开征物业税被认为是平衡各方关系的最佳方案。
物业税浮出水面
物业税第一次作为专有名词是在2003年，出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年，《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出“稳步推进物业税。”
尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但从现在公开讨论的情形看，其基本框架已经确定：即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税的实施将这些费用分期支付，均摊到房产持有阶段，导致开发成本大幅下降，房价也必然跟着大幅度下降。
“征收物业税，将对一些城市的投资性购房需求产生一定的挤出效应。” 清华大学经济管理学院经济系主任白崇恩教授说。物业税以房屋价值为税基，随着时间的推移，房屋价值会发生变动，如若房产价值提升，则相应的持有环节税赋加重，持有成本增加，投资回收期延长，降低了投资收益。
“将部分投资性购房需求挤出房地产市场，有助于消减这些城市的房地产泡沫，从而促进房地产市场的平稳健康发展。” 白崇恩教授指出。
物业税也不会损害地方政府的利益。虽然征收物业税会减少地方政府基期卖地和房地产交易所获得的一次性收入，物业税作为一种长期的稳定的税收并逐渐成为地方政府收入的来源，这对于地方建设公共财政体制是很有裨益的。
物业税开征后会对地方政府的激励机制有所改变，会促使它能够把更多的这种资金投入到改善市政。当市政改善了以后，房地产的价格也会上涨，地方政府就可以收更多的物业税，它有更强的积极性去改善市政，这样就实现了一种良性循环。这在其他国家是有非常成功的先例的。
另外，地方政府可以通过将10到20年的物业税收入抵押给银行。由于物业税的收入是一种十分稳定而可靠的收入，并且此种收益还会随着土地的增值而不断上升，银行也会很高兴接收此种抵押。所以，可以用物业税开征的办法来缓解给地方政府所带来的短期经济困难。
我们曾经担心过一些房地产商，由于他们对开征物业税的好处不甚了解，而充满疑虑，成为反对开征物业税的主要力量。现在看来，这个担心是多余的。许多房地产商比我们还积极地在呼吁尽快开征物业税。
开征物业税对房地产商的好处是实实在在的。减少基期一次性拿地成本，降低繁重的税费，会大幅度地降低房地产开发成本，进而带动房地产市场的繁荣。从中长期利益看，房地产商必将因此获得巨大的利益。实际上，开征物业税还是房地产商们自己想出来的。提出开征物业税的始作俑者，正是广州的房地产商们。
物业税“空”转“实”还有点难
虽然好处多多，但目前在我国征收物业税还有很大难度。
“开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。”国家税务总局相关负责人表示。
物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。在推行之前，政府必须做好改革土地所有制度、清理房地产税费、确定调整税种的主体等前期准备工作，这个过程需要的时间较长。
技术上而言，物业税的改革工作关键在计税依据的调整，以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。创建符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，培养了一批专业人才成为开征物业税的当务之急。
制定一个科学的免征额必不可少。要对下岗、失业和低收入的群体找到一个好的解决办法，不能使这部分人生活受到损失，板子不能打在最弱势的人群头上。
作为一个地方税种，地方政府的态度至关重要。虽然开征物业税可以成为地方财力的长期稳定保障，但开征物业税后毕竟会大幅度减少基期收入可能导致资金空前吃紧，地方政府需要做好准备。
各方认识和需求的一致性使开征物业税的呼声越来越多。从根本上来说，我们毕竟要逐渐摆脱以行政手段来进行宏观调控。
以征收物业税等市场手段调节市场势在必行。